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2 貸付債権の譲受け等の業務

そもそも,一般の金融機関が長期・低利の住宅ローンを国民に融資しやすいように,側面から支援する機関として発足したのが住宅金融支援機構だ。
したがって,この中心業務(貸付債権の譲受け等の業務)は,金融機関を側面から支援する業務ということだが,この業務を大別すると次の3−1〜3−3の3つになる。

3−1 買取型の証券化支援業務

これは,住宅ローンを貸付けた一般の金融機関の貸付債権を,支援機構が買い取る(譲り受ける)業務だ。
支援機構は,この業務を「フラット35」と称して一般に宣伝している。
おおむね次の手順で行われる。

(1)
住宅ローンを組む国民(債務者)は,一般の金融機関に住宅ローンを申し込む。下の図の(イ)。
そして,その金融機関は資金を貸し付ける。下の図の(ロ)。

@
貸付資金は,申込者本人または親族の居住する住宅(新築に限らず中古住宅でもよい。ただし,住宅の床面積は一戸建てでは70u以上,マンションでは30u以上)を建設または購入するものでなければならない。なお,土地または借地権の取得資金だけの貸付はできない(住宅の建設または購入資金とあわせて貸し付ける場合に限って,できる)。
A
貸付資金は,100万円以上8,000万円以下で,かつ,建設費または購入額の90%以内(ただし,建設費・購入額は一戸当たり1億円が限度)が原則だ。
B
貸付金利は,金融機関によって異なる。現在の金利は年数%台だ。
C
貸付期間は15年以上35年以下が原則。
金利形態は固定金利(貸付時に全期間について毎月の返済額が確定する)だ。
つまり,最長35年の長期固定金利だ(フラット35はそこから名づけられた)。いわゆる短期変動金利型ではないので,注意。

(2)
一般の金融機関は融資と同時に,住宅ローンの貸付債権を支援機構に買取ってもらう。下の図の(ハ)。つまり一般の金融機関は,住宅ローン債権を支援機構に債権譲渡する。

(3)
支援機構は,買取った住宅ローン債権を信託銀行等に信託する。下の図の(ニ)。
そして,その信託債権を担保に,「住宅金融支援機構債券」という有価証券を発行して投資家に買ってもらう。下の図の(ホ)。そして発行代金を得る。下の図の(ヘ)。

(4)
支援機構は,(3)の発行代金から(2)の買取代金を一般の金融機関に支払う。下の図の(ト)。

(5)
そして支援機構は,買取った住宅ローン債権の管理・回収を一般の金融機関に委託する。

(6)
買取型の証券化支援業務では,以上のような方法で,金融機関を側面から支援するのだ。

3−2 保証型の証券化支援業務

これは,住宅ローンを貸付けた一般の金融機関自身が,その貸付債権を証券化して発行した有価証券の償還債務を,支援機構が保証する業務だ。
おおむね次の手順で行われる。

(1)
住宅ローンを組む国民(債務者)は,一般の金融機関に住宅ローンを申し込む。下の図の(イ)。
そして,その金融機関は資金を貸し付ける。下の図の(ロ)。
貸付資金,貸付金利,貸付期間の中身は,3−1の@〜Cと大体同じ。

(2)
一般の金融機関は,住宅ローンの貸付債権を有価証券化して発行し投資家に買ってもらう。下の図の(ハ)。
そして発行代金を得る。下の図の(ニ)。
なお,この有価証券には住宅融資保険(3−3)が付いていなければならない。下の図の(ホ)。

(3)
支援機構は,投資家に(2)の有価証券の償還債務を保証する。

(4)
保証型の証券化支援業務では,以上のような方法で,金融機関を側面から支援するのだ。

3−3 住宅融資保険法による住宅融資保険を引き受ける業務

これは,住宅ローンの債務者が返済不能に陥ったときに,支援機構が金融機関に保険金を支払う業務だ。
支援機構と金融機関との間であらかじめ契約する保険で,詳細は住宅融資保険法という法律で定められている。3−1の買取型と3−2の保証型の両方で利用される。

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