平成20年度 宅地建物取引主任者資格試験

presented by 宅建倶楽部

【問 9】 宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

(1)売買契約で、Aが一切の瑕疵(かし)担保責任を負わない旨を合意したとしても、Aは甲土地の引渡しの日から2年間は、瑕疵担保責任を負わなければならない。
(2)甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。
(3)Bが瑕疵担保責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から1年以内にAの瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げていればよく、1年以内に訴訟を提起して瑕疵担保責任を追及するまでの必要はない。
(4)売買契約で、Aは甲土地の引渡しの日から2年間だけ瑕疵担保責任を負う旨を合意したとしても、Aが知っていたのにBに告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。

 

解説

(1)誤り。宅建業者が、自ら売主となって、宅建業者でない者と売買契約を結ぶ場合は、瑕疵担保責任について「民法の定めより買主に不利な特約」をしてはならず、やってしまえば、その特約は無効になる。Aは、一切の瑕疵担保責任を負わない旨を合意しているが、これは、民法の定めより買主に不利な特約だ。民法は、買主が欠陥を「発見した時から1年間」責任を負えと定めているからだ。だから、Aがした特約は無効になる。ということは,宅建業法上は特約しなかったことになるから、民法が適用される。民法では、買主が欠陥を「発見した時から1年間」責任を負えと定めているので、Aが、瑕疵担保責任を負う期間は、Bが欠陥を「発見した時から1年間」となる。甲土地の引渡しの日から2年間ではない。
(2)正しい。担保権(抵当権)の実行によって権利(買主の所有権)が消滅した場合、買主は善意悪意に関係なく、契約を解除できる。したがって、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていた(悪意だった)としても、BはAB間の売買契約を解除できる。
(3)正しい。瑕疵担保責任は、買主が瑕疵の存在を知った時(発見した時)から1年まで請求できるが、この請求は、訴訟を提起するまでの必要はない。瑕疵担保責任を追及する意思を裁判外で明確に告げればよい。
(4)正しい。宅建業者が、自ら売主となって、宅建業者でない者と売買契約を結ぶ場合は、瑕疵担保責任について「民法の定めより買主に不利な特約」をしてはならず、やってしまえば、その特約は無効になる。ただし、「目的物を引渡した時から2年以上瑕疵担保責任を負う」という特約だけは,民法の定めより買主に不利でも有効になる。だから本肢の特約は有効だ。もっとも、売主(A)が知っていたのに買主(B)に告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで(目的物の引渡しより起算して10年まで)、買主は損害賠償を請求できる。

正解(1)


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