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宅建試験・テーマ別過去問解説集 法令上の制限

  農地法

平成20年[問 24] 農地法

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)現況は農地であるが、土地登記記録上の地目が原野である市街化調整区域内の土地を駐車場にするために取得する場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。
(2)建設業者が、農地に復元して返還する条件で、市街化調整区域内の農地を一時的に資材置場として借りる場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要がある。
(3)市街化調整区域内の農地を宅地に転用する場合は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
(4)市街化区域内の4ヘクタール以下の農地を住宅建設のために取得する場合は、法第5条第1項により農業委員会の許可を受ける必要がある。

 

平成20年[問 24] 解説

(1)誤り。農地を転用目的で権利移動する(農地を駐車場にするために取得する)には5条許可が必要だ。ところで,農地法の「農地」かどうかは,現況(現在の状態)で判断する。だから,地目(登記記録上の土地の主な利用目的)が原野になっていても,現在の状態が農地であれば,農地法の「農地」と言える。したがって,本肢は5条許可を受けなければならない。
(2)正しい。農地を転用目的で権利移動する(建設業者が農地を一時的に資材置場として借りる)には,5条許可が必要だ。一時的でも,農地に復元して返還する条件を付けても同じ。
(3)誤り。あらかじめ農業委員会に届け出れば4条許可や5条許可を受ける必要がない,という制度(市街化区域内特例)があるが,これが適用されるのは,「市街化区域内」にある農地を転用しようとする場合だ。本問は,問題文で市街化調整区域内の農地とあるので,市街化区域内特例は適用されない。したがって,農地の転用なので4条を受けなければならない。
(4)誤り。本肢は農地を転用目的で権利移動する(農地を住宅建設のために取得する)ので,5条許可の話だ。この5条許可を受ける先は,農地の面積が4ヘクタール(40,000u)以下の場合は知事,4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣だ。したがって,本肢では知事に5条許可をもらう必要がある。農業委員会ではない。なお,本肢のような市街化区域内では,あらかじめ農業委員会に届け出れば4条許可や5条許可を受ける必要がない,という制度(市街化区域内特例)があるが,それを考慮しても本肢は誤りだ。市街化区域内特例が適用される前提は,農業委員会への「届出」であり,農業委員会の「許可」ではないからだ。

 正解(2)


平成21年[問 22] 農地法

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)土地区画整理法に基づく土地区画整理事業により道路を建設するために、農地を転用しようとする者は、法第4条第1項の許可を受けなければならない。
(2)農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受けなければならない。
(3)市街化区域内において2ha(ヘクタール)の農地を住宅建設のために取得する者は、法第5条第1項の都道府県知事の許可を受けなければならない。
(4)都道府県知事は、法第5条第1項の許可を要する農地取得について、その許可を受けずに農地の転用を行った者に対して、必要な限度において原状回復を命ずることができる。

 

平成21年[問 22] 解説

(1)誤り。4条許可は「転用」が対象になるが、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業により、道路・公園等の公共施設を建設するため農地を転用する場合は、例外的に4条許可は不要だ。
(2)誤り。3条許可は「耕作目的での権利移動」が対象になるが,自己所有の農地に抵当権を設定する場合は3条許可は不要だ。なぜなら,抵当権を設定しただけでは耕作者の地位は不安定にならない(依然として耕作できる)からだ。
(3)誤り。5条許可は「転用目的での権利移動」が対象になる。農地を住宅建設のために取得する行為は「転用目的での権利移動」と言えるので,5条許可の対象だ。その農地が市街化区域内にあっても、その農地の規模にかかわらず5条許可の対象になるのが原則だ。しかし本肢は正しいとは言えない。なぜならば、5条許可を受けなければならないのは「当事者」(例:売買では売主と買主の双方)だが、本肢では「農地を…取得する者(買主)」が5条許可を受けなければならない、と書いてあるからだ。
(4)正しい。5条許可が必要とされる転用目的での権利移動なのに,許可を受けなかった場合は,
@その権利移動は、効力を生じない。
A知事は,その転用に対して是正命令(工事停止命令,原状回復命令など)を出すことができる。
B罰則の適用がある。
したがって,上のAによって,知事は原状回復を命ずることができる。

 正解(4)


平成22年[問 22] 農地法

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)農地を相続した場合、その相続人は、法第3条第1項の許可を受ける必要はないが、遅滞なく、農業委員会にその旨を届け出なければならない。
(2)宅地に転用する目的で市街化区域外の農地を購入する場合は、農地の権利移動に係る法第3条第1項の許可のほか、農地転用に係る法第4条第1項の都道府県知事の許可を受ける必要がある。
(3)会社の代表者が、その会社の業務に関し、法の規定に違反して転用行為をした場合は、その代表者が罰せられるのみならず、その会社も1億円以下の罰金刑が科せられる。
(4)賃貸借の存続期間については、民法上は20年を超えることができないこととされているが、農地の賃貸借については、50年までの存続期間が認められる。

 

平成22年[問 22] 解説

(1)正しい。「相続や遺産分割による所有権の取得」は,耕作目的での権利移動(農地の所有権の取得)になっても,3条許可が不要になる。農地法3条は,主として耕作者の地位の安定(やたら耕す権利を奪われないこと)を図るためにあるが,いわば身内の中での権利移動は,放任しても(3条許可不要にしても),弊害がないからだ。もっとも,身内の中での権利移動なだけに実態の把握が困難なので,地元の農業委員会に現在の所有者が誰なのかを把握させるのが「国民に対する食料の安定供給の確保」を最終目的とする農地法の趣旨に合致する。そこで,3条許可を受けないで,相続や遺産分割によって所有権を取得した者は,遅滞なく,その旨を農業委員会に「届け出」なければならないことになっている。
(2)誤り。宅地に転用する目的で農地を購入する場合は,転用目的での権利移動なので5条許可が必要だ。5条許可は3条許可(権利移動の許可)と4条許可(転用の許可)を含んでいるので,5条許可を受ける場合は,さらに3条許可や4条許可を受ける必要はない。
(3)正しい。「法の規定に違反して転用行為をした場合」とは,4条許可が必要とされる農地の転用なのに4条許可を受けなかった場合のことだ。この場合,自然人(人間である代表者)は3年以下の懲役または300万円以下の罰金に科せられる。さらに法人(会社)には1億円以下の罰金刑が科せられる(なお,法人は身体がないので懲役には出来ない!)。
(4)正しい。農地又は採草放牧地の賃貸借の存続期間は,50年を超えることができない。つまり,農地や採草放牧地の賃貸借については,50年までの存続期間が認められる。民法上の賃貸借は20年を超えることができないことになっているので,より長く借りられるようにすることで,農地や採草放牧地の賃借人を民法より厚く保護しているのだ。

 正解(2)


平成23年[問 22] 農地法

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)相続により農地を取得する場合は、法第3条第1項の許可を要しないが、遺産の分割により農地を取得する場合は、同項の許可を受ける必要がある。
(2)競売により市街化調整区域内にある農地を取得する場合は、法第3条第1項又は法第5条第1項の許可を受ける必要はない。
(3)農業者が、自らの養畜の事業のための畜舎を建設する目的で、市街化調整区域内にある150uの農地を購入する場合は、第5条第1項の許可を受ける必要がある。
(4)市街化区域内にある農地を取得して住宅を建設する場合は、工事完了後遅滞なく農業委員会に届け出れば、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。

 

平成23年[問 22] 解説

(1)誤り。耕作目的での権利移動(農地の所有権の取得)は、3条許可の対象だ。しかし、「相続や遺産の分割」による所有権の取得の場合は、例外的に3条許可が不要になる。農地法3条は、耕作者の地位の安定(やたら耕す権利を奪われないこと)を図るためにあるが、いわば身内の中での権利移動は、放任しても(3条許可不要にしても)、弊害がないからだ。
(2)誤り。競売(例:農地に設定された抵当権の実行)により農地を取得する場合は、耕作目的での権利移動であれば3条許可(法第3条第1項)の対象になり、転用目的での権利移動であれば5条許可(法第5条第1項)の対象になる。その農地が市街化調整区域内にあるかどうかを問わない。
(3)正しい。農業者が、自らの養畜の事業(例:養豚事業)のための畜舎(豚小屋)を建設する目的で、農地を購入する行為は、転用目的での権利移動に当たるから、5条許可(法第5条第1項)の対象になる。その農地が市街化調整区域内にあるかどうか、あるいは農地の面積を問わない。
(4)誤り。農地を取得して住宅を建設する行為は、転用目的での権利移動に当たるから、5条許可(法第5条第1項)の対象になるが、市街化区域内にある農地の場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば5条許可を受けないでよいという特例がある。これを市街化区域内特例というが、この特例が適用されるには、「あらかじめ」農業委員会に届け出なければならない。工事完了後遅滞なく農業委員会に届け出ても、適用されない。

 正解(3)


平成25年[問 21] 農地法

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)農地の賃貸借について法第3条第1項の許可を得て農地の引渡しを受けても、土地登記記録に登記をしなかった場合、その後、その農地について所有権を取得した第三者に対抗することができない。
(2)雑種地を開墾し、現に畑として耕作されている土地であっても、土地登記記録上の地目が雑種地である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。
(3)国又は都道府県が市街化調整区域内の農地(1ヘクタール)を取得して学校を建設する場合、都道府県知事との協議が成立しても法第5条第1項の許可を受ける必要がある。
(4)農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合でも、法第4条第1項の許可を受ける必要がある。

 

平成25年[問 21] 解説

(1)誤り。農地の賃貸借は、「賃借権の登記をしていなくても」、農地の「引渡し」を受けていれば、その後、農地について物権(本肢の所有権)を取得した第三者に対抗できる。農地を借りて耕作していれば、その農地の新所有者に勝てる(耕作を継続できる)ということだ。この取り扱いは、借地借家法に基づく借家権と同じだ(借家権は、賃借権の登記をしていなくても、借家の引渡しを受けていれば、その後、借家について物権を取得した者−例:新所有者−に対抗できる)。
(2)誤り。農地法の「農地」かどうかは、現況(現在の状態)で判断する。だから、地目(登記記録上の土地の主な利用目的)が雑種地になっていても、現在の状態が農地であれば、農地法の「農地」と言える。なお地目は、宅地・山林・田・畑・塩田など23種類あるが、他の22種類のどれにも該当しない土地が雑種地となる。
(3)誤り。農地について、国又は都道府県が取得して学校を建設する行為は、転用目的での権利移動であり、5条許可の対象になる。ところで国や都道府県が取得する場合、地域振興上又は農業振興上の必要性が高いと認められる施設(例:道路・農業用用排水施設)にするためなら、それを契機としてその周辺の農地の転用が連鎖的に進む恐れがないので、5条許可が不要になる。でも本肢のように学校にする場合は、学校が出来ることを契機としてその周辺の農地の転用が連鎖的に進む恐れがある。そこで農地法は、知事との協議が成立することを条件に、5条許可を不要にすることにした。本肢は、「知事との協議が成立しても…5条…許可を受ける必要がある」と書いてあるので、誤り。
(4)正しい。農地について、相続により取得して自己の住宅用地とする行為は、転用であり、4条許可の対象になる。したがって、4条許可を受ける必要がある。なお、「市街化区域内」の農地の場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、4条許可が不要という特例(市街化区域内特例)があるが、本肢の農地は「市街化調整区域内」にあるので、この特例は一切関係ない。

 正解(4)


平成26年[問 21] 農地法

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)農地について法第3条第1項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を締結し、それを登記原因とする所有権移転の仮登記を申請する場合には、その買受人は農業委員会に届出をしなければならない。
(2)市街化区域内の農地について、耕作の目的に供するために競売により所有権を取得しようとする場合には、その買受人は法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
(3)農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
(4)山林を開墾し現に農地として耕作している土地であっても、土地登記簿上の地目が山林であれば、法の適用を受ける農地とはならない。

 

平成26年[問 21] 解説

(1)誤り。耕作目的での権利移動(所有権の移転)をしているので、3条許可の対象になる。ところで本肢の売買契約には、3条許可があった時に所有権が移転する旨の停止条件が付いているので、3条許可があった時点で所有権が買受人に移転することになる。そこで不動産登記法には、3条許可があるまで不安な買受人(本登記の順位を確保したい買受人)を保護するために、「所有権移転の仮登記」をする制度が設けられているが、その仮登記を申請するのに、農業委員会への届出など必要ない。なぜなら、3条許可があるまで不安な買受人を保護するためにあるのが「所有権移転の仮登記」の制度であり、買受人に余計な負担を強いる理由はないからだ。
(2)誤り。耕作目的での権利移動(所有権の取得)をしているので、3条許可の対象になる。普通の売買契約ではなく競売(例:農地に設定された抵当権の実行)により農地を取得する場合も、同じだ。また、その農地が市街化区域内にあるかどうか問わない。
(3)正しい。3条許可は「耕作目的での権利移動」が対象になるが、自己所有の農地に抵当権を設定する場合は3条許可は不要だ。なぜなら、抵当権を設定しただけでは耕作者の地位は不安定にならない(依然として耕作できる)ので、「耕作目的での権利移動」とは評価できないからだ。
(4)誤り。農地法の「農地」かどうかは、現況(現在の状態)で判断する。だから、地目(登記記録上の土地の主な利用目的)が山林になっていても、現在の状態が農地であれば、農地法の「農地」と言える。

 正解(3)

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