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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

 監督処分

平成11年[問 32] 監督処分

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,誤っているものはどれか。

(1)Aが,乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け,その指示に従わなかった場合,甲県知事は,Aに対し業務停止の処分をすることができる。
(2)Aが,乙県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け,その指示に従わなかった場合,乙県知事は,Aに対し業務停止の処分をすることができる。
(3)Aが,乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け,その指示に従わなかった場合で,情状が特に重いときには,国土交通大臣は,Aの免許を取り消すことができる。
(4)Aが,乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受けた場合,甲県に備えられる宅地建物取引業者名簿には,その指示の年月日及び内容が記載される。

 

平成11年[問 32] 解説

(1)正しい。宅建業者に対する監督処分というのは,宅建業者が悪いことをした場合に,お上から受ける指示処分・業務停止処分・免許取消処分の3つの処分の総称だ。(1)は指示処分(お上が「ああしろ,こうしろと指示する処分」)の話だ。指示処分は「免許権者(Aに免許を与えた甲県知事)又は現場の知事(乙県知事)」ができる。そして,宅建業者が指示処分に従わないときは,業務停止処分(1年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止を命じる処分)ができる。業務停止処分も指示処分と同じく,「免許権者又は現場の知事」ができる。だから,甲県知事はAに業務停止処分ができる。
(2)正しい。指示処分は「免許権者又は現場の知事」ができ,宅建業者が指示処分に従わないときは,業務停止処分ができる。そして,業務停止処分も「免許権者又は現場の知事」ができるのだから,(2)の表現も正しい。
(3)誤り。宅建業者が指示処分に従わないときは,業務停止処分ができるが,業務停止処分になる事柄に当たったのに「情状が特に重いとき」(情状酌量の余地がないとき=すごく悪いとき)は,免許取消処分になる。ところで,免許取消処分ができるのは免許権者に限られている。いくらお上でも免許を与えてもないくせにそれを取り消すというのは理屈的におかしいからだ。Aは甲県知事免許の宅建業者だから,(3)では甲県知事が免許を取り消せる。国土交通大臣ではダメだ。
(4)正しい。宅建業者に免許を与えた免許権者は,宅建業者名簿を作ってその都道府県などに備えておかなければならない。いつでも一般の人が見ることができるようにするためだ。そこで,宅建業者名簿には「指示処分や業務停止処分が行われたときは,その年月日や内容が記載される」ことになっている。一般の人が見れば危ない業者と判断できるわけだ。

 正解(3)


平成20年[問 45] 監督処分

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
(1)Aの専任の取引士が事務禁止処分を受けた場合において、Aの責めに帰すべき理由があるときは、甲県知事は、Aに対して指示処分をすることができる。
(2)甲県知事は、Aの事務所の所在地を確知できないときは、直ちにAの免許を取り消すことができる。
(3)Aが宅地建物取引業法の規定に違反したとして甲県知事から指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。
(4)甲県知事は、Aに対して指示処分をした場合には、甲県の公報により、その旨を公告しなければならない。

 

平成20年[問 45] 解説

(1)正しい。取引士が、指示処分・事務の禁止処分・登録の消除処分のどれかを受けた場合に、宅建業者の責(せ)めに帰(き)すべき理由(責任)があるときは、免許権者(甲県知事)は、その宅建業者に指示処分ができる。
(2)誤り。宅建業者の事務所の所在地または宅建業者の所在を確知できないときに、都道府県の公報などで公告し、その公告の日から30日を経過しても宅建業者から申出がないときは、免許権者は、その宅建業者の免許を取り消せる。取り消せるのは「直ちに」ではない。公告し、その公告の日から30日を経過しても宅建業者から申出がないときだ。
(3)誤り。宅建業者が指示処分に従わないときは、業務停止処分にできる。そして、本肢のような業務停止処分になる事柄に当たったのに「情状が特に重いとき」(情状酌量の余地がないとき=すごく悪いとき)は、免許取消処分になる。したがって、宅建業者が指示処分に従わないだけで、免許権者が免許を取り消さなければならないわけではない。
(4)誤り。免許権者は、その免許を受けた宅建業者に「免許取消処分」や「業務停止処分」を行った場合には、国土交通省令の定めるところにより、その旨を公告しなければならない。そして、この公告は都道府県の「公報」ですることになっている。しかし「指示処分」をした場合には,このような公告は不要だ。この制度は「業務できない業者を公表する」ものだからだ。

 正解(1)


平成23年[問 44] 監督処分

宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)国土交通大臣は、すべての宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
(2)国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対し、業務の停止を命じ、又は必要な指示をしようとするときは聴聞を行わなければならない。
(3)宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に違反した場合に限り、監督処分の対象となる。
(4)宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第15条に規定する専任の取引士の設置要件を欠くこととなった場合、2週間以内に当該要件を満たす措置を執らなければ監督処分の対象となる。

 

平成23年[問 44] 解説

(1)正しい。国土交通大臣は、指導、助言及び勧告をすることができる。これは問題文に書いてあるように、「宅地建物取引業の適正な運営を確保するため」になされるものだ。したがって、指示処分・業務停止処分・免許取消処分と違って本来的な(業者の悪質性に基づく)監督処分ではない。そこで、本来的な監督処分のように免許権者や現場を管轄する知事にまかせるのではなく、国土交通大臣は、すべての宅建業者に対して、必要な指導・助言・勧告ができることになっている。
(2)正しい。業務停止処分や指示処分は、業者の悪質性に基づく本来的な監督処分なので、免許権者や現場を管轄する知事がする。本肢で、国土交通大臣とは、大臣免許の場合の免許権者が国土交通大臣ということだ。また本肢で、都道府県知事とは、知事免許の場合の免許権者がそこの都道府県知事ということ、または、現場を管轄する知事ということだ。ところで、業務停止処分や指示処分が、たとえ業者の悪質性に基づくものとはいえ、業者に弁明の機会を与えるのが、法定手続を保障する憲法31条の趣旨に合致するので、業務停止処分や指示処分をしようとするときは、原則として聴聞を行わなければ(弁明の機会を与えなければ)ならないことになっている。
(3)誤り。監督処分の対象となるのは、宅建業法に違反した場合に限らない。例えば、宅建業者が業務に関し、「他の法令に違反し」宅建業者として不適当であると認められるときは、指示処分または業務停止処分の対象になる。
(4)正しい。専任の取引士の設置要件(事務所では従業員5人につき1人以上の割合、事務所以外では1人以上)を欠くこととなった場合、宅建業者は、「2週間以内」に、補充等の措置(当該要件を満たす措置)を執らなければ、業務停止処分の対象となる。それについて情状が特に重いときは、免許取消処分の対象になる。

 正解(3)


平成24年[問 44] 監督処分

宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示をしようとするときは、行政手続法に規定する弁明の機会を付与しなければならない。
(2)甲県知事は、宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)の甲県の区域内における業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に通知するとともに、甲県の公報により公告しなければならない。
(3)乙県知事は、宅地建物取引業者B社(丙県知事免許)の乙県の区域内における業務に関し、B社に対して業務停止処分をした場合は、乙県に備えるB社に関する宅地建物取引業者名簿へ、その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない。
(4)国土交通大臣は、宅地建物取引業者C社(国土交通大臣免許)が宅地建物取引業法第37条に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、C社に対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

 

平成24年[問 44] 解説

(1)誤り。宅建業法は69条で「聴聞の特例」と題し、「国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建業者に対する指示処分や業務停止処分、又は、取引士に対する指示処分や事務の禁止処分をしようとするときは、行政手続法第13条第1項の規定による意見陳述のための手続の区分にかかわらず、聴聞を行わなければならない」と定めている。そこで本肢は、「行政手続法に規定する…」という部分が誤りとなる。宅建業法では、「行政手続法とは関係なく、独自の聴聞を行え!」と命じているのが、宅建業法69条なのだ。実は、わが国の法制度における「聴聞の本則」は行政手続法という法律で定められている。でも、その本則をそのまま当てはめると、行政の民主化という立場から妥当でない場合が多い。例えば、行政手続法の本則では、聴聞は非公開で行われるのが原則だ(行政手続法20条6項)。非公開の密室で宅建業者等に対する監督処分が行われるのは、いかにも非民主的だろう。そこで宅建業法では、「行政手続法とは関係なく、独自の聴聞を行え!」と命じているのだ。
(2)誤り。指示処分をした甲県知事は、遅滞なく、その旨を、その宅建業者が国土交通大臣の免許を受けたものであるときは国土交通大臣に「報告」し、その宅建業者が他の都道府県知事の免許を受けたものであるときはその他の都道府県知事に「通知」しなければならない。本肢のA社は国土交通大臣免許だから、甲県知事は国土交通大臣に「報告」しなければならない(宅建業法70条3項)。本肢は「通知」と書いてある点で、誤りだ。なお、A社に対して指示処分をした甲県知事は、その旨を、甲県の公報で公告する必要はない。本肢はその点でも誤り。都道府県の公報で公告する制度は、「業務できない業者を公表する」ためにあるので、指示処分されたに過ぎないA社は対象外なのだ。
(3)誤り。指示処分又は業務停止処分があったときは、その「年月日と内容」が、免許権者によって、宅建業者名簿に記載される。ところで本肢のB社の免許権者は丙県知事だ。したがって本肢では、丙県知事が丙県に備えるB社に関する宅建業者名簿へ、業務停止処分の年月日と内容を記載しなければならない。本肢は「乙県知事は…乙県に備える…」と書いてあるので、誤り。
(4)正しい。宅建業法はその71条の2第1項で、「国土交通大臣は、その免許を受けた宅建業者が、消費者の利益の擁護・増進に反する違反行為をしたことで、指示処分・業務停止処分・免許取消処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない」と定めている。「消費者の利益の擁護・増進に反する違反行為」はいろいろあるが、その代表は重要事項の説明義務違反・37条書面の交付義務違反だ。この宅建業法の定めは、平成21年9月1日の消費者庁の発足に伴って新設されたものだ。消費者庁は、消費者が安心して安全で豊かな消費生活を営む事ができる社会の実現に向けて、「消費者の利益の擁護・増進」などを一体的に行うために、内閣府の外局として設置された。そこで、国土交通大臣が行う監督処分については、国土交通大臣と消費者庁が属する内閣府の共同所管とされ、内閣府の長である内閣総理大臣が事前協議を受ける権限を取得した。以上の説明より、本肢は正しい。

 正解(4)


平成25年[問 42] 監督処分

甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)を受けている取引士Aへの監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)Aは、乙県内の業務に関し、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して取引士である旨の表示をした場合、乙県知事から必要な指示を受けることはあるが、取引士として行う事務の禁上の処分を受けることはない。
(2)Aは、乙県内において業務を行う際に提示した宅地建物取引士証が、不正の手段により交付を受けたものであるとしても、乙県知事から登録を消除されることはない。
(3)Aは、乙県内の業務に関し、乙県知事から取引士として行う事務の禁上の処分を受け、当該処分に違反したとしても、甲県知事から登録を消除されることはない。
(4)Aは、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告を求められることはあるが、乙県知事から必要な指示を受けることはない。

 

平成25年[問 42] 解説

(1)誤り。取引士が、他人に自己の名義の使用を許し、その他人がその名義を使用して取引士である旨の表示をしたとき(他人に名義貸しを許し他人がその名義を使ったとき)は、「指示処分や事務の禁止処分」を受けることがある。この場合、主任者登録をした甲県知事だけでなく現場の知事(乙県知事)からも、「指示処分や事務の禁止処分」を受けることがある。
(2)正しい。取引士が、不正の手段により主任者証の交付を受けたときは、「登録の消除処分」を受ける。この登録の消除処分は、主任者登録をした甲県知事だけがするものだ。したがってAが、乙県知事から登録を消除されることはない。
(3)誤り。取引士が、事務の禁止処分に違反したとき(事務の禁止処分になったのに無視して取引士としてすべき事務を行ったとき)は、「登録の消除処分」を受ける。この登録の消除処分は、主任者登録をした甲県知事だけがするものなので、Aは、甲県知事から登録を消除される。
(4)誤り。主任者登録をした甲県知事も、現場の知事(乙県知事)も、取引士の事務について必要な報告を求めることができる。したがってAは、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告を求められることがある。そこまでは正しい。しかしAは、乙県知事から指示処分を受けることがあるので、本肢は誤りとなる。肢(1)で説明したように、「指示処分や事務の禁止処分」は、登録をした甲県知事だけでなく、現場の知事(乙県知事)からも受けることがあるのだ。

 正解(2)


平成26年[問 44] 監督処分

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内において法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。
イ 宅地建物取引業者B(甲県知事免許)は、法第50条第2項の届出をし、乙県内にマンション分譲の案内所を設置して業務を行っていたが、当該案内所について法第31条の3第3項に違反している事実が判明した。この場合、乙県知事から指示処分を受けることがある。
ウ 宅地建物取引業者C(甲県知事免許)の事務所の所在地を確知できないため、甲県知事は確知できない旨を公告した。この場合、その公告の日から30日以内にCから申出がなければ、甲県知事は法第67条第1項により免許を取り消すことができる。
エ 宅地建物取引業者D(国土交通大臣免許)は、甲県知事から業務停止の処分を受けた。この場合、Dが当該処分に違反したとしても、国土交通大臣から免許を取り消されることはない。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)なし

 

平成26年[問 44] 解説

(事例ア)正しい。「法第32条違反となる広告」とは、誇大広告等の禁止規定に違反した広告のことだ。この場合、宅建業者の行為は業務停止処分事由に該当する。ところで業務停止処分は、免許権者(甲県知事)だけでなく当該都道府県の知事(現場の知事)である乙県知事もできる。したがって本肢は、正しい。
(事例イ)正しい。「法第50条第2項の届出」とは案内所等の届出のことだ。案内所等の届出をした案内所が法第31条の3第3項に違反しているというのが本肢の話だが、「法第31条の3第3項に違反している」とは、その案内所に必要な1名以上の成年者である専任の取引士がいないのに2週間以内に必要な措置が執られていないという意味だ。この場合、宅建業者の行為は指示処分事由に該当する。ところで指示処分は、免許権者(甲県知事)だけでなく当該都道府県の知事(現場の知事)である乙県知事もできる。したがって本肢は、正しい。
(事例ウ)正しい。免許権者(甲県知事)は、その免許を受けた宅建業者の事務所の所在地を確知できないとき、その都道府県の公報でその事実を公告し、その公告の日から30日を経過しても宅建業者から申出がないときは、その免許を取り消すことができる(任意的取消)。以上のことが書いてあるのが「法第67条第1項」だ。したがって本肢は、正しい。
(事例エ)誤り。業務停止処分は、免許権者(国土交通大臣)だけでなく当該都道府県の知事(現場の知事)である甲県知事もできる。ところで、業務停止処分に違反した宅建業者の行為は、免許取消処分事由に該当する。そして免許取消処分は免許権者(国土交通大臣)だけができるので、本肢のDは、国土交通大臣から免許を取り消される。だから本肢は、誤り。
したがって、誤っているものはエだけなので、正解は(1)。

 正解(1)


平成27年[問 43] 監督処分

宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
(2)甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。
(3)宅地建物取引業者C(甲県知事免許)は、乙県内に所在する土地の売買の媒介業務に関し、契約の相手方の自宅において相手を威迫し、契約締結を強要していたことが判明した。この場合、甲県知事は、情状が特に重いと判断したときは、Cの宅地建物取引業の免許を取り消さなければならない。
(4)宅地建物取引業者D(国土交通大臣免許)は、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した。この場合、Dは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。

 

平成27年[問 43] 解説

(1)正しい。宅建業者A(甲県知事免許)が自ら売主となる住宅の売買の業務に関し、その売買契約で目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約をしたとき、「買主が宅建業者でないと仮定した場合」、Aは瑕疵担保責任の特約の制限(民法の規定より買主に不利となる特約の制限)を定めた宅建業法に違反する。この場合、宅建業法に違反したAの行為は指示処分事由に該当する。ところで指示処分は、免許権者(甲県知事)だけでなく当該都道府県の知事(現場の知事)である乙県知事もできる。
(2)誤り。宅建業者B(国土交通大臣免許)が自ら売主となるマンションの売買の業務に関し、代金の30%の手付金を受領したとき、「買主が宅建業者でないと仮定した場合」、Bは手付の額の制限(代金額の20%を超える手付を受領できない)を定めた宅建業法に違反する。この場合、宅建業法に違反したBの行為は著しく不当な行為をしたものとして業務停止処分事由に該当する。ところで業務停止処分は、免許権者(国土交通大臣)と当該都道府県の知事(現場の知事)である乙県知事ができる。甲県知事は免許権者でも当該都道府県の知事でもないので業務停止処分できない。したがって、「甲県知事」から業務停止の処分を受けることはない。
(3)正しい。宅建業者C(甲県知事免許)が土地売買の媒介業務に関し、契約の相手方の自宅で相手を威迫し、契約締結を強要していたとき、Cは不当な勧誘等の禁止を定めた宅建業法に違反する。この場合、宅建業法に違反したCの行為は業務停止処分事由に該当するが、「情状が特に重いとき」は免許取消処分事由になる。ところで、この場合の免許取消処分は、免許権者(甲県知事)が必ずしなければならない。
(4)正しい。本肢は「指導・助言・勧告」と「報告・検査」からの出題だ。これらは「宅建業の適正な運営を確保するため必要があるとき」にされるものだ。これらは、指示処分・業務停止処分・免許取消処分と違って本来的な - 業者の悪質性に基づく - 監督処分ではない。結論は、次の@とAになる。
@国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、『都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅建業を営む宅建業者に対して』、宅建業の適正な運営を確保し、又は宅建業の健全な発達を図るため必要な『指導』、助言及び勧告をすることができる(宅建業法71条)。
A国土交通大臣は、宅建業を営むすべての者に対して、『都道府県知事は、当該都道府県の区域内で宅建業を営む者に対して』、宅建業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な『報告』を求め、又はその職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させることができる(宅建業法72条1項)。
本肢は上記@及びAの『 』部分に照らして、正しい記述となる。

 正解(2)

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