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宅建試験・テーマ別過去問解説集 民法(権利関係)

賃貸借契約(借地借家法)

平成19年[問 13] 賃貸借契約(借地借家法)

Aが所有者として登記されている甲土地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
(1)Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
(2)BがAとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
(3)BがAとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Cは、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
(4)BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

 

平成19年[問 13] 解説

(1)正しい。「Bが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合」,Bに取得時効が成立している可能性がある。例えば,CがAから甲土地を購入し登記した後で,Bの取得時効が完成したときは,Bは登記なくしてCに所有権を主張できるので,Cは,Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できないことになる。
(2)正しい。BがAとの間で甲土地の「賃貸借契約」を締結していた場合なら,これはBの借地権となるので,借地上の乙建物を登記しているBは,借地権をCに対抗できる,という借地借家法上の保護がある。しかし,BがAとの間で締結していたのは甲土地の「使用貸借契約」に過ぎないので,Bが土地上の乙建物を登記していても,土地の権利(使用借権)をCに対抗できる,という借地借家法上の保護はない。したがって,Cは,Bに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる,と言える。
(3)正しい。Bの借地権の存続期間が満了した場合であっても,Bが土地の使用を継続し,地主Aが遅滞なく正当事由を備えた異議を述べず,かつ,建物がある場合は,借地権は法定更新され,さらに存続する。そして,借地権は借地上の乙建物を登記していれば,第三者である甲土地購入者Cに対抗できる,という借地借家法上の保護がある。したがって,本肢のように言える。
(4)誤り。期間の定めのない借地権は,存続期間が30年だ。その30年間は,地主に正当事由があっても,借地人を追い出せない。ところで本肢は,途中,地主Aが新所有者Cに土地を売却しているが,借地人Bは「借地上の建物を登記している」ので,Cに対抗できる。「対抗できる」というのは,BがAに対してもっていた権利(30年間は地主に正当事由があっても追い出されない権利)を,BはCに対しても主張できるということだ。したがって,本肢ではCはBを追い出せない。

 正解(4)


平成21年 [問 11] 賃貸借契約(借地借家法)

現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
(2)借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。
(3)借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
(4)借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。

 

平成21年 [問 11] 解説

(1)誤り。本肢は、借地権の存続期間の途中で(当初の存続期間中に)その借地上の建物が滅失したので、借地人(借地権者)が当初の存続期間を超えて存続するような建物を再築(築造)した場合だ。この場合、建物の再築に地主(借地権設定者)の承諾を得なかった本肢では、当初の存続期間の満了によって借地権は消滅する。したがって、地主が借地権の消滅(地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れ)を請求できるという問題は生じない。
(2)誤り。借地権の存続期間が満了する場合に、借地権者が契約の更新を請求し、かつ、建物があるときは、法定更新される(地主が望まなくても,借地借家法が前と同一の条件で更新させてしまう)。ただし,地主が遅滞なく正当事由を備えた異議を述べたときは、法定更新されない。したがって、その異議に正当事由(例:地主自身がその借地を使わなければならなくなった,地主が賃借人に十分な立退き料を支払ったなどの事情)があれば法定更新されないので、本肢は誤り。
(3)誤り。借地権の存続期間の途中でその借地の上の建物が滅失しても、借地権は、建物が無くなった時点で消滅することはなく、当初の存続期間が満了するまで存続する。したがって、借地人(借地権者)が借地権の消滅(地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れ)を請求できるという問題は生じない。
(4)正しい。「借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合」とは、法定更新(地主が望まなくても、借地借家法が前と同一の条件で更新させてしまう)のことだ。法定更新された後の借地権の存続期間は、初回の更新の場合は20年、初回以外の更新の場合は10年だ。本肢では「当初の…」と書いてあるので初回更新を指し、借地権の存続期間は20年になる。これは、初回更新の場合は「最低でも20年」借地を利用させる趣旨だ。したがって、当事者間で更新期間を10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は20年となる。

 正解(4)


平成22年[問 12] 賃貸借契約(借地借家法)

Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

(1)本件契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
(2)AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
(3)本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。
(4)本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。

 

平成22年[問 12] 解説

(1)正しい。甲建物の賃貸借契約は借家契約であり、賃借人Aが有しているのは借家権だ。そして借家権は、「借家権(賃借権)の登記」または「借家(建物)の引渡し」のどちらかがあれば、第三者(新所有者)に対抗(主張)できる。したがって、契約期間中にBが甲建物をC(新所有者)に売却した場合、建物の引渡しを受けている本問のAは、甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張できる。
(2)誤り。「民法第541条所定の催告」とは、履行遅滞があった場合に、履行遅滞された者は、履行遅滞した者に「早くしてくれ!」という催告をし、それでも履行されないときでなければ契約を解除できない、という民法の定めのことだ。でも最高裁判所の判例は、本肢のような事情があるときは、541条所定の催告が必要ない(直ちに契約を解除できる)としている。例えば、Aが甲建物を極端に乱暴に使った(例:建具類を破壊して燃料にし、かつ、建物全体をゴミ屋敷状態にした)のに、Bから早く修復してくれとの再三の請求に全然応じない場合(履行遅滞した場合)、賃貸人Bが契約を解除するには催告が要らない、というのがこの判例だ。そもそも賃貸借契約は、当事者相互の信頼関係を基礎とする契約だから、妥当な判決と言えよう。
(3)正しい。賃借人は、賃貸人の同意を得て建物に造作(例:畳・建具)を付加したときは、賃貸借終了の際、賃貸人に対して、時価でその造作を買い取るべきことを請求できる。これが造作買取請求権だ。この造作買取請求権は、定期借家権(定期建物賃貸借契約)の場合にも適用される。
(4)正しい。借家契約の家賃の額が、存続期間の途中で、不相当になった場合、当事者は、契約の条件にかかわらず、借賃の増減(増額や減額)を、将来に向かってのみ、請求できる。本肢は、このことを正しく表現していると言える。なお、この制度は、定期借家権(定期建物賃貸借契約)の場合にも適用される。

 正解(2)


平成23年[問 7] 賃貸借契約(借地借家法)

Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

(1)BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。
(2)Aは、Bに対する賃料債権に関し、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する賃料債権について先取特権を有する。
(3)Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
(4)Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

 

平成23年[問 7] 解説

(1)正しい。適法な転貸(賃貸人の承諾がある転貸)があった場合、「転借人は賃貸人に対して直接義務を負う」。直接義務を負うとは、「賃借人Bが賃貸人Aに対して賃料を支払わない場合、Aは、『Bに対する賃料の限度で』、転借人Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求できる」ということだ。したがって例えば、AB間の賃料が月8万円でBC間の転借料が月10万円だった場合、Aは、Bに対する賃料8万円の限度で、転借人Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求できる、ということだ。
なお、AB間の賃料が月10万円でBC間の転借料が月8万円だった場合は、Aは、『Bに対する賃料の限度』、かつ、転借料の限度の両方を満たす、8万円の限度でしか、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求できないので、注意。
(2)正しい。不動産賃貸の先取特権の問題だ。この先取特権は、その不動産の借賃その他賃貸借関係から生じた賃借人の債務について、賃借人の「動産」の上に賃貸人が当然に有している法定担保物権だ。そして、建物の賃貸人のこの先取特権は、賃借人Bが建物に備え付けた動産について存在する。また、上の「その他賃貸借関係から生じた」ものには、賃借人Bの転借人Cに対する賃料債権も含まれる。したがって、本肢のように言える。
(3)正しい。賃貸人・賃借人間の賃貸借契約が、「合意解除によって」終了するときは、特段(特別)の事由がある場合を除き、賃借人・転借人間の転貸借契約は終了しない。「親亀こけても子はこけない」のだ。
A … B(親亀) → C(子)
したがって、AはCに対して合意解除の効果を対抗できない。AはCに建物の明渡しを請求できないということだ。
(4)誤り。賃貸人・賃借人間の賃貸借契約が、「解除(例:賃料不払いを理由にする解除)によって」終了した場合は、賃借人・転借人間の転貸借契約も終了する。この場合は「親亀こけたら子もこける」のだ。
A … B(親亀) … C(子)
この場合には賃貸人の保護が優先され、転借人を保護する道はない。したがってAは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与える必要などない。

 正解(4)


平成24年[問 11] 賃貸借契約(借地借家法)

賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

(1)建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
(2)建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
(3)建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。
(4)仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。

 

平成24年[問 11] 解説

(1)正しい。借地権は、その登記(借地権の登記)がなくても、土地の上に、借地権者が登記されている建物を所有するときは、第三者(例:土地の新所有者)に対抗できる。ところで最高裁判所は、「この借地人名義の建物登記は、権利の登記である必要はなく、表示の登記でも良い」と判決している。借地借家法は借地権を厚く保護することに立法理由があるので、借地権保護のためには、借地人名義の建物登記を厳格にする必要がない(表示の登記でもOK!)、というのが上記判例の理由だ。
(2)正しい。肢(1)のような状況で(借地人名義の建物登記がされた後で)、建物が全焼した場合でも、借地権者は、借地権を第三者に対抗できる場合がある。それは、「借地上の見やすい場所に、全焼してしまった建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、建物を新たに築造する旨を、土地上の見やすい場所に掲示」した場合だ(借地借家法10条2項)。借地借家法は借地権を厚く保護することに立法理由があるので、借地権保護のためには、現地主義をも加味すべきである、というのが借地借家法10条2項の立法趣旨なのだ。
(3)正しい。肢(1)で説明したように、借地人名義の建物登記がされれば、その借地人は、借地権を第三者に対抗できる。では、借地人名義の建物登記がされた後で、土地が転貸されたが、転借人は自ら対抗力を備えていない場合(建物登記が借地人名義のままの場合)、転借人は、転借権を第三者に対抗できるか?というのが本肢の場面だ。これについて最高裁判所は、「原借地権が対抗要件を具備していて(借地人名義の建物登記がされ)、かつ、転貸借が適法ならば、転借人は、賃借人の借地権を援用して、原賃借人(転貸人)がその賃借権を対抗しうる第三者に対し、自己の転借権を主張しうる」と判決している。借地借家法は借地権を厚く保護することに立法理由があるので、借地権保護のためには、転貸人である賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗するようにさせるべきだ、というのが上記判例の理由だ。
(4)誤り。借地借家法は、「借地権の存続期間が満了した場合に、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るよう請求できる(つまり、建物買取請求権を行使できる)」と定めている。でもこの定めは、本肢のように「一時使用のために」借地権を設定した場合には適用されない。したがって、本肢では建物買取請求権を行使できないので、誤り。例えば万国博覧会を想像して欲しい。仮設建物である万博会場を建築するために、土地を一時使用として1年間賃貸した。1年経過して「万博が終わったら、その会場を時価で買い取れ!」というのでは地主(借地権設定者)にとって余りにも酷だろう。そんなことから、「一時使用のために」借地権を設定した場合には適用されない、となったのだ。

 正解(4)


平成26年[問 12] 賃貸借契約(借地借家法)

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
(1)定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
(2)定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
(3)定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
(4)定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。

 

平成26年[問 12] 解説

(1)正しい。定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等「書面」による必要がある。定期建物賃貸借は、普通の建物賃貸借と違って、「キッチリとした期間を定め」その代わり「契約の更新がない」ことにした点に本質がある。口頭による定期建物賃貸借契約を認めると、賃借人(借家人)が契約の更新がないこと等を十分理解しないまま契約をして不測の損害をこうむりかねない。そこで、当事者の合意を明確にするために、書面による契約が義務づけられたのだ。
(2)正しい。普通の建物賃貸借なら、期間を1年未満としたら、期間の定めがない建物の賃貸借契約とみなされる。でも定期建物賃貸借は、普通の建物賃貸借と違って、「キッチリとした期間を定め」その代わり「契約の更新がない」ことにした点に本質がある。だから例えば、「子どもが結婚するまで…」のような不確定な期限の定めでは、定期建物賃貸借は成立しないとされ、それとの関連から、定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない、となったのだ。
(3)誤り。定期建物賃貸借は、普通の建物賃貸借と違って、「キッチリとした期間を定め」その代わり「契約の更新がない(期間の満了によって終了する)」ことにした点に本質がある。そこで借地借家法は、「建物の賃貸人は、『あらかじめ(契約書とは別の書面で)』、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付し、説明しなければならない」ことを義務づけた。本肢では「契約書と同じ書面内」に記載して説明・交付しているが、これでは、『あらかじめ(契約書とは別の書面で)』交付・説明したことにはならないので、誤り。
(4)正しい。定期建物賃貸借では、「建物の賃貸人は、『あらかじめ(契約書とは別の書面で)』、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付し、説明しなければならない」。これを怠ったときは、「契約の更新がない旨の定め」は無効になる。なおこれは、契約全体を無効にするということではなく、「契約の更新がない旨の定め」だけが無効になるという意味であり、この契約は普通の建物賃貸借(更新のある建物賃貸借)になるということだ。

 正解(3)


平成27年[問 11] 賃貸借契約(借地借家法)

AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

(1)AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
(2)賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、AがBに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から3か月後に賃貸借契約は終了する。
(3)Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。
(4)AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。

 

平成27年[問 11] 解説

(1)誤り。建物の賃貸借について存続期間の定めがある場合に、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に、相手方に対して更新しない旨の通知をしなかったときは、法定更新される(家主が望まなくても、借地借家法が前と同一の条件≒賃料で更新させてしまう)。そして法定更新された後は、存続期間の定めのない賃貸借になる。したがって本肢の場合、AとBは、期間の定めなし、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。本肢は「期間3年」と書いてある部分が、誤り。
(2)誤り。本問の、期間3年賃料月額10万円と定めた建物賃貸借契約を、賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新したときは、存続期間の定めのない建物賃貸借契約となり、当事者は、いつでも解約の申し入れができる(書面不要)。ところで本肢のように賃貸人(A)の方から解約の申入れをした場合は、申入れの日から「6か月後」に賃貸借契約が終了する。「3か月後」に賃貸借契約が終了するのは、賃借人(B)の方から解約の申入れをした場合だ。
(3)誤り。本肢では建物賃貸人Aが、甲建物をBとCに二重に賃貸している。このような場合、BもCも借家権(建物賃借権)を有するが、BC間は「先に建物を引渡してもらった方」が勝つ(相手に対抗できる)。本肢を読むと、先に建物を引渡してもらったのはBだから、Bが、甲建物の賃借権をCに対抗できる。BC間の勝ち負けは、契約時期の前後で決めるのではない。
(4)正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人(B)は、建物の賃貸借が「期間の満了又は解約の申入れによって終了するとき」に、建物の賃貸人(A)に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求できる。過失なき誠実な賃借人を保護するためだ。したがって造作買取請求権は、建物の賃貸借が「期間の満了又は解約の申入れによって終了するとき」に行使できるのであり、賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除されたような場合には行使できないので、本肢は正しい。

 正解(4)

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