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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法
契約前の規制（媒介契約の規制）
昭和58年［問 40］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づく媒介契約に対する規制に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の賃貸借の媒介を行う場合には、媒介契約の内容を記載した書面を作成して依頼者に交付することを省略することができる。
（２）宅地建物取引業者は、依頼者が宅地建物取引業者である場合であっても、媒介契約の内容を記載した書面を作成して交付しなければならない。
（３）宅地建物取引業者が、依頼者に交付すべき書面には、必ず媒介契約の解除に関する事項を記載しなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、専任媒介契約締結時にあらかじめ依頼者の承諾を得ておけば、有効期間の満了に際して依頼者からの更新の申出がなくても、有効期間を更新することができる。
昭和58年［問 40］ 解説
（１）正しい。媒介契約の規制（媒介契約の内容を記載した書面を作成して依頼者に交付することの義務化）がされるのは、売買と交換に限定されている。賃貸借の媒介を行う場合には、媒介契約に対する規制はない。
（２）正しい。媒介契約の規制は、依頼者が宅建業者の場合にも適用される。
（３）正しい。依頼者に交付すべき書面には、媒介契約の『有効期間及び解除に関する事項』を記載しなければならない。これには例外はない。
（４）誤り。専任媒介契約の有効期間を更新するには、依頼者からの更新の申出が必要である。この依頼者からの更新の申出は、更新する時にする必要がある。「あらかじめ」更新の申出がなくても更新できる、という特約をすること（自動更新について依頼者の承諾を得ること）はできない。
正解（４）
昭和61年［問 47］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（専任媒介契約）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）専任媒介契約を締結したときに作成する書面には、取引主任者が記名押印しなければならない。
（２）専任媒介契約の有効期間は、６月を超えることはできない。これより長い期間を定めたときは、その期間は６月とする。
（３）専任媒介契約の有効期間は、依頼者の更新拒絶の申出がない限り、更新されたものとみなされる。
（４）専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない。）を締結したときは、宅地建物取引業者は依頼者に対し、当該媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。
昭和61年［問 47］ 解説
（１）誤り。専任媒介契約・一般媒介契約を問わず、依頼者に交付すべき媒介契約の内容を記載した書面には、取引主任者が記名押印する必要はない。
（２）誤り。専任媒介契約の有効期間は『３ヵ月』を超えることができず、これ（３ヶ月）より長い期間を定めたときは、その期間は『３ヶ月』となる。
（３）誤り。専任媒介契約の有効期間の更新には、依頼者の申出が必要である。自動更新される（依頼者の更新拒絶の申出がない限り更新されたものとみなされる）わけではない。
（４）正しい。本肢は、専属専任媒介契約でない専任媒介契約なので、普通の専任媒介契約だ。普通の専任媒介契約では、宅建業者は、依頼者に対し、業務の処理状況を『２週間に１回以上』報告しなければならない。
正解（４）
平成６年［問 47］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構（指定流通機構）に登録しなければならない。
（２）Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
（３）Ａは、Ｂとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、２月とすることはできるが、100 日とすることはできない。
（４）Ｂは、当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者Ｃに重ねて依頼することはできないが、Ｂの親族Ｄと直接売買契約を締結することができる。
平成６年［問 47］ 解説
（１）正しい。専属専任媒介契約を締結した場合は、物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければならない。なお、登録は契約締結の日から『５日』以内（休業日は算入しない）にする必要がある。
（２）正しい。媒介契約を締結した場合、物件の評価額について意見を述べること自体の制限はない。依頼者の請求がなくても意見を述べることができる。ただ、物件の評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
（３）正しい。専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）の有効期間は、３ヵ月を超えることができない。したがって、その専属専任媒介契約の有効期間を、２月とすることはできるが、100 日とすることはできない。
（４）誤り。専属専任媒介契約を締結した場合、依頼者は、他の業者に重ねて依頼することはおろか、自分で相手方（買主）を見つけてくること（自己発見取引）も許されない。従って、Ｂは親族Ｄと直接売買契約を締結することができない。
正解（４）
平成10年［問 45］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却の依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）媒介契約が専任媒介契約以外の一般媒介契約である場合、Ａは、媒介契約を締結したときにＢに対し交付すべき書面に、当該宅地の指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
（２）媒介契約が専任媒介契約（専属専任媒介契約を除く。）である場合、Ａは、契約の相手方を探索するため、契約締結の日から５日（休業日を除く。）以内に、当該宅地につき所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
（３）媒介契約が専任媒介契約である場合で、指定流通機構への登録後当該宅地の売買の契約が成立したとき、Ａは、遅滞なく、登録番号、宅地の取引価格及び売買の契約の成立した年月日を当該指定流通機構に通知しなければならない。
（４）媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、当該契約に「Ａは、Ｂに対し業務の処理状況を10日ごとに報告しなければならない」旨の特約を定めたとき、その特約は有効である。
平成10年［問 45］ 解説
（１）誤り。『指定流通機構への登録に関する事項』は、媒介契約書に記載しなければならない事項だ。一般媒介契約の場合は指定流通機構への登録義務がないが、この記載を省略できない。なお、指定流通機構への登録に関する事項とは、登録の有無および登録をする場合の指定流通機構の名称だ。だから、一般媒介契約で指定流通機構へ登録しない場合は、登録しない旨を記載する必要がある。
（２）誤り。専属専任媒介でない普通の専任媒介契約の場合、契約締結の日から『７日（休業日を除く）以内』に、指定流通機構に登録する必要がある。５日以内に登録するのは専属専任媒介契約の場合だ。
（３）正しい。専任媒介契約を締結し指定流通機構へ登録した後に、その物件の売買または交換の契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を指定流通機構へ通知しなければならない。この場合、指定流通機構への通知は次の事項について行う必要がある。
①登録番号
②宅地又は建物の取引価格
③売買又は交換の契約の成立した年月日
したがって、本肢は正しい。
（４）誤り。専属専任媒介契約では、『１週間に１回以上』業務の処理状況を報告しなければならない。10日ごとに報告する旨の特約は、１週間に１回以上の要件を満たさない。したがって、その特約は無効である。
正解（３）
平成11年［問 39] 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａが，宅地の所有者Ｂからその宅地の売買の媒介を依頼され，媒介契約を締結した場合の指定流通機構への登録に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約でない場合，Ａは，契約の相手方を探索するため，当該宅地について指定流通機構に登録することはできない。
（２）ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合，Ａは，契約締結の日から３日（休業日を除く）以内に，契約の相手方を探索するため，当該宅地について指定流通機構に登録しなければならない。
（３）ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合で，Ａが，当該宅地について指定流通機構に登録をし，当該登録を証する書面の発行を受けたとき，Ａは，その書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。
（４）ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合で，Ａが所定の期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき，Ａは，そのことを理由として直ちに罰則の適用を受けることがある。
平成11年［問 39］ 解説
（１）誤り。媒介契約は専任媒介契約と一般媒介契約に大別できる。依頼者（Ｂ）が，Ａ以外の他の宅建業者に同じ宅地の媒介・代理を重ねて依頼「できない」ものが専任媒介契約で，重ねて依頼「できる」ものが一般媒介契約だ。専任媒介契約は，いわば依頼者の浮気を禁止するタイプなので少しでも早く相手方（買主）が見つかるように，指定流通機構への登録が義務付けられる。一般媒介契約は登録が義務付けられないが，少しでも早く相手方が見つかるに越したことはないので，指定流通機構に登録「できる」ことになっている。（１）は，「ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約でない場合」と表現しているので一般媒介契約だが，一般媒介契約は登録禁止と言っているので誤り。
（２）誤り。専属専任媒介契約は，依頼者（Ｂ）が，Ａ以外の他の宅建業者に同じ宅地の媒介・代理を重ねて依頼できないもの（専任媒介契約）の一種で，依頼者が自分で相手方（買主）を見つけてくること（自己発見取引）もできない特約をつけたタイプだ。こういう媒介契約は依頼者を拘束する度合いが一番強い。そこで，契約締結の日から休業日を除いて「５日以内」に，指定流通機構への登録が義務付けられる。３日以内ではない。
（３）正しい。専任媒介契約は，指定流通機構への登録が義務付けられるが，登録した場合は，指定流通機構から確かに登録したという証明書（登録を証する書面）が発行される。そこで宅建業者は，その証明書を遅滞なく（遅れることなく）依頼者に引き渡さなければならない。依頼者を安心させるためだ。
（４）誤り。指定流通機構への登録義務に違反した宅建業者は，指示処分や業務停止処分などの「監督処分」になることがある。でも，登録義務違反を理由に直接に（直ちに）罰則（懲役または罰金）を受けることはない。宅建業法に罰則規定がないからだが，実質的な理由は，登録義務違反があってもそれだけでは懲役や罰金にするほどの実害の発生やその危険が，まだない，という点にある。
正解（３）
平成12年［問 36］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａが，Ｂ所有建物の売買の媒介の依頼を受け，Ｂと一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）Ａは，遅滞なく，宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し，取引主任者をして記名押印させ，Ｂに交付しなければならない。
（２）「Ｂが，Ａ以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は，Ａに通知しなければならない」旨の定めをしたときは，その定めは無効である。
（３）Ａが，建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に，その根拠を明らかにしなかったとき，Ａは，そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
（４）ＢがＡに対して支払う報酬に関する事項については，必ずしも宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面に記載する必要はない。
平成12年［問 36］ 解説
宅建業者が，売買契約の売主と買主の仲立ちを引き受ける契約を，媒介契約という。
媒介契約のうち，お客さんは「他の宅建業者にも同じ依頼をしてよい」と約束したものを一般媒介契約という。反対に，「他の宅建業者に同じ依頼をしてはダメ」と約束したものを専任媒介契約という。
（１）誤り。媒介契約を結んだ宅建業者は，一般媒介契約・専任媒介契約を問わず，宅建業法で決められた書面を作り，ハンコを押して（記名押印して），お客さんに交付しなければならない。口約束のままだと，後で「言った，言わない」の水掛け論になったとき，お客さんの利益を害するからだ。ところで，この書面は水掛け論を防ぐためのものなので，ハンコを押すのにそれほどの法律知識を必要としない。そこで，取引主任者じゃなくても記名押印できることになっている。
（２）誤り。お客さんは「他の宅建業者にも同じ依頼をしてよい」と約束をしたものが一般媒介契約だが，宅建業法は，一般媒介契約に２種類のものを認める。１つは，「他の宅建業者にも同じ依頼をしてよく，その業者の名前を通知する必要もない」というものだ。これを明示義務のない一般媒介契約という。もう１つは，「他の宅建業者にも同じ依頼をしてもよいが，その業者の名前を通知してくれ」という条件を付けたものだ。これを明示義務のある一般媒介契約という。（２）で書いてあるのは明示義務のある一般媒介契約だ。これは宅建業法が認めているのだから，ＡＢ間の約束は有効だ。
（３）正しい。宅建業者が代金（価額）について意見を述べるときは，結論だけでなく，必ずその根拠（理由）を明らかにしなければならない。お客さんが要求しなくても同じだ。紋切り型に結論だけ押し付けられると頭に来るのが人間だから（理由を書いてない宅建の解説書を読むと，皆さんがイライラするのと同じ！！），それを回避させるためだ。だから，結論だけを押し付けた宅建業者には，お灸(きゅう)をすえる（業務停止の処分を受ける）手立てが用意されている。
（４）誤り。（１）で述べたように，媒介契約を結んだ宅建業者は，宅建業法で決められた書面を作り，記名押印して，お客さんに交付しなければならないが，この書面には，「報酬に関する事項」を必ず記載しなければならない。水掛け論で一番多いのが，お金に関することの口約束だから。
正解（３）
平成12年［問 37］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａが，Ｂ所有地の売買の媒介の依頼を受け，Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
（１）当該契約には，Ｂが，他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
（２）Ａは，Ｂの申出に基づき，「契約の有効期間を６月とする」旨の特約をしたときでも，その期間は３月(専属専任媒介契約にあっては，１月)となる。
（３）「当該Ｂ所有地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の特約をしたときは，その特約は無効である。
（４）Ａは，Ｂに対し，当該契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上(専属専任媒介契約にあっては，１週間に１回以上)報告しなければならない。
平成12年［問 37］ 解説
媒介契約のうち，お客さんは「他の宅建業者に同じ依頼をしてはダメ」と約束したものを専任媒介契約という。浮気を禁止するのが専任媒介契約だ。お客さんは拘束されるので，宅建業法は，お客さんを保護するために，専任媒介契約独特の制度をイロイロ用意している。
なお宅建業法は，専任媒介契約に２種類のものを認める。１つは，「他の宅建業者に同じ依頼をしてはダメだが，お客さんが自分で相手を見つけてくるのは禁止しない」というものだ。これを普通の専任媒介契約という。もう１つは，「他の宅建業者に同じ依頼をしてはダメだし，お客さんが自分で相手を見つけてくるのもダメだ」というものだ。これを専属専任媒介契約という。したがって，同じ専任媒介契約でも専属専任媒介契約の方が，お客さんを拘束する度合いがより強い。
（１）正しい。「他の宅建業者に同じ依頼をしてはダメ」と約束したものが専任媒介契約だが，お客さんが別の業者に同じ依頼をしちゃうこと（お客さんの裏切り）も十分に考えられる。そこで，別の業者に同じ依頼をして買主を探してしまったときの措置（例：「ＢがＡを裏切ったときは，ＡはＢに100万円払う」という約束）を，あらかじめ定め，それを書面に記載することになっている。でないと，海千山千の宅建業者から，お客さんが不当な損害賠償を取られかねないからだ。
（２）誤り。専任媒介契約は，浮気が禁止されお客さんが拘束されるので，３ヶ月に１度は見直すことになっている。そこで，お客さんの申し出があっても，３ヶ月を超えた専任媒介契約を結んだときは，その期間は３ヶ月に短縮される。この取り扱いは，普通の専任媒介契約でも専属専任媒介契約でも同じだ。専属専任媒介契約の場合は１ヶ月になる，というのは出題者の作り話だ。
（３）正しい。専任媒介契約はお客さんを拘束するので，早く相手が見つからないと，お客さんに気の毒だ。そこで，専任媒介契約を結んだ宅建業者は，情報を一人占めしないで，国土交通大臣が指定したセンターに情報を流す（登録する）ことが義務付けられる。その情報センターが指定流通機構だ。少しでも早く相手を見つけるために情報を流すのだから，この情報には，代金が含まれなければ話にならない。だから，「代金は指定流通機構への登録事項としない」というようなフザケタ約束は無効になる。
（４）正しい。専任媒介契約では，お客さんが他の宅建業者に頼めないので不安だ。この不安を少しでも解消するため，普通の専任媒介契約を結んだ宅建業者は，お客さんに対してその専任媒介契約に関係する仕事が今どのくらい進んでいるかを２週間に１回以上報告しなければならないことになっている。専属専任媒介契約では，お客さんが自分で相手を見つけてくるのもダメなので，お客さんに一層サービスすべきだから，１週間に１回以上報告することになっている。
正解（２）
平成13年［問 38］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａが，ＢからＢ所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され，媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，誤っているものはどれか。
（１）ＡＢ間で媒介契約が締結されたときは，Ａは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し，記名押印して，Ｂに交付しなければならない。
（２）ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合，Ａは契約の相手方を探すため，当該物件につき必要な事項を，媒介契約締結の日から休業日数を除き７日以内（専属専任媒介契約の場合は５日以内）に指定流通機構に登録しなければならない。
（３）Ａが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは，Ｂに対してその根拠を明らかにしなければならない。
（４）ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合，その有効期間の満了に際して，Ｂからの更新の申出がなくても，その有効期間を自動的に更新するためには，当該契約の締結時にあらかじめＢの承諾を得ておかなければならない。
平成13年［問 38］ 解説
（１）正しい。宅建業者は，高額な物件を紹介する仕事なのに，昔は，口約束で処理することが多かった。それではお客さんの保護にならない。そこで宅建業法は，媒介契約を締結した宅建業者は，遅れることなく，媒介契約の内容（依頼された内容）を記載した書面を作成し，記名しハンコを押して，依頼者（Ｂ）に交付しなければならないことにした。「媒介契約の規制」とは，一言で言うと，このような制度だ。
（２）正しい。専任媒介契約とは，依頼したお客さんが，他の宅建業者に重ねて同じ物件の媒介等を依頼できないタイプの媒介契約だ。お客さんの浮気を禁止するのが専任媒介契約と言える。お客さんとしては，依頼した宅建業者の情報量次第で，早く買主を見つけることが出来る。そこで宅建業法は，「専任媒介契約の場合は，契約の相手方を探すため，その物件について必要な事項を，媒介契約締結の日から休業日数を除いて７日以内（専属専任媒介契約の場合は５日以内）に，大臣が指定した物件情報センターに登録しなければならない」としている。
なお専属専任媒介契約とは，専任媒介契約の一種だが，お客さんの浮気を禁止するばかりか，「お客さんが自分で相手方を探してくることも禁止する」タイプを言う。
（３）正しい。宅建業者は，お客さんから依頼された物件の値段に意見を述べるときは，お客さんに，根拠を明らかにしなければならない。「勘で物を言ってはダメ」ということだ。例えば，お客さんの希望価格は3,000万円だが，2,500万円でしか売れないと判断した場合は，科学的な根拠をお客さんに示し，勘や経験だけでお客さんを言いくるめてはダメだ。
（４）誤り。専任媒介契約を結んだお客さんは，依頼した宅建業者の情報量次第で，早く買主を見つけることが出来る。言い換えれば，宅建業者の腕が悪ければ，いつまで経っても相手を見つけられない。そこで宅建業法は，専任媒介契約については，有効期間が終了しても，その有効期間を「自動更新」することを許していない。専任媒介契約の有効期間を更新するには，「有効期間の終了に際して，改めて依頼者の承諾がある」ことを必要としている。
正解（４）
平成14年[問 34] 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａが行う宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この問において「媒介契約」という｡）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）法第34条の２に規定する依頼者（以下この問において「依頼者」という｡）とは，宅地建物取引業者でない者をいい，同条の規定は，宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。
（２）Ａが依頼者と専任媒介契約を締結したときは，Ａは法第34条の２に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが，一般媒介契約を締結したときは，当該書面の交付をしなくてもよい。
（３）専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができず，３月より長い期間を定めたときは，その期間は３月とされるが，当該有効期間は，依頼者の申出があれば，更新の時から３月を超えない範囲で更新してもよい。
（４）Ａが依頼者に対して業務の処理状況を20日に１回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても，依頼者の同意が得られているのであるから，当該特約は無効とはならない。
平成14年[問 34] 解説
（１）誤り。媒介契約の規制は８種規制（８つの制限）じゃないから，依頼者には宅建業者も含まれる。
（２）誤り。専任媒介契約・一般媒介契約を問わず，契約内容を記載した書面（媒介契約書）を依頼者に交付しなければならない。
（３）正しい。専任媒介契約の有効期間は『３ヶ月』を超えることができず，これ（３ヶ月）より長い期間を定めたときは，その期間は３ヶ月とされる。専任媒介契約の有効期間は，依頼者の申出があれば更新できるが，更新後の有効期間は，更新の時から３ヶ月を超えない範囲でなければならない。
（４）誤り。普通の専任媒介契約では『２週間に１回以上』業務の処理状況を報告しなければならない。専属専任媒介契約では，これが『１週間に１回以上』になる。依頼者の同意が得られているとしても，20日に１回以上とすることなどできない。『２週間に１回以上』ないし『１週間に１回以上』に反する特約は無効だ。
正解（３）
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