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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

  契約後の規制(37条書面の交付義務)

平成21年 [問 36] 契約後の規制(37条書面の交付義務)

宅地建物取引業者Aが、甲建物の売買の媒介を行う場合において、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

(1)Aは、宅地建物取引士をして、37条書面を作成させ、かつ当該書面に記名押印させたが、買主への37条書面の交付は、宅地建物取引士ではないAの従業者に行わせた。
(2)甲建物の買主が宅地建物取引業者であったため、Aは売買契約の成立後における買主への37条書面の交付を省略した。
(3)Aは、37条書面に甲建物の所在、代金の額及び引渡しの時期は記載したが、移転登記の申請の時期は記載しなかった。
(4)Aは、あらかじめ売主からの承諾を得ていたため、売買契約の成立後における売主への37条書面の交付を省略した。

 

平成21年[問 36] 解説

(1)違反しない。取引士がしなければならないのは、宅建業法上、次の3ツしかない(次の3ツ以外は取引士でなくてもできる)。
@重要事項について書面を交付して説明すること
A重要事項説明書に記名・押印すること
B契約成立時に交付すべき書面(37条書面)に記名・押印すること
したがって、37条書面に記名・押印することは上記Bに該当し取引士がしなければならないが、37条書面の交付は上記@〜Bのどれにも該当しないので、取引士がする必要はない。
(2)違反する。売買契約の成立後における買主への37条書面の交付は、その買主が宅建業者の場合でも省略できない。
(3)違反する。本問では売買の媒介が行われている。売買の媒介の場合、宅地建物を特定するために必要な表示(甲建物の所在)、代金の額、宅地建物の引渡し時期は、37条書面に必ず記載しなければならない事項だ。その他に、「移転登記の申請時期」も必ず記載しなければならないので、本肢は宅建業法に違反する。
(4)違反する。37条書面を交付しなければならない相手方は、宅建業者が売買の媒介にたずさわる場合は「買主と売主」の両方だが、買主や売主が「交付なんかしなくても良い」と言っても、宅建業者は、買主と売主に37条書面を交付しなければならない。

 正解(1)


平成24年[問 31] 契約後の規制(37条書面の交付義務)

宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反するものはどれか。

(1)A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主との間で宅地の売買契約を締結した。この際、当該買主の代理として宅地建物取引業者B社が関与していたことから、37条書面を買主に加えてB社へも交付した。
(2)A社は、宅地建物取引業者C社が所有する建物について、宅地建物取引業者でない買主から購入の媒介の依頼を受け、当該建物の売買契約を成立させた。この際、C社と当該買主との間では、C社が法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じており、A社もそのことを知っていたが、37条書面には当該措置の内容を記載しなかった。
(3)A社は、建築工事完了前の建物の売買を媒介し、当該売買契約を成立させた。この際、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示については、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書があったため、当該図書の交付により行った。
(4)A社は、居住用建物の貸借を媒介し、当該賃貸借契約を成立させた。この際、当該建物の引渡しの時期に関する定めがあったが、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において、既に借主へ伝達していたことから、37条書面にはその内容を記載しなかった。

 

平成24年[問 31] 解説

(1)違反しない。37条書面を交付しなければならない相手方は、宅建業者が売買にたずさわる場合は「買主と売主」の両方だ。本肢では買主に交付しているので、宅建業法違反はない。買主に加えて「B社」へも交付しているが、その点でも宅建業法違反はない。買主の代理業者には37条書面の交付が義務付けられていないが、交付しちゃダメ(交付したら宅建業法違反になる)ということはないからだ。
(2)違反しない。宅建業者が売買にたずさわる場合、手付金等の保全措置の内容は、37条書面に記載しなければならない事項ではない。手付金等の保全措置には、@保証措置(保証委託契約) A保険措置(保証保険契約) B保管措置(手付金等寄託契約)の3種類があるが、これらは全部、その内容を書面によって買主に知らせることになっているので、37条書面には記載させなくても大丈夫とされたのだ。
(3)違反しない。宅建業者が売買にたずさわる場合、宅地建物を「特定するために必要な表示」(例:どの物件か分るようにする表示)は、37条書面に記載しなければならない事項だ。その際、本肢のような「工事完了前の建物」については、重要事項の説明の時に使用した図書を交付することにより行うものとされている(国土交通省の解釈)。工事完了前の建物については、その方が分りやすく、お客さんのためになるからだ。
(4)違反する。宅建業者が貸借にたずさわる場合、宅地建物の「引渡し時期」は、37条書面に記載しなければならない事項だ。重要事項の説明において既に借主に伝達していたとしても、「引渡し時期」は、37条書面に記載しなければならない。重要事項の説明義務と37条書面の交付義務は、別な法規制だからだ。なお、宅地建物の「引渡し時期」は、重要事項での説明が義務付けられているわけではないので、注意。

 正解(4)


平成25年[問 36] 契約後の規制(37条書面の交付義務)

宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

(1)A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。
(2)A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。
(3)A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、37条書面に記名押印をした取引士が不在であったことから、取引士ではない従業員に37条書面を交付させた。
(4)A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。

 

平成25年[問 36] 解説

(1)違反する。重要事項の説明義務と37条書面の交付義務は、別の制度だ。宅建業者に「重要事項の説明義務」が課せられているのは、「契約締結前」のお客さんに、その物件を取引するかどうかの重要な判断材料を与えるためにある。それに対して、「37条書面の交付義務」が課せられているのは、「契約締結後」のお客さんに、契約内容の大切な部分を保管させ、後のトラブルを防止するためにある。したがって本肢のように、重要事項の説明義務に属する「私道に関する負担に関する事項」を、37条書面の交付時に代替したのでは、宅建業法に違反する。
(2)違反する。供託所等の説明義務と37条書面の交付義務は、別の制度だ。宅建業者に「供託所等の説明義」が課せられているのは、「契約締結前」のお客さんに、スムースに供託所や保証協会に連絡できるようにするためだ。したがって本肢のように、供託所等の説明義務を、37条書面の交付時に代替したのでは、宅建業法に違反する。
(3)違反しない。宅建業者が、媒介によって建物の貸借の契約を成立させた場合に、37条書面を交付すべき相手方は借主と貸主の両方だが、37条書面には取引士の記名・押印が必要だ。法律に詳しい者が確認した方がお客さんのためだからだ。でも37条書面の交付は、取引士じゃない従業員がしても良いことになっている。一般従業員に交付させても、「契約締結後」のお客さんに、契約内容の大切な部分を保管させ、後のトラブルを防止する観点からは支障ないからだ。
(4)違反する。宅建業者が、媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合に、その売買契約の「瑕疵担保に関する特約」は、後のトラブルを防止するために大切な部分なので、37条書面の記載事項だ。ところで、37条書面への記載義務および交付義務は相手方(買主)が宅建業者であっても省略できないので、宅建業法に違反する。

 正解(3)


平成26年[問 40] 契約後の規制(37条書面の交付義務)

宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37 条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
ア 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主との間で新築分譲住宅の売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置についても37条書面に記載しなければならない。
イ 宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。
ウ 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。
エ 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)四つ

 

平成26年[問 40] 解説

(事例ア)正しい。宅建業者が、住宅の売買契約を締結した場合に、「瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について」「定めがあるとき」は、その措置についても37条書面に記載しなければならない。このような事項は、後のトラブルを防止するために大切なので、37条書面の記載事項になるのだ。
(事例イ)誤り。37条書面自体には取引士の記名・押印が必要だが、37条書面の「交付」は、取引士じゃない従業員がしても良いことになっている。一般従業員に「交付」させても、後のトラブルを防止する観点から支障ないからだ。本肢は、37条書面の「交付」も取引士がしなければならないように読めるので、誤り。
(事例ウ)正しい。宅建業者が、宅地の売買契約を締結した場合には、その宅地の「引渡しの時期」を37条書面に記載しなければならない。引渡しの時期は、後のトラブルを防止するために大切だからだ。本肢のように、買主が宅建業者であっても同じだ。
(事例エ)正しい。宅建業者が、建物の売買の媒介をした場合に、その建物の「租税その他の公課の負担に関する」「定めがあるとき」は、その内容を37条書面に記載しなければならない。このような事項(税金を誰が払うか)は、後のトラブルを防止するために大切なので、37条書面の記載事項になるのだ。
したがって、正しいものはア・ウ・エの三つなので、正解は(3)。

 正解(3)


平成27年[問 38] 契約後の規制(37条書面の交付義務)

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
イ Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
ウ Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
エ Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)四つ

 

平成27年[問 38] 解説

(事例ア)正しい。宅建業者が、売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合に、「瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について」「定めがあるとき」は、その措置について37条書面に記載しなければならない。このような事項は、後のトラブルを防止するために大切なので、37条書面の記載事項になるのだ。なお、37条書面を交付しなければならない相手方は、買主と売主の両方(売買契約の各当事者)だ。
(事例イ)誤り。宅建業者が、媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、引渡しの時期と移転登記の申請の時期の両方」を37条書面に記載しなければならない。両方とも後のトラブルを防止するために大切な事項だからだ。なお、売主や買主が宅建業者であっても、結論は同じだ。
(事例ウ)誤り。本肢のAは「自ら貸主」として契約を締結している。そもそも「自ら貸借(自分名義で貸主となったり借主となったりする行為)」は、宅建業法上の取引に該当しないので、業務上の規制(本肢で言えば37条書面の交付義務)を受けない。したがって、本肢の相手方である借主には37条書面を交付しなくても良い。なお、相手方が宅建業者であっても、結論は同じだ。
(事例エ)正しい。宅建業者が、自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合に、その宅地に係る「租税その他の公課の負担に関する」「定めがあるとき」は、その内容について37条書面に記載しなければならない。このような事項は、後のトラブルを防止するために大切なので、37条書面の記載事項になるのだ。なお、相手方(売主)が宅建業者であっても、結論は同じだ。
したがって、正しいものはア・エの二つなので、正解は(2)。

 正解(2)

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