宅建試験・参考書 法令上の制限

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第3 換地計画

換地計画とは,施行地区内の宅地について,施行前の従前の宅地が施行後どのようになるのか(どのように区画整理されるか)という計画だ。

(1)
土地区画整理事業の施行者は,施行地区内の宅地について,換地処分を行うための換地計画を定める必要がある。
換地処分とは,施行地区内の所有権その他の権利に関し,権利者の意思によらずに,従前の土地の権利を消滅させ,その代わりに,整理・改良後の土地を従前の土地とみなす方法で,従前の土地に存在した権利を整理・改良後の土地上に取得させることだ。要するに,従前の宅地上の権利を換地上に横すべりさせるのが,換地処分だ。

(2)
換地計画で換地を定めるときは,原則として,換地と従前の宅地の位置,地積,環境等が同じ条件になるようにしなければならない(これを換地照応の原則という)。
なお,宅地の所有者等の申出または同意があったときは,換地計画で換地を定めないこともできる。
換地を定めない場合,施行者は,換地を定めないこととされている宅地の所有者等(前の図のEがそうだ!)に対し,換地処分の公告のある日まで,その宅地の使用・収益を停止させることができる。
そこから出て行く所有者の土地でも,使用・収益を停止させないと工事ができないからだ。

(3)
換地計画では,換地設計,清算金,保留地等を定める必要がある。

(4)
換地設計とは,施行地区内の宅地について,施行前の従前の宅地が施行後どのようになるのかを示した設計図だ。

(5)
清算金とは,換地処分によって従前の宅地と換地との間で相殺できない部分があるときに,施行者が徴収・交付する金銭だ。
例えば前の図で,従前の宅地より換地の方が価値が増加した所有者がいた場合は,施行者が,増加した分の金銭を徴収する。
逆に,従前の宅地より換地の方が価値が減少した所有者がいた場合は,施行者が,減少した分の金銭を交付する。
@土地区画整理事業が行われている間に,事業地の所有者が変った場合は,清算金は,換地処分時の土地所有者に帰属する。
A土地区画整理事業の施行者が,清算金の徴収・交付を行わなければならない時期は,換地処分の公告後,遅滞なくだ。

(6)
保留地とは,換地計画で,一定の土地を換地とせずに残しておく土地だ。
@個人または土地区画整理組合または区画整理会社が土地区画整理事業を施行するときは,土地区画整理事業の施行の費用に充てるため,または規約・定款で定める目的のために,保留地を定めることができる。
A個人または土地区画整理組合または区画整理会社以外の者が土地区画整理事業を施行するときは,土地区画整理事業の施行後の宅地の価額の総額が施行前の宅地の価額の総額を上回る範囲内において,しかも土地区画整理事業の施行の費用に充てるためにだけ,保留地を定めることができる。
B保留地は,換地処分の公告があった日の翌日に,施行者が,すべての所有権を取得する。
したがって,施行者と保留地の譲渡契約を締結した者は,換地処分の公告があった日の翌日に,保留地の所有権を取得することになる。
C保留地は,誰に対しても売却(譲渡)できる。
D保留地を購入した者は,施行者の承認を得なくても,その保留地を利用できる。

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