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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

 履行確保法

平成22年[問 45] 履行確保法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
(2)自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。
(3)宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。
(4)自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

 

平成22年[問 45] 解説

履行確保法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)は、住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の趣旨(例:10年間の瑕疵担保責任を課する)を実効あるものにするために、新築住宅を引渡す宅建業者等に、資力確保措置を講ずることを義務づける法律だ。この資力確保措置には、問題文にあるように、「@住宅販売瑕疵担保保証金の供託」「A住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結」の二つがある。
(1)誤り。資力確保措置を講ずる義務を負うのは、宅建業者が「自ら売主」となり、かつ、「買主が宅建業者でない」場合だ。したがって、本肢のように買主が宅建業者である場合には、資力確保措置を講ずる義務を負わない。
(2)誤り。「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」で資力確保措置を講ずる義務を負う場合、宅建業者は、供託所の所在地等に関する事項を記載した書面を交付して、買主に説明する必要がある。これは宅建業法上の供託所等の説明義務と同じ趣旨で出来た制度だ。したがって、「取引が成立するまで(契約締結前)に」行わなければならない。新築住宅を引き渡すまでに行うのではない。
(3)誤り。資力確保措置を講ずる義務を負うのは、宅建業者が「自ら売主」となり、かつ、「買主が宅建業者でない」場合だ。したがって、本肢のように宅建業者が売買の媒介をする場合には、資力確保措置を講ずる義務を負わない。
(4)正しい。自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日(毎年3月31日および9月30日のこと)ごとに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険の加入状況(つまり、当該基準日に係る資力確保措置の状況)について、免許権者に届け出なければならない。この届出は、資力確保措置が適正に行われているかを免許権者に把握させるためのものだ。本肢には直接関係しないが、届出時期は、基準日から「3週間(4月21日と10月21日を指す。これらの日が行政機関の休日に当たるときは、その翌日を指す。)以内まで」と決まっているので、ついでに押さえておくと良い。

 正解(4)


平成23年[問 45] 履行確保法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。
(2)自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
(3)自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
(4)住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。

 

平成23年[問 45] 解説

履行確保法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)は、住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の趣旨(例:10年間の瑕疵担保責任を課する)を実効あるものにするために、新築住宅を引渡す宅建業者等に、資力確保措置を講ずることを義務づける法律だ。この資力確保措置には、問題文にあるように、「@住宅販売瑕疵担保保証金の供託」「A住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結」の二つがある。
(1)誤り。資力確保措置を講ずる義務を負うのは、宅建業者が「自ら売主」となり、かつ、「買主が宅建業者でない」場合だ。したがって、本肢のように買主が建設業者である場合には、「買主が宅建業者でない」という要件を満たすので、資力確保措置を講じる必要がある。
(2)誤り。自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日(毎年3月31日および9月30日のこと)ごとに、住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険の加入状況(つまり、基準日に係る資力確保措置の状況)について、免許権者に届け出なければならない。そして、この届出をしなければ、その「基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならないことになっている。新たな契約が締結できなくなるのは「当該基準日以後」ではなく、「基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」だ。
(3)正しい。自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託によって資力確保措置を講ずる場合、その宅建業者は、供託所の所在地等に関する事項を記載した「書面を交付して」、買主に説明する必要がある。これは宅建業法上の供託所等の説明義務と同じ趣旨で出来た制度だ。したがって、「取引が成立するまで(当該住宅の売買契約を締結するまで)に」説明しなければならない。なお、宅建業法上の供託所等の説明義務は口頭でも良かったが、履行確保法上は「書面を交付して」説明する必要があるので、注意。
(4)誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、「宅建業者」が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人(国土交通大臣によって指定された保険屋さん)と締結する保険契約だ。火災保険じゃあるまいし、新築住宅の買主が保険料を支払うことはない。なお、住宅の瑕疵によって生じた損害についての保険金は、その新築住宅の引渡しを受けた時から「10年以上の期間」支払われるものでなければならない。

 正解(3)


平成24年[問 45] 履行確保法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した日から3週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
(2)自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
(3)住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
(4)新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。

 

平成24年[問 45] 解説

履行確保法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)は、住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の趣旨(例:10年間の瑕疵担保責任を課する)を実効あるものにするために、新築住宅を引渡す宅建業者等に、資力確保措置を講ずることを義務づける法律だ。この資力確保措置には、問題文にあるように、「@住宅販売瑕疵担保保証金の供託」「A住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結」の二つがある。
(1)誤り。自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日(毎年3月31日および9月30日のこと)ごとに、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事(つまり、免許権者)に届け出なければならない。この届出は、資力確保措置が適正に行われているかを免許権者に把握させるためのものだ。そしてこの届出は、「基準日から」「3週間(4月21日と10月21日を指す。これらの日が行政機関の休日に当たるときは、その翌日を指す。)以内」にしなければならない。本肢は「当該住宅を引き渡した日から」3週間以内に、と書いてあるので誤り。
(2)正しい。自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出(つまり、肢(1)の届出)をしなければ、その「基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならないことになっている。
(3)誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人(国土交通大臣によって指定された保険屋さん)と締結する保険契約だ(保険料は宅建業者が支払う)。この保険契約をすると、住宅の瑕疵によって生じた損害について、新築住宅の買主に保険金が支払われるが、その支払期間は、新築住宅の引渡しを受けた時から「10年以上」のものでなければならない。本肢は、「5年間…保険金が支払われる」と書いてあるので、誤り。
(4)誤り。自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託によって資力確保措置を講ずる場合、その宅建業者は、供託所の所在地等に関する事項を記載した「書面を交付し」、買主に説明する必要がある。これは宅建業法上の供託所等の説明義務と同じ趣旨で出来た制度だ。したがって、「取引が成立するまで(当該住宅の売買契約を締結するまで)に」説明しなければならない。本肢は、「当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに」と書いてあるので、誤り。

 正解(2)


平成26年[問 45] 履行確保法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
(2)宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
(3)住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。
(4)自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

 

平成26年[問 45] 解説

(1)誤り。自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日(毎年3月31日および9月30日)ごとに、その住宅に関する資力確保措置の状況(つまり、住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険の加入状況)について、免許権者に届け出なければならない。この届出をしなければ、当該「基準日の翌日から起算して」50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならないことになっている。本肢は、当該「基準日から起算して」50日を経過した日以後…と書いてある点が、誤り。当該「基準日の翌日から起算して」50日を経過した日以後…なのだ。
(2)誤り。資力確保措置(住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険の加入)を講ずる義務を負うのは、宅建業者が「自ら売主」となり、かつ、「買主が宅建業者でない」場合だ。したがって、宅建業者が売買の媒介をする場合には、資力確保措置を講ずる義務を負わない。
(3)誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、「宅建業者」が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人(国土交通大臣によって指定された保険屋さん)と締結する保険契約だ。火災保険じゃあるまいし、新築住宅の買主が保険料を支払うことはない。
(4)正しい。自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託によって資力確保措置を講ずる場合、その宅建業者は、供託所の所在地等に関する事項を記載した「書面を交付して」、買主に説明する必要がある。これは宅建業法上の供託所等の説明義務と同じ趣旨で出来た制度だ。したがって、「取引が成立するまで(当該新築住宅の売買契約を締結するまで)に」説明しなければならない。なお、宅建業法上の供託所等の説明義務は口頭でも良かったが、履行確保法上は「書面を交付して」説明する必要があるので、注意。

 正解(4)


平成27年[問 45] 履行確保法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
(2)自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
(3)自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。
(4)住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。

 

平成27年[問 45] 解説

(1)誤り。資力確保措置を講ずる(住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結)義務を負うのは、宅建業者が「自ら売主」となり、かつ、「買主が宅建業者でない」場合だ。したがって、本肢のように買主が宅建業者である場合には、資力確保措置を講ずる義務を負わない。
(2)誤り。自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託によって資力確保措置を講ずる場合、その宅建業者は、供託所の所在地等に関する事項を記載した「書面を交付して」、買主に説明する必要がある。これは宅建業法上の供託所等の説明義務と同じ趣旨で出来た制度だ。したがって、「取引が成立するまで(その新築住宅の売買契約を締結するまで)に」書面を交付して説明しなければならない。本肢は「その住宅の引渡しまでに」と書いてある点が、誤り。
(3)誤り。自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日(毎年3月31日および9月30日)ごとに、その住宅に関する資力確保措置の状況(つまり、住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険の加入状況)について、免許権者に届け出なければならない。この届出をしなければ、当該「基準日の翌日から起算して」50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならないことになっている。本肢は、「当該基準日以後」と書いてある点が、誤り。「基準日以後」すぐに売買契約を締結できなくなるわけではなく、「当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」、売買契約を締結できなくなるのだ。
(4)正しい。そもそも履行確保法は、新築住宅に対する売主の瑕疵担保責任の履行を確実にするための法律だ。そして「新築住宅に対する…瑕疵」とは、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵を指す。なぜならば、新築住宅の瑕疵については住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が適用され、同法では、「構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵」が品質確保の対象となっているからだ。したがって本肢のように、住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結することで資力確保措置を講じている宅建業者は、「構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く)がある場合に保険金を請求できる、という理屈になる。

 正解(4)

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