宅建試験・参考書 法令上の制限

presented by 宅建倶楽部

第3 集団規制

集団規制とは,快適な街づくりを目指すことを目的にする建築基準法の条文のことだ。
1 道路関係の規制
2 用途制限
3 容積率
4 建ぺい率
5 斜線制限
6 日影規制
7 建築物の敷地面積の最低限度
8 低層住居専用地域独自の制限
9 防火地域または準防火地域に関する規制
に分けて説明して行く。

なお,快適な街づくりは,日本中の建物について要求しても仕方ないので,集団規制は都市計画法の「都市計画区域および準都市計画区域」に存在する建物にだけ適用されるのが原則だ。
ただし,知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内で,かつ,地方公共団体が条例で定める場合には,「都市計画区域および準都市計画区域」外でも集団規制(用途制限を除く)が適用される。

1 道路関係の規制

道路関係の規制は,建築物の敷地と道路との関係に規制を加えることで,快適な街づくりを目指す規定(集団規制)だ。

建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは,次のどれかを指す。
@幅員4m以上で,かつ,他の法律で道路とされたもの
A幅員4m以上で,かつ,現に存在する道
B新たに築造する道は,幅員4m以上で,かつ,特定行政庁から位置の指定を受けたもの
C幅員4m未満で,法適用のとき,現に建物が立ち並んでおり,かつ,特定行政庁が指定したもの

接道義務

(1)
建築物の敷地は,建築基準法上の道路に2m以上接する必要がある。これを接道義務という。
建築基準法上の道路に2m以上接していない場合は,建築物を建築できないのが原則だ。
ただし,敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで,特定行政庁が交通上・安全上・防火上及び衛生上支障がないと認めて,建築審査会の同意を得て許可した場合には,建築基準法上の道路に2m以上接していなくてもよい(2m以上接しなくても建築物を建築できる)。

(2)
知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内で,かつ,地方公共団体が,条例で定める場合には,「都市計画区域および準都市計画区域」外でも接道義務が要求される。

(3)
接道義務は,一定の建築物(例:特殊建築物)の用途または規模の特殊性により,必要があると認めるときは,地方公共団体が条例で附加(ふか)(強化)することができる。
しかし,地方公共団体は条例で接道義務を緩和することはできない。

(4)
私道の所有者が私道を変更または廃止することによって接道義務に抵触することとなる場合は,特定行政庁は,その私道の変更または廃止を,禁止または制限できる。

道路内の建築制限

(1)
建築物は道路に突き出して建築できないのが原則だ。
これを道路内の建築制限という。その道路が自動車専用道路の場合も同じだ。
ただし,次の建築物は道路に突き出して建築できる。
@地下に設ける建築物
A公衆便所,巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で,特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

(2)
特定行政庁が指定した幅員4m未満の道路に沿って建築する場合には,道路の中心線から2m以上後退(セット・バック)させないと,見かけはそうでなくても,道路に突きだして建築したことになる。
言い方を換えると,上の道路は,道路の中心線から水平距離2mの線が道路と敷地の境界線とみなされる。だから,幅員4m未満の道路に沿って建築する場合には,道路の中心線から2m以上後退させないと,道路に突きだして建築したことになるので,建築できない。

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