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宅建試験・テーマ別過去問解説集 その他の分野

  地価公示法

平成14年[問 29] 地価公示法

地価公示法に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

(1)都市及びその周辺の地域等において,土地の取引を行う者は,取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。
(2)地価公示は,土地鑑定委員会が,毎年1回,2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め,その結果を審査し,必要な調整を行って,標準地の正常な価格を判定し,これを公示するものである。
(3)標準地の正常な価格とは,土地について,自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい,当該土地に地上権がある場合には,その地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
(4)標準地の鑑定評価は,近傍類地の取引価格から算定される推定の価格,近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。

 

平成14年[問 29] 解説

(1)正しい。都市及びその周辺の地域等において,土地の取引を行う者は,取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を「指標」として取引を行うよう努めなければならない。地価公示法は,都市やその周辺で土地の取引を行う者に,目印(指標)を与えることを,主な目的にするからだ。
(2)正しい。
@地価公示は「土地鑑定委員会」がする。
A地価公示は「毎年1回」する。
B地価公示の前提として,「2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める」。
C地価公示は,土地鑑定委員会が「Bの結果を審査し,必要な調整を行って標準地の正常な価格を判定し」てする。
以上@〜Cを一つの文章にまとめると本肢のようになる。
(3)誤り。標準地の正常な価格とは,土地について,自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいう。ところで,その土地に地上権がある場合には,その地上権が「存しないものとして」通常成立すると認められる価格をいう。地上権が「存するもの」としたのでは,自由な取引が行われることを想定できないからだ。
(4)正しい。標準地の鑑定評価を行うに当たっては,
  @近傍類地の取引価格から算定される推定の価格(取引事例比較法によった比準価格)
  A近傍類地の地代等から算定される推定の価格(収益還元法によった収益価格)
  B同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額(原価法によった積算価格)
の3ツを「勘案して行わなければならない」。

 正解(3)


平成18年[問 29] 地価公示法

地価公示法に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。

(1)標準地の正常な価格は,土地鑑定委員会が毎年1回,2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め,その結果を審査し,必要な調整を行って判定し公示される。
(2)標準地の正常な価格とは,土地について,自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。
(3)標準地の鑑定評価は,近傍類地の取引価格から算定される推定の価格,近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。
(4)土地の取引を行う者は,取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として,取引を行わなければならない。

 

平成18年[問 29] 解説

(1)正しい。土地の正常価格を求める前提として,土地鑑定委員会は,2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める必要がある。土地鑑定委員会は,不動産鑑定士以外の者の鑑定評価を求めることはできない。そして,土地鑑定委員会は,2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価の結果を審査し,必要な調整を行い,公示価格を決定する。なお,地価公示(正常価格の公示)は,毎年1回行われる。
(2)正しい。地価公示は,土地の正常価格を求めて公示するという方法で行うが,土地の正常価格とは,市場原理に基づく理想的な価格のことだ。詳しく言うと,自由な取引が行われるとした場合における,その取引において通常成立すると認められる単位面積当たり(1u当たり)の価格が,正常価格だ。つまり,正常価格は,土地について,自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格だ。
(3)正しい。不動産鑑定士が鑑定評価するときは,次の3つを勘案する必要がある。
@同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額(つまり,原価法によった価格−積算価格)
A近傍類地の取引価格から算定される推定の価格(つまり,取引事例比較法によった価格−比準価格)
B近傍類地の地代等から算定される推定の価格(つまり,収益還元法によった価格−収益価格)つまり,不動産鑑定士が鑑定評価するときは,鑑定評価の方式である原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つを考えあわせて行え,ということだ。
(4)誤り。地価が公示されると,都市及びその周辺の地域で土地の取引を行う者は,公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。「指標として取引を行うよう努めなければならない」とは,公示価格を「なるべく」参考にしろ,という意味だ。本肢は,公示価格を指標として取引を「行わなければならない」と書いてある点が誤りだ。正しくは,公示価格を指標として取引を「行うよう努めなければならない」となる。いわゆる努力義務なのだ。公示価格を指標として取引を「行わなければならない」となったら,資本主義・自由取引経済(取引価格について法律が口を出すべきでない)の精神に反してしまう。

 正解(4)


平成21年 [問 25] 地価公示法

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
(2)標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
(3)地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
(4)地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。

 

平成21年 [問 25] 解説

(1)誤り。公示区域内(地価公示が行われている区域内)の土地を対象とする鑑定評価は不動産鑑定士が行う。この場合,不動産鑑定士は公示価格を規準とする(絶対に参考にする)必要がある。その際には,対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる「一又は二以上の標準地」との位置,地積,環境等の比較を行ない,その結果に基づき,それら標準地の公示価格と対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。本肢は「対象土地に最も近接する標準地」との比較を行いという部分が誤り。そうではなく,「一又は二以上の標準地」との比較を行うのだ。
(2)正しい。不動産鑑定士が鑑定評価するときは,次の3つを勘案する必要がある。
@同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額(つまり,原価法によった価格−積算価格)
A近傍類地の取引価格から算定される推定の価格(つまり,取引事例比較法によった価格−比準価格)
B近傍類地の地代等から算定される推定の価格(つまり,収益還元法によった価格−収益価格)つまり,不動産鑑定士が鑑定評価するときは,鑑定評価の方式である原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つを考えあわせて行え,ということだ。
(3)誤り。標準地の正常な価格とは,土地について,自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいう。ところで,その土地に使用収益を制限する権利(例:地上権)がある場合には,その制限する権利が「存しないものとして」通常成立すると認められる価格をいう。制限する権利が「存するもの」としたのでは,自由な取引が行われることを想定できないからだ。
(4)誤り。標準地は,自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において,土地の利用状況,環境等が「通常と認められる一団の土地」について選定される。最も優れていると認められる一団の土地について選定されるのではない。なぜならば,地価公示法は,都市やその周辺で土地の取引を行う者に目印を与えることを主な目的にするので,「通常と認められる一団の土地」でないと目印の役目を果たせないのだ。

 正解(2)


平成23年[問 25] 地価公示法

地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)公示区域とは、土地鑑定委員会が都市計画法第4条第2項に規定する都市計画区域内において定める区域である。
(2)土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。
(3)土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行わなければならない。
(4)土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、当該価格については官報で公示する必要があるが、標準地及びその周辺の土地の利用の現況については官報で公示しなくてもよい。

 

平成23年[問 25] 解説

(1)誤り。地価公示は、公示区域内の土地(標準地)について行われるが、「公示区域」とは、
@都市計画法の都市計画区域(土地鑑定委員会が都市計画法第4条第2項に規定する都市計画区域内において定める区域)
A土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域
の「どちらか」だ。
したがって,公示区域が@の「都市計画法の都市計画区域」内であるとは限らない。Aの「土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域」になることもある。
(2)正しい。地価が公示されると、公共事業用地の収用に対する取得価格や補償金を算定する際には、公示価格を規準に(絶対に参考に)しなければならない。したがって、「土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない」と言えるので、本肢は正しい。
(3)誤り。地価が公示されると、都市及びその周辺の地域で土地の取引を行う者は、公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない(公示価格をなるべく参考にする努力をしなければならない)。これは法的義務ではなく努力義務だ。したがって本肢のように、公示された価格を指標として「取引を行わなければならない」と表現したら、法的義務になってしまうので、誤りだ。
(4)誤り。地価公示は、土地鑑定委員会が官報(独立行政法人国立印刷局が発行する国の公告のための機関紙)に掲載する方法で行うのが、原則だ。そして官報では、次の事項を公示する必要がある。
@標準地に関する次の事項
・単位面積(1u)当たりの公示価格、土地の利用状況など
A標準地の周辺の土地の利用状況
Bその他、国土交通省令で定める次の事項
・標準地の水道、ガス、下水道の整備状況など
したがって、土地の利用状況(土地の利用の現況)は、「標準地及びその周辺の土地」について官報で公示しなければならないので、誤り。

 正解(2)

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