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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

  契約前の規制(媒介契約の規制)

平成13年[問 38] 契約前の規制(媒介契約の規制)

宅地建物取引業者Aが,BからB所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され,媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,誤っているものはどれか。

(1)AB間で媒介契約が締結されたときは,Aは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し,記名押印して,Bに交付しなければならない。
(2)AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合,Aは契約の相手方を探すため,当該物件につき必要な事項を,媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に指定流通機構に登録しなければならない。
(3)Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは,Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。
(4)AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合,その有効期間の満了に際して,Bからの更新の申出がなくても,その有効期間を自動的に更新するためには,当該契約の締結時にあらかじめBの承諾を得ておかなければならない。

 

平成13年[問 38] 解説

(1)正しい。宅建業者は,高額な物件を紹介する仕事なのに,昔は,口約束で処理することが多かった。それではお客さんの保護にならない。そこで宅建業法は,媒介契約を締結した宅建業者は,遅れることなく,媒介契約の内容(依頼された内容)を記載した書面を作成し,記名しハンコを押して,依頼者(B)に交付しなければならないことにした。「媒介契約の規制」とは,一言で言うと,このような制度だ。
(2)正しい。専任媒介契約とは,依頼したお客さんが,他の宅建業者に重ねて同じ物件の媒介等を依頼できないタイプの媒介契約だ。お客さんの浮気を禁止するのが専任媒介契約と言える。お客さんとしては,依頼した宅建業者の情報量次第で,早く買主を見つけることが出来る。そこで宅建業法は,「専任媒介契約の場合は,契約の相手方を探すため,その物件について必要な事項を,媒介契約締結の日から休業日数を除いて7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に,大臣が指定した物件情報センターに登録しなければならない」としている。
なお専属専任媒介契約とは,専任媒介契約の一種だが,お客さんの浮気を禁止するばかりか,「お客さんが自分で相手方を探してくることも禁止する」タイプを言う。
(3)正しい。宅建業者は,お客さんから依頼された物件の値段に意見を述べるときは,お客さんに,根拠を明らかにしなければならない。「勘で物を言ってはダメ」ということだ。例えば,お客さんの希望価格は3,000万円だが,2,500万円でしか売れないと判断した場合は,科学的な根拠をお客さんに示し,勘や経験だけでお客さんを言いくるめてはダメだ。
(4)誤り。専任媒介契約を結んだお客さんは,依頼した宅建業者の情報量次第で,早く買主を見つけることが出来る。言い換えれば,宅建業者の腕が悪ければ,いつまで経っても相手を見つけられない。そこで宅建業法は,専任媒介契約については,有効期間が終了しても,その有効期間を「自動更新」することを許していない。専任媒介契約の有効期間を更新するには,「有効期間の終了に際して,改めて依頼者の承諾がある」ことを必要としている。

 正解(4)


平成21年 [問 32] 契約前の規制(媒介契約の規制)

宅地建物取引業者Aが、B所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)Aは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。
(2)AがBに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Aはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
(3)AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日(ただし、Aの休業日は含まない。)に1回報告するという特約は有効である。
(4)Aは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。

 

平成21年[問 32] 解説

(1)誤り。指定流通機構への登録事項は、登録に係る宅地または建物に関する次の事項だ。
@所在、規模、形質
A売買すべき価額
Bその他国土交通省令で定める次の事項
a.都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの
b.当該専任媒介契約が宅地または建物の交換の契約に係るものである場合にあっては、当該宅地または建物の評価額
c.当該専任媒介契約が専属専任媒介契約である場合にあっては、その旨
したがって、甲宅地の上に存する「登記された権利の種類及び内容」は登録事項じゃないので、本肢は誤りだ。そもそも指定流通機構への登録は媒介契約をスムースにするためにあるが、その物件の持主が誰か(甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容)なんていうことは、媒介契約をスムースにする点では関係ない。だから、「登記された権利の種類及び内容」は登録事項になっていないのだ。
(2)正しい。指定流通機構に登録をした宅建業者は、登録を証する書面(指定流通機構が発行する!)を、遅滞なく、依頼者に交付しなければならない。だから、この書面を引き渡さなかったとき、Aは宅建業法違反になる。ところで、宅建業者が宅建業法の規定に違反したときは、どんな違反でも指示処分の対象だ。したがって、Aはこの書面を引き渡さなかったことを理由として指示処分を受けることがある。
(3)誤り。AはBと専任媒介契約を締結している。専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対して、その専任媒介契約に関する業務の処理状況を「2週間(14日)に1回以上」報告しなければならず、これに反する特約は無効になる。ところで、2週間には「休業日が含まれる」。したがって、Aの休業日は含まないとする特約は無効だ。なお、専任媒介契約の場合、専任媒介契約締結の日から7日以内に、指定流通機構に登録しなければならず、この7日の計算については「休業日数が含まれない」が、これと混同しないように。
(4)誤り。宅建業者は、登録した宅地建物の売買・交換契約が成立したときは、遅滞なく、その旨をその登録をした指定流通機構に通知しなければならない。本肢は「かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは」という部分が誤り。引渡しが完了しなくても、売買契約が成立したときは、遅滞なく通知しなければならないのだ。

 正解(2)


平成24年[問 29] 契約前の規制(媒介契約の規制)

宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
(2)A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
(3)A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
(4)A社がBと一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

 

平成24年[問 29] 解説

(1)正しい。宅建業者が専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、その媒介契約の目的物である宅地建物についての一定事項を、国土交通大臣が指定する指定流通機構に登録しなければならない。そして、登録した宅地建物の売買・交換契約が成立したときは、遅滞なく、その旨をその登録をした指定流通機構に通知しなければならない。ここで通知すべき事項は、@登録番号 A取引価格 B契約が成立した年月日 の3つだ。
(2)誤り。専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対して、その専属専任媒介契約に関係する業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。依頼者に現在の処理状況をわからせるために、このような定めがある。したがって、この報告の仕方に制限はない。メールで行っても良い。
(3)正しい。「法第34条の2の規定に基づく書面」とは、媒介契約書のことだ。媒介契約書とは、依頼された宅地建物を特定するために必要な表示、売買すべき価額又は評価額などが記載された書面のことだ。この媒介契約書の交付は、依頼者が他の宅建業者(C社)である場合でも、省略できない。媒介契約の種類が一般媒介契約でも専任媒介契約でも、結論は同じだ。
(4)正しい。媒介契約書には、売買すべき価額又は評価額などが記載されるが、宅建業者は、その価額又は評価額について意見を述べるときは、同種の取引事例などを引き合いに出して、依頼者の要求がなくても、その根拠を明かにする必要がある。媒介契約の種類が一般媒介契約でも専任媒介契約でも、結論は同じだ。

 正解(2)


平成27年[問 30] 契約前の規制(媒介契約の規制)

宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア Aは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
イ Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
ウ Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
エ Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)四つ

 

平成27年[問 30] 解説

(事例ア)違反する。「宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面」とは、媒介契約書のことだ。媒介契約書とは、依頼された宅地建物を特定するために必要な表示、売買すべき価額又は評価額などが記載された書面のことだ。この媒介契約書の作成・交付は、依頼者が他の宅建業者(B)である場合でも、省略できない。媒介契約の種類が一般媒介契約でも専任媒介契約でも、結論は同じだ。
(事例イ)違反する。宅建業法は、宅建業者が専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、その媒介契約の目的物である宅地建物についての一定事項を、国土交通大臣が指定する指定流通機構に登録しなければならないと定めている。そして宅建業法は、「この定めに反する特約は無効」にするとしている。したがって、本肢のようにAB間の特約により、Aがその宅地を指定流通機構に登録しなかったことは、業法違反になる。
(事例ウ)違反する。宅建業者が専任媒介契約を締結したときは、たとえ短期間で売買契約を成立させることができると判断した場合でも、指定流通機構への登録義務を免れることができるわけではない。
(事例エ)違反しない。専任媒介契約では、お客さんが他の宅建業者に頼めないので不安だ。この不安を少しでも解消するため、普通の専任媒介契約を結んだ宅建業者は、お客さんに対してその専任媒介契約に関係する仕事が今どのくらい進んでいるかの業務の処理状況を「2週間に1回以上」報告しなければならないことになっている。本肢のように、業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をすることは、「2週間に1回以上」報告義務をクリアするので、業法に違反しない。
したがって、違反するものはア・イ・ウの三つなので、正解は(3)。

 正解(3)

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