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宅建試験・テーマ別過去問解説集 法令上の制限
容積率・建ぺい率
昭和56年［問 21］ 容積率・建ぺい率
都市計画区域内における建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の規制に関する次の記述のうち，建築基準法上，誤っているものはどれか。
（１）第一種住居地域内にあっては，5/10, 6/10, 8/10の中から，当該都市計画で定められた数値とされている。
（２）商業地域内にあっては，8/10を超えてはならない。
（３）準工業地域内にあっては5/10, 6/10, 8/10の中から，当該都市計画で定められた数値とされている。
（４）用途地域の指定のない区域内にあっては，8/10を超えてはならない。
昭和56年［問 21］ 解説
本問は，建ぺい率（建築物の建築面積の敷地面積に対する割合）の数字を問う問題だ。
（１）正しい。第一種住居地域の建ぺい率は,5/10, 6/10, 8/10のどれかだ。
（２）正しい。商業地域の建ぺい率は8/10だけだ。
（３）正しい。準工業地域の建ぺい率は,5/10, 6/10, 8/10のどれかだ。つまり第一種住居地域と同じ。
（４）誤り。用途地域の指定のない区域内の建ぺい率は，3/10， 4/10， 5/10， 6/10， 7/10 の中から，特定行政庁が土地利用等の状況を考慮し，その区域を区分して，都道府県都市計画審議会の議を経て定めた数値だ。
正解（４）
平成２年［問 23］ 容積率・建ぺい率
建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下この問において「容積率」という）及び建築物の建築面積の敷地面積に対する割合（以下この問において「建ぺい率」という）に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）建ぺい率は，前面道路の幅員に応じて，制限されることはない。
（２）建築物の敷地が第一種中高層住居専用地域と第一種住居地域にわたり，かつ，当該敷地の過半が第一種中高層住居専用地域にある場合は，当該敷地が第一種中高層住居専用地域内にあるものとみなして，容積率に係る制限及び建ぺい率に係る制限が適用される。
（３）商業地域内で，かつ，防火地域内にある耐火建築物の建ぺい率は，10分の８を超えてはならない。
（４）用途地域の指定のない区域内の建築物については，容積率に係る制限は，適用されない。
平成２年［問 23］ 解説
（１）正しい。建ぺい率は前面道路の幅員に応じて制限されることはない。前面道路の幅員（12ｍ未満）に応じて制限されるのは容積率だ。
（２）誤り。敷地が容積率の制限が異なる２以上の地域にわたる場合は，そこの容積率は，「それぞれの用途地域に属している敷地の面積で按分」して求める。同じく，敷地が建ぺい率の制限が異なる２以上の地域にわたる場合も，そこの建ぺい率は，「それぞれの用途地域に属している敷地の面積で按分」して求める。
（３）誤り。「建ぺい率の限度が10分の８とされている地域内」で，かつ，防火地域内にある耐火建築物については，建ぺい率の制限がない。商業地域の建ぺい率の限度は10分の８だ。したがって，10分の８を超えて（つまり敷地目一杯）建築できる。
（４）誤り。用途地域の指定のない区域内の建築物についても，容積率に係る制限は適用される。用途地域の指定のない所での容積率は，5/10，8/10，10/10，20/10，30/10，40/10 の中から，特定行政庁が土地利用等の状況を考慮し，その区域を区分して，都道府県都市計画審議会の議を経て定めた数値だ。
正解（１）
平成11年［問 21] 容積率・建ぺい率
建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合）に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）容積率の算定に当たり，建築物の延べ面積の３分の１を限度として，地下室の床面積を建築物の延べ面積に算入しないとする特例は，住宅以外の用途に供する部分を有する建築物には適用されない。
（２）容積率の算定に当たっては，共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は，その建築物の延べ面積には算入しない。
（３）高度地区内においては，容積率は，高度地区に関する都市計画で定められた内容に適合しなければならない。
（４）商業地域内で，かつ，防火地域内にある耐火建築物については，容積率制限は適用されない。
平成11年［問 21］ 解説
容積率は，建築物の各階の合計面積（延べ面積）の敷地面積に対する割合だ。例えば，1,000㎡の敷地に，５階建ての建築物があり，１フロアー当たりの面積が100㎡（各階の合計面積が500㎡）だとすると，その建築物の容積率は，1,000分の500＝10分の５＝50％，ということになる。敷地面積が同じなら,高い建物ほど容積率の数字が大きいことになる。
（１）誤り。地下室の床面積を計算に入れないのは，住宅の地下室についてだ。でも，住宅じゃない使いみちにする部分，例えば店舗にする部分がある建築物でも，住宅部分が含まれていれば，その住宅部分の地下室は計算に入れてよい。「店舗併用住宅でも，住宅部分の地下室の床面積は，建築物の各階の合計面積の３分の１まで，容積率の計算に入れない」ということだ。
（２）正しい。容積率を計算するとき，マンションやアパート（共同住宅）の，みんなで使う廊下や階段にする部分の床面積は，その建築物の各階の合計面積には入れない。
（３）誤り。建築物の「高さの最高限度又は最低限度」を定める所を高度地区という。だから，高度地区では，もともと容積率は定められないから，（３）のような言い方はウソだ。
（４）誤り。商業地域の中（建ぺい率の限度が10分の８とされている地域内）にあり，しかも防火地域の中にもある耐火建築物は，「建ぺい率」の制限を考えないで建築できる（建ぺい率の制限がない），という特例がある。でも，容積率にはこのような特例はない。
正解（２）
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