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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

  契約前の規制(重要事項の説明義務)

平成17年 [問 38] 契約前の規制(重要事項の説明義務)

宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

(1)当該マンションの管理が委託されているときは,その委託を受けている者の氏名(法人にあっては,その商号又は名称),住所(法人にあっては,その主たる事務所の所在地)及び委託された業務の内容を説明しなければならない。
(2)建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは,その制限内容を説明しなければならない。
(3)建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは,その内容を説明しなければならない。
(4)敷金の授受の定めがあるときは,その敷金の額,契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。

 

平成17年 [問 38] 解説

なぜ重要事項の説明義務があるか。宅建業者が貸借にたずさわる場合は,借主に契約するかどうかの重要な判断材料を与えるためだ。
(1)誤り。建物の貸借にたずさわるときで分譲マンションの場合,その建物の管理が委託されているときは,その委託を受けている者の氏名・住所は,重要事項の説明が義務付けられている。そのマンションをどこの誰が管理しているかは,分譲マンションを借りようとする借主にとって,契約するかどうかの重要な判断材料になるからだ。しかし,「委託された業務の内容」までは説明しなくても良い。管理会社の氏名・住所が分かれば,委託された業務の内容は,通常,契約するかどうかの重要な判断材料にはならないからだ。
(2)誤り。法令に基づく制限の概要は,重要事項の説明が義務付けられている。ただし,建物の貸借にたずさわる場合は,建築基準法による建築物の用途制限・容積率・建ぺい率などは,説明しないでよい。容積率や建ぺい率は,物件を「売買したり土地を借りる」ときには,契約するかどうかの重要な判断材料になる。でも,建物を借りる場合には,例えば「そこの容積率が気に入ったから借りる」というような判断より,全体的な環境等で契約をするのが普通だ。したがって,建物を借りる場合の容積率や建ぺい率は,説明しないで良い。
(3)正しい。建物の貸借にたずさわるときで分譲マンションの場合,専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときの,その内容は,重要事項の説明が義務付けられている。「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約」とは,例えば「ペット飼育禁止」を定めたマンションの規約だ。そのマンションでペットを飼いたい人も多いので,契約するかどうかの重要な判断材料になる。だから,重要事項の説明が義務付けられているのだ。
(4)誤り。借賃以外に授受される金銭(特別なお金)の額及びその金銭の授受の目的は,重要事項の説明が義務付けられている。敷金は,借賃以外に授受される金銭なので,その「敷金の額」を説明しなければならない。一方,建物の貸借にたずさわる場合に,敷金その他,契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項は,重要事項の説明が義務付けられている。その賃貸マンションを出て行く時に「敷金がどのくらいもどってくるか」というような事項だ。これは,そのマンションを借りようとする者にとって契約するかどうかの重要な判断材料になるからだ。
しかし,「敷金の保管方法」などは,契約するかどうかの重要な判断材料にならない。敷金を受領した大家の保管方法いかんによって,その賃貸マンションを借りよう!なんていう判断は,通常なされないからだ。

 正解(3)


平成22年[問 35] 契約前の規制(重要事項の説明義務)

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引士が行う場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に規定する建ぺい率及び容積率に関する制限があるときはその概要を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
(2)宅地の売買の媒介の場合は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
(3)建物の売買の媒介の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
(4)宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。

 

平成22年[問 35] 解説

(1)正しい。法令に基づく制限の概要は、重要事項の説明が義務付けられている。したがって、売買にたずさわる場合(建物の売買の媒介の場合)は、建ぺい率・容積率に関する制限の概要を説明しなければならない。しかし、建物の貸借にたずさわる場合(建物の貸借の媒介の場合)は、説明しないでよい。容積率や建ぺい率は、物件を「売買したり土地を借りる」ときには、契約するかどうかの重要な判断材料になるが、建物を借りる場合には「そこの容積率が気に入ったから借りる」というような判断はなされないのが普通だからだ。
(2)誤り。土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律による土砂災害警戒区域内(例:がけ崩れしやすい所)にあるときは、その旨、重要事項の説明が義務付けられている。したがって、売買にたずさわる場合(宅地の売買の媒介の場合)は、説明しなければならない。貸借にたずさわる場合(建物の貸借の媒介の場合)も、同じく説明しなければならない。がけ崩れしやすい所かどうかは、すべての契約について、契約するかどうかの重要な判断材料になるからだ。建物を借りるときはがけ崩れなんか関係ない、ということはないのだ。
(3)正しい。住宅品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨、重要事項の説明が義務付けられている。したがって、建物の売買の媒介の場合は、住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、説明しなければならない。しかし、建物の貸借にたずさわる場合(建物の貸借の媒介の場合)は、説明しないでよい。住宅性能評価とは、国土交通大臣のお墨付きを得た評価員の、「この新築住宅は、いい材料を使い地震等の災害にも強く長持ちする」等の評価のことだが、このような事項は、長期ローンを組むこととは関係ない貸借建物については、契約するかどうかの重要な判断材料にならないからだ。
(4)正しい。私道に関する負担に関する事項は、重要事項の説明が義務付けられている。したがって、売買にたずさわる場合(宅地の売買の媒介の場合)は、説明しなければならない。しかし、建物の貸借にたずさわる場合(建物の貸借の媒介の場合)は、説明しないでよい。建物を借りるのに、土地に関する制限は、契約するかどうかの重要な判断材料にならないからだ。

 正解(2)


平成23年[問 33] 契約前の規制(重要事項の説明義務)

宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

(1)A社の代表者である乙は、取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
(2)A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引士証を持っていたため、丁がその宅地建物取引士証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。
(3)事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
(4)事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。

 

平成23年[問 33] 解説

(1)違反する。重要事項の説明は、取引士でなければできない。契約締結権限をもつ代表者である乙であっても、取引士ではないのだから、重要事項の説明は絶対にできない。乙がベテランであり、説明の内容に落ち度がなかったとしても、同じだ。したがって本肢は、取引士でない者が重要事項の説明を行ったという意味で、宅建業法の規定に違反する。
(2)違反する。重要事項の説明は、取引士でなければできないが、取引士とは、@宅建試験に合格している A登録を受けている B主任者証の交付を受けている、の三要件をすべて備えている者だ。A社の従業者である丁は、形だけは主任者証を持っているが、その主任者証は有効期間が満了しているので、丁はBの主任者証の交付を受けているとは言えず、取引士ではない。したがって本肢は、取引士でない者が重要事項の説明を行ったという意味で、宅建業法の規定に違反する。
(3)違反する。重要事項説明を取引士である甲が行った、という点では問題ないが、説明の時期が悪い。重要事項の説明は、「取引が成立するまでの間に」しなければならないところ、甲は契約締結後に説明しているからだ。そもそも重要事項は、相手方(B社)にその契約をするかどうかの重要な判断材料を与えるためにある制度なので、必ず、「取引が成立するまでの間に」(契約締結前)説明しなければならないのだ。相手方から「重要事項説明は契約後でも構わない」と申し出があっても、結論は変わらない。
(4)違反しない。重要事項を定める宅建業法35条を要約すると、「宅建業者は、相手方等に対して、契約が成立するまでの間に、取引士をして、重要事項を記載した書面を交付して、説明をさせなければならない。」となる。
第一に、「宅建業者は…重要事項を記載した書面を交付して」と書いてあるので、重要事項を記載した書面を交付するのは、宅建業者(A社)と解釈できるから、本肢はこの点での違反はない。
第二に、「取引士をして…説明をさせなければならない」と書いてあるので、説明するのは、取引士(甲)だから、本肢はこの点でも違反はない。
さらに、甲が契約締結前に説明を行った点についても、宅建業法35条の「契約が成立するまでの間に」という定めと矛盾しない。
結局、本肢は宅建業法の規定に違反しない。

 正解(4)


平成25年[問 33] 契約前の規制(重要事項の説明義務)

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。
(2)宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。
(3)宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。
(4)宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。

 

平成25年[問 33] 解説

(1)誤り。宅建業者が、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、「管理組合の総会の議決権に関する事項」は、重要事項として説明する必要がない。このような細かい事を知らなくても、お客さんがその物件を取引するかどうかの重要な判断ができるからだ。そもそも宅建業者に重要事項の説明義務が課せられているのは、契約締結前のお客さんに、その物件を取引するかどうかの重要な判断材料を与えるためにある。
(2)正しい。宅建業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する「共用部分に関する規約の定め」を、重要事項として説明しなければならない。この規約の定めが案の段階でも同じだ。「共用部分に関する規約の定め」には、共用部分の保存費用など、その分譲マンションで生活し始めてからの出費が含まれるので、このような事を知らないと、お客さんがその物件を取引するかどうかの重要な判断ができないのだ。
(3)誤り。宅建業者は、マンションの「貸借」の媒介を行う場合、建築基準法に定める容積率や建ぺい率に関する制限があるときでも、その制限内容を重要事項として説明する必要がない。そのマンションの容積率や建ぺい率の事を知らなくても、お客さんは、そのマンションを「借りる」かどうかの重要な判断ができるからだ。なお宅建業者が、マンションの「売買」の媒介を行う場合だったら、容積率や建ぺい率に関する制限は、重要事項として説明しなければならないので注意。そのマンションの容積率や建ぺい率の事を知らなければ、お客さんは、そのマンションを「買う」かどうかの重要な判断ができないからだ。
(4)誤り。宅建業者が、マンションの「貸借」の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額(敷金や権利金など)及びその金銭の授受の目的(敷金や権利金などの金銭がなぜ受け渡しされたか)は、重要事項として説明しなければならない。しかし、その金銭の「保管方法」までは説明する必要がない。このような細かい事を知らなくても、お客さんがその物件を取引するかどうかの重要な判断ができるからだ。

 正解(2)


平成26年[問 34] 契約前の規制(重要事項の説明義務)

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
(2)建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
(3)建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
(4)区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。

 

平成26年[問 34] 解説

(1)誤り。宅建業者が昭和56年5月31日以前に新築工事に着手した建物の「売買にたずさわる」場合、建築物の耐震改修の促進に関する法律により、建築基準法の「指定確認検査機関による耐震診断を受けたもの」であるときは、その内容を、重要事項として説明しなければならない。古い建物は、新耐震基準を満たしている建物であることを知ることが、その建物を買うかどうかの重要な判断材料となるからだ。しかし宅建業者には、建物の竣工時期を問わず、その建物について自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する義務まではない。
(2)誤り。売買・交換・貸借の対象となる、物件(宅地または建物)が、津波防災地域づくりに関する法律による「津波災害警戒区域」にあるときは、その旨を重要事項として説明しなければならない。津波災害が危ない所であることを知らないと、お客さんがその物件を取引するかどうかの重要な判断ができないからだ。この定めは、東日本大震災を契機にできた。しかし、「津波防護施設区域」までは説明しないでよい。津波防護施設区域は、盛土構造物、閘門(こうもん=水位の異なる河川や運河の間で船を上下させるための装置)などを作る所だが、これらの施設は「津波災害警戒区域」で設置されるので、お客さんの判断材料としては、津波災害警戒区域さえ説明しておけば十分と考えられるからだ。本肢は、「津波防護施設区域」と「津波災害警戒区域」の表現が逆なので、誤り。
(3)誤り。物件の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要を知らないと、お客さんがその物件を取引するかどうかの重要な判断ができないので、説明する義務がある。ところで上の「国土交通省令・内閣府令で定めるもの」には、「履行確保法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)」に基づく「住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うとき」と、「保証保険契約の締結を行うとき」の両方が含まれている。本肢は、「住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うとき」にしか説明義務がないと書いてあるので、誤り。
(4)正しい。区分所有権の目的である建物の「売買・交換・貸借にたずさわる場合」、その「専有部分の用途その他の利用制限(例:ピアノ不可、犬の飼育不可)に関する規約の定め」があるときはその内容を説明する必要がある。そのマンションの部屋を所有するつもりだろうが借りるつもりだろうが、お客さんがその物件を取引するかどうかの重要な判断材料になるからだ。しかし、区分所有権の目的である建物の「貸借にたずさわる場合(貸借の媒介の場合)」、「1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定め(例:最上階は全部大家が使う)」は、お客さんがその物件を「借りるかどうか」の重要な判断材料にはならないのが普通なので、説明する必要はない。

 正解(4)


平成27年[問 31] 契約前の規制(重要事項の説明義務)

宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。
イ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。
ウ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)なし

 

平成27年[問 31] 解説

(事例ア)違反する。宅地の貸借の媒介の場合、その宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときには、その概要を35条の重要事項として説明しなければならない。道路斜線制限は、道路に近い部分ほど建築物の高さを高くできない法令制限だが、このようなことを知らないと、お客さんがその宅地を借りようかどうかの重要な判断ができない。そこで重要事項として説明しなければならないのだ。
(事例イ)違反する。建物の貸借の媒介の場合、その建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときには、その概要を35条の重要事項として説明しなければならない。本肢の法令制限は、借りようとする建物自体が使用・収益できないおそれのあるものだが、このようなことを知らないと、お客さんがその建物を借りようかどうかの重要な判断ができない。そこで重要事項として説明しなければならないのだ。
(事例ウ)違反しない。建物の貸借の媒介の場合、その建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときにも、その概要を35条の重要事項として説明する必要はない。建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限とは、「準防火地域内においては、地階を除く階数が4以上である建築物又は延べ面積が1,500uを超える建築物は耐火建築物とし…」というような法令制限だが、そのようなことを知らないと、お客さんがその建物を借りようかどうかの重要な判断ができないわけではない(このような法令制限は建築主側=貸主側を主眼としたものだ)。そこで重要事項として説明しなくてもよいのだ。
したがって、違反するものはア・イの二つなので、正解は(2)。

 正解(2)

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