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宅建試験・テーマ別過去問解説集 法令上の制限

 都市計画の種類

平成19年[問 18] 都市計画の種類

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。
(2)都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、市街化区城と市街化調整区域との区分を必ず定めなければならない。
(3)地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、土地の区画形質の変更又は建築物の建築を行おうとする者は、当該行為に着手した後、遅滞なく、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を市町村長に届け出なければならない。
(4)都市計画の決定又は変更の提案をすることができるのは、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地の区域について、当該土地の所有権又は建物の所有を目的とする対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権を有する者に限られる。

 

平成19年[問 18] 解説

(1)正しい。同じ用途地域に属していても,高い建築物を建てるのが妥当な場所もあれば,低い建築物を建てるのが望ましい場所もあるだろう。そこで,用途地域だけではその地区の特殊性に対応できない場合,市街地の環境の維持や土地利用の増進を図るために,用途地域の中で用途地域と重ねて,さらに建築物の高さや低さを制限することが必要になる。このような場所を高度地区という。難しく定義すると,本肢の表現になる。
(2)誤り。市街化区城と市街化調整区域との区分のことを「区域区分に関する都市計画」という。この都市計画は,必要があるときに定めるのが原則だ。「必ず定めなければならない」わけではない。なお,東京・大阪・名古屋の三大都市,それらの周辺等では,例外的に,区域区分に関する都市計画を定めることが義務付けられている。
(3)誤り。地区計画の区域(道路・公園等の配置及び規模が定められている再開発等促進区若しくは開発整備促進区,又は地区整備計画が定められている区域に限る)内において,土地の区画形質の変更または建築物の建築を行おうとする者は,行為の種類,場所等の一定の事項を,「30日前までに」市町村長に届け出なければならないのが原則だ。「当該行為に着手した後に」届け出るのでは遅い!
(4)誤り。「土地所有者等」は,1人で,又は数人共同して,都道府県又は市町村に対し,都市計画の決定又は変更の提案ができるのが原則だ。提案できる「土地所有者等」は,対象となる土地の区域について所有権等を有する者に限らない。例えば,まちづくりの推進を図る活動を目的とする特定非営利法人(NPO法人)なども含まれる。

 正解(1)


平成23年[問 16] 都市計画の種類

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)都市計画区域は、市又は人口、就業者数その他の要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他の現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を当該市町村の区域の区域内に限り指定するものとされている。
(2)準都市計画区域については、都市計画に、高度地区を定めることはできるが、高度利用地区を定めることはできないものとされている。
(3)都市計画区域については、区域内のすべての区域において、都市計画に、用途地域を定めるとともに、その他の地域地区で必要なものを定めるものとされている。
(4)都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に必ず市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。

 

平成23年[問 16] 解説

(1)誤り。都市計画区域は、ひと言で表現すれば「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域」だ。具体的には、本肢に書いてあるようになる。ところで都市計画区域は、「当該市町村の区域の区域内に限り指定する」のではない。その点で、本肢は誤りとなってしまう。A市とB市にまたがって、一つの都市計画区域が指定されることもあるということだ。快適な街づくりをすべき場所と市町村の行政区画が一致するとは限らないからだ。
(2)正しい。快適な街づくりとは余り関係がない場所を都市計画区域外というが、都市計画区域外だからと放置しておくと、将来都市化した時に快適な街づくりに支障をきたす所がある。そういう所が準都市計画区域だ。郊外の高速道路のインターチェンジ近くなどが典型だ(都市計画区域外だからと放置しておくと、例えばラブホテルが林立してしまう危険がある)。そこで、準都市計画区域については、都市計画に、高度地区を定めることができることになっている。高度地区とは、建築物の高さや低さを制限する都市計画のことだが、準都市計画区域では、建築物の「高さを制限する高度地区だけ」を定めることができるので注意。つまり、建築物の低さを制限する高度地区を定めることはできない。ラブホテルの林立を防ぐには、高さ制限だけで十分なのだ。なお、準都市計画区域では、都市計画に、高度利用地区を定めることはできない。高度利用地区とは、建築物の「利用の高度性」を図る都市計画だが、こんな計画を立てたら、ラブホテル林立の促進につながるからだ。ディズニーランドのシンデレラ城のようなラブホテルが林立しかねないのだ。
(3)誤り。都市計画区域には、
@区域区分されるタイプ(市街化区域と市街化調整区域が区分されるタイプ)
A区域区分されないタイプ(市街化区域と市街化調整区域が区分されないタイプ)
の二種類がある。
そして、用途地域が定められるのは、@の中の市街化区域が中心だ。つまり、市街化区域では「少なくとも」(絶対に)用途地域を定めなければならず、市街化調整区域では「原則として」用途地域を定めることはできない。したがって、「都市計画区域については、区域内のすべての区域において、都市計画に、用途地域を定める」と書いてある本肢は、誤り。
(4)誤り。都市計画区域には、
@区域区分されるタイプ(市街化区域と市街化調整区域が区分されるタイプ)
A区域区分されないタイプ(市街化区域と市街化調整区域が区分されないタイプ)
の二種類がある。
したがって、都市計画区域でもAのタイプ(市街化区域と市街化調整区域が区分されないタイプ)もあるので、誤り。

 正解(2)

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