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宅建試験・テーマ別過去問解説集 その他の分野
所得税
昭和63年［問 29］ 所得税
今年中に土地を譲渡した場合の譲渡所得の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）今年１月１日における所有期間が７年６カ月の土地を譲渡した場合の譲渡所得は，短期譲渡所得となる。
（２）その譲渡の相手方が国や市町村である場合には，今年１月１日における所有期間が何年であるかを問わず，その譲渡所得は，長期譲渡所得に該当する。
（３）その譲渡が土地収用法の収用事業の認定を受けた公共事業のために行なわれたものである場合には，無条件で 5,000万円の特別控除が適用される。
（４）その譲渡をした土地が昭和25年から所有していたものである場合には，譲渡所得金額の計算上収入金額から控除する取得費は，その譲渡による収入金額の 5/100に相当する金額によることができる。
昭和63年［問 29］ 解説
（１）誤り。短期譲渡所得とは，譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下の不動産の譲渡による所得をいう。したがって，今年１月１日における所有期間が７年６カ月の土地を譲渡した場合の譲渡所得は，短期譲渡所得にはならない（長期譲渡所得になる）。
（２）誤り。長期譲渡所得とは，譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超えている不動産の譲渡による所得をいう。譲渡の相手方を問わない。したがって，その譲渡の相手方が国や市町村である場合には，今年１月１日における所有期間が５年を超えている場合にだけ，その譲渡所得は，長期譲渡所得に該当する。
（３）誤り。収用交換等の場合（その譲渡が土地収用法の収用事業の認定を受けた公共事業のために行なわれたものである場合）には， 5,000万円の特別控除が適用されるが，この 5,000万円の特別控除が適用されるためには……
・ 買い換えの特例を受けていないこと
・ 収用等をする者から最初の買取り申出後６ヵ月以内に譲渡すること
等という要件が必要だ。したがって，無条件で適用されるわけではない。
（４）正しい。譲渡した土地が「昭和27年12月31日以前」から所有していたときは，譲渡所得金額の計算上収入金額から控除する取得費は，その譲渡による収入金額の「 5/100」に相当する金額によることができる。これを概算取得費という。なお，現在は通達で，昭和27年12月31日以前から引き続き所有していなくても，長期譲渡所得に当たれば，取得費について概算取得費を選べるようになっている。
正解（４）
平成４年［問 28］ 所得税
今年中に居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）今年１月１日における所有期間が10年以下の居住用財産の譲渡については，居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除を控除した後の金額に，30パーセントの税率により，所得税が課税される。
（２）今年１月１日における所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡については，前年に既に居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
（３）今年１月１日における所有期間が10年を超える居住用財産の収用事業等のための譲渡については，収用交換等の場合の 5,000万円特別控除と居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除の両方の適用を受けることができる。
（４）今年１月１日における所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡については，居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除を控除した後の金額のうち4,000 万円以下の部分は10パーセント， 4,000万円を超える部分は15パーセントの税率により，所得税が課税される。
平成４年［問 28］ 解説
（１）誤り。所有期間が10年以下の居住用財産の譲渡の場合の原則税率は，一律15％だ。したがって，本肢では，居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除を控除した後の金額に，「15パーセントの税率」により所得税が課税される。
（２）正しい。所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡についての軽減税率の特例（特別控除後の譲渡益が，6,000 万円以下の部分は10％，6,000 万円を超える部分は15％）は，その年に，居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても重複適用される。その年に，3,000 万円特別控除の適用を受けているときでも重複適用されるのだから，前年に特別控除の適用を受けているときにも重複適用されること，もちろんだ。
（３）誤り。収用交換等の場合の 5,000万円特別控除と居住用財産を譲渡した場合の3,000 万円特別控除とが重複した場合，特別控除は 5,000万円までだ。
（４）誤り。所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡についての軽減税率の特例による税率は，特別控除後の譲渡益が，6,000 万円以下の部分が10％，6,000 万円を超える部分が15％だ。したがって，本肢では「 4,000万円」という数字が誤り。
正解（２）
平成６年［問 29］ 所得税
居住用財産を譲渡した場合における譲渡所得の所得税の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）居住の用に供している家屋をその者の長男に譲渡した場合には，その長男がその者と生計を一にしているか否かに関係なく，その譲渡について，居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができない。
（２）居住の用に供していた家屋をその者が居住の用に供さなくなった日から２年を経過する日の翌日に譲渡した場合には，その譲渡について，居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができない。
（３）譲渡した年の１月１日における所有期間が７年である居住用財産を国に譲渡した場合には，その譲渡について，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
（４）譲渡した年の１月１日における居住期間が11年である居住用財産を譲渡した場合には，所有期間に関係なく，その譲渡について，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用を受けることができる。
平成６年［問 29］ 解説
（１）正しい。居住用財産の譲渡所得の特別控除（ 3,000万円）は，居住の用に供している家屋を配偶者や直系血族（長男は直系血族！）に譲渡した場合には，適用されない。生計を一にしているか否かは関係ない。
（２）誤り。居住用財産の譲渡所得の特別控除は，居住の用に供さなくなった日から「３年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡した場合には，適用される。したがって，居住の用に供さなくなった日から２年を経過する日の翌日に譲渡した場合でも，適用される。
（３）誤り。居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（ 6,000万円までの部分が10％， 6,000万円を超える部分が15％）は，譲渡した年の１月１日における「所有期間が10年を超える」場合にのみ，適用される。したがって，所有期間が７年の場合は適用されない。譲渡先が国であろうが何であろうが同じだ。
（４）誤り。（３）で述べたように，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は，譲渡した年の１月１日における「所有期間が10年を超える」場合にのみ，適用される。したがって，所有期間に関係ない，という言い方は誤り。居住期間（住んでいた期間）と所有期間（所有していた期間）を混同しないように。
正解（１）
平成８年［問 28］ 所得税
居住用財産を譲渡した場合における譲渡所得の所得税の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超える居住用財産を譲渡した場合には，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
（２）譲渡した年の１月１日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合であっても，居住用財産の譲渡所得の 3,000万円特別控除の適用を受けるときには，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることはできない。
（３）居住用財産を譲渡した場合に，その譲渡所得が短期譲渡所得の課税の特例の適用を受けるものであるときには，居住用財産の 3,000万円特別控除の適用を受けることはできない。
（４）居住用財産を譲渡した場合に，特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けるときには，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることはできない。
平成８年［問 28］ 解説
（１）誤り。居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（ 6,000万円までの部分10％， 6,000万円を超える部分15％）の適用を受けることができるのは，譲渡した年の１月１日において所有期間が「10年を超える」居住用財産を譲渡した場合だ。
（２）誤り。居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例と居住用財産の譲渡所得の特別控除（3 ,000万円）は，重複して適用される。
（３）誤り。居住用財産の譲渡所得の特別控除は，短期譲渡所得であっても適用される。
（４）正しい。居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例と居住用財産の買換えの特例（特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）は，重複して適用されない。
正解（４）
平成10年［問 27］ 所得税
個人が今年中に今年１月１日において所有期間が11年である土地を譲渡した場合の譲渡所得の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）土地が収用事業のために買い取られた場合において，収用交換等の場合の 5,000 万円特別控除の適用を受けるときでも，特別控除後の譲渡益について優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
（２）土地が収用事業のために買い取られた場合において，収用交換等の場合の5,000 万円特別控除の適用を受けるときでも，その土地が居住用財産に該当するなど所定の要件を満たせば，特別控除後の譲渡益について居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
（３）その土地が居住用財産に該当するなど所定の要件を満たせば，前々年に特定の居住用財産の買換えの場合の課税の特例の適用を受けているときでも，居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除の適用を受けることができる。
（４）その土地が居住用財産に該当する場合であっても，居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除の適用を受けるときは，特別控除後の譲渡益について居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができない。
平成10年［問 27］ 解説
（１）誤り。収用交換等の場合の特別控除（ 5,000万円）と優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例（2,000 万円までの部分10％，2,000 万円を超える部分15％）は，重複して適用されない。
（２）正しい。収用交換等の場合の特別控除（5,000 万円）と所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（6,000 万円までの部分10％，6,000 万円を超える部分15％）は，重複して適用される。
（３）誤り。譲渡した年（今年）の前年（去年）または前々年（おととし）において，居住用財産の買換えの場合の課税の特例の適用を受けているときは，居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除の適用を受けることができない。
（４）誤り。居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除と所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（6,000 万円までの部分10％，6,000 万円を超える部分15％）は，重複して適用される。
正解（２）
平成11年［問 26] 所得税
住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）居住用家屋の敷地の用に供する予定の土地を銀行からの住宅借入金等で今年中に取得し，来年中に同じ銀行からの住宅借入金等で居住用家屋を建築し居住の用に供する予定でいる場合には，今年分から住宅ローン控除の適用を受けることができる。
（２）今年中に居住用家屋を売却し，新たに居住用家屋を取得した場合には，その売却した居住用家屋に係る譲渡損失につき特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けるときであっても，その新たに取得した居住用家屋につき住宅ローン控除の適用を受けることができる。
（３）銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を今年中に居住の用に供した場合には，その住宅借入金等の償還期間が15年以上でなければ住宅ローン控除の適用を受けることができない。
（４）銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を今年中に居住の用に供した場合には，その居住の用に供した年以後15年間にわたって，その住宅借入金等の年末残高の１パーセント相当額の税額控除の適用を受けることができる。
平成11年［問 26］ 解説
（１）誤り。住宅ローン控除を受けるには，ローンを利用して「買ってから６ヵ月以内に住宅に住み始める」ことが必要だ。本肢の場合は，今年中にローンを借りて敷地を取得し，来年中に同じ銀行からのローンで建物を建築し住む予定だというのだから，住み始めるまでに６ヵ月を超えてしまう場合が多いだろう。６ヵ月を超えてしまうと，今年分からはおろか住宅ローン控除を全然受けられないことになる。
（２）正しい。バブルがはじけたため，居住用建物の買換えの場合に，下取り建物が買った当時より安値でしか売れず，赤字（売却損）が出ることがある。その赤字については，翌年以降３年間にわたって，所得税から差し引いて（控除して）あげる制度が，「特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」だ。こういう人は，バブル経済の被害者で特に気の毒なので，譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度の適用を受けるときでも，ローンで新しく取得した建物（買換えた建物）の住宅ローン控除を受けることができることにした。以前はダメだったが，平成11年から譲渡損失の損益通算及び繰越控除と住宅ローン控除は重ねて適用されることになった。
（３）誤り。住宅ローン控除を受けることができるローンの返済期間は「10年以上」であれば良い。
（４）誤り。平成20年中に居住した場合,住宅ローン控除で控除される金額は，年末残高2,000万円までの部分について，1年目から６年目は１％,７年目から10年目は0.5％だ。控除額には年末残高2,000万円までというしぼりがあり，毎年１％控除されるわけではない。また，住宅ローン控除を受けることができる期間は，居住の用に供した年以後「10年間」が原則だ。
正解（２）
平成12年［問 26］ 所得税
個人が，今年中に，今年１月１日において所有期間が10年を超える家屋を譲渡した場合において，居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下この問において「軽減税率の特例」という。)に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）その家屋を火災により滅失した場合を除き，その家屋を譲渡する直前まで自己の居住の用に供していなければ，軽減税率の特例の適用を受けることができない。
（２）その家屋の譲渡について居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けるときは，3,000万円特別控除後の譲渡益について軽減税率の特例の適用を受けることができない。
（３）その家屋の譲渡について特定の居住用財産の買換えの特例の適用を受ける場合は，譲渡があったものとされる部分の譲渡益があるときであっても，その譲渡益について軽減税率の特例の適用を受けることができない。
（４）その家屋以外に自己の居住の用に供している家屋(所有期間10年超)を有しており，これらの家屋を同一年中に譲渡した場合には，いずれの家屋の譲渡についても軽減税率の特例の適用を受けることができる。
平成12年［問 26］ 解説
マイホームを売ってもうけが出たときは，もうけの15％の所得税を払うのが原則だが，所有期間が10年を超えるマイホームの場合は，6,000万円までのもうけに対しては10％，6,000万円を超えるもうけに対しては15％の税率になる，というのが「所有期間が10年を超える自宅（居住用財産）を譲渡した場合の軽滅税率の特例」だ。この軽減税率の特例は，健康で文化的な住宅を確保する行為を行った大衆に税金をおまけするためにある。10年を超えて所有していた家屋を譲渡するということは，新しい家屋を買い換える前提として行うのだから，健康で文化的な住宅を確保する行為を行ったと言えるのだ。
（１）誤り。軽減税率の特例は，所有者や家族が譲渡した時点で住んでいなくても，受けられる。「住まなくなってから３年を経過する年の年末までに譲渡すれば」，受けられる。少しでも早く健康で文化的な住宅にするのはイイ事だから，新しい家に先に引っ越した後，3年くらいたってから古い家を売った場合も認めようとする趣旨だ。
（２）誤り。買値より売値の方が高かったなど，不動産を売ってもうけが出たときは，そのもうけ全部に対して所得税を計算するのが原則だ。でも，自宅（居住用財産）の譲渡は，より健康で文化的な住宅に買い換えるために行うので，もうけ全部に対して所得税を計算するのではなく，もうけから一律に3,000万円を差し引いてくれる。これが，「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」だ。この特別控除は，「自宅（居住用財産）の譲渡」に当たりさえすれば，所有期間が10年を超えているかどうかに関係なく，受けられるものだ。そこで，所有期間が10年を超えている場合は，3,000万円特別控除と軽減税率の特例の両方がＯＫ。
（３）正しい。居住用財産の買換えの特例とは，所有期間が10年を超えている居住用財産を新しい家屋に買い換えた場合には，所有期間が10年を超えている居住用財産を売ったもうけが出たとしても，次にまた買い換えるまで税金が繰り延べられる，という制度だ。しばらく税金を払わないでよいという強力な「おまけ」なので，居住用財産の買換えの特例の適用を受ける場合は，軽減税率の特例の適用を受けられないことになっている。
（４）誤り。軽減税率の特例は，居住用財産（自宅）に対して認められるものだが，居住用財産は複数は認められない。例えば，自宅以外に別荘があり，両方とも10年以上所有している場合が本肢だが，居住用財産になるのは自宅だけだ。したがって，自宅についてだけ軽減税率の特例の適用を受けられる。
正解（３）
平成13年［問 26] 所得税
租税特別措置法第41条の５の特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）譲渡資産とされる家屋については，譲渡をした年の１月１日における所有期間が10年を超えるものであり，かつ，その居住の用に供していた期間が10年以上であることが適用要件とされている。
（２）買換資産とされる家屋については，租税特別措置法第41条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けないことが適用要件とされている。
（３）買換資産とされる家屋については，譲渡をした日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに取得するものであることが適用要件とされている。
（４）譲渡資産とされる家屋については，居住の用に供しているもの，又は居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件とされている。
平成13年［問 26］ 解説
バブルの最中に買った不動産は，なかなか買換える気になれない。3,000万円で不動産を売却して5,000万円の不動産に買換えようとしても，売却予定の不動産はバブルの最中に倍の6,000万円で買った，というような例が結構あるからだ。6,000万円で買った不動産が3,000万円で売れても，損失が残っている。ローンだって残っているだろう。そこで，バブルの最中に買った不動産の買換えを促進するために，一定の条件のもとに，他の所得（例：給与所得や事業所得）との損益通算を行い（利益から損失を引き），損失については，初年度だけでなく，３年間にわたって控除（繰越控除）を認める制度が用意されている。これが，居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除だ。
（１）誤り。この制度を受けるには，「譲渡した居住用財産」の，譲渡した年の１月１日現在の「所有期間が５年を超えている」ことが必要だ。つまり，今まで５年以上所有していた不動産を売ることが必要だ。10年を超えて所有していた不動産でなくて良い。
（２）誤り。この制度を受けるには，「所得税の他の特例を受けないこと」が原則だが，ローン控除（租税特別措置法第41条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）との重複適用だけは認められる。つまり，３年間この制度を使い切って税金を払えるようになったら，今度は，買換える不動産についてローン控除を使っても良い，ということだ。
（３）誤り。この制度を受けるには，譲渡した年の１月１日から翌年12月31日までの間に，「買換え資産を取得する」ことが必要だ。つまり，今まで所有していた不動産を売った年の「翌年の年末まで」に「新しい家屋」を買うことが必要だ。売った年の3年後の年末まで（譲渡をした日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日まで）に，新しい家屋を買うのではない。
（４）正しい。この制度を受けるには，「譲渡した居住用財産（家屋）」について，
①現在居住していること
②現在居住していない場合は，居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
のどちらかが必要だ。つまり，今まで所有していた不動産は，売る時点で住んでいなくてもよいが（①に限定されないが），売る時点で住んでいない場合は，住まなくなった日の「３年後の年末まで」に売ればよい。
正解（４）
平成15年[問 26] 所得税
居住用財産を譲渡した場合における所得税の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）譲渡した年の１月１日において所有期間が10年以下の居住用財産を譲渡した場合には，居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
（２）譲渡した年の１月１日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合において，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用するときには，居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
（３）居住用財産を配偶者に譲渡した場合には，居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用することはできない。
（４）居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用については，居住用財産をその譲渡する時において自己の居住の用に供している場合に限り適用することができる。
平成15年[問 26] 解説
（１）誤り。「居住用財産の譲渡所得の特別控除」とは，その所有者が居住している居住用財産（いわゆる自宅となっている家屋，または，自宅となっている家屋と敷地の両方）を譲渡したときに，取得費と譲渡費用の他に，さらに3,000万円を控除することだ。この3,000万円の特別控除は，「所有期間に関係なく」適用される。
（２）誤り。「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とは，所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の税率は，特別控除後の譲渡益に対して，6,000万円までの部分が10％，6,000万円を超える部分が15％になる，という制度だ。この特例は，「居住用財産の譲渡所得の特別控除」と重複適用（重ねて適用）される。
（３）正しい。「居住用財産の譲渡所得の特別控除」は，居住用財産を「特別な関係にある者」（例：オーナーとなっている会社，配偶者，直系血族）に譲渡した場合には，適用されない。
（４）誤り。「居住用財産の譲渡所得の特別控除」が適用されるには，居住用財産を譲渡する時に住んでいる（譲渡する時において自己の居住の用に供している）必要はない。居住しなくなった日から「３年を経過する日の属する年の12月31日までに」譲渡すれば良い。
正解（３）
平成18年［問 26］ 所得税
住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という。）に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）今年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において，その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても，今年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
（２）今年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において，その前年において居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても，今年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。
（３）今年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得し，居住用家屋を建築した場合において，同年中に居住の用に供しなかったときは，今年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。
（４）今年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において，住宅ローン控除の適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が3,000万円を超えるときは，その超える年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることはできない。
平成18年［問 26］ 解説
（１）正しい。住宅ローン控除は，居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算（及び繰越控除）との重複適用が認められる。
（２）誤り。住宅ローン控除は，居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除との重複適用が認められない。
（３）正しい。住宅ローン控除が適用されるには，控除を受ける年の12月31日に，その住宅に居住していることが必要だ。したがって，今年中に居住用家屋の敷地の土地を取得し，居住用家屋を建築した場合でも，今年中に居住しなかったときは，今年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることはできない。
（４）正しい。住宅ローン控除が適用されるには，控除を受ける年の所得金額（課税総所得金額）が3,000万円以下であることが必要だ。したがって，3,000万円を超えるときは，その超える年の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることはできない。
正解（２）
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