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宅建試験・テーマ別過去問解説集 法令上の制限
国土利用計画法
平成７年［問 17］ 国土利用計画法
国土利用計画法の届出（以下この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）監視区域内に所在する土地の売買について事前届出をし，勧告しない旨の通知を受けた後，利用目的のみを変更して契約を締結しようとする場合，改めて事前届出をする必要はない。
（２）監視区域内において，都道府県の規則で定める面積以上の土地の所有権の移転を都道府県の住宅供給公社から受けようとする場合，事前届出が必要である。
（３）注視区域内に所在する１ヘクタールの農地について，農地法第３条第１項の許可又は同法第５条第１項の許可を受けて売買を行おうとする場合，いずれの場合も事前届出をする必要はない。
（４）注視区域内に所在する土地について，事前届出をして土地の所有権を１年後に移転する旨の契約を締結し，所有権移転請求権を取得した者が，その後当該請求権を第三者に売却しようとする場合，改めて事前届出が必要である。
平成７年［問 17］ 解説
（１）誤り。一度，事前届出をした場合でも再度届出を要するのは……
・予定対価の額を増額する場合
・土地の利用目的を変更する場合
・契約の相手方を変更する場合
の，どれかがあった場合だ。したがって，利用目的のみを変更して契約を締結しようとする場合には，改めて届出をする必要がある。
（２）誤り。当事者の一方または双方が「お上」（都道府県の住宅供給公社）の場合には，国土法の届出は不要だ。
（３）誤り。農地法３条の許可を受けることを要する場合は，届出は不要だ。しかし，農地法５条の許可を受けることを要する場合は，届出が不要にならない。農地法３条の許可の際には価格の審査が厳しいのに対して，農地法５条の許可の場合はそれほどでもないからだ。
（４）正しい。売買予約（土地の所有権を１年後に移転する旨の契約）の完結権の譲渡（所有権移転請求権を取得した者が，その後当該請求権を第三者に売却しようとすること）には，事前届出が必要だ。
正解（４）
平成８年［問 18］ 国土利用計画法
注視区域及び監視区域内に所在する土地に関する国土利用計画法の届出 (以下この問において「事前届出」という。) に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）一団の造成宅地を第一期，第二期に分けて分譲する場合において，それぞれの分譲面積が届出対象面積に達しないときは，その合計面積が届出対象面積に達しても事前届出をする必要はない。
（２）監視区域の指定を解除する旨の公告があった場合において，当該解除に係る区域内の土地について土地売買等の契約を締結しようとするときは，一切事前届出を行う必要はない。
（３）事前届出をして土地の所有権を６ヵ月以内に移転する旨の売買契約を行い，所有権移転請求権を取得した者が，届出に係る事項を変更することなく当該請求権を行使して所有権を取得する場合，改めて事前届出を行う必要はない。
（４）国土利用計画法の規定に違反して，事前届出をしないで土地売買等の契約を締結した場合は，その契約が無効になるだけでなく，契約の当事者が懲役に処せられることがある。
平成８年［問 18］ 解説
（１）誤り。注視区域または監視区域では事前届出制が適用される。事前届出制の元で，事前届出が必要かどうかは，「土地を手放すことになる者または土地を取得することになる者のどちらかが動かす予定の土地」の合計面積で計算する。したがって，第一期，第二期に分けて分譲する場合，それぞれの分譲面積が届出対象面積に達しないとしても，「土地を手放すことになる者」（売主）の合計面積が届出対象面積に達していれば，届出をする必要がある。
（２）誤り。監視区域の指定を解除する旨の公告があった以上，そこは監視区域でなくなるが，監視区域でない所でも都市計画法にしたがって，
＊市街化区域内では……………………………… 2,000㎡以上
＊市街化調整区域または非線引区域内では…… 5,000㎡以上
＊都市計画区域外では……………………………10,000㎡以上
の契約を締結しようとするときには，届出を行う必要がある。
（３）正しい。土地の所有権の移転の予約をした場合（土地の所有権を６ヵ月以内に移転する旨の売買契約を行った場合）には，その予約の前に届け出ているので，予約完結権を行使するとき（当該請求権を行使して所有権を取得する場合）には，改めて事前届出を行う必要はない。
（４）誤り。届出をしないで土地売買等の契約を締結した場合でも，その契約は「有効」だ。なお，その場合，６ヵ月以下の懲役または100 万円以下の罰金に処せられるので，契約の当事者が懲役に処せられることはある。
正解（３）
平成９年［問 16］ 国土利用計画法
国土利用計画法の届出に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）金銭消費貸借契約の締結に伴い，債務者の所有する土地に債権者のために抵当権を設定しようとする場合，届出が必要である。
（２）信託契約によって土地の所有権の移転を受けた受託者（信託銀行）が，信託財産である当該土地を売却する場合，届出をする必要はない。
（３）市街化区域（注視区域及び監視区城外）に所在する 3,000㎡の土地を，Ａ及びＢが共有（持分均一）する場合に，Ａのみがその持分を売却するとき，事後届出が必要である。
（４）注視区域に所在する土地について，事前届出をして勧告を受けなかった場合に，予定対価の額を減額するだけの変更をして，当該届出に係る契約を締結するとき，改めて事前届出をする必要はない。
平成９年［問 16］ 解説
（１）誤り。「抵当権の設定」の場合には，国土利用計画法の届出は不要だ。
（２）誤り。信託契約そのものは，届出が必要な土地取引に当たらない。しかし，受託者（信託銀行）が「信託財産である土地を売却すること」は，届出が必要な土地取引に当たる。信託財産の売却は売買契約に他ならないからだ。
（３）誤り。注視区域及び監視区域外の市街化区域内では， 2,000㎡以上の一団の土地について事後届出が必要だ。本肢の場合は持分均一だから， 3,000㎡を２で割ると，Ａの持分は 1,500㎡だから，届出がいらない。
（４）正しい。注視区域では事前届出の対象になるが，届出をして勧告を受けなかった場合に，予定対価の額を「増額」変更して，その届出に係る契約を締結するときは，改めて届出をする必要がある。しかし，予定対価の額を「減額」変更して，その届出に係る契約を締結するときは，改めて届出をする必要はない。
正解（４）
平成10年［問 16］ 国土利用計画法
国土利用計画法の届出に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）土地に関する賃借権の移転又は設定をする契約については，対価として権利金その他の一時金の授受がある場合以外は，届出をする必要はない。
（２）注視区域及び監視区域内に所在する土地の停止条件付き売買等の契約については，その締結に当たり事前届出をするとともに，停止条件の成就後改めて届出をする必要がある。
（３）土地売買等の契約の当事者の一方が国又は地方公共団体である場合は，その契約について届出をしなければないが，勧告されることはない。
（４）届出をして国土利用計画法の規定による勧告を受けた者が，その勧告に従わない場合は，罰金に処せられることがある。
平成10年［問 16］ 解説
（１）正しい。賃借権の移転又は設定をする契約については，対価として権利金その他の一時金の授受がある場合以外は国土法の土地取引に当たらないので，届出をする必要がない。賃借権設定契約は設定の対価のある場合だけ届出が必要だ，ということだ。「設定の対価」とは，賃借権設定契約に際して授受される金銭（権利金など）をいう。
（２）誤り。停止条件付売買契約も売買契約に変わりない。したがって，注視区域や監視区域では締結前にあらかじめ事前届出をすれば，もう届け出ないでよい。
（３）誤り。当事者の一方または双方が国や地方公共団体（都道府県・市町村）の場合は，そもそも届出が不要だ。
（４）誤り。届出をして勧告を受けた者が，その勧告に従わない場合でも，罰則はない。知事が勧告に従わない旨を公表できるだけだ。
正解（１）
平成11年［問 16] 国土利用計画法
国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）土地売買等の契約を締結した場合には，当事者双方は，その契約を締結した日から起算して２週間以内に，事後届出を行わなければならない。
（２）一団の造成宅地を数期に分けて不特定多数の者に分譲する場合において，それぞれの分譲面積は事後届出の対象面積に達しないが，その合計面積が事後届出の対象面積に達するときは，事後届出が必要である。
（３）事後届出においては，土地に関する権利の移転等の対価の額を届出書に記載しなければならないが，当該対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときでも，そのことをもって勧告されることはない。
（４）事後届出に係る土地の利用目的について勧告を受けた場合において，その勧告を受けた者がその勧告に従わなかったときは，その旨及びその勧告の内容を公表されるとともに，罰金に処せられることがある。
平成11年［問 16］ 解説
（１）誤り。国土法23条の事後届出は，土地売買などの契約をした場合に，その契約をした日から数えて２週間以内に行わなければならないが，届出義務者（届出を行わなければならない者）は，「権利取得者」（売買契約の場合は買主）だ。当事者双方（売主と買主の両方）ではない。
（２）誤り。国土法の届出には，事前届出制と事後届出制がある。「事前」届出制が適用される場所（注視区域又は監視区域）では，（２）のような場合に，それぞれの分譲面積が「事前」届出が必要な面積にならないが，合計すると「事前」届出が必要な面積になるときは，「事前」届出が必要になる。しかし，「事後」届出制が適用される場所（注視区域・監視区域・規制区域のどれでもない所）では，それぞれの分譲面積（土地を「取得した者」が取得した面積）が「事後」届出が必要な面積にならなければ，合計すると「事後」届出が必要な面積になるときでも，「事後」届出は不要だ。事後届出の対象になる所（注視区域・監視区域・規制区域のどれでもない所）は，土地の値上がりのおそれがない所なので，規制をゆるめているのだ。
（３）正しい。事前届出制が適用されるときも事後届出制が適用されるときも，届出をする場合は届出書を提出する必要があり，その届出書には「売買価格や土地の利用目的」を記載しなければならない。そして知事は，届出の内容に文句があるときは注意できる。これが勧告だ。ところで，事後届出の対象になる所は，土地の値上がりのおそれがない所なので，規制をゆるめ，知事は「土地の利用目的についてだけ」勧告できることになっている。売買価格については勧告できない。高すぎるからもっと安くしろ，とは事後届出制が適用される場合には言えないのだ。
（４）誤り。事後届出をした土地の利用目的について注意（勧告）を受けたのに，従わなかったときは，従わなかったことや注意の内容を「公表」される。でも，罰則（罰金や懲役）はない。法律に違反したのに罰則がないというのは奇妙な話だが，国土法は，この点わざとザル法（ききめのない法律）にしているのだ。あまり厳しいことを決めると，自由取引という資本主義社会の根底が崩れるので，土地の値上がりを抑えるという国土法の目的には反するが，ここはザル法にしておこうという事だ。
正解（３）
平成12年［問 16］ 国土利用計画法
国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。ただし，地方自治法に基づく指定都市等の特例については考慮しないものとする。
（１）土地を交換する契約を締結した場合，金銭の授受がなければ，事後届出が必要となることはない。
（２）事後届出に係る土地の利用目的について，都道府県知事が当該土地を合む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合において，届出をした者がその助言に従わなかったときは，その旨を公表される。
（３）停止条件付きの土地売買等の契約を締結した場合には，停止条件が成就した日から起算して２週間以内に事後届出をしなければならない。
（４）都道府県知事は，事後届出があった日から起算して３週間以内に勧告をすることができない合理的な理由があるときは，３週間の範囲内において，当該期間を延長することができる。
平成12年［問 16］ 解説
事後届出とは，大規模な土地取引をした場合は，土地取引後２週間以内に，知事に，その土地の利用目的などを届け出ることだ。
（１）誤り。国土利用計画法は，高値での土地取引を世の中がマネするのを防ぐ，という目的をもった法律だ。土地と金銭を交換する売買契約がマネされる代表だが，土地と土地を物々交換する場合も同じだ。売買契約と交換契約は，片方が金銭を使うか土地を使うかの差に過ぎないからだ。だから（１）は事後届出が必要だ。
（２）誤り。国土利用計画法の目的をどこまでも貫くなら，知事の助言に従わなかったような悪いヤツは，そのことを公表すべきだろう。しかし，わが国は自由取引の社会なので，お上の権力をなるべく弱くし，国土利用計画法をザル法（効き目のない法律）にしている面がある。そこで，「助言」に従わなかったくらいでは公表できないことになっている。なお国土利用計画法は，助言よりもう少しキツイ行政指導である「勧告」に従わなかった場合は，公表できることにしている。
（３）誤り。上の方で述べたように，事後届出は２週間以内にする。例えば，「Ａの転勤が決まったらＡがＢに土地を売る」という条件が付いた土地取引が（３）の場合だが，このような条件が付いていても，土地取引には変わりない。したがって，「条件付の土地取引を締結した日から」２週間以内に，事後届出をしなければならない。その条件が達成された日（上の例では，Ａの転勤が決まった日）から２週間以内ではない。
（４）正しい。知事は，事後届出があった日から数えて３週間以内に届出内容を変えるよう注意（勧告）できる。（２）で述べたように，勧告は助言よりキツイ行政指導だから，慎重な調査のため，３週間以内に勧告できないもっともな理由がある場合も多いだろう。そこで，さらに３週間の範囲内で，勧告の期間を延長できることになっている。
正解（４）
平成13年［問 16] 国土利用計画法
国土利用計画法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）監視区域内において一定規模以上の面積の土地売買等の契約を締結した場合には，契約締結後２週間以内に届出をしなければならない。
（２）市町村長は，当該市町村の区域のうち，国土交通大臣が定める基準に該当し，地価の上昇によって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区域を，期間を定めて，注視区域として指定することができる。
（３）監視区域内において国土利用計画法の規定に違反して必要な届出をせず，土地売買等の契約を締結した場合には，６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。
（４）注視区域内においては，都道府県の規則で定める面積以上の土地売買等の契約を締結する場合に届出が必要である。
平成13年［問 16］ 解説
（１）誤り。監視区域とは，地価が急激に上昇しまたは上昇するおそれがあり，これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域だ。監視区域での一定規模以上の面積（知事が都道府県の規則で定める面積以上）の土地売買契約などは，「事前届出制」の対象になる。事前届出制とは，「契約締結前に」届け出ることだ。「契約締結後２週間以内」に届出をするのは事後届出制であり，監視区域では適用されない。
（２）誤り。注視区域を指定できるのは，市町村長ではなく「知事」だ。知事は，その都道府県の区域のうち，国土交通大臣が定める基準に該当し，地価の上昇によって適正・合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区域を，期間を定めて，注視区域として指定できる。
（３）正しい。（１）で述べたように，監視区域での一定規模以上の土地売買契約などは，「事前届出制」の対象になるが，無視して，必要な届出をしなかった場合は，罰則が課せられる。その内容は，６月以下の懲役又は100万円以下の罰金だ。
（４）誤り。「都道府県の規則で定める面積以上」の土地売買契約などを締結する場合に届出が必要なのは，監視区域だ。注視区域では，そこが都市計画法の
・市街化区域内なら……………………………………2,000㎡以上の一団の土地
・市街化調整区域内または非未線引区域内なら……5,000㎡以上の一団の土地
・都市計画区域外（準都市計画区域を含む）なら…10,000㎡以上の一団の土地
の場合に，届出が必要となる。
例えば，そこが注視区域で，しかも都市計画法上の市街化区域内でもある場合は，2,000㎡以上の一団の土地取引が，そこでの届出対象面積になるということだ。
正解（３）
平成15年[問 16] 国土利用計画法
国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という｡）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）Ａが所有する都市計画区域に所在する面積6,000㎡の土地をＢに売却する契約を，Ａと，Ｂの売買契約の代理人であるＣが締結した場合，ＣはＣ名義により，事後届出を行う必要がある。
（２）Ｄが所有する市街化調整区域に所在する面積4,000㎡の農地をＥに売却する契約を，農地法第５条の許可を停止条件としてＤとＥが締結した場合，Ｅは事後届出を行う必要がある。
（３）Ｆが所有する市街化区域に所在する面積5,000㎡の一団の土地を分割して，1,500㎡をＧに，3,500㎡をＨに売却する契約をＦがそれぞれＧ及びＨと締結した場合，Ｇは事後届出を行う必要はないが，Ｈは事後届出を行う必要がある。
（４）甲市が所有する市街化区域に所在する面積3,000㎡の土地をＩに売却する契約を，甲市とＩが締結した場合，Ｉは事後届出を行う必要がある。
平成15年[問 16] 解説
（１）誤り。事後届出が必要となる土地取引の面積は，
＊市街化区域内では……………………………2,000㎡以上
＊市街化調整区域または非線引区域内では…5,000㎡以上
＊都市計画区域外では……………………… 10,000㎡以上
だ。したがって，都市計画区域に所在する6,000㎡の土地は，事後届出が必要になる。ところで，事後届出を行う者は「権利取得者」だ。売買契約で言えば買主だ。（１）では買主がＢなので，代理人Ｃが契約を締結しても，Ｂ名義で届け出なければならない。
（２）誤り。（１）で書いたように，事後届出が必要となる土地取引の面積は，「市街化調整区域」では5,000㎡以上だ。したがって，4,000㎡の農地の売却では事後届出が不要だ。
（３）正しい。事後届出が必要となる土地取引の面積は，「市街化区域」では2,000㎡以上だ。この2,000㎡以上に当たるかどうかは，「土地を取得した者が取得した土地」の合計面積で計算する。（３）ではＧは1,500㎡しか取得していないので，事後届出は不要だ。それに対して，Ｈは3,500㎡取得しているので，事後届出が必要になる。
（４）誤り。市街化区域の3,000㎡の土地は2,000㎡以上だから，買主が事後届出を行うのが原則だ。しかし，（４）のように当事者の一方が「お上（甲市）」の場合は，例外的に事後届出が不要になる。国土利用計画法は，相場より高値での土地取引が，その後の土地取引のサンプルになるのを防ぐ法律だが，お上が携わっているときは，放任しても（届出不要にしても），相場より高値での土地取引の温床にならないからだ。
正解（３）
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