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宅建試験・テーマ別過去問解説集 民法(権利関係)

  区分所有法

平成21年 [問 13] 区分所有法

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
(2)法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。
(3)建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも2月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。
(4)他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。

 

平成21年 [問 13] 解説

(1)正しい。集会は管理者が招集し、管理者は少なくとも毎年1回招集を通知する必要があるのが原則だ。そして、この招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならないのが原則だ。ただし、この期間(1週間前)は、規約で伸縮する(伸ばしたり縮めたりする)ことができる。
(2)正しい。集会の決議は、「区分所有者全員の承諾」があるときは、書面または電磁的方法(インターネット等)によることができる。したがって、区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議はできない。
(3)正しい。(1)で述べたように、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならないのが原則だ。でも、建替え決議を目的とする招集通知は、会日より少なくとも「2ヶ月前」に発しなければならないことになっている。建替えは、建物を取り壊し、かつ、その建物の敷地等に新たな建物を建築する一大事だからだ。なお、この期間(2ヶ月前)は、規約で伸長する(伸ばす)ことができる。この2ヶ月前を縮めることはできないので、注意。
(4)誤り。規約の設定は,区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議でするのが原則だが,「最初に」専有部分の全部を所有する者(例えば分譲業者)は,後に入居する住民のために,一定の規約(例:規約共用部分に関する規約)について,単独で、公正証書による規約設定ができる。区分所有者に分譲される前に規約が確定していた方が後に入居する住民にとって望ましいからだ。でも本肢の主人公は、「最初に」専有部分の全部を所有する者ではない。他の区分所有者から区分所有権を譲り受けた結果、建物の専有部分の全部を所有するに至った者に過ぎない。したがって、公正証書による規約設定はできない。

 正解(4)


平成22年[問 13] 区分所有法

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)専有部分が数人の共有に属するときは、規約で別段の定めをすることにより、共有者は、議決権を行使すべき者を2人まで定めることができる。
(2)規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。
(3)敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。
(4)集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

 

平成22年[問 13] 解説

(1)誤り。国には重要な事を決める機関として国会があるが、マンションにも国会に当たるものがある。それが集会だ。集会の決議は、賛成又は反対した区分所有者の数に影響される。そこで、マンションの部屋が共有の場合に(数人が共同で持っているときに)、1部屋から2票投票できるのでは不公平になる。そこで、専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者を一人だけ定めることになっている(規約で別段の定めはできない)。
(2)誤り。集会の決議は、区分所有者の特定承継人(例:集会の決議後、マンションを買った者)に対しても、効 力を生じる。そうでないと、統制がとれないからだ。
(3)誤り。敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者は、「規約に別段の定めがない限り」、専有部分と敷地利用権とを分離処分「できない」。そうすると本肢の表現は原則と例外が逆転している。敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者は、「規約に別段の定めがあるときを除き」、専有部分と敷地利用権とを分離処分「できる」と書いてあるからだ。要するに、専有部分と敷地利用権は分離処分できないのが原則(例外は規約に別段の定めがあるとき)なのに、本肢の表現は、専有部分と敷地利用権は分離処分できるのが原則(例外は規約に別段の定めがないとき)となっているのだ。
(4)正しい。管理者の「選任」は集会で行うのが原則だが、この場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者(部屋数)及び議決権(原則として、専有部分の床面積の割合によって算出したもの)の各過半数で決することになっている。管理者の「解任」についても同じ取り扱いなので、この際押さえておくと良い。

 正解(4)


平成23年[問 13] 区分所有法

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。
(2)規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。
(3)一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めることができない。
(4)法又は規約により集会において決議すべきとされた事項であっても、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる。

 

平成23年[問 13] 解説

(1)正しい。規約を保管する者は原則として管理者だが、その管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合(例:閲覧請求権の濫用がある場合)を除いて、規約の閲覧を拒めない。
(2)正しい。共用部分の持分の割合は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。そして、専有部分の床面積は、規約で別段の定めをしない限り、壁その他の区画の「内側線」で囲まれた部分の水平投影面積による。壁の中を通っている中心線(壁心線)によるのではないので、注意。
(3)誤り。「一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないもの」とは、例えば、1階の店舗部分にだけ利用される通路のことだ。このような通路の管理についても、「区分所有者全員の規約」で定めることができる。同じマンションの通路である以上、全員の規約で定めた方が便利かつ適切な管理になる場合があるからだ。
(4)正しい。区分所有法または規約によって、集会で決議すべきとされた事項でも、区分所有者全員の書面による合意があったときは、集会の決議(ここでは書面による集会の決議)があったものとみなされる。このような制度があるのは、小規模なマンションで臨時集会の招集を省略できるようにして、住民の利便に供するためだ。

 正解(3)


平成25年[問 13] 区分所有法

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。
(2)区分所有者の請求によって管理者が集会を招集した際、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者が集会の議長となる。
(3)管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
(4)一部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。

 

平成25年[問 13] 解説

(1)誤り。区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者(例:賃借人)は、会議の目的である事項につき利害関係を有するときには、集会に出席して「意見を述べる」ことができる。しかし、「議決権を行使する」ことはできない。持ち主(区分所有者)と違って、そのマンションに投資していないからだ。
(2)正しい。規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会の議長には、その集会を招集したのが、
  @管理者の場合は………管理者
  A区分所有者の場合は…区分所有者の一人
がなることになっている。本肢は@の場合を正しく表現している。
(3)正しい。管理者と区分所有者の関係は、民法の委任に関する規定に従うので、区分所有者が請求すれば、管理者は「いつでも」委任事務の処理状況を報告しなければならない(民法645条)。でも区分所有者が、「集会で毎年一回一定の時期」に事務に関する報告が受けられる制度を追加すれば、「集会の場で質問できるなど、管理者の事務執行の適否をより良く把握できる」。そこで、区分所有法には本肢のような定めがある。
(4)正しい。共用部分(専有部分以外の建物の部分)は、区分所有者全員の共有に属するのが原則だ。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。「一部共用部分」とは、例えば1階の店舗部分にだけ利用される通路のことだ。このような通路については、区分所有者全員の共有にするより、「これを共用すべき区分所有者(1階の店舗のオーナー)の共有」にするほうが合理的だからだ。

 正解(1)


平成26年[問 13] 区分所有法

建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。
(2)専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。
(3)建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。
(4)管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。

 

平成26年[問 13] 解説

(1)誤り。まず、「区分所有者の団体(管理組合のこと)は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体である」という点は、正しい。国には政治を行う機関として内閣があるが、マンションの内閣に当たるものが管理組合だ。マンションは国と比べ構成員が少ないので、全員を管理に参加させた方がうまく行く。そこで管理組合は、「区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体(住民の意思にかかわらず全員参加の団体)」、ということになっているのだ。次に、「管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる」という点は、誤りだ。管理組合は法人になった方が、複雑化した現代社会では何かと便利だ(例:法人でないと理事の「個人名義」で一々外部との契約をしなければならないが、法人になれば管理組合「法人名義」で一括して契約できる)。そこで区分所有法は、区分所有者の「人数に関係なく」、管理組合法人になれるように手当しているのだ。
(2)正しい。法第40条には、「専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない」と書いてある。ダンナと奥さんが303号室を共有している場合、どちらか一人を議決権行使者に定めろ!ということだ。つまり共有者全員で一つの区分所有権を持っていることになる。そんなことから、招集の通知は「共有者間(ダンナと奥さんで)議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人(ダンナと奥さんのどちらか)にすればよい」として、管理者の招集事務の合理化を図っているのだ。
(3)正しい。区分所有法は、「建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分…を復旧することができる」と定めている。この定めは、小規模滅失(建物の価格の2分の1以下に相当する部分の滅失)の場合には、区分所有者が「個別の判断で」復旧工事できることを認めるものだ。しかし、「個別の判断で」の復旧は、方法や程度に不一致が生じ、ひいては費用負担が複雑になりもめるおそれがある。そこで区分所有法は、問題文に書いてあるように、事前に(復旧の工事に着手するまでに)、「復旧決議」「建替え決議」「一括建替え決議」があったときは、「個別の判断で」は復旧できないよ!としているのだ。
(4)正しい。区分所有法は、「規約は、管理者が保管しなければならない」「規約を保管する者は、利害関係人から請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、閲覧させなければならない」と定めている。そして、それらに違反した場合には「20万円以下」の過料に処せられる。ここで「過料」というのは、上の違反行為に対する秩序罰として、国家が後見的にその履行を強制するものだが、前科がつく刑罰(罰金や科料)とは違う。

 正解(1)


平成27年[問 13] 区分所有法

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1)管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を招集した区分所有者の1人が議長となる。
(2)集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。
(3)集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の1人がこれに署名し、押印をしなければならない。
(4)区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができる。この場合、任期は2年以内としなければならない。

 

平成27年[問 13] 解説

(1)正しい。規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会の議長には、その集会を招集したのが、
@管理者の場合は………管理者
A区分所有者の場合は…区分所有者の一人
がなることになっている。本肢では「管理者が選任されていない」と書いてあるので、@は適用されずAの話となる。したがって「…区分所有者の1人が議長となる」と書いてある本肢は、正しい。
(2)誤り。集会は管理者が招集し、管理者は少なくとも毎年1回招集を通知する必要があるのが原則だ。そして、この招集通知は、会日より少なくとも「1週間前」に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならないのが原則だ。したがって本肢は、「2週間前」と書いてある点が、誤り。なお、この期間(1週間前)は、規約で伸縮する(伸ばしたり縮めたりする)ことができる、という部分は正しい。
(3)誤り。集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。そして議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の「2人」がこれに署名押印しなければならない。議事録の正確性を図るためだ。本肢は「1人」と書いてあるので、誤り。
(4)誤り。区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。ところで、管理者を選任する場合の任期について、区分所有法は定めを置いていない。任期は何年でも良い。管理人の長期就任に不都合があったときは解任決議をすれば済む。それが、管理者の任期が定められていない理由だ。

 正解(1)

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