宅建試験・参考書 その他の分野

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4 地価公示はどういう方法で行うのか

地価公示は,土地の正常価格を求めて公示する,という方法で行う。

不動産鑑定士の役割

(1)
土地の正常価格を求める前提として,土地鑑定委員会は,2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める必要がある。
土地鑑定委員会は,不動産鑑定士以外の者の鑑定評価を求めることはできない。
土地鑑定委員会は,2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価の結果を審査し,必要な調整を行い,公示価格を決定する。
なお,土地鑑定委員会は,不動産鑑定士の鑑定評価には拘束されない。

(2)
不動産鑑定士が鑑定評価するときは,次の3つを勘案する(考えあわせる)必要がある。
@同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額(つまり,原価法によった価格−積算価格−)
A近傍類地の取引価格から算定される推定の価格(つまり,取引事例比較法によった価格−比準価格−)
B近傍類地の地代等から算定される推定の価格(つまり,収益還元法によった価格−収益価格−)
つまり,不動産鑑定士が鑑定評価するときは,鑑定評価の方式である原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つを考えあわせて行え,ということ。

正常価格とは

(1)
地価公示は,土地の正常価格を求めて公示するという方法で行うが,土地の正常価格とは,市場原理に基づく理想的な価格のことだ。
詳しく言うと,自由な取引が行われるとした場合における,その取引において通常成立すると認められる単位面積当たり(1u当たり)の価格が,正常価格だ。

(2)
標準地に建物や借地権・地上権が存在する場合,公示価格は,それらの建物や借地権・地上権が存在しないものとして,判定する。

(3)
国は,公示価格と他の公的土地評価(相続税評価・固定資産税評価など)との,相互の均衡と適正化が図られるように努める必要がある。

公示方法

(1)
地価公示は,土地の正常価格を求めて公示するという方法で行うが,公示は,土地鑑定委員会が「官報」に掲載する方法で行うのが,原則だ。
※官報
…独立行政法人国立印刷局(旧 財務省印刷局)が発行する国の公告のための機関紙。

(2)
官報では,次の事項を公示する必要がある。
@標準地に関する次の事項
・地番 ・地積 ・形状 ・単位面積(1u)当たりの公示価格 ・価格判定の基準日 ・土地の利用状況
A標準地の周辺の土地の利用状況
Bその他,国土交通省令で定める次の事項
・標準地の水道,ガス,下水道の整備状況等

(3)
土地鑑定委員会は,標準地の価格等を公示したときは,すみやかに関係市町村長に関係図書((2)と同じ内容が記載されたもの)を送付し,関係市町村長は,市町村の事務所で,一般の閲覧に供しなければならない。

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