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宅建試験・テーマ別過去問解説集 法令上の制限

  国土利用計画法

平成12年[問 16] 国土利用計画法

国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。ただし,地方自治法に基づく指定都市等の特例については考慮しないものとする。

(1)土地を交換する契約を締結した場合,金銭の授受がなければ,事後届出が必要となることはない。
(2)事後届出に係る土地の利用目的について,都道府県知事が当該土地を合む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合において,届出をした者がその助言に従わなかったときは,その旨を公表される。
(3)停止条件付きの土地売買等の契約を締結した場合には,停止条件が成就した日から起算して2週間以内に事後届出をしなければならない。
(4)都道府県知事は,事後届出があった日から起算して3週間以内に勧告をすることができない合理的な理由があるときは,3週間の範囲内において,当該期間を延長することができる。

 

平成12年[問 16] 解説

事後届出とは,大規模な土地取引をした場合は,土地取引後2週間以内に,知事に,その土地の利用目的などを届け出ることだ。
(1)誤り。国土利用計画法は,高値での土地取引を世の中がマネするのを防ぐ,という目的をもった法律だ。土地と金銭を交換する売買契約がマネされる代表だが,土地と土地を物々交換する場合も同じだ。売買契約と交換契約は,片方が金銭を使うか土地を使うかの差に過ぎないからだ。だから(1)は事後届出が必要だ。
(2)誤り。国土利用計画法の目的をどこまでも貫くなら,知事の助言に従わなかったような悪いヤツは,そのことを公表すべきだろう。しかし,わが国は自由取引の社会なので,お上の権力をなるべく弱くし,国土利用計画法をザル法(効き目のない法律)にしている面がある。そこで,「助言」に従わなかったくらいでは公表できないことになっている。なお国土利用計画法は,助言よりもう少しキツイ行政指導である「勧告」に従わなかった場合は,公表できることにしている。
(3)誤り。上の方で述べたように,事後届出は2週間以内にする。例えば,「Aの転勤が決まったらAがBに土地を売る」という条件が付いた土地取引が(3)の場合だが,このような条件が付いていても,土地取引には変わりない。したがって,「条件付の土地取引を締結した日から」2週間以内に,事後届出をしなければならない。その条件が達成された日(上の例では,Aの転勤が決まった日)から2週間以内ではない。
(4)正しい。知事は,事後届出があった日から数えて3週間以内に届出内容を変えるよう注意(勧告)できる。(2)で述べたように,勧告は助言よりキツイ行政指導だから,慎重な調査のため,3週間以内に勧告できないもっともな理由がある場合も多いだろう。そこで,さらに3週間の範囲内で,勧告の期間を延長できることになっている。

 正解(4)


平成20年[問 17] 国土利用計画法

国土利用計画法第23条に基づく都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1)宅地建物取引業者Aが所有する市街化区域内の1,500uの土地について、宅地建物取引業者Bが購入する契約を締結した場合、Bは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
(2)甲市が所有する市街化調整区域内の12,000uの土地について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
(3)個人Dが所有する市街化調整区域内の6,000uの土地について、宅地建物取引業者Eが購入する契約を締結した場合、Eは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
(4)個人Fが所有する都市計画区域外の30,000uの土地について、その子Gが相続した場合、Gは、相続した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。

 

平成20年[問 17] 解説

(1)誤り。事後届出が必要となる土地取引の面積は,
*市街化区域内では……………………………2,000u以上
*市街化調整区域または非線引区域内では…5,000u以上
*都市計画区域外では……………………… 10,000u以上
だ。したがって,市街化区域内の1,500uの土地取引は事後届出が不要だ。
(2)誤り。(1)で書いたように,市街化調整区域では5,000u以上の土地取引について事後届出が必要になるので,12,000u取引したら事後届出が必要なようにみえる。しかし,本肢のように当事者の一方が「お上(甲市)」の場合は,例外的に事後届出が不要になる。国土利用計画法は,相場より高値での土地取引が,その後の土地取引のサンプルになるのを防ぐ法律だが,お上が携わっているときは,放任しても(届出不要にしても),相場より高値での土地取引の温床にならないからだ。
(3)正しい。市街化調整区域では5,000u以上の土地取引について事後届出が必要になるので,6,000u取引した本肢では事後届出が必要になる。なお,事後届出を行う者は権利取得者(売買契約の場合は買主のE)だ。また,事後届出をしなければならない時期は,「契約を締結した日から」数えて(起算して)2週間以内だ。
(4)誤り。都市計画区域外では10,000u以上について事後届出が必要になるので,30,000uだと事後届出が必要なようにみえる。しかし,本肢のような相続による取得は,そもそも事後届出が必要な「土地取引」に当たらない。

 正解(3)


平成21年 [問 15] 国土利用計画法

国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)宅地建物取引業者Aが都市計画区域外の10,000uの土地を時効取得した場合、Aは、その日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
(2)宅地建物取引業者Bが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合、Bがその助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない。
(3)宅地建物取引業者Cが所有する市街化調整区域内の6,000uの土地について、宅地建物取引業者Dが購入する旨の予約をした場合、Dは当該予約をした日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。
(4)宅地建物取引業者Eが所有する都市計画区域外の13,000uの土地について、4,000uを宅地建物取引業者Fに、9,000uを宅地建物取引業者Gに売却する契約を締結した場合、F及びGはそれぞれ、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。

 

平成21年 [問 15] 解説

(1)誤り。都市計画区域外で10,000u以上の土地取引をした場合,権利取得者は,契約を締結した日から数えて(起算して)2週間以内に,事後届出をしなければならないが,時効取得は,そもそも届出が必要な土地取引に当たらない。国土利用計画法は土地の利用対価を抑制するための法律であり,時効取得には土地の利用対価という概念がない(時効取得は時の経過によってタダでもらう!)からだ。したがって,本肢のAは事後届出を行わないでよい。
(2)誤り。国土利用計画法の目的(高値での土地取引を世の中がマネするのを防ぐという目的)をどこまでも貫くなら,知事の助言に従わなかったような悪いヤツは,そのことを公表すべきだろう。しかし,わが国は自由取引の社会なので,お上の権力をなるべく弱くし,国土利用計画法をザル法(効き目のない法律)にしている面がある。そこで,「助言」に従わなかったくらいでは公表できないことになっている。なお国土利用計画法は,助言よりもう少しキツイ行政指導である「勧告」に従わなかった場合は,公表できることにしている。
(3)正しい。市街化区域内で2,000u以上の土地取引をした場合,権利取得者は,契約を締結した日から数えて(起算して)2週間以内に,事後届出をしなければならない。本肢ではDがCから購入する旨の予約をしている。こういうのを売買の予約というが,売買の予約も届出が必要な土地取引に当たる。したがって,権利取得者であるDはその予約をした日から起算して2週間以内に,事後届出を行わなければならない。
(4)誤り。都市計画区域外で10,000u以上の土地取引をした場合,権利取得者は,契約を締結した日から数えて(起算して)2週間以内に,事後届出をしなければならない。この10,000u以上に当たるかどうかは,「土地を取得した者が取得した土地」の合計面積で計算する。本肢ではFは4,000u取得しているが,これは10,000u未満なのでFは事後届出が不要だ。Gは9,000u取得しているが,これも10,000u未満なのでGも事後届出が不要だ。

 正解(3)


平成23年[問 15] 国土利用計画法

国土利用計画法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「事後届出」とは、法第23条に規定する都道府県知事への届出をいう。

(1)都道府県知事は、法第24条第1項の規定による勧告に基づき当該土地の利用目的が変更された場合において、必要があると認めるときは、当該土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講じなければならない。
(2)都道府県知事が、監視区域の指定について土地利用審査会の確認を受けられなかったときは、その旨を公告しなければならない。なお、監視区域の指定は、当該公告があったときは、その指定の時にさかのぼって、その効力を失う。
(3)Aが、市街化区域において、2,500uの工場建設用地を確保するため、そのうち、1,500uをB社から購入し、残りの1,000uはC社から贈与で取得した。この場合、Aは、事後届出を行う必要はない。
(4)Dが所有する市街化調整区域内の土地5,000uとEが所有する都市計画区域外の土地12,000uを交換した場合、D及びEは事後届出を行う必要はない。

 

平成23年[問 15] 解説

(1)誤り。「法第24条第1項の規定による勧告」とは、法第23条による事後届出がされた後で、知事が「その土地の利用目的を変更して下さい!」と行政指導することだ。この行政指導には強制力がない。そこで本肢のような場合は、その土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講ずるよう「努めなければならない」ことになっている。知事に対する努力義務を定めているのだ。したがって本肢は、その土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を「講じなければならない」と書いてある点が誤りだ。これでは、知事に対して法的義務を課することになってしまうからだ。
(2)誤り。「監視区域」とは、地価が急激に上昇しまたは上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域だ。監視区域の指定は知事がするが、「指定する前にあらかじめ」、土地利用審査会と関係市町村長の「意見」を聴く必要がある。本肢は「監視区域の指定について土地利用審査会の「確認」を受けると書いてあるが、確認を受けるのではなく意見を聴くので、誤りだ。また、土地利用審査会の確認を受けられなかったときはその旨を公告しなければならないと書いてあるが、その点でも誤りだ。土地利用審査会の意見は監視区域を「指定する前にあらかじめ」受けなければならないので、後になって土地利用審査会の確認を受けられなかったなんていう事態は理論的に生じない(したがって、その旨を公告しなければならないという事態もあり得ない)のだ。
(3)正しい。事後届出が必要となる土地取引の面積は、市街化区域内では2,000u以上だが、この2,000u以上に当たるかは、「土地を取得した者(本肢ではA)が取得した土地の合計面積」で計算する。ところで、AがC社から贈与で取得した1,000u分は、計算に入れない。なぜなら、そもそも国土利用計画法は、相場より高値での土地取引が、その後の土地取引のサンプルになるのを防ぐ法律なので、値段のつかない贈与(贈与はタダでもらうこと)は、ここでの土地取引に含めないからだ。したがって、本肢のA社はB社から1,500uを取得したに過ぎないことになるので、事後届出を行う必要はない。
(4)誤り。交換による取得も国土利用計画法上の土地取引に当たる。事後届出が必要となる土地取引の面積は、市街化調整区域内では5,000u以上、都市計画区域外では10,000u以上だが、この5,000u以上や10,000u以上に当たるかは、「土地を取得した者(本肢ではD及びE)が取得した土地の合計面積で計算する。そうすると本肢では、Dは都市計画区域外の土地12,000uを取得したことになるので、事後届出を行う必要がある。Eは市街化調整区域内の土地5,000uを取得したことになるので、やはり事後届出を行う必要がある。DもEも事後届出を行う必要があるので、誤りだ。

 正解(3)

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