宅建試験・参考書 その他の分野

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2 不当表示の禁止

不当表示(ウソや大げさな広告)は禁止される。
不当表示になるかどうかは,「不動産の表示に関する」公正競争規約に違反するかどうかで判断する。宅建業者がこの公正競争規約に違反した場合は不当表示となるおそれがあり,違反しない場合は不当表示となるおそれがない,と言える。この公正競争規約も,宅建業者が貸借に自分名義でたずさわる場合に適用が免除されないので注意。
「不動産の表示に関する」公正競争規約は,次のように決めている(例示)。

広告表示の開始時期の制限

宅建業者は,工事の完了前においては,宅建業法33条に定める許可等の処分があった後でなければ,その物件の取引に関する広告表示をしてはならない。

特定事項の明示義務

宅建業者は,一般消費者が通常予期することができない物件の地勢,形質,立地,環境等に関する事項,又は取引の相手方に著しく不利益な一定の取引条件については,見やすい場所に,見やすい大きさ,見やすい色彩の文字により,分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。
具体的には,次のように表示する必要がある。

@市街化調整区域に所在する土地については,「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と表示すること(新聞・雑誌広告以外では,16ポイント以上の文字で明示すること)。
なお,「『現在は』宅地の造成及び建物の建築はできません」と表示することは,将来ならできると誤解を与えるので,不当表示になる。

A建築基準法(42条)に規定する道路に2m以上接していない土地については「再建築不可または建築不可」と表示すること。

B傾斜地を含む土地であって,傾斜地の割合がその土地面積のおおむね30%以上を占める場合(マンション及び別荘地等を除く)は,傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。ただし、傾斜地の割合が30%以上を占めるか否かにかかわらず,傾斜地を含むことにより,その土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除く)は,その旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。

C土地の全部または一部が高圧電線路下にあるときは,その旨および高圧電線路下にある土地のおおむねの面積を表示し,工作物の建築が禁止されているときは,併せてその旨を表示すること。

D土地取引において,その土地上に古家(ふるや),廃屋(はいおく)等が存在するときは,その旨を明示すること。

不当な二重価格表示

宅建業者は,物件の価格,賃料または役務(えきむ)の対価について, 二重価格表示をする場合において,事実に相違する広告表示,または実際のものや競争事業者のものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない。

節税効果等の表示基準

宅建業者は,リース方式によるマンション等について, 節税効果,またはそのマンション等の賃料収入の確実性等について表示するときは,「節税効果があるのは,不動産所得が赤字となる場合であり,黒字となる場合は納税額が増加する」等を表示しなければならない。

おとり広告の禁止

宅建業者は,おとり広告をしてはならない。
おとり広告とは,次のどれかの広告を指す。
@物件が存在しないため,実際には取引することができない物件に関する表示
A物件は存在するが,実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示
B物件は存在するが,実際には取引する意思がない物件に関する表示
要するに,「お客さんを釣るエサ」になる物件を広告するのが,おとり広告だ。

一般事項の表示基準

宅建業者は,不動産の取引に関し,広告その他の表示をするときは,次に定めるところによらなければならない[例示]。

@取引態様
取引態様は,「売主」,「貸主」,「代理」,又は「媒介(仲介)」の別を,これらの文言を用いて表示すること。

A交通機関とその所要時間
a.公共交通機関は,現に利用できるものを表示し,特定の時期にのみ利用できるものは,その利用できる時期を明示して表示すること。
b.新設予定の鉄道の駅,バスの停留所等は,その路線の運行主体が公表したものに限り,その新設予定時期を明示して表示すること。
c.自動車による所要時間は,道路距離を明示して,走行に通常要する時間を表示すること。

B各種施設までの距離又は所要時間
a.団地と駅その他の施設との間の距離又は所要時間は,それぞれの施設ごとにその施設から最も近いその団地内の地点を起点または着点として算出した数値を表示すること。
b.道路距離又は所要時間を表示するときは,起点および着点を明示して表示すること。
c.徒歩による所要時間は,道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値(1分未満の端数は1分として計算する)を表示すること。
その際,信号の待ち時間,歩道橋の昇降時間は考慮しないでよい。

C建物の間取り・用途
a.DK(ダイニング・キッチン)という文言は,台所と食堂の機能が一室に併存している部屋で,居室数に応じて,必要な広さ・形状・機能を有しているという意味で用いること。
b.LDK(リビング・ダイニング・キッチン)という文言は,居間と台所と食堂の機能が一室に併存している部屋で,居室数に応じて,必要な広さ・形状・機能を有しているという意味で用いること。
c.採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の,その部屋の床面積に対する割合が,建築基準法の規定に適合しないため,同法において居室と認められない納戸その他の部分については,その旨を「納戸(なんど)」等と表示すること。

D不動産の形質
a.新築という文言は,建築後1年未満であって,居住の用に供されたことがないものであるという意味で用いること。
b.新発売という文言は,新たに造成された宅地または新築の住宅(工事完了前のものを含む)について,一般消費者に対し,初めて購入の申込みの 勧誘を行うという意味で用いること。

E写真・絵図
宅地又は建物の写真は,取引するものの写真を用いて表示すること。
ただし,取引しようとする建物が建築工事の完了前である等,その建物の写真を用いることができない事情がある場合は,次に掲げるものに限り,他の建物の写真を用いることができる。
この場合は,その写真が他の建物のものである旨を,写真に接する位置に明示しなければならない。
a.取引しようとする建物と規模,形質及び外観が同一の他の建物の外観写真。この場合において,門塀,植栽,庭等が異なる場合には,その旨を明示すること。
b.建物の内部写真であって,写真に写される部分の規模,形質等が同一のもの。

特定用語の使用基準

省略

不当表示の禁止

宅建業者は,不動産の取引に関し,次に定める表示をしてはならない。

@面積
物件の面積について,実際のものよりも広いと誤認されるおそれのある表示。

A不動産の形質
a.建物の建築経過年数又は建築年月について,実際のものよりも経過年数が短い又は建築年月が新しいと誤認されるおそれのある表示。
b.増築,改築又は造作の取替えをした建物について,その建物の全部又は取引しようとする部分を新築したものであると誤認されるおそれのある表示。
c.建物の保温・断熱性,遮音性,健康・安全性その他の居住性能について,実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示。

B利用の制限
a.建ぺい率その他建物の建築に関する建築基準法,都市計画法その他の法律による制限について,事実に相違する表示又は実際のものよりも緩やかであると誤認されるおそれのある表示。
b.土地の区画,形質の変更に関する都市計画法,自然公園法その他の法律による制限について,実際のものよりも緩やかであると誤認されるおそれのある表示。

C取引条件
a.物件の所有権,賃借権その他の権利の設定,移転等に関する登記について,実際のものよりも有利であると誤認されるおそれのある表示。
b.取引の相手方の資格又は数,取引の相手方を決定する方法その他の取引に関する制限について,実際のものよりも厳しいと誤認されるおそれのある表示。

D融資等の条件
a. ローン提携販売を行うものではないのに,ローン提携販売と誤認されるおそれのある表示。
b.公的機関の融資の条件について,実際のものよりも有利であると誤認されるおそれのある表示。

表示の修正
宅建業者は,継続して物件に関する広告その他の表示をする場合に,その広告その他の表示の内容に変更があったときは,速やかに修正し,又はその表示を取りやめなければならない。

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