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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法
契約前の規制（重要事項の説明義務）
昭和50年［問 35］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者が売買の媒介を行う際の重要事項の説明義務について、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければならない。
（２）都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限で、契約内容の別に応じて、政令で定めるものに関する事項の概要は、必ず書面を交付して説明しなければならない。
（３）重要事項の説明は、宅地建物取引業者の社員であれば、誰でも行うことができる。
（４）契約の解除に関する事項は、必ず書面を交付して説明しなければならない。
昭和50年［問 35］
（１）正しい。重要事項を説明する時期は、『契約が成立するまでの間』だ。
（２）正しい。法令に基づく制限で、契約内容の別に応じて、政令で定めるものに関する事項の概要は、重要事項として説明しなければならない。宅建業法が定める重要事項の説明義務は、説明の他に、重要事項を記載した書面を交付する義務を含む。従って、「……法令に基づく制限で、契約内容の別に応じて、政令で定めるものに関する事項の概要は、必ず書面を交付にして説明しなければならない」と言える。
（３）誤り。重要事項の説明は、取引主任者でなければ、行うことができない。
（４）正しい。契約の解除に関する事項は、重要事項として説明しなければならない。（２）でも述べたように、宅建業法が定める重要事項の説明義務は、説明の他に、重要事項を記載した書面を交付する義務を含む。したがって、「契約の解除に関する事項は、必ず書面を交付して説明しなければならない」と言える。
正解（３）
昭和60年［問 41］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業法第35条に定める重要事項の説明義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、重要事項を記載した書面を宅地建物取引業法第37条に規定する契約成立時に交付すべき書面と同時に交付し、取引主任者をして説明させてもよい。
（２）取引主任者は、重要事項の説明をするときは、相手方から請求があった場合に限り、取引主任者証を提示すればよい。
（３）取引主任者でない代表者が、重要事項を記載した書面を交付して説明を行った場合は、取引主任者をして改めて重要事項を記載した書面を交付して説明させる必要はない。
（４）売主・買主ともに宅地建物取引業者である場合でも、売主は買主に対して重要事項の説明をしなければならない。
昭和60年［問 41］ 解説
（１）誤り。重要事項の説明は『契約が成立するまでの間』にしなければならない。それに対して、宅建取引業法37条に規定する書面（37条書面）は契約成立時に交付するものだ。従って、重要事項を記載した書面と37条書面は同時に交付することはできない。
（２）誤り。取引主任者は、重要事項の説明をするときは、相手方からの請求の有無を問わず、主任者証を提示しなければならない。
（３）誤り。重要事項の説明は取引主任者しかできない。たとえ代表者（社長）であっても主任者でない者が重要事項を説明したときは、取引主任者をして改めて重要事項を記載した書面を交付して説明させなければならない。
（４）正しい。売買契約にたずさわる場合、重要事項を説明する相手方は買主だ。そして、買主が宅建業者である場合でも、重要事項の説明を省略できない。
正解（４）
平成３年［問 45］ 契約前の規制(重要事項の説明義務)
次の事項のうち、宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明を義務付けられているものは、どれか。
（１）当該取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において、宅地建物取引業法第64条の３第２項の規定による保証の措置等を講ずるかどうか
（２）当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがある場合において、その内容
（３）移転登記の申請の時期
（４）天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合において、その内容
平成３年［問 45］ 解説
（１）重要事項の説明が義務付けられている。当該取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において保証の措置等を講ずるかどうかは、重要事項である。なお、この預り金が50万円未満の場合は、重要事項の説明が義務付けられていない。
（２）重要事項の説明が義務付けられていない。当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがある場合のその内容は、37条書面の記載事項であるが、重要事項ではない。
（３）重要事項の説明が義務付けられていない。移転登記の申請の時期は、37条書面の記載事項であるが、重要事項ではない。
（４）重要事項の説明が義務付けられていない。天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合のその内容は、37条書面の記載事項であるが、重要事項ではない。
正解（１）
平成５年［問 44］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）相手方が宅地建物取引業者であったので、重要事項の説明は、取引主任者でない代表者が行った。
（２）当該物件の引渡時期については、未だ定まっていなかったので、何も説明しなかった。
（３）当該物件には、私道の負担がなかったので、私道に関しては、何も説明しなかった。
（４）当該建物は、表示に関する登記はされていたのが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記記録上の所有者に関しては、何も説明しなかった。
平成５年［問 44］ 解説
（１）違反する。重要事項の説明は取引主任者でなければ絶対に行えず、相手方が業者の場合でも同じである。
（２）違反しない。そもそも物件の引渡時期は、説明が義務付けられている重要事項に当たらない。物件の引渡時期は、37条書面に記載が義務付けられている事項である。
（３）違反する。私道の負担に関する事項は、説明が義務付けられている重要事項に当たる。私道の負担がない場合は、ない旨を、説明しなければならない。
（４）違反する。表示登記(表題部）がなされた以上、所有権保存登記（甲区）がなされていなくても、表題部には所有者の氏名が登記される。そして『表題部に記載された所有者の氏名』は、説明が義務付けられている重要事項である。
正解（２）
平成９年［問 40］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者Ａが、売主Ｂ、買主Ｃとする建物の売買の媒介をした場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）Ａは、建物の売買契約の成立時において、Ｃに手付金全額の用意ができていなかったので、不足分を立て替えて、当該売買契約を成立させた。
（２）Ａは、売買契約が成立するまでの間に、代金に関する融資のあっせんについて融資条件を説明したが、その融資が成立しないときの措置についてはＣに説明しなかった。
（３）Ａは、建物の引渡しの時期についてＢとＣの合意が不確定であったので、売買契約が成立するまでの間に、当該事項をＣに説明しなかった。
（４）Ａは、契約の解除に関する事項について売買契約が成立するまでの間にＣに説明しなかったが、そのことについて過失はあったものの故意はなかった。
平成９年［問 40］ 解説
（１）違反する。宅建取引業者は、その業務に関して、相手方等に対して、手付について貸与その他信用を供与することにより、契約の締結を誘引する行為をしてはならない。手付貸与等による契約締結の誘引の禁止である。本肢では、手付金の不足分を立て替えて契約を締結させたのだから、手付貸与等による契約締結の誘引の禁止規定に触れ、業法違反だ。
（２）違反する。『代金、交換差金に関する金銭の貸借（融資）のあっせんの内容、及び、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置』は重要事項として説明する義務がある。従って、その融資が成立しないときの措置についてもＣに説明する必要があるので、Ａは重要事項の説明義務に反し、業法違反だ。
（３）違反しない。契約が成立するまでの間に、説明すべきなのは重要事項だが、建物の引渡しの時期は、重要事項として説明する義務がない。従って、重要事項の説明義務に反せず、業法違反ではない。なお、建物の引渡しの時期は、契約成立時に交付すべき書面（37条書面）の記載事項ではある。
（４）違反する。契約の解除に関する事項は、重要事項として説明する義務がある。従って、Ａは、重要事項の説明義務に反し、業法違反だ。わざと説明しなかったのではない（故意はなかった）としても、不注意で説明しなかった（過失はあった）とすれば、やはり重要事項の説明義務に反する。
正解（３）
平成10年［問 41］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合の宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）当該建物について建築基準法に基づき容積率又は建ぺい率に関する制限があるときは、その概要について説明しなければならない。
（２）敷金の授受の定めがあるときは、当該建物の借賃の額のほか、敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。
（３）当該建物の貸借について、契約期間及び契約の更新に関する事項の定めがないときは、その旨説明しなければならない。
（４）当該建物が、建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である場合で、同条第４項に規定する共用部分に関する規約の定め（その案を含む。）があるときは、その内容を説明しなければならない。
平成10年［問 41］ 解説
（１）誤り。建築物の用途制限に関する事項の概要や容積率又は建ぺい率に関する制限の概要は、建物の貸借以外の契約の場合（例：売買の媒介）には、重要事項として説明しなければならない。しかし、本問のように建物の『貸借』の契約の場合には、重要事項として説明しないでよい。
（２）誤り。敷金その他契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項は、建物の『貸借』の契約の場合に、重要事項として説明しなければならない。しかし、そもそも借賃の額は重要事項として説明しなければならない事項ではないので、本肢はその意味で誤り。
（３）正しい。建物の『貸借』の契約について、契約期間及び契約の更新に関する事項は、重要事項として説明しなければならない。そのような定めがないときは、その旨（定めがない旨）説明しなければならない。
（４）誤り。その建物が区分所有権の目的である場合の共用部分に関する規約の定め（その案を含む）は、建物の貸借以外の契約の場合（例：売買の媒介）には、重要事項として説明しなければならない。しかし、本問のように建物の『貸借』の契約の場合には、重要事項として説明しないでよい。
正解（３）
平成11年［問 41] 契約前の規制（重要事項の説明義務）
１棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介を行う場合の宅地建物取引業法第３５条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）当該１棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容を説明しなければならない。
（２）台所，浴室，便所その他の当該区分所有建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
（３）当該１棟の建物及びその敷地の管理がＡ（個人）に委託されている場合には，Ａの氏名及び住所を説明しなければならない。
（４）貸借契約終了時における敷金その他の金銭の精算に関する事項が定まっていない場合には，その旨を説明しなければならない。
平成11年［問 41］ 解説
「貸借」の媒介がキーワードだ。貸し借り（貸借）を紹介（媒介）するときは，売り買い（売買）の紹介のときと比べ，重要事項の説明を省ける場合がある，という話だ。
（１）誤り。分譲マンションの敷地に関する権利の種類と内容（所有権か借地権か，というようなこと）は，分譲マンションを売買するときは買主にとって重大だから，重要事項として説明する必要がある。でも，そんなことは分譲マンションを貸し借りするときの借主には関係ない。だから，説明しないで良い。
（２）正しい。台所，浴室，便所その他のマンションの設備の整備の状況は，分譲マンションを売買するときは買主にとって重大だから，重要事項として説明する必要がある。このような快適な日常生活に関係する事柄は，分譲マンションを貸し借りするときの借主にとっても買主と同じく重大だ。だから，説明しなければならない。
（３）正しい。どんな人が管理しているか（管理者の住所・氏名）は，分譲マンションを売買するときの買主に限らず，貸し借りするときの借主にとっても重大だから，説明する必要がある。管理の良し悪しは，そのマンションに暮らす以上，快適な日常生活に関係するからだ。
（４）正しい。貸し借りが終わった時の敷金などの金銭の処理（精算）の事項は，そのような事が決まっていても，決まっていなくても，財布の中身に影響する事柄だから，借主にとって重大だ。だから，決まっていればその内容を，決まっていなければ決まっていないことを，説明しなければならない。
正解（１）
平成12年［問 39］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者が，宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）建物の貸借の媒介において，当該貸借が借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借である場合は，貸主がその内容を書面で説明したときでも，定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。
（２）建物の売買の媒介において，売主が瑕疵(かし)担保責任を負わない旨の定めをする場合は，その内容について買主に説明しなければならない。
（３）建物の貸借の媒介において，借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは，その額及びその目的のほか，当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。
（４）建物の売買の媒介において，買主が天災その他不可抗力による損害を負担する旨の定めをする場合は，その内容について買主に説明しなければならない。
平成12年［問 39］ 解説
（１）正しい。定期建物賃貸借とは，借主が，「最初に契約した期間だけ建物を借り，期間が来たら，必ず貸主に建物を返す」と約束した建物の賃貸借だ。期間が来ても更新されることがない。借主が更新の可能性のある普通の建物賃貸借と誤解するといけないので，「宅建業者は」，定期建物賃貸借であることを借主に説明しなければならない。貸主がすでに同じことを借主に説明したときでも，重要事項の説明は宅建業者の義務だから，宅建業者がもう一度説明する必要がある。
（２）誤り。瑕疵担保責任とは，売主が売った物にチョット気が付かない欠陥（瑕疵）があった場合，売主が負う責任のことだ。ところで，重要事項の説明でいう「重要」とは，契約するかどうかを決定する判断材料として一般的な重要性を持つ事項，という意味だ。売主が瑕疵担保責任を負わないと定めても，そんな定めは，契約するかどうかを決定する判断材料にはならないのが一般だ。それほど数が多くない欠陥住宅のための備えより，現在の住宅の性能を重視して選ぶというのが，住宅の一般的な選び方なのだ。そこで宅建業法は，（２）のような定めがあった場合でも，重要事項として説明することを義務付けていない。
（３）誤り。借賃以外の金銭（例：敷金・権利金）の受け渡しに関する定めがあるときは，その額や受け渡しの目的は，契約するかどうかを決定する判断材料になる。借賃が安くても敷金や権利金が高ければ「他を探そう」と思うのが一般だからだ。しかし，それらの受け渡しの時期についてはたいした問題じゃないだろう。そこで宅建業法は，「借賃以外の金銭の額や受け渡しの目的」を説明しなければならないと決めているが，その金銭の受け渡しの時期については放任している。（３）は，「金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない」と書いてある点が，誤りだ。
（４）誤り。「買主が天災など人の力ではどうしようもできないことを原因とする損害を負担する定めをする」ということだ。さらにホンヤクすると，例えば「地震で損害が発生しても買主が我慢する定め」，ということになる。こんな定めがあっても，契約するかどうかを決定する判断材料にならないのが一般だ。地震による損害など滅多におきないからだ。そこで宅建業法は，（４）のような定めがあった場合でも，重要事項として説明することを義務付けていない。
正解（１）
平成15年[問 45] 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者Ａの業務に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定に違反しないものはどれか。
（１）Ａは，マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり，建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途について，管理規約で「ペット飼育禁止」の制限があったが，借主に対し,そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
（２）Ａは，自ら売主となり，土地付建物の売買契約を締結したが，買主Ｂが当該建物の隣に住んでいるので，都市ガスが供給されることを知っているとして，Ｂに対し，ガスの供給に関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
（３）Ａは，オフィスビルの所有者Ｃから賃貸借の媒介を依頼されたが，過去数次にわたってＣの物件について賃貸借の媒介をしていたことから，当該依頼に係る媒介契約を締結したとき，Ｃに対し，書面の作成及び交付を行わなかった。
（４）Ａは，売主Ｄと買主Ｅとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり，管理規約に定めのある修繕積立金をＤが滞納していたが，Ｅに対し，そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
平成15年[問 45] 解説
（１）宅建業法に違反する。宅建業者が建物の貸借にたずさわる場合，「その建物の用途その他の利用に関係する制限に関する事項」は，重要事項として説明しなければならない。「ペット飼育禁止」の制限は，「その建物の用途その他の利用に関係する制限に関係する事項」の典型だ。
（２）宅建業法に違反する。「飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備の状況」は，重要事項として説明しなければならない。買主が知っているかどうかは関係無い。
（３）宅建業法に違反しない。（３）で言っている書面とは「媒介契約書」のことだ。つまり（３）は，媒介契約の規制の問題だ。宅建業者が「貸借の媒介」や「貸借の代理」を依頼されたときは，そもそも媒介契約の規制はない（口約束でＯＫ）。したがって，ＡがＣに対し書面（媒介契約書）の作成・交付を行わなかったとしても，宅建業法に違反しない。
（４）宅建業法に違反する。宅建業者がマンションの売買にたずさわる場合，「その１棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積み立てを行う旨の規約の定めがあるときは，その内容及び既に積み立てられている額」は，重要事項として説明しなければならない。
正解（３）
平成16年 [問 37] 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）売買契約の対象となる区分所有建物に，計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は，その旨を説明すれば足り，既に積み立てられている額を説明する必要はない。
（２）売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は，当該区域内における制限を説明すれば足り，対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。
（３）売買契約の対象となる建物が新築住宅であって，住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は，その旨を説明しなければならない。
（４）宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し，その予定額が代金の額の２割を超える場合，その旨の説明があれば，その２割を超える部分についても有効である。
平成16年 [問 37] 解説
（１）誤り。宅建業者がマンションの売買にたずさわる場合，「その１棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積み立てを行う旨の規約の定めがあるときは，その内容及び既に積み立てられている額」は，重要事項として説明しなければならない。したがって，既に積み立てられている額も説明する必要がある。
（２）誤り。物件が，土砂災害防止法（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律）による土砂災害警戒区域内にある場合は，その旨（対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨）を説明する必要がある。
（３）正しい。売買または交換建物が，住宅品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の住宅性能評価を受けた住宅である場合は，その旨を説明する必要がある。
（４）誤り。業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合には、債務の不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額または違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の20％を超える定めをしてはならない。これに反する特約は、代金額の20％を超える部分について「無効」になる。重要事項の説明を行っても，この無効が回避され有効になるわけではない。
正解（３）
平成17年 [問 38] 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合，宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）当該マンションの管理が委託されているときは，その委託を受けている者の氏名（法人にあっては，その商号又は名称），住所（法人にあっては，その主たる事務所の所在地）及び委託された業務の内容を説明しなければならない。
（２）建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは，その制限内容を説明しなければならない。
（３）建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは，その内容を説明しなければならない。
（４）敷金の授受の定めがあるときは，その敷金の額，契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。
平成17年 [問 38] 解説
なぜ重要事項の説明義務があるか。宅建業者が貸借にたずさわる場合は，借主に契約するかどうかの重要な判断材料を与えるためだ。
（１）誤り。建物の貸借にたずさわるときで分譲マンションの場合，その建物の管理が委託されているときは，その委託を受けている者の氏名・住所は，重要事項の説明が義務付けられている。そのマンションをどこの誰が管理しているかは，分譲マンションを借りようとする借主にとって，契約するかどうかの重要な判断材料になるからだ。しかし，「委託された業務の内容」までは説明しなくても良い。管理会社の氏名・住所が分かれば，委託された業務の内容は，通常，契約するかどうかの重要な判断材料にはならないからだ。
（２）誤り。法令に基づく制限の概要は，重要事項の説明が義務付けられている。ただし，建物の貸借にたずさわる場合は，建築基準法による建築物の用途制限・容積率・建ぺい率などは，説明しないでよい。容積率や建ぺい率は，物件を「売買したり土地を借りる」ときには，契約するかどうかの重要な判断材料になる。でも，建物を借りる場合には，例えば「そこの容積率が気に入ったから借りる」というような判断より，全体的な環境等で契約をするのが普通だ。したがって，建物を借りる場合の容積率や建ぺい率は，説明しないで良い。
（３）正しい。建物の貸借にたずさわるときで分譲マンションの場合，専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときの，その内容は，重要事項の説明が義務付けられている。「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約」とは，例えば「ペット飼育禁止」を定めたマンションの規約だ。そのマンションでペットを飼いたい人も多いので，契約するかどうかの重要な判断材料になる。だから，重要事項の説明が義務付けられているのだ。
（４）誤り。借賃以外に授受される金銭（特別なお金）の額及びその金銭の授受の目的は，重要事項の説明が義務付けられている。敷金は，借賃以外に授受される金銭なので，その「敷金の額」を説明しなければならない。一方，建物の貸借にたずさわる場合に，敷金その他，契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項は，重要事項の説明が義務付けられている。その賃貸マンションを出て行く時に「敷金がどのくらいもどってくるか」というような事項だ。これは，そのマンションを借りようとする者にとって契約するかどうかの重要な判断材料になるからだ。
しかし，「敷金の保管方法」などは，契約するかどうかの重要な判断材料にならない。敷金を受領した大家の保管方法いかんによって，その賃貸マンションを借りよう！なんていう判断は，通常なされないからだ。
正解（３）
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