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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法
監督処分
昭和50年［問 32］ 監督処分
宅地建物取引業の免許の取り消しに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者であるＡ株式会社の代表取締役が、建築基準法に違反して罰金の刑に処せられた場合には、宅地建物取引業の免許は取り消される。
（２）宅地建物取引業者は、誇大広告の禁止の規定に違反した場合には、国土交通大臣又は都道府県知事の業務停止命令を受けるだけでなく、免許を取り消される場合がある。
（３）宅地建物取引業者は、１年以上事業を休止していても免許を取り消されることはない。
（４）Ａ県知事の免許を受けた宅地建物取引業者甲が、Ｂ県内で業務に関し不正又は著しく不当な行為をしたときは、Ｂ県知事は甲の免許を取り消すことができる。
昭和50年［問 32］ 解説
（１）誤り。法人の役員が、宅建業法違反と暴力団犯罪以外の普通の犯罪（本肢の建築基準法違反）を犯し、『禁錮以上の刑（禁錮または懲役）』に処せられた場合は、法人（Ａ株式会社）の免許は取り消される。本肢では罰金に処せられたに過ぎないので、法人の免許は取り消されない。
（２）正しい。宅建業者が、誇大広告の禁止の規定に違反した場合は、業務停止処分事由になる。業務停止処分事由になる行為（本肢では、誇大広告の禁止の規定に違反した行為）をした場合、『情状が特に重い』ときは、いきなり免許取消処分になる。したがって、「業務停止命令を受けるだけでなく、免許を取り消される場合がある」と言える。
（３）誤り。宅建業者が、１年以上事業を休止した場合には、免許が取り消される。自動車の免許と違いペーパー免許を許さない趣旨だ。
（４）誤り。免許取消処分は、当該都道府県の知事（違反行為が行われた現場を管轄する知事。本問ではＢ県知事）では、できない。免許権者（Ａ県知事）しかできない。
正解（２）
昭和53年［問 37］ 監督処分
宅地建物取引業法による監督処分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が、その業務に関し、取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるときは、監督処分を受けることがある。
（２）宅地建物取引業者が、１年以上事業を休止した場合であっても、営業不振等の正当な理由があり、かつ、その旨を免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出た場合には、免許が取り消されない。
（３）取引主任者に対する監督処分を行う場合、あらかじめ公開による聴聞を行わなければならないが、取引主任者資格者の場合にあってはその必要はない。
（４）取引主任者が、その業務に関し不正又は著しく不当な行為をした場合は監督処分を受けることとなるが、その行為が、宅地建物取引業者の指示による場合は、監督処分を受けない。
昭和53年［問 37］ 解説
（１）正しい。宅建業者が、その業務に関し、取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるときは、指示処分という監督処分を受けることがある。
（２）誤り。宅建業者が、１年以上事業を休止したときは、免許が取り消される。営業不振等の正当な理由があった場合でも、同じだ。
（３）誤り。取引主任者に対する監督処分（例えば、登録の消除処分）を行う場合、あらかじめ公開による聴聞を行わなければならないのが原則である。取引主任者資格者に対する監督処分を行う場合も、同じだ。
（４）誤り。取引主任者が、その業務に関し不正又は著しく不当な行為をした場合は、事務の禁止処分という監督処分を受けることがあるが、その行為が、宅建業者の指示による場合でも、同じだ。
正解（１）
昭和60年［問 45］ 監督処分
宅地建物取引業者の免許の取消に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者Ａの業務に従事する取引主任者Ｂが、宅地建物取引業法第68条の規定による事務の禁止の処分を受けたときは、その処分にＡの責めに帰すべき理由がない場合であっても、Ａの免許は取り消される。
（２）宅地建物取引業者Ａの取締役の１人が宅地建物取引業法に違反して罰金の刑に処せられたときは、Ａの免許は取り消される。
（３）宅地建物取引業者Ａが営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人Ｂが禁錮以上の刑に処せられたときは、Ａの免許は取り消される。
（４）宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）の規定に違反し情状が特に重いときは、Ａの免許は取り消される。
昭和60年［問 45］ 解説
（１）誤り。取引主任者が、事務の禁止処分を受けたときは、その処分に宅建業者（Ａ）の責めに帰すべき理由がある場合に限って、その宅建業者に、業務停止処分をすることができる。従って、その処分にＡの責めに帰すべき理由がない場合には、業務停止処分をすることができない。ましてや、「免許を取り消す」ことなどない。
（２）正しい。役員が、宅建業法違反または暴力団犯罪（例：傷害罪・背任罪）を犯した場合は、罰金に処せられただけでも、その法人（Ａ）は、免許取消処分になる。
（３）正しい。宅建業者が、営業に関し成年者と同一の行為能力を『有しない』未成年者である場合、その法定代理人が、『禁錮以上の刑（禁錮または懲役）』に処せられれば、その業者（Ａ）は免許取消処分になる。
（４）正しい。誇大広告等の禁止規定に違反した場合は、業務停止処分事由に該当する。業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いときは、免許取消処分になる。
正解（１）
昭和62年［問 49］ 監督処分
取引主任者に対する監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）取引主任者が宅地建物取引業法に違反して罰金の刑に処せられたときは、１年以内の期間を定めて、取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受ける。
（２）取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受けた取引主任者が、その処分の期間中に、宅地建物取引業法第35条に定める重要事項の説明をした場合には、当該取引主任者は、登録を消除される。
（３）不正の手段により取引主任者証の交付を受けた取引主任者は、登録を消除される。
（４）取引主任者は、取引主任者としてすべき事務の禁止処分を受けたときは、速やかに取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。
昭和62年［問 49］ 解説
（１）誤り。取引主任者が、宅建業法違反または暴力団犯罪（例：傷害罪・背任罪）を犯した場合は、『罰金』に処せられただけでも、登録の消除処分になる。したがって、事務の禁止の処分では済まない。
（２）正しい。『事務の禁止の処分に違反した場合』（事務の禁止の処分を受けた取引主任者が、その処分の期間中に、重要事項の説明をした場合）は、登録の消除処分になる。
（３）正しい。『不正の手段により取引主任者証の交付を受けた場合』、登録の消除処分になる。
（４）正しい。取引主任者が事務の禁止の処分を受けたときは、速やかに、主任者証をその交付を受けた知事に『提出』しなければならない。
正解（１）
平成５年［問 38］ 監督処分
宅地建物取引主任者資格登録（以下「登録」という。）の消除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ａが役員をしている宅地建物取引業者Ｂ社が、不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとしてその免許を取り消されても、Ａは、宅地建物取引主任者証の交付を受けていなければ、その登録を消除されることはない。
（２）取引主任者Ｃが知人に頼まれて無免許で宅地の売買の媒介を数回行った場合、Ｃは、その登録を消除されることがある。
（３）Ｄが宅地建物取引主任者資格試験に不正な手段で合格した場合、Ｄがその後取引主任者として業務に従事していても、その事実が発覚したときは、Ｄは、その登録を消除されることがある。
（４）取引主任者Ｅが刑法第 211条（業務上過失傷害）の罪を犯し、10万円の罰金の刑に処せられた場合、Ｅは、その登録を消除されることはない。
平成５年［問 38］ 解説
（１）誤り。不正の手段により免許を受けたとして免許を取り消された者が法人（Ｂ社）の場合、その聴聞の期日及び場所の公示前60日以内に役員であった者は、登録を消除される。この場合、主任者証の交付を受けているか否かは無関係である。主任者証の交付を受けていなくても登録は受けているからである。
（２）正しい。無免許営業を行った場合には、３年以下の懲役または 300万円以下の罰金に処せられる。つまり、無免許営業を行った場合には、業法違反で罰金以上の刑に処せられることになる。『業法違反で罰金以上』の刑に処せられたときは、登録が消除される。
（３）正しい。不正な手段で合格し取引主任者として業務に従事していたということは、『不正の手段により登録を受けたとき』に該当し、登録が消除される。
（４）正しい。業法違反と暴力団犯罪（例：傷害罪・背任罪）を犯した場合は、『罰金』に処せられただけでも、登録が消除される。しかし、それ以外の普通の犯罪（本肢の業務上過失傷害罪）では、『禁錮以上の刑（禁錮か懲役）』に処せられたときに登録が消除される。
正解（１）
平成７年［問 50］ 監督処分
甲県に本店（従業者13人）、乙県に支店（従業者５人）を有する個人である宅地建物取引業者Ａに対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、本店の専任の取引主任者が２人となったときは、直ちに宅地建物取引業法違反となり、甲県知事は、Ａに対して業務停止処分をすることができる。
（２）Ａが引き続いて１年以上宅地建物取引業に係る事業を休止したときは、甲県知事は、Ａの免許を取り消さなければならない。
（３）Ａが支店において宅地の売買契約を締結する際、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明をさせなかったときは、乙県知事は、Ａ及び支店の専任の取引主任者に対して、必要な指示をすることができる。
（４）Ａが支店において宅地の売買契約を締結した場合で、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面を交付しなかったときは、乙県知事は、１年以内の期間を定めて、支店だけでなく、本店における業務の停止を命ずることができる。
平成７年［問 50］ 解説
（１）誤り。事務所には従業者５人に１人以上の割合の専任の取引主任者を置く必要があるので、本店では13人÷５＝2.6 となり、３人以上置く必要がある。だから、専任の取引主任者が２人となったときは補充等の措置を講ずる必要がある。この場合、『２週間以内』に補充等の措置を講じないと業法違反になる。直ちに業法違反になるわけではない。
（２）誤り。引き続いて１年以上宅建取引業に係る事業を休止したときは、免許が取り消されるが、取り消すのは免許権者（国土交通大臣）である。Ａは２つ以上の都道府県（甲県と乙県）に事務所を有するので、国土交通大臣が免許権者である。
（３）誤り。『宅地建物取引業法の規定に違反した』（重要事項の説明をさせない）ときは、業者に対する指示処分事由に該当するので、乙県知事はＡに指示処分ができる。しかし、乙県知事は支店の取引主任者には指示処分ができない。主任者に対する指示処分事由に該当しないからである。『取引主任者として行う事務に関し、不正または著しく不当な行為をした』ときは、主任者に対する指示処分事由であるが、主任者が重要事項の説明を怠っただけでは、これに該当しない。
（４）正しい。37条書面の交付義務に違反した場合は、業務停止処分事由である。業務停止とは、１年以内の期間を定めて、業務の『全部または一部』を（支店だけでなく、本店における業務を）停止することである。なお、業務停止処分は免許権者（国土交通大臣）だけでなく、現場の知事（乙県知事）も行える。
正解（４）
平成８年［問 50］ 監督処分
甲県内にのみ事務所を設置している宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として乙県内でマンション（建築工事完了前）の分譲を行う場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａが乙県内にも事務所を有することとなった場合で、国土交通大臣の免許を受けていないことが判明したとき、甲県知事は、Ａに対し１年以内の業務停止を命ずることができる。
（２）Ａが宅地建物取引業法第41条第１項の規定に違反して手付金等の保全措置を怠ったとき、乙県知事は、Ａに対し１年以内の業務停止を命ずることができる。
（３）Ａが乙県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ｂの名義でマンションの分譲の広告をしたとき、甲県知事は、Ａに対し必要な指示をすることができる。
（４）Ａがマンション建築のための建築基準法第６条第１項の確認を受ける前にマンションの分譲の広告をしたとき、乙県知事は、Ａに対し必要な指示をすることができる。
平成８年［問 50］ 解説
（１）誤り。Ａが乙県内にも事務所を有することとなった場合には、２ツ以上の都道府県の区域内に事務所を有することになるので、Ａは、甲県知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要になる。免許換えが必要なのに、新免許（国土交通大臣免許）を受けていないことが判明したときは、免許取消になる。業務停止では済まない。
（２）正しい。手付金等の保全措置を怠ったときは、業務停止の事由になる。なお、業務停止の期間は１年以内であり、業務停止処分は不正行為がなされた現場の知事（乙県知事）もできる。
（３）正しい。業者Ａが業者Ｂの名義でマンションの分譲の広告をしたときは、Ａは、宅建取引業法に違反する（取引態様の明示義務違反）。宅建取引業法に違反したときは、指示処分の事由になる。
（４）正しい。建築工事完了前の物件について、許可等の処分（建築確認）がないのに分譲の広告をしたときは、Ａは、宅建取引業法に違反する（広告開始時期の制限違反）。宅建取引業法に違反したときは、指示処分の事由になる。なお、指示処分は不正行為がなされた現場の知事（乙県知事）もできる。
正解（１）
平成10年［問 32］ 監督処分
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が、その業務に関して広告をし、宅地建物取 引業法第32条 (誇大広告等の禁止）の規定に違反し、又は違反している疑いがある場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａが同条の規定に違反した場合、甲県知事は、Ａに対して業務の停止を命ずるとともに、実際に広告に関する事務を行った取引主任者に対して必要な指示をすることができる。
（２）乙県知事は、Ａが乙県の区域内における業務に関し同条の規定に違反している疑いがある場合、２週間以内にその旨を甲県知事に通知しなければならない。
（３）Ａが同条の規定に違反した場合、甲県知事は、Ａに対し、行政手続法の規定による意見陳述のための手続の区分に従い、弁明の機会を付与して、業務の停止を命ずることができる。
（４）Ａが乙県の区域内における業務に関し同条の規定に違反し、乙県知事から業務停止処分を受けた場合で、Ａがその処分に違反したとき、甲県知事は、Ａの免許を取り消さなければならない。
平成10年［問 32］ 解説
（１）誤り。宅建取引業者が誇大広告等の禁止の規定に違反した場合は、業務停止処分事由に該当する。その意味で本肢は正しい。しかし、広告に関する事務を行った取引主任者に対しては指示処分ができない。主任者に対する指示処分は、この場合、『取引主任者として行う事務に関し』、不正または著しく不当な行為をすることが必要だが、広告に関する事務を行うことは取引主任者として行う事務ではない（宅建取引業者の事務）からだ。
（２）誤り。現場を管轄する知事（乙県知事）が指示処分や業務停止処分をしたときは，すぐに，そのことを免許を与えたお上（甲県知事）に通知しなければならない，という制度がある。しかし（２）では，指示処分や業務停止処分をしていない。だから通知もしないで良い。
（３）誤り。宅建取引業者が誇大広告等の禁止の規定に違反した場合は、業務停止処分事由に該当するが、免許権者（甲県知事）が業務停止処分をする場合は、宅建取引業法の直接の規定により聴聞の機会を与える必要がある。行政手続法という法律の手続とは関係なく、宅建取引業法の規定によって直接に弁明の機会を与える必要があるのだ。
（４）正しい。業務停止処分に違反したとき（業務停止処分を受けた場合で、Ａがその処分に違反したとき）は、免許取消事由になる。免許権者は必ず免許を取り消す必要がある。
正解（４）
平成11年［問 32] 監督処分
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に対する監督処分に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
（１）Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合，甲県知事は，Ａに対し業務停止の処分をすることができる。
（２）Ａが，乙県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合，乙県知事は，Ａに対し業務停止の処分をすることができる。
（３）Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け，その指示に従わなかった場合で，情状が特に重いときには，国土交通大臣は，Ａの免許を取り消すことができる。
（４）Ａが，乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受けた場合，甲県に備えられる宅地建物取引業者名簿には，その指示の年月日及び内容が記載される。
平成11年［問 32］ 解説
（１）正しい。宅建業者に対する監督処分というのは，宅建業者が悪いことをした場合に，お上から受ける指示処分・業務停止処分・免許取消処分の３つの処分の総称だ。（１）は指示処分（お上が「ああしろ，こうしろと指示する処分」）の話だ。指示処分は「免許権者（Ａに免許を与えた甲県知事）又は現場の知事（乙県知事）」ができる。そして，宅建業者が指示処分に従わないときは，業務停止処分（１年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止を命じる処分）ができる。業務停止処分も指示処分と同じく，「免許権者又は現場の知事」ができる。だから，甲県知事はＡに業務停止処分ができる。
（２）正しい。指示処分は「免許権者又は現場の知事」ができ，宅建業者が指示処分に従わないときは，業務停止処分ができる。そして，業務停止処分も「免許権者又は現場の知事」ができるのだから，（２）の表現も正しい。
（３）誤り。宅建業者が指示処分に従わないときは，業務停止処分ができるが，業務停止処分になる事柄に当たったのに「情状が特に重いとき」（情状酌量の余地がないとき＝すごく悪いとき）は，免許取消処分になる。ところで，免許取消処分ができるのは免許権者に限られている。いくらお上でも免許を与えてもないくせにそれを取り消すというのは理屈的におかしいからだ。Ａは甲県知事免許の宅建業者だから，（３）では甲県知事が免許を取り消せる。国土交通大臣ではダメだ。
（４）正しい。宅建業者に免許を与えた免許権者は，宅建業者名簿を作ってその都道府県などに備えておかなければならない。いつでも一般の人が見ることができるようにするためだ。そこで，宅建業者名簿には「指示処分や業務停止処分が行われたときは，その年月日や内容が記載される」ことになっている。一般の人が見れば危ない業者と判断できるわけだ。
正解（３）
平成12年［問 43］ 監督処分
宅地建物取引業者Ａ(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
（１）Ａが，乙県の区域内におけるＡの業務に関し乙県知事から受けた業務停止の処分に違反した場合，乙県知事は，Ａの免許を取り消すことができる。
（２）国土交通大臣は，Ａに対し宅地建物取引業の適正な運営を確保し，又は健全な発達を図るため必要な指導，助言及び勧告をすることはあっても，Ａの免許を取り消すことはできない。
（３）Ａの取引主任者が，乙県の区域内におけるＡの業務を行う場合に，取引主任者としての事務に関し著しく不当な行為をして乙県知事から指示の処分を受けたとき，乙県知事は，Ａに対しても指示の処分をすることがある。
（４）乙県知事は，乙県の区域内におけるＡの業務に関しＡに対し指示の処分をした場合は，遅滞なく，その旨を甲県知事に通知しなければならない。
平成12年［問 43］ 解説
監督処分とは，悪い事や変な事をした宅建業者に，お上がお灸をすえるために行う，指示処分・業務停止処分・免許取消処分の３つの総称だ。
（１）誤り。免許取消は，免許を与えたお上だけができる処分だ。免許を与えていないお上は，与えていない者の免許を取り消すことなど絶対にできない。東京都公安委員会の運転免許を持った人が，大阪で重大な交通違反を犯した場合でも，その人の運転免許を取り消せるのは東京都公安委員会だが，それと同じだ。
（２）正しい。Ａは，甲県知事の免許を受けているので，Ａに免許を与えていない国土交通大臣は，Ａの免許を取り消せない。
（３）正しい。取引主任者が取引主任者としての事務に関し著しく不当な行為をした（例：主任者証を提示しないで重要事項を説明した）場合は，取引主任者本人が指示処分を受けることがある。その場合，お上は，取引主任者を雇っている宅建業者に責任があれば，宅建業者に対しても指示処分ができる。なお，指示処分は免許を与えていないお上，つまり現場を管轄する乙県知事でもできる。
（４）正しい。現場を管轄する知事（乙県知事）が指示処分や業務停止処分をしたときは，すぐに，そのことを免許を与えたお上（甲県知事）に通知しなければならない。宅建業者に免許を与えたお上（甲県知事）に，その業者の素行を把握させるためだ。
正解（１）
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