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宅建試験・テーマ別過去問解説集 民法(権利関係)

  どうすれば不動産の物件を第三者に対抗できるか

平成13年[問 5] どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか

AからB,BからCに,甲地が順次売却され,AからBに対する所有権移転登記がなされた。この場合,民法の規定及び判例によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。

(1)Aが甲地につき全く無権利の登記名義人であった場合,真の所有者Dが所有権登記をBから遅滞なく回復する前に,Aが無権利であることにつき善意のCがBから所有権移転登記を受けたとき,Cは甲地の所有権をDに対抗できる。
(2)BからCへの売却後,AがAB間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合,Aが解除を理由にして所有権登記をBから回復する前に,その解除につき善意のCがBから所有権移転登記を受けたときは,Cは甲地の所有権をAに対抗できる。
(3)BからCへの売却前に,AがAB間の契約を適法に解除して所有権を取り戻した場合,Aが解除を理由にして所有権登記をBから回復する前に,その解除につき善意のCがBから甲地を購入し,かつ,所有権移転登記を受けたときは,Cは甲地の所有権をAに対抗できる。
(4)BからCへの売却前に,取得時効の完成により甲地の所有権を取得したEがいる場合,Eがそれを理由にして所有権登記をBから取得する前に,Eの取得時効につき善意のCがBから甲地を購入し,かつ,所有権移転登記を受けたときは,Cは甲地の所有権をEに対抗できる。

 

平成13年[問 5] 解説
(1)誤り。

(1)では,登記名義人であるAが全くの無権利者だったので,Aから買ったBは無権利者であり,Bから買ったCも無権利者だ。無権利者であるCは,「登記に関係なく」,真の権利者(D)に,甲地の所有権を対抗(主張)できない。登記で決着を付けるのは,「権利者どうしの争い」である,という基本を忘れないように…。
(2)正しい。

(2)では,AがAB間の契約を「解除する前に」,Bが同じ不動産をCに売却している。
こういう場合は,「契約を解除しても第三者の権利を害することができない」という民法の定めにより,「第三者が登記を得ていれば」第三者の勝ちとなる。(2)では第三者Cが登記を得ているので,Cが甲地の所有権をAに対抗できる。
(3)正しい。

(3)では,AがAB間の契約を「解除した後で」,Bが同じ不動産をCに売却している。
こういう場合は,「先に登記した方が勝つ」という民法の定めによる。つまり,AとCの優劣は,いわゆる対抗関係に立つことになる。(3)では第三者Cが登記を得ているので,Cが甲地の所有権をAに対抗できる。
(4)正しい。

(4)では,Eが甲地を「時効取得した後で」,Bが同じ不動産をCに売却している。
こういう場合も,「先に登記した方が勝つ」という民法の定めによる。つまり,EとCの優劣は,いわゆる対抗関係に立つことになる。(4)では第三者Cが登記を得ているので,Cが甲地の所有権をEに対抗できる。

 正解(1)


平成19年[問 3] どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか

Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

(1)Aと売買契約を締結したBが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Bは即時に所有権を取得することができる。
(2)Aと売買契約を締結したCが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても、Dの過失の有無にかかわらず、Cは所有権を取得することができる。
(3)Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。
(4)Aを所有者とする甲土地につき、AがGとの間で10月1日に、Hとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、G、H共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。

 

平成19年[問 3] 解説

(1)誤り。Aが所有者として登記されていても,甲土地は第三者の土地なのだから,Aは甲土地について無権利者だ。そして,「無から有は生じない」ので,無権利者Aから買ったBも無権利者だ。したがってBが,Aの無権利について善意無過失でも,Bには気の毒だが,Bが甲土地の所有権を即時に取得することなどできない。なお,売買の目的物が宝石などの動産であれば,本肢で書いてあるような要件を充たせば,無権利者から買っても「無から有が生じる」ことにして,動産の所有権を即時に取得できる制度(即時取得制度)があるが,本問の目的物は不動産なので,この制度を考えてはダメだ。
(2)誤り。(1)で述べたように,不動産では「無から有は生じない」ので,無権利者Aから買ったCも無権利者だ。したがってCが,Aの登記を信頼しても,Cには気の毒だが,Dの過失の有無にかかわらず,Cが甲土地の所有権を取得することはできない。
(3)正しい。不動産の物権変動(例:所有権の取得)は,登記がなければ第三者に対抗(主張)できない。ここで「第三者」とは,正当な利益を有している第三者を指す。したがって,正当な利益を有していない第三者には,登記がなくても不動産の物権変動を対抗できる。本肢のFは,正当な権原なく甲土地を占有しているのだから,正当な利益を有していない。したがってEは,所有権の移転登記を備えていなくても,Fに対して所有権を主張して,甲土地の明渡しを請求できる。
(4)誤り。不動産の物権変動は,登記がなければ第三者に対抗できないが,これは別な言い方をすると,二重譲渡があった場合等の第三者どうしの争いは,「先に登記した方が勝つ」ということだ。したがって,本肢でもG・Hのうち先に登記した方が所有権を主張できる。先にAと売買契約を締結した方が勝つのではない。

 正解(3)

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