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宅建試験・テーマ別過去問解説集 その他の分野
不動産の鑑定評価
平成４年［問 33］ 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）鑑定評価の手法は，不動産の再調達に要する原価に着目する原価法，不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり，原則として，この三手法を併用すべきである。
（２）原価法において，土地の再調達原価は，建設請負により，請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し，その土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
（３）取引事例比較法の適用に当たっては，取引事例を豊富に秩序正しく収集すべきであり，投機的取引であると認められる事例は用いてはならない。
（４）収益還元法は，賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり，自用の住宅地の価格を求める場合には適用しない。
平成４年［問 33］ 解説
（１）正しい。普通の言葉で言うと，原価法はもう１度作ったらいくらかかるかを，取引事例比較法は自分と似たような所ではいくらで取引されたかを，収益還元法は自分の所がいくらのタマゴ（賃料）を生み出す可能性があるかを，それぞれ求めるやり方だ。不動産の鑑定評価に当たっては，できる限り，この三手法を併用すべきだ。そうすれば，限りなく鑑定評価の目的である正常な価格の算出に近づくからだ。
（２）正しい。原価法はもう１度作ったらいくらかかるかを求める方法だが，本肢で言うように「通常の場合」を想定しないと，正常な価格を算出できない。したがって，原価法による土地の再調達原価は，「……通常の場合を想定し，その土地の標準的な取得原価に……通常の付帯費用を加算して求める」と言える。
（３）正しい。取引事例比較法は，自分と似たような所ではいくらで取引されたかを求める方法なので，投機的取引であると認められる事例を用いることは，正常な価格の算出を困難にするので，禁止される。
（４）誤り。収益還元法は自分の所がいくらのタマゴ（賃料）を生み出す可能性があるかを求める方法だ。賃貸用不動産等に限らず，自用の住宅地についても，それを賃貸していくらの賃料が生み出されるかを想定することは，充分可能なので，収益還元法は，自用の住宅地の価格を求める場合にも適用される。
正解（４）
平成９年［問 29］ 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には，不動産の再調達に要する原価に着目する原価法，不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり，原則としてこれらの三手法を併用すべきである。
（２）原価法において，対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には，耐用年数に基づく方法と観察減価法があり，原則としてこれらを併用するものとする。
（３）取引事例比較法は，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって不動産の試算価格を求める手法である。
（４）市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは，その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので，土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。
平成９年［問 29］ 解説
（１）正しい。不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には，原価法，取引事例比較法，収益還元法の３ツがある。それぞれの意味を簡単にいえば，本肢の通りだ。そして，不動産の鑑定評価に際しては，これらの３手法を原則として併用すべきだ。そうすれば，限りなく鑑定評価の目的である正常な価格の算出に近付くからだ。
（２）正しい。原価法とは，価格時点における対象不動産の再調達原価を求め，この再調達原価について減価修正（再調達原価から減価要因を差し引く）を行って対象不動産の試算価格（積算価格という）を求める手法だ。この減価修正の方法（対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法）には，耐用年数に基づく方法と観察減価法がある。そして，減価修正を行うにはこれらを原則として併用すべきだ。そうすれば，誤差のない原価修正ができるからだ。なお，耐用年数に基づく方法は，経済的残存耐用年数に重点をおいて減価修正する方法である。また，観察減価法は，対象不動産について維持管理状態，補修の状況等その他実態を調査することにより，減価額を直接求める方法だ。
（３）正しい。取引事例比較法は，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって不動産の試算価格（比準価格という）を求める手法だ。
（４）誤り。収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより，対象不動産の試算価格（収益価格という）を求める手法だ。なお，市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは，実際の価格と収益価格の乖離(かいり)（違い）が増大するので，「先走りがちな取引価格を験証する手段として，むしろ積極的に収益還元法を適用すべきだ。」
正解（４）
平成10年［問 29］ 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）取引事例比較法における取引事例としては，特殊事情のある事例でもその具体的な状況が判明しており，補正できるものであれば採用することができるが，投機的取引であると認められる事例は採用できない。
（２）土地についての原価法の適用において，宅地造成直後と価格時点とを比較し公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合は，熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。
（３）原価法では価格時点における対象不動産の再調達原価を求める必要があるため，建設資材，工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には，鑑定評価に当たって原価法を適用することはできない。
（４）収益還元法は，学校，公園等公共又は公益の目的に供されている不動産でその収益の把握が困難なものについては適用すべきではないが，自用の住宅地については賃貸を想定することにより適用できる。
平成10年［問 29］ 解説
（１）正しい。取引事例比較法は，自分と似たような所ではいくらで取引されたかを求める方法なので，投機的取引であると認められる事例を用いることは，正常な価格の算出を困難にするので，禁止される。
（２）正しい。本肢は原価法における再調達原価を求める方法の話だ。土地についての再調達原価は，その素材となる土地の標準的な取得価格に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費を加算して求めるのが，原則だ。でも，その後に公共施設の整備等によって環境が良くなったときは，良くなった分（熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額）を，加算して再調達原価を求めることができる，というのが本肢だ。
（３）誤り。建設資材，工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合でも，原価法を適用できなくなるわけではない。このような場合は，対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（これを置換原価という）を，再調達原価とみなすことになっている。なお置換原価は，発注者が請負者に対して支払う標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費を加算して求める。
（４）正しい。収益還元法は自分の所がいくらのタマゴ（賃料）を生み出す可能性があるかを求める方法だ。賃貸用不動産等に限らず，自用の住宅地についても，それを賃貸していくらの賃料が生み出されるかを想定することは，充分可能なので，収益還元法は，自用の住宅地の価格を求める場合にも適用される。
正解（３）
平成11年［問 29] 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）不動産の価格を求める鑑定評価の手法は，不動産の再調達原価に着目する原価法，不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
（２）原価法における再調達原価とは，対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので，積算価格を求めるには，再調達原価について減価修正を行う必要がある。
（３）取引事例比較法における取引事例は，近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが，必要やむを得ない場合には，近隣地域の周辺の地域に係るものからも選択できる。
（４）収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現在価値の総和を求める手法であるので，直接還元法における対象不動産の収益価格は，総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。
平成11年［問 29］ 解説
（１）正しい。鑑定評価というのは不動産の価格を求めることだが，そのやり方は，原価法，取引事例比較法，収益還元法の３つに大別される。原価法は，不動産の再調達原価を参考にする方法だが，もっと簡単に言えば，もう一度その不動産を作ったとしたらいくらお金がいるかを計算する方法だ。取引事例比較法は，不動産の取引事例を参考にする方法だが，要するにすでに行われた同じような取引の値段をマネする方法だ。また，収益還元法は，不動産から生み出される収益を参考にする方法だが，この不動産を貸したと仮定したらいくらもうけがあるか（貸し賃が入ってくるか）を計算する方法だ。
（２）正しい。原価法は，もう一度その不動産を作ったとしたらいくらお金がいるかを計算する方法だ。ある建物の価格を求める場合，もう一度その不動産を作るお金は新品のものだが，鑑定する建物は新品ではない。だから，再調達原価（新品の値段）から値段が下がる原因（建物の老朽化）を差し引く修正（減価修正）を行わないと正しい価格が計算できない。本肢が「再調達原価について減価修正を行う必要がある」と言っているのは，そういうことだ。
（３）正しい。取引事例比較法は，すでに行われた同じような取引の値段をマネする方法だ。マネする「同じような取引」は，近隣の似た地域での取引が理想だ。でも，そういう取引が見つからないのなら，しようがないから，近隣の「周辺」の地域にある取引をマネしてもよい，というのが本肢だ。
（４）誤り。収益還元法は，この不動産を貸したと仮定したらいくらもうけがあるか（貸し賃が入ってくるか）という収益価格を計算する方法だ。収益還元法には，直接還元法とＤＣＦ(Discounted Cash Flow)法があるが，本肢は直接還元法のことを言っている。直接還元法とは，一期間（一般に1年）の純収益を還元利回りによって還元する方法だ。
・収益価格＝１年間の純収益 / 還元利回り
という式で求める。例えば，その不動産を貸すと１年で2,000万円の純収益があり，その年に現金を運用する場合の平均利回りが２％だったとすると，2,000万円÷２％＝10億円が収益価格だと計算するわけだ。
ところで本肢は，なぜ誤りか。純収益というのは本当のもうけのことだから，「総費用を控除した後」のものだ。それなのに「総費用を控除する前」が純収益であるかのようなことが書いてあるからバツなのだ。
正解（４）
平成13年［問 29] 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）不動産の価格を求める鑑定評価の手法は，原価法，取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが，鑑定評価に当たっては，案件に即してこれらの三手法のいずれか１つを適用することが原則である。
（２）取引事例比較法とは，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
（３）収益還元法は，学校，公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり，自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
（４）賃料の鑑定評価において，支払賃料とは，賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい，純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。
平成13年［問 29］ 解説
（１）誤り。不動産の価格を求める場合の鑑定評価の手法は，原価法・取引事例比較法・収益還元法に大別されるが，鑑定評価に当たっては，実際の事例に即して，これらの三手法を「併用する」ことが原則だ。
（２）正しい。取引事例比較法は，その不動産と似たような取引で付いた値段を参考にする方法だが，難しく表現すると問題文のようになる。「似たような取引を参考にする」から，「多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い」という言葉がキーワードになる。収集した取引事例は「似ている」必要があるから，「事情補正及び時点修正を行い」という言葉もキーワードになる。事情補正とは，収集する取引が特殊な事情を含み，これがその取引価格に影響を及ぼしているときに，減額または増額することで適正に補正することだ。また時点修正とは，収集する取引の時点が価格時点（鑑定評価する時点）と異なることにより，その間に価格水準に変動があると認められる場合に，その取引事例の価格を価格時点の価格に修正することだ。
（３）誤り。収益還元法は，その不動産が生み出すであろ賃料などの収益を参考にする方法だ。そこで，生み出すであろう賃料などの収益を想定できない学校，公園など公共的な目的に使用されている不動産については，収益還元法を適用すべきでない。「学校が賃貸に出された」なんて聞いたことがない！
（４）誤り。不動産の鑑定評価では，価格だけでなく賃料を鑑定することもできる。不動産の賃貸借では，毎月の賃料の他に，権利金・敷金・保証金などの一時金が授受されることが多いが，賃料と一時金の区別は必ずしも明らかでない。賃料は安いが権利金が高いアパートの場合，その権利金は賃料の前払い的性格を有するからだ。そこで，「不動産の鑑定評価基準」という決まりでは，賃料を実質賃料と支払賃料に分け，それぞれ次のように定義している。
・実質賃料…賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる，賃料の算定の期間に対応する，適正なすべての経済的価値。これは，純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つ（権利金・敷金・保証金なども実質賃料に含まれる）。
・支払賃料…各支払時期に支払われる賃料
本肢で書いてあるのは，支払賃料ではなく実質賃料の定義なので，誤り。
正解（２）
平成16年[問 29] 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，不動産鑑定評価基準によれば，正しいものはどれか。
（１）不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは，市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
（２）鑑定評価は，対象不動産の現況を所与の条件としなければならず，依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。
（３）鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は，当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず，特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。
（４）収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため，自用の住宅地には適用することはできない。
平成16年[問 29] 解説
（１）正しい。「特定価格」とは，「市場性を有する不動産」について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で，「正常価格の前提となる諸条件を「満たさない」」場合における，不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。キーワードは，「正常価格の前提となる諸条件を「満たさない」」，という点にある。このような条件を「満たす」と正常価格になり，このような条件から「乖離する」と限定価格になる。特定価格・正常価格・限定価格は３つとも，「市場性を有する不動産」について出す価格だが，似ているのに「特殊価格」というのがある。これだけは「市場性を有しない不動産」について出す価格，という点がポイントだ。
（２）誤り。所与(しょよ)とは，「与えられたままを加工しないで」という意味。だから，「対象不動産の現況を所与の条件としなければならず」とは，対象不動産の現在の状況だけをひたすら考え「他の条件を加えるな」という意味になる。不動産の鑑定評価は，このような「堅い頭で」行ってはダメだ。そんなことでは，多様な不動産取引の実態に応えることができないからだ。したがって，依頼目的に応じて想定上の条件を付けることもできる。
（３）誤り。取引事例比較法の話だ。これは，その不動産と似たような取引で付いた値段を参考にする方法だ。正常な取引事例だけを集めて参考にするのが理想だが，サンプルが，売り急ぎ等特殊な事情のある場合もあるだろう。そこで，そのような特殊な事情があるサンプルは，一定の減額や増額をして補正することができることになっている。
（４）誤り。収益還元法は，問題文の通り，「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法」だ。要するに，その不動産が「生み出すであろう賃料」などの収益を参考にする方法だ。ということは，自分で用いる不動産（自用の住宅地）でも，生み出すであろう賃料を想定するのは十分可能なので，収益還元法を適用することができる。
正解（１）
平成17年[問 29] 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，不動産鑑定評価基準によれば，誤っているものはどれか。
（１）不動産の鑑定評価によって求める価格は，基本的には正常価格であり，正常価格とは，市場性を有する不動産について，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
（２）資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で，投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は，正常価格ではなく，特定価格として求めなければならない。
（３）取引事例比較法における取引事例は，地域要因の比較を不要とするため，近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
（４）収益価格を求める方法には，直接還元法とＤＣＦ(Discounted Cash Flow）法とがあるが，証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては，ＤＣＦ法を適用しなければならない。
平成17年[問 29] 解説
（１）正しい。不動産の鑑定評価によって求める価格は，基本的には正常価格だ。正常価格とは，市場性を有する不動産について，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。正常価格のポイントは２ツある。１ツは「市場性を有する」不動産の価格だということ。もう１ツは「合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう」不動産の価格だということだ。
（２）正しい。投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は，正常価格ではなく，特定価格として求めなければならない。特定価格は，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合に求める価格だ。投資家に示すための投資採算価値を表す価格は，正常価格の前提となる条件（つまり，合理的と考えられる条件を満たす「市場で形成されるであろう価格」）を満たさないので，特定価格として求める必要がある。
（３）誤り。取引事例比較法は，すでに行われた同じような取引の値段をマネする方法だ。マネする「同じような取引」は，近隣の似た地域での取引が理想なので，取引事例比較法では，「近隣地域又は同一需給圏内の類似地域」に存する不動産から，取引事例を収集（選択）するのが原則だ。本肢は「近隣地域」に限定するような表現なので誤り。
（４）正しい。収益価格を求めるのは収益還元法だ。そして，収益還元法のやり方には，直接還元法（一期間の収益価格を求める方法）とＤＣＦ法（連続する複数の期間の収益価格を求める方法）とがあるが，平成19年改正で，証券化対象不動産（例：不動産投資信託＝REIT＝Real Estate Investment Trust＝リート）の収益価格を求めるに当たっては，ＤＣＦ法の適用が義務付けられた。証券化対象不動産では，証券化した不動産の「連続する複数の期間」に発生する純収益の見通し等を投資家に説明するために収益価格が利用されるので，「一期間（普通は１年）を単位として」計算した直接還元法だけでは足りないからだ（なお，証券化対象不動産で直接還元法を併用することは適切だ）。
正解（３）
平成19年[問 29] 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
（１）不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
（２）取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
（３）再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
（４）収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ(Discounted Cash Flow)法という。
平成19年[問 29] 解説
（１）正しい。鑑定評価の基本的な手法は，原価法，取引事例比較法，収益還元法に大別される。そして，原価法による試算価格を積算価格，取引事例比較法による試算価格を比準価格，収益還元法による試算価格を収益価格という。
（２）正しい。取引事例比較法は，すでに行われた同じような取引の値段をマネする方法だ。マネするのは「同じような取引」なので，取引事例は，適切にして合理的な計画に基づき，豊富に秩序正しく収集し、選択すべきだ。したがって，投機的取引であると認められる取引事例などは適正さを欠くものであって，収集・選択できない。
（３）正しい。再調達原価を求めるのは原価法だ。原価法は，もう一度その不動産を作ったとしたらいくらお金がいるかを計算する方法だ。これを難しく表現すると「対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額」という。
（４）誤り。収益還元法は，問題文の通り「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法」だ。要するに，その不動産が「生み出すであろう賃料」などの収益を参考にする方法だ。ところで，収益還元法のやり方には，直接還元法（一期間の収益価格を求める方法）とＤＣＦ法（連続する複数の期間の収益価格を求める方法）とがある。本肢はＤＣＦ法の定義が書いてあるが，誤りだ。ＤＣＦ法は「連続する複数の期間」に発生する純収益等から収益価格を算出する方法だ。「一期間」に発生する純収益等から算出するのではない。「一期間」に発生する純収益等から算出するのは，直接還元法だ。
正解（４）
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