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宅建試験・テーマ別過去問解説集 その他の分野

  不動産の鑑定評価

平成17年[問 29] 不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち,不動産鑑定評価基準によれば,誤っているものはどれか。

(1)不動産の鑑定評価によって求める価格は,基本的には正常価格であり,正常価格とは,市場性を有する不動産について,現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
(2)資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で,投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は,正常価格ではなく,特定価格として求めなければならない。
(3)取引事例比較法における取引事例は,地域要因の比較を不要とするため,近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
(4)収益価格を求める方法には,直接還元法とDCF(Discounted Cash Flow)法とがあるが,証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては,DCF法を適用しなければならない。

 

平成17年[問 29] 解説

(1)正しい。不動産の鑑定評価によって求める価格は,基本的には正常価格だ。正常価格とは,市場性を有する不動産について,現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。正常価格のポイントは2ツある。1ツは「市場性を有する」不動産の価格だということ。もう1ツは「合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう」不動産の価格だということだ。
(2)正しい。投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は,正常価格ではなく,特定価格として求めなければならない。特定価格は,正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合に求める価格だ。投資家に示すための投資採算価値を表す価格は,正常価格の前提となる条件(つまり,合理的と考えられる条件を満たす「市場で形成されるであろう価格」)を満たさないので,特定価格として求める必要がある。
(3)誤り。取引事例比較法は,すでに行われた同じような取引の値段をマネする方法だ。マネする「同じような取引」は,近隣の似た地域での取引が理想なので,取引事例比較法では,「近隣地域又は同一需給圏内の類似地域」に存する不動産から,取引事例を収集(選択)するのが原則だ。本肢は「近隣地域」に限定するような表現なので誤り。
(4)正しい。収益価格を求めるのは収益還元法だ。そして,収益還元法のやり方には,直接還元法(一期間の収益価格を求める方法)とDCF法(連続する複数の期間の収益価格を求める方法)とがあるが,平成19年改正で,証券化対象不動産(例:不動産投資信託=REIT=RealEstate Investment Trust=リート)の収益価格を求めるに当たっては,DCF法の適用が義務付けられた。証券化対象不動産では,証券化した不動産の「連続する複数の期間」に発生する純収益の見通し等を投資家に説明するために収益価格が利用されるので,「一期間(普通は1年)を単位として」計算した直接還元法だけでは足りないからだ(なお,証券化対象不動産で直接還元法を併用することは適切だ)。

 正解(3)


平成19年[問 29] 不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

(1)不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
(2)取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
(3)再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
(4)収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF(DiscountedCash Flow)法という。

 

平成19年[問 29] 解説

(1)正しい。鑑定評価の基本的な手法は,原価法,取引事例比較法,収益還元法に大別される。そして,原価法による試算価格を積算価格,取引事例比較法による試算価格を比準価格,収益還元法による試算価格を収益価格という。
(2)正しい。取引事例比較法は,すでに行われた同じような取引の値段をマネする方法だ。マネするのは「同じような取引」なので,取引事例は,適切にして合理的な計画に基づき,豊富に秩序正しく収集し、選択すべきだ。したがって,投機的取引であると認められる取引事例などは適正さを欠くものであって,収集・選択できない。
(3)正しい。再調達原価を求めるのは原価法だ。原価法は,もう一度その不動産を作ったとしたらいくらお金がいるかを計算する方法だ。これを難しく表現すると「対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額」という。
(4)誤り。収益還元法は,問題文の通り「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法」だ。要するに,その不動産が「生み出すであろう賃料」などの収益を参考にする方法だ。ところで,収益還元法のやり方には,直接還元法(一期間の収益価格を求める方法)とDCF法(連続する複数の期間の収益価格を求める方法)とがある。本肢はDCF法の定義が書いてあるが,誤りだ。DCF法は「連続する複数の期間」に発生する純収益等から収益価格を算出する方法だ。「一期間」に発生する純収益等から算出するのではない。「一期間」に発生する純収益等から算出するのは,直接還元法だ。

 正解(4)


平成22年[問 25] 不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

(1)原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
(2)不動産の効用及び相対的稀(き)少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
(3)正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
(4)取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。

 

平成22年[問 25] 解説

(1)誤り。原価法は,求めた再調達原価(その不動産をもう一度調達したと仮定した場合にかかる費用)について,減価修正(再調達原価から近隣地域の衰退などの減価要因を差し引く)を行って,対象物件の価格を求める鑑定評価の方式だが,土地にも適用できる。土地も再調達原価を求めることができるからだ。なお,土地の再調達原価は,その素材となる土地の標準的な取得価格にその土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費を加算して求めるのが,原則だ。
(2)正しい。価格形成要因とは,@不動産の効用A相対的希少性B不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。つまり,価格形成要因は「不動産の値段に影響を与える要因」と思えばよい。この価格形成要因は,一般的要因・地域要因・個別的要因の3つに分けられる。「一般的要因」とは,一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう(例:景気の状態。景気が悪ければ価格は下がる!)。「地域要因」とは,一般的要因の相関結合によって規模,構成の内容,機能等にわたる各地域の特性を形成し,その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう(例:そこが宅地であれば商店街の配置の状態。商店街が整備されていなければ価格は下がる!)。「個別的要因」とは,不動産に個別性を生じさせ,その価格を個別的に形成する要因をいう。(例:面積の大小。面積が大きいまとまった土地であれば単価は上がる!)。
(3)正しい。正常価格とは,市場性を有する不動産について,現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。正常価格のポイントは2ツある。1ツは「市場性を有する(自由意思で参加できる開かれた市場での)」不動産の価格ということ。もう1ツは「合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう(売り買いされる可能性があるであろう)」不動産の価格ということだ。
(4)正しい。本肢は,取引事例比較法の事情補正の問題だ。そもそも取引事例比較法は,多数の取引事例を収集,選択して,取引価格を求め,それらを参考にする鑑定評価の方式だ。でも,収集,選択した取引事例が特殊な事情を含むため,取引価格に影響を及ぼしているときには,これを適切に補正して,狂いが生じないようにする必要がある。これが事情補正だ。例えば,収集,選択した土地の取引事例が「知人だから高く買ってやった」のなら,本来より高値で取引されているので,その取引事例は減額補正しないと,適正な価格を求めることができない。逆に,「知人だから安く売ってやった」のなら,本来より安値で取引されているので,その取引事例は増額補正しないと,適正な価格を求めることができないことになる。

 正解(1)

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