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宅建試験・テーマ別過去問解説集 民法（権利関係）
どうすれば不動産の物件を第三者に対抗できるか
平成７年［問 ２］ どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか
Ａの所有する土地をＢが取得した後、Ｂが移転登記をする前に、ＣがＡから登記を移転した場合に関する次の記述のうち、民法及び不動産登記法の規定並びに判例によれば、ＢがＣに対して登記がなければ土地の所有権を主張できないものはどれか。
（１）ＢがＡから購入した後、ＡがＣに仮装譲渡し、登記をＣ名義に移転した場合
（２）ＢがＡから購入した後、ＣがＢを強迫して登記の申請を妨げ、ＣがＡから購入して登記をＣ名義に移転した場合
（３）ＢがＡから購入し、登記手続きをＣに委任したところ、Ｃが登記をＣ名義に移転した場合
（４）Ｂの取得時効が完成した後、ＡがＣに売却し、登記をＣ名義に移転した場合
平成７年［問 ２］ 解説
本問は、Ｂから見てＣが、登記がなければ対抗できない第三者に当たるかどうかを問う問題である。
（１）登記がなくても土地の所有権を主張できる。ＡＣ間の契約は仮装譲渡（虚偽表示）で無効なので、Ｃは無権利者である。『無権利者』に対しては、Ｂは、登記がなくても勝てる（土地の所有権を主張できる）。
（２）登記がなくても土地の所有権を主張できる。Ｃは、『強迫により登記申請を妨げた者』である。そういう者に対しては、Ｂは、登記がなくても勝てる。
（３）登記がなくても土地の所有権を主張できる。Ｃは（Ｂのために）『登記を申請する義務がある者』である。そういう者に対しては、Ｂは、登記がなくても勝てる。
（４）登記がなければ土地の所有権を主張できない。Ｂの取得時効が完成した後、ＡがＣに売却した場合は、ＡからＢとＣに二重譲渡したときと同様に取り扱われる（判例）。二重譲渡があった場合、肢（１）〜（３）のような事情がなければ、Ｂは、自分に登記がなければ、第三者（Ｃ）に勝てない。本肢では肢（１）〜（３）のような事情はないので、Ｂは、登記がなければ土地の所有権を主張できない。
正解（４）
平成10年［問 １］ どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか
Ａの所有する土地をＢが取得したが、Ｂはまだ所有権移転登記を受けていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、Ｂが当該土地の所有権を主張できない相手は、次の記述のうちどれか。
（１）Ａから当該土地を賃借し、その上に自己名義で保存登記をした建物を所有している者
（２）Ｂが移転登記を受けていないことに乗じ、Ｂに高値で売りつけ不当な利益を得る目的でＡをそそのかし、Ａから当該土地を購入して移転登記を受けた者
（３）当該土地の不法占拠者
（４）Ｂが当該土地を取得した後で、移転登記を受ける前に、Ａが死亡した場合におけるＡの相続人
平成10年［問 １］ 解説
（１）所有権移転登記を受けていないＢは、当該土地の所有権を主張できない。Ａから当該土地を賃借し、その上に自己名義で保存登記をした建物を所有している者は、土地の賃借権を第三者（つまりＢ）に対抗できる。従って、所有権移転登記を受けていないＢは、土地賃借人に所有権を対抗できない（所有権を主張できない）。
（２）所有権移転登記を受けていないＢでも、当該土地の所有権を主張できる。本肢のように、Ｂが移転登記を受けていないことに乗じ、Ｂに高値で売りつけ不当な利益を得る目的でＡをそそのかし、Ａから当該土地を購入して移転登記を受けた者を背信的悪意者という。背信的悪意者に対しては、自分（Ｂ）は登記を受けていなくても物権（所有権）を対抗できる。
（３）所有権移転登記を受けていないＢでも、当該土地の所有権を主張できる。不法占拠者は無権利者である。無権利者に対しては、自分（Ｂ）は登記を受けていなくても物権（所有権）を対抗できる。
（４）所有権移転登記を受けていないＢでも、当該土地の所有権を主張できる。相続人は、被相続人Ａの一切の権利義務を承継する。つまり、相続人は当事者であるＡと同じ立場に立つ。当事者に対しては、自分（Ｂ）は登記を受けていなくても物権（所有権）を対抗できる。
正解（１）
平成13年［問 ５] どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか
ＡからＢ，ＢからＣに，甲地が順次売却され，ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａが甲地につき全く無権利の登記名義人であった場合，真の所有者Ｄが所有権登記をＢから遅滞なく回復する前に，Ａが無権利であることにつき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたとき，Ｃは甲地の所有権をＤに対抗できる。
（２）ＢからＣへの売却後，ＡがＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合，Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に，その解除につき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたときは，Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる。
（３）ＢからＣへの売却前に，ＡがＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合，Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に，その解除につき善意のＣがＢから甲地を購入し，かつ，所有権移転登記を受けたときは，Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる。
（４）ＢからＣへの売却前に，取得時効の完成により甲地の所有権を取得したＥがいる場合，Ｅがそれを理由にして所有権登記をＢから取得する前に，Ｅの取得時効につき善意のＣがＢから甲地を購入し，かつ，所有権移転登記を受けたときは，Ｃは甲地の所有権をＥに対抗できる。
平成13年［問 ５] 解説
（１）誤り。
（１）では，登記名義人であるＡが全くの無権利者だったので，Ａから買ったＢは無権利者であり，Ｂから買ったＣも無権利者だ。無権利者であるＣは，「登記に関係なく」，真の権利者（Ｄ）に，甲地の所有権を対抗（主張）できない。登記で決着を付けるのは，「権利者どうしの争い」である，という基本を忘れないように…。
（２）正しい。
（２）では，ＡがＡＢ間の契約を「解除する前に」，Ｂが同じ不動産をＣに売却している。
こういう場合は，「契約を解除しても第三者の権利を害することができない」という民法の定めにより，「第三者が登記を得ていれば」第三者の勝ちとなる。（２）では第三者Ｃが登記を得ているので，Ｃが甲地の所有権をＡに対抗できる。
（３）正しい。
（３）では，ＡがＡＢ間の契約を「解除した後で」，Ｂが同じ不動産をＣに売却している。
こういう場合は，「先に登記した方が勝つ」という民法の定めによる。つまり，ＡとＣの優劣は，いわゆる対抗関係に立つことになる。（３）では第三者Ｃが登記を得ているので，Ｃが甲地の所有権をＡに対抗できる。
（４）正しい。
（４）では，Ｅが甲地を「時効取得した後で」，Ｂが同じ不動産をＣに売却している。
こういう場合も，「先に登記した方が勝つ」という民法の定めによる。つまり，ＥとＣの優劣は，いわゆる対抗関係に立つことになる。（４）では第三者Ｃが登記を得ているので，Ｃが甲地の所有権をＥに対抗できる。
正解（１）
平成16年 [問 ３] どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか
Ａは，自己所有の建物をＢに売却したが，Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ｃが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合，Ｂは，Ｃに対し，この建物の所有権を対抗でき，明渡しを請求できる。
（２）ＤがＡからこの建物を賃借し，引渡しを受けて適法に占有している場合，Ｂは，Ｄに対し，この建物の所有権を対抗でき，賃貸人たる地位を主張できる。
（３）この建物がＡとＥとの持分1/2ずつの共有であり,Ａが自己の持分をＢに売却した場合，Ｂは，Ｅに対し，この建物の持分の取得を対抗できない。
（４）Ａはこの建物をＦから買い受け，ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合，Ｂは，Ｆに対し，この建物の所有権を対抗できる。
平成16年 [問 ３] 解説
（１）正しい。Ａから建物を買ったＢは未登記だ。未登記でも，不法占拠者（何らの権原なくこの建物を不法占有しているＣ）には，登記なくして所有権を対抗でき，この建物の明渡しを請求できる。
（２）誤り。Ａから建物を買ったＢは未登記だ。未登記の場合，その不動産の賃借人（Ｄ）には，所有権を対抗できず，自分が賃貸人であるということ（賃貸人たる地位）を主張できない。つまり未登記のＢはＤに賃料を請求できない，ということだ。
（３）正しい。Ａから建物の1/2の共有持分を買ったＢは未登記だ。未登記の場合，その不動産の譲渡人（Ａ）以外の他の共有者（Ｅ）には，持分の取得を対抗できない。
（４）正しい。Ａから建物を買ったＢは未登記だ。未登記でも，当事者には，登記なくして所有権を対抗できる。（４）の場合，不動産がＦ→Ａ→Ｂと順次譲渡されたが，Ｂから見た当事者はＡの他にＦも含まれる。したがって，Ｂは，Ｆに対し，この建物の所有権を対抗できる。
正解（２）
平成19年[問 ３] どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか
Ａが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａと売買契約を締結したＢが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がＡの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Ｂは即時に所有権を取得することができる。
（２）Ａと売買契約を締結したＣが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がＡの土地ではなく第三者Ｄの土地であったとしても、Ｄの過失の有無にかかわらず、Ｃは所有権を取得することができる。
（３）Ａと売買契約を締結して所有権を取得したＥは、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているＦに対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。
（４）Ａを所有者とする甲土地につき、ＡがＧとの間で10月1日に、Ｈとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、Ｇ、Ｈ共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したＧがＨに対して所有権を主張することができる。
平成19年[問 ３] 解説
（１）誤り。Ａが所有者として登記されていても，甲土地は第三者の土地なのだから，Ａは甲土地について無権利者だ。そして，「無から有は生じない」ので，無権利者Ａから買ったＢも無権利者だ。したがってＢが，Ａの無権利について善意無過失でも，Ｂには気の毒だが，Ｂが甲土地の所有権を即時に取得することなどできない。なお，売買の目的物が宝石などの動産であれば，本肢で書いてあるような要件を充たせば，無権利者から買っても「無から有が生じる」ことにして，動産の所有権を即時に取得できる制度（即時取得制度）があるが，本問の目的物は不動産なので，この制度を考えてはダメだ。
（２）誤り。（１）で述べたように，不動産では「無から有は生じない」ので，無権利者Ａから買ったＣも無権利者だ。したがってＣが，Ａの登記を信頼しても，Ｃには気の毒だが，Ｄの過失の有無にかかわらず，Ｃが甲土地の所有権を取得することはできない。
（３）正しい。不動産の物権変動（例：所有権の取得）は，登記がなければ第三者に対抗（主張）できない。ここで「第三者」とは，正当な利益を有している第三者を指す。したがって，正当な利益を有していない第三者には，登記がなくても不動産の物権変動を対抗できる。本肢のＦは，正当な権原なく甲土地を占有しているのだから，正当な利益を有していない。したがってＥは，所有権の移転登記を備えていなくても，Ｆに対して所有権を主張して，甲土地の明渡しを請求できる。
（４）誤り。不動産の物権変動は，登記がなければ第三者に対抗できないが，これは別な言い方をすると，二重譲渡があった場合等の第三者どうしの争いは，「先に登記した方が勝つ」ということだ。したがって，本肢でもＧ・Ｈのうち先に登記した方が所有権を主張できる。先にＡと売買契約を締結した方が勝つのではない。
正解（３）
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