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宅建試験・テーマ別過去問解説集 民法(権利関係)

  抵当権

平成11年[問 4] 抵当権

Aは,Bからの借入金で建物を建築し,その借入金の担保として当該建物に第一順位の抵当権を設定し,その登記を行った。この登記の後,Aが,Cとの間で本件建物の賃貸借契約を締結した場合,民法の規定及び判例によれば,次の記述のうち,正しいものはどれか。

(1)AがCに対して賃貸借契約に基づき賃料債権を有している場合,Bは,建物に対する抵当権に基づく差押えの前であっても,当該賃料債権を抵当権に基づき差し押えることができる。
(2)AC間の賃貸借契約の契約期間が2年であった場合,Bが抵当権を実行しても,契約締結時から3年を経過した時点で,その賃貸借契約は終了する。
(3)AC間の賃貸借契約の契約期間が4年であった場合でも,契約締結時から3年間は,Cは,Bに対して賃借権を対抗することができる。
(4)AC間で契約期間を3年とする賃貸借契約を締結したため,建物の担保価値が下落し,Bの被担保債権全額の弁済を受けられなくなった場合でも,Bは,契約締結時から3年間は,Cの賃借権を認めるほかはない。

 

平成11年[問 4] 解説

(1)正しい。抵当権には物上代位性がある。つまり、抵当に入れられた物(建物)から生まれた物(家賃)にも、抵当権の力が及ぶ。だから、抵当権者Bは、建物自体の抵当権を実行する前でも,抵当権を理由に,家賃を差し押えることができる。
(2)誤り。以前は、「短期賃貸借の保護」という制度があり、Cは、期間3年以内の建物賃貸借を抵当権者(B)に対抗できた。しかし、この制度は平成16年4月1日から廃止された。したがって、Bが抵当権を実行すれば、3年経過するまでもなくAC間の賃貸借契約は終了する。
(3)誤り。「短期賃貸借の保護」が廃止されたので、建物賃貸借の期間が何年であっても、CはBに賃借権を対抗できない。
(4)誤り。「短期賃貸借の保護」が廃止され、CはBに賃借権を対抗できないので、BはCの賃借権を認める必要はない。建物の担保価値が下落しようがしまいが、同じだ。

 正解(1)


平成21年 [問 6] 抵当権

民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。
(2)抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。
(3)抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。
(4)抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後2か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。

 

平成21年 [問 6] 解説

抵当権消滅請求とは、抵当権設定登記がされた後で、その抵当不動産の第三取得者になった者が、自ら評価した抵当不動産の価額を抵当権者に申し出て、抵当権者が承諾すれば、申出額を払い渡すか供託することによって、抵当権を消滅させる制度だ。
(1)誤り。被担保債権の債務者や保証人は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になったとしても、抵当権消滅請求をすることはできない。なぜなら、債務者や保証人は、みずからが抵当債務の全部を弁済する義務を負う者だ。その義務を履行しない者に抵当権消滅請求を認める必要性はないからだ。
(2)誤り。抵当不動産の第三取得者は、抵当権の実行としての競売による「差押さえの効力が発生する前」(抵当権実行の手続きが進行する前)に、抵当権消滅請求をしなければならない。したがって、競売による差押えの効力が発生した「後」は、もはや抵当権消滅請求をすることはできない。
(3)正しい。抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対して、次のような書面を送付しなければならない。これが民法第383条所定の書面だ[例示]。
@抵当不動産の性質、代価等の第三取得者の負担を記載した書面
A債権者が2ヶ月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは、第三取得者が上記@の代価等を債権の順位に従って弁済または供託すべき旨を記載した書面
なお,上記@Aの送付書面について,裁判所の許可など要らない。抵当権消滅請求は、抵当不動産の第三取得者の主導による制度だからだ。
(4)誤り。抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求に関する(3)で書いた書面の送付を受けた抵当権者が,送付を受けた後2ヶ月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは,(3)のAの書面に記載したところにより提供した代価等を承諾したとみなされる(つまり、抵当権消滅の効果が生ずる要因になる)。したがって、2ヶ月以内に承諾できない旨を確定日付のある書面で第三取得者に通知しても、抵当権を実行する競売の申立てをしないまま2ヶ月経過すれば、抵当権消滅請求に基づく抵当権消滅の効果が生じる要因になる。本肢は「抵当権消滅の効果は生じない」と結んでいるので、誤り。

 正解(3)


平成27年[問 6] 抵当権

抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

(1)賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。
(2)抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。
(3)抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。
(4)土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。

 

平成27年[問 6] 解説

(1)正しい。抵当権の効力は、抵当不動産(抵当に入れられた不動産=本肢では賃借地上の建物)の従たる権利(敷地の賃借権)にも及ぶ。抵当権者は、抵当権を設定する際に、抵当不動産だけでなく従たる権利の交換価値(競売されたときの値段)をも織り込んでお金を貸しているのが通常だからだ。なお問題文に「一定の場合を除き」と書いてあるが、それは、抵当権者と抵当権設定者が「敷地の賃借権には抵当権の効力が及ばない」と特約した場合を指すが、そんな特約がされることは通常ないだろう。抵当権者が賃借地上の建物だけ競落して、土地の利用ができなくなる事態を招くからだ。
(2)誤り。抵当権消滅請求とは、抵当権設定登記がされた後で、その抵当不動産の「第三取得者」になった者が、自ら評価した抵当不動産の価額を抵当権者に申し出て、抵当権者が承諾すれば、申出額を払い渡すか供託することによって、抵当権を消滅させる制度だ。ところで、抵当不動産の被担保債権の主(たる)債務者・保証人・連帯保証人などは、抵当権消滅請求をすることができない。なぜなら、これらの者は、みずからが抵当債務の全部を弁済する義務を負う者であり、その義務を履行しない者に抵当権消滅請求を認める必要性はないからだ。なお上の者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になったとしても、抵当権消滅請求をすることはできないので、注意。
(3)正しい。肢(2)で説明した抵当権消滅請求に似た制度に代価弁済というものがある。この代価弁済は本肢の表現の通り、「抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する」というものだ。抵当権消滅請求も代価弁済も抵当不動産の第三取得者を保護するための制度だが、抵当権消滅請求は「第三取得者が自ら」行うのに対し、代価弁済は「抵当権者の請求に応じて」行う点に、大きな違いがある。
(4)正しい。「土地(更地)」に抵当権が設定された後、その抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともに建物を競売することができる。これを一括競売という。この場合、建物は本来抵当に入っていなかったのだから、抵当権者は、建物の競売代金からは優先弁済を受けることができない。優先弁済を受けることができるのは「土地の代価(競売代金)」に限られる。なお問題文に「一定の場合を除き」と書いてあるが、それは、建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗できる権利を有していた場合(例:抵当権者より先に地上権の登記をしていた場合)には抵当権者は一括競売できない、という意味だ。

 正解(2)

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