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宅建試験・テーマ別過去問解説集 民法(権利関係)

 不動産登記法

平成19年[問 16] 不動産登記法

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)表題部所有者であるAから土地を買い受けたBは、Aと共同してBを登記名義人とする所有権の保存の登記の申請をすることができる。
(2)共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。
(3)権利が法人の解散によって消滅する旨の登記がされている場合において、当該権利がその法人の解散によって消滅したときは、登記権利者は、単独で当該権利に係る権利に関する登記の抹消を申請することができる。
(4)遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記は、遺言執行者が指定されているか否かにかかわらず、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

 

平成19年[問 16] 解説

(1)誤り。所有権の保存の登記とは,その不動産についてはじめてする所有権の登記(権利に関する登記)だ。はじめてする登記なので,登記義務者に当たる者(例:売主)が存在しない。したがって本肢のような場合,所有権の保存の登記は,表題部所有者であるAが単独ですることになる。その後で,Aから土地を買い受けたBは,Aと共同してBを登記名義人とする所有権の「移転の登記」の申請をすることができる。
(2)正しい。共有者は,共有物の分割を禁止する特約ができるが,その特約を登記するのが「共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記」だ。この登記の申請は,利害関係がある者全員を参加させるべきなので,共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。
(3)正しい。例えば,ある会社の本社ビルが地上権の上に建っている場合,地主は会社との間で,「会社が消滅したら地上権も消滅する」という特約ができ,このような特約も有効だ。その特約の登記もできる。そして現に会社が消滅すれば,登記権利者(地主)は,単独で,その地上権の登記の抹消を申請できる。これが本肢の場面だ。単独で申請できるのは,登記義務者に当たる会社がもう存在しないからだ。共同申請主義の例外だ。なお本肢とは直接関係しないが,登記権利者が単独でその地上権の登記の抹消を申請するには,その会社の法人登記に解散の登記がされていることを,法人登記簿の謄本等によって証明する必要がある。
(4)正しい。相続を登記原因とする所有権の移転の登記であれば,登記権利者(相続人)が単独で申請できる。登記義務者に当たる被相続人は,すでに現存せず,共同申請主義によることが不可能だからだ。しかし,遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記は,遺言執行者が指定されているか否かにかかわらず,登記義務者が存在する。そこで共同申請主義の原則に立ち返り,登記権利者(受遺者=不動産をもらう人)及び登記義務者が共同して申請しなければならない。ちなみに,遺言執行者が指定されている場合の登記義務者には,その遺言執行者がなる。遺言執行者が指定されていない場合の登記義務者には,相続人がなる。

 正解(1)


平成21年 [問 14] 不動産登記法

不動産の表示に関する登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から1月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。
(2)表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があった日から1月以内に、当該住所についての変更の登記を申請しなければならない。
(3)表題登記がない建物(区分建物を除く。)の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
(4)建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

 

平成21年 [問 14] 解説

表示に関する登記とは、登記記録の表題部にされる登記だ。表示に関する登記は、固定資産税等の「税金取り立ての資料」としての意味合いが強い登記なので、不動産の「物理的状況」に変動があったときは、原則として申請しなければならない(申請義務がある)。そして申請すべき期間は、表題部に記録すべき事項に変動があってから1ヵ月以内と決められている。税金取り立ての資料としての意味合いが強い以上、できるだけ速やかに登記記録に反映させるべきだからだ。また以上の申請義務は、その不動産の所有者等に課されている。不動産の物理的状況の変動を最も早く正確に知り得るのは所有者等だからだ。
(1)正しい。土地の地目変更(主な用途の変更)があったときは、変更があった日から1ヵ月以内に、変更の登記を申請しなければならない。申請義務を負うのは表題部所有者または所有権の登記名義人だ。なお表題部所有者とは、表題部に記録された所有者のこと。表題部所有者が申請義務を負うのは、権利部に所有権の登記(甲区の登記)がない場合だ。それに対して、所有権の登記名義人が申請義務を負うのは、権利部に所有権の登記(甲区の登記)がある場合だ。要するに、その不動産の物理的状況の変動を最も早く正確に知り得る所有者等が申請義務を負うわけ。
(2)誤り。表題部所有者(表題部に記録された所有者)の氏名や住所に変更があっても、その変更についての登記を申請する義務はない。だから、「1月以内に…申請しなければならない」ということもない。表題部所有者の氏名や住所も、登記記録の表題部にされるので表示に関する登記ではある。でも、氏名や住所の変更登記を義務付けても「税金取り立ての資料」としての意味合いはそれほどでもない(住民票等で追跡できる)し、氏名や住所は不動産の「物理的状況」でもないので、申請義務がないとされる。
(3)正しい。「表題登記がない」というのは、表題部の記録がまだないということだ。そういう建物の所有権を取得した者は、取得の日から1ヵ月以内に、表題登記を申請しなければならない。「税金取り立ての資料」としての意味合いが強いからだ。例えば、固定資産税は固定資産の所有者に課税されるが、その所有者は表題登記に登記されている者で確定される(地方税法343条)。なお、分譲マンション(区分建物)の表示に関する登記は、分譲業者が全戸分を一括申請することになっていて、分譲業者から各戸を取得した購入者には表示に関する登記を申請する義務がないので、以上の話は問題文にあるように「区分建物を除く」ことになっている。
(4)正しい。建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1ヵ月以内に、その建物の滅失の登記を申請しなければならない。建物が無くなってしまったのだから、「税金取り立ての資料」としての意味合いは強く(今後課税されない)、「物理的状況」の変動でもある。そんな理由から1ヵ月以内の申請義務が課されている。

 正解(2)


平成23年 [問 14] 不動産登記法

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記は、することができない。
(2)権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
(3)受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。
(4)仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

 

平成23年 [問 14] 解説

(1)正しい。不動産登記法の本質は、登記記録を「分かりやすくする」ことにある。そこで、複数の土地を合併して登記を1つにすること(土地の合筆の登記をすること)は、それによって土地登記記録が「分かりにくくなる」場合は禁止される。
土地の所有権の登記は一筆の土地ごとにされるので、所有権の登記がない土地とある土地の合併を許すと、一筆の土地の「一部」に所有権が登記されることになり、土地登記記録が「分かりにくくなる」。
だから禁止される。
(2)正しい。「変更の登記」とは、登記事項の内容が登記後に変更した(例:登記名義人の氏名が結婚したので変わった)場合にする登記だ。また「更正の登記」とは、登記に錯誤または遺漏があった(登記名義人の住所が間違っていた)場合にそれを訂正する登記のことだ。
「変更の登記」も「更正の登記」も、付記登記によってすることになっている。
付記登記とは、主登記(独立した順位をもつ登記)と同一の順位を保持しようとするためにされる登記で、既存の登記(主登記)に付け加える形で、その一部を変更する登記のことだ。
ところで、「変更の登記」も「更正の登記」も、@登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合かAそういう第三者がいない場合に限って、することができる。登記上の利害関係を有する第三者に無断で主登記と同一の順位が保持されることになる付記登記が変更されてしまったのでは、その第三者が意外な損失をこうむるおそれがあるからだ。
(3)正しい。「信託」とは、ある人(委託者)が他の人(受託者)に不動産の運用などを頼むことだ。そして、信託から上がる利益を享受する人を(受益者)という。
信託が成立すると、信託財産である不動産の名義は、委託者から受託者に移転する。でもそれは、信託の目的を達成させるために受託者の名義になっているに過ぎず、受託者が本来有している固有財産とは別のものだ。
しかし、外部からはそれが信託財産か受託者が本来有している固有財産かを識別するのは困難だ。そこで信託法14条では、信託財産については、信託の登記または登録をしなければ、その財産が信託財産に属することを第三者に対抗できないとしている。
この信託法の定めを受けて不動産登記法で設けているのが「信託の登記」という制度だ。
ところで不動産登記法上、信託の登記は受託者が単独申請できることになっているので、受託者が信託の登記の申請を怠っているときは、それが信託財産に属することを第三者に対抗できないことになってしまう。
そこで問題文に書いてあるように、「受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる」ことになっているのだ。
(4)誤り。登記の真実性を確保する観点から、権利に関する登記(仮登記も権利に関する登記)は、登記権利者(登記することで利益を受ける者)と登記義務者(登記することで不利益を受ける者)が、共同で申請しなければならないのが原則だが、その例外として、仮登記の抹消の場合は、登記名義人が単独で申請できることになっている。登記名義人の単独申請を許しても、「登記の真実性が侵害されることはあまりない」というのがその理由だ。
登記名義人は登記を申請する(仮登記の抹消を申請する)ことで不利益を受ける者(登記義務者)であること、登記名義人の単独申請を許しても登記識別情報の提供が免除されるわけではないこと等を考えると、「登記の真実性が侵害されることはあまりない」ということが理解頂けるだろうか。

 正解(4)


平成24年[問 14] 不動産登記法

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
(2)承役地についてする地役権の設定の登記は、要役地に所有権の登記がない場合においてもすることができる。
(3)区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
(4)不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。

 

平成24年[問 14] 解説

(1)正しい。登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。登記申請者の任意代理人の代理権は、申請者本人が死亡しても、消滅しないということだ。民法の代理の定めでは、本人が死亡すると、任意代理人の代理権は当然に消滅するが、民法のように取り扱うと、登記権利者(例:不動産の買主)の権利が著しく阻害される(登記手続きが大幅に遅れる)からだ。
(2)誤り。要役地に所有権の登記がないときは、承役地に地役権の設定の登記をすることができない。地役権とは、自分の土地の利用を増進させるため、物権として、他人の土地を、その他人の利用をできるだけ妨げないで、利用する権利だ。この場合、利用を増進させたい自分の土地を要役地、他人の土地を承役地という。例えばAが、海の眺めが売りの観光旅館を経営しているとする。その場合、海側に土地を所有するBが3階以上の建物を建ててしまったら、海の眺めが売りの観光旅館の土地の利用を増進できない。そういうとき、AとBで「Bの土地には3階以上の建物を建ててはならない」とした場合、Aの土地を要役地、Bの土地を承役地というのだ。ところで、要役地に所有権の登記(権利部の甲区にする登記)がない場合にも、承役地に地役権設定の登記をすることが許されたら、どうなるだろうか? 「承役地(Bの土地)は、どこの土地のための承役地なのか登記記録上不明確になってしまう!」。そんな理由で、要役地に所有権の登記がないときは、承役地に地役権の設定の登記をすることができないことになっているのだ。
(3)正しい。不動産の「所有者」には、表題登記(表示に関する登記)の申請義務がある。ところで、区分建物である建物(分譲マンション)を新築した場合、区分建物の表題登記の申請は、新築されたー棟の建物の表題登記と併せてしなければならない。分譲マンションの表題登記は、分譲業者などの所有者が全戸分を一括申請しろということだ。でも、所有者が一括申請する前に、個人だったら死亡することもあるだろうし、法人だったら他社に合併されて消滅することもあるだろう。その場合は、上記の一括申請ができなくなってしまう。そこで不動産登記法は、「その所有者について相続その他の一般承継(他社に合併された)があったときは、相続人その他の一般承継人(合併した会社)も、被承継人(相続の場合は被相続人、合併の場合は消滅した会社)を表題部所有者とする、その建物についての表題登記を申請することができる」として、死者や消滅した会社を「所有者と擬制する」表題登記の申請を許しているのだ。
(4)正しい。権利に関する登記(本肢の「所有権の移転の登記」)は、登記権利者と登記義務者が「共同で」申請しなければならないのが原則だ。でも、不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が「単独で」申請できる。収用とは、公共の利益となる事業のため(例:都市計画でそこを道路用地とするため)に、「本人の意思にかかわらず強制的に取得する」ことだ。そこで共同申請によるのが不可能なので、単独申請が許されているのだ。

 正解(2)


平成26年[問 14] 不動産登記法

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1)表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
(2)新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。
(3)信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。
(4)仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。

 

平成26年[問 14] 解説

(1)誤り。「表示に関する登記(表題部にする登記)」も「権利に関する登記(権利部にする登記)」も、申請する場合には、申請人が、「申請情報」を登記所に提供する必要がある。申請情報とは、不動産を識別するために必要な情報(例:不動産の所在)・申請人の氏名・登記の目的などのことだ。ところで、「権利に関する登記」については、「登記の真実性を確保するため」に、申請情報と併せて「登記原因を証する情報(例:所有権移転登記をする場合の売買契約書の写し)」も提供しなければならない。本肢は、「表示に関する登記」を申請する場合にも登記原因を証する情報を提供しろ!と言っているので、誤り。
(2)正しい。まず「『新たに生じた土地』…の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない」という部分は、正しい。次に、「…『表題登記がない土地』の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない」という部分も、正しい。表題登記(表題部にする登記)は、「登記の真実性を確保するため」と言うより、固定資産税等の「税金取り立ての資料」としての意味合いが強い登記なので、新たに土地が生じたときや表題登記のない土地の所有権が取得されたときは、取得者が、原則として申請しなければならない(申請義務がある)。そして申請すべき期間は、表題部に記録すべき事項に変動があってから1月以内(1ヵ月以内)と決められている。
(3)正しい。「信託」とは、ある人(委託者)が他の人(受託者)に不動産の運用などを頼むことだ。信託が成立すると、信託財産である不動産の名義は、委託者から受託者に移転する。でもそれは、信託の目的を達成させるために受託者の名義になっているに過ぎず、受託者が本来有している固有財産とは別のものだ。しかし、外部からはそれが信託財産か受託者が本来有している固有財産かを識別するのは困難だ。そこで信託法14条では、信託財産については、信託の登記または登録をしなければ、その財産が信託財産に属することを第三者に対抗できないとしている。不動産登記法はこの信託法の定めを受けて、信託財産の識別を容易にし、「登記の真実性を確保するため」に、「信託の登記の申請は、その信託に関係する権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしろ」と命じているのだ(不動産登記法98条1項)。
(4)正しい。「登記の真実性を確保するため」に、権利に関する登記(仮登記も権利に関する登記!)は、登記権利者(登記することで利益を受ける者)と登記義務者(登記することで不利益を受ける者)が、共同で申請しなければならないのが原則だ。でも本肢のように「仮登記の登記義務者の承諾があるとき」は、登記の真実性を確保する観点から心配ないので、その仮登記の登記権利者が単独で申請できる。

 正解(1)


平成27年[問 14] 不動産登記法

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)登記事項証明書の交付の請求は、利害関係を有することを明らかにすることなく、することができる。
(2)土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面及び各階平面図を除く登記簿の附属書類の閲覧の請求は、請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる。
(3)登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。
(4)筆界特定書の写しの交付の請求は、請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる。

 

平成27年[問 14]

(1)正しい。何人(なんぴと)も、登記官に対し、手数料を納付して、登記事項証明書(登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面)の交付を請求できる(不動産登記法119条1項)。上の何人とは、誰でもということだ。ところで不動産登記法の目的は、不動産の現況や権利関係を「公開する」ことにあるので、何人とは「利害関係を有することを明らかにすることなく誰でも」という意味になる。
(2)正しい。登記簿の附属書類のうち「地積測量図、地役権図面、建物図面及び各階平面図」は、個人のプライバシーとは関係ないので「公開する」べきだ。そこで、何人も、登記官に対し、手数料を納付して、閲覧を請求できる。それらを「除く」登記簿の附属書類(例:所有権移転登記をする場合の売買契約書の写し)は、個人のプライバシーと関係し公開になじまないので、請求人が利害関係を有する部分に限って閲覧請求できる(不動産登記法121条2項、不動産登記令21条1項)。
(3)正しい。何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記事項証明書(登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面)の交付を請求できる。そして、登記事項証明書の請求は、
@請求書を登記所に提出する方法
A登記官の管理する入力装置に請求情報を入力する方法
Bインターネットを利用したオンラインによる方法(請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法)
のどれかによることができる(不動産登記規則194条)。本肢はBのことが書いてある。正しい。
(4)誤り。何人も、登記官に対し、手数料を納付して、筆界特定書の写しの交付を請求できる(不動産登記法149条1項)。上の何人とは、肢(1)と同様に、「利害関係を有する部分に限らず、誰でも」という意味だ。なお、「筆界」とは、一筆ごとに付けられた地番と地番の境のことだ。法務局で取り扱っている土地の境界は、全部が筆界だ。つまり、土地の登記簿(登記記録)に載っている地積は、筆界で区画された一筆の土地の面積だ。この「筆界」は税金取り立ての資料として形成されてきたものなので、個人が意思で自由に変更できるものではなく、プライバシーとも関係しない。そこで、筆界特定書の写しは公開すべきだから、何人も利害関係を有する部分に限らないで、交付請求できることになっているのだ。

 正解(4)

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