presented by 宅建倶楽部

宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

  公共性による規制(報酬額の制限)

平成21年 [問 41] 公共性による規制(報酬額の制限)

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者)からB所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,360万円(うち、土地代金は4,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

(1)1,890,000円
(2)1,953,000円
(3)2,073,600円
(4)2,047,500円

 

平成21年[問 41] 解説

売買の媒介を行う場合の限度額は、1人当たり、取引価額×3%+6万円だが、この取引価額をはじき出すには、次の2つの注意が必要だ。
1.土地については消費税が非課税だ。これは、土地の売主Bが消費税の課税事業者であっても同じだ。したがって、本問の土地部分の取引価額は4,200万円だ。
2.本問では、建物の代金は6,360万円−4,200万円=2,100万円だが、それは消費税込みと書いてあるので、建物部分の取引価額をはじき出すには、税抜きの値段にする必要がある。だから、2,160万円×100/108=2,000万円が建物部分の取引価額になる。
そうすると本問の取引価額は、4,200万円+2,000万円=6,200万円だから、6,200万円×3%+6万円=192万円が、AがBから受領できる報酬の一応の上限額となるが、Aは消費税の課税事業者なので、「Aの媒介手間賃にかかる消費税」を上乗せして受領できる。

したがってAは、192万円×108%=2,073,600円まで受領できるので、(3)が正解になる。

 正解(3)


平成23年 [問 40] 公共性による規制(報酬額の制限)

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば誤っているものはどれか。なお1か月分の借賃は10万円である。

(1)建物を住居として貸借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、54,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
(2)建物を店舗として貸借する場合、A社がBから108,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできない。
(3)建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金(返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、302,400円以内である。
(4)C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。

 

平成23年[問 40] 解説

(1)正しい。宅建業者C社(消費税課税事業者)は、借主Dから貸借の媒介の依頼を受けている。貸借の媒介の場合の報酬の限度額は、「依頼者1人から」借賃の1ヶ月分(消費税込で1.08カ月分)だ。でも、居住用建物の賃貸借の場合は、依頼者の承諾がある場合を除いて、借賃の1ヶ月分の2分の1(消費税込で0.54カ月分)になる。したがって本肢のC社は、10万円×0.54=54,000円を超える報酬をDから受領できない。
(2)正しい。本問ではA社が貸主Bから貸借の代理の依頼、C社が借主Dから貸借の媒介の依頼を、それぞれ受けているが、貸借の代理も貸借の媒介も、「その取引全体で」のA社とC社の合計受領額は、借賃の1ヶ月分(消費税込で1.08カ月分)が限度になる。したがって、A社がBから108,000円の報酬を受領してしまえば、C社はDから報酬を受領することができないことになる。
(3)正しい。貸借の代理の依頼を受けた場合も、貸借の媒介の依頼を受けた場合も、居住用建物を除く場合(本肢のように店舗用建物の場合)で、権利金(権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの)の授受があるときの報酬の限度額は、「その取引全体で」(つまりA社とC社の合計受領額)は、権利金300万円のうち、200万円以下の金額には5%、200万円を超え400万円以下の金額には4%を掛けた金額の合計額の「2倍まで」となる。したがって、本肢の場合は(200万円×5%+100万円×4%)×2=28万円となるが、A社とC社も消費税の課税事業者なので、28万円×1.08=302,400円が限度額となる。
(4)誤り。ここで言う報酬の限度額は、「媒介業務に対する」手数料の制限のことだ。媒介業務には、@広告すること A35条書面を作成して重要事項を説明すること B37条書面を作成して交付することなども含まれる。したがって、37条書面の作成費を別途受領することはできない。なお、「媒介業務に対する」手数料でも、唯一、「依頼者の特別の依頼によって行った」広告料金だけは、別途受領できることになっている。

 正解(4)


平成26年 [問 37] 公共性による規制(報酬額の制限)

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受け取る報酬に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア Aが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
イ Aは売主から代理の依頼を受け、Bは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から272万1,600円、Bは買主から136万800円の報酬をそれぞれ受けることができる。
ウ Aは貸主から、Bは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1.08か月分の報酬を受けることができる。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)なし

 

平成26年[問 37] 解説

(事例ア)誤り。依頼者の特別の依頼によって行った広告料金、つまり、あらかじめ依頼者の承諾があったものは、報酬とは別に受領できる。でも、依頼者の承諾なく、宅建業者が勝手に行った広告料金は報酬に含まれ、別途受領できない。たとえ、勝手に行った広告が契約の成立に寄与したとしても、同じだ。
(事例イ)誤り。売主から売買の「代理」を依頼されたAは、@依頼者1人から基準額の2倍まで Aその取引全体で(Bと合わせた合計額で)基準額の2倍まで受領できる。また買主から売買の「媒介」を依頼されたBは、@依頼者1人から基準額まで Aその取引全体で(Aと合わせた合計額で)基準額の2倍まで受領できる。そして、本肢の取引価格は4,000万円なので、4,000万円×3%+6万円=126万円が基準額となる。したがって上のAによって、その取引全体で(BまたはAと合わせた合計額で)基準額の2倍である252万円まで(消費税を入れても252万円×108%=272万1,600円まで)受領できる。本肢ではそれをはるかにオーバーしているので、誤り。
(事例ウ)誤り。賃貸借の「媒介」を依頼されたAは、@依頼者1人から基準額まで Aその取引全体で(Bと合わせた合計額で)基準額まで受領できる。また借主から賃貸借の「媒介」を依頼されたBは、@依頼者1人から基準額まで Aその取引全体で(Aと合わせた合計額で)基準額まで受領できる。そして、本肢は賃貸借の「媒介」なので、依頼者(貸主および借主)の承諾を得ていれば借賃が基準額となる。したがって上のAによって、その取引全体で(BまたはAと合わせた合計額で)基準額である借賃まで(消費税を入れても借賃×108%)受領できる。本肢では「その取引全体で借賃の2倍」受領することになるので、誤り。
したがって、正しいものは無しなので、正解は(4)。

 正解(4)


平成27年 [問 33] 公共性による規制(報酬額の制限)

宅地建物取引業者A及びB(ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
ア 土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。
イ Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
ウ 居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

(1)ア、イ
(2)イ、ウ
(3)ア、ウ
(4)ア、イ、ウ

 

平成27年[問 33] 解説

(事例ア)違反する。売主から売買の「代理」を依頼されたAは、@依頼者1人から基準額の2倍まで Aその取引全体で(Bと合わせた合計額で)基準額の2倍まで受領できる。また買主から売買の「媒介」を依頼されたBは、@依頼者1人から基準額まで Aその取引全体で(Aと合わせた合計額で)基準額の2倍まで受領できる。そして、本肢の取引価格は3,000万円なので、3,000万円×3%+6万円=96万円が基準額となる。したがって本肢では上のAによって、その取引全体で(AとBを合わせた合計額で)基準額の2倍である192万円まで(消費税を入れても192万円×108%=207万3,600円まで)受領できる。本肢ではそれをはるかにオーバーしている(その取引全体で311万400円も取っている)ので、本肢は宅建業法に違反してしまう。AとBがともに業法違反だ。
(事例イ)違反しない。貸借の媒介を行う場合の限度額は、「その取引全体で(Aが依頼者双方から受ける報酬の合計額で)」、借賃の1ヶ月分(本肢では20万円、8%の消費税込みだと21万6,000円)が原則だ。でも、居住用建物を除く宅地建物(本肢のような店舗用建物)の賃貸借の媒介に際し、権利金(権利設定の対価として支払われるもので、返還されないもの)の授受があるときは、1ヵ月分の借賃を基礎とする報酬額の計算によらないで、その権利金の額を取引価額とみなして、売買または交換の媒介を行う場合と同じように報酬の限度額を計算できる。そうすると、権利金本体が500万円なので、500万円×3%+6=21万円(8%の消費税込みだと22万6,800円)が、一人当たりの限度額になる。だから、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した本肢は、宅建業法に違反しない。
(事例ウ)違反する。貸借の媒介を行う場合の限度額は、「依頼者1人から」、借賃の1ヶ月分(消費税込みで借賃の1.08ヶ月分)が原則だ。でも、本肢のような居住用建物の賃貸借の媒介の場合は、宅建業者が依頼者1人から受領できる限度額は、依頼者の承諾があるときを除いて、「借賃の1ヵ月分の2分の1(消費税込みで借賃の0.54ヶ月分)」になる。そこで本肢のAだが、依頼者の承諾があるので、貸主から借賃の1ヶ月分(消費税込みで借賃の1.08ヶ月分)に当たる10万8,000円まで受領できそうだ。またBは、依頼者の承諾がないので、借主から借賃の1ヵ月分の2分の1(消費税込みで借賃の0.54ヶ月分)に当たる5万4,000円まで受領できそうだ。しかし貸借の媒介を行う場合の限度額は、「その取引全体で(AとBが依頼者から双方から受ける報酬の合計額で)」、借賃の1ヶ月分(消費税込みで借賃の1.08ヶ月分)に当たる10万8,000円が限度額になる。だから、貸主と借主から合計で13万4,000円を受領した本肢は、宅建業法に違反してしまう。AとBがともに業法違反だ。
したがって、違反するものの組合せはアとウなので、正解は(3)。

 正解(3)

前のテーマ次のテーマ