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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法
契約前の規制（一般）
昭和51年［問 35］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業務に関する広告についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地造成地をその工事完了前に売り出す場合、当該工事に関して必要とされる各種法令に係る許可などの申請手続きを行っていれば、これらの申請に係る許可などの処分がなされる以前において広告することができる。
（２）著しく事実に相違する広告を行った場合は、実際の取引の有無にかかわらず、誇大広告に該当し、違法である。
（３）実際に取引をする意思のない物件を広告し、集まった客を他に案内して取引するいわゆるオトリ広告は、違法である。
（４）広告しようとする物件の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便又は代金、貸借などの対価の額若しくはその支払い方法、ローンに関する金利などの条件については、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
昭和51年［問 35］ 解説
（１）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（当該工事に関して必要とされる各種法令に係る許可など）がない場合、宅建業者は『すべての取引の広告』ができない（広告開始時期の制限）。従って、許可などの申請手続きを行っているだけでは、許可などの処分がないことに変わりないから、まだ、広告することができない。
（２）正しい。著しく事実に相違する広告を行った場合は、誇大広告に該当する。誇大広告は禁止される（違法である）。実際の取引の有無にかかわらない。
（３）正しい。実際に取引する意思のない物件を広告することは、いわゆる「おとり広告」の一種であるが、おとり広告は誇大広告になり、違法である。
（４）正しい。誇大広告（著しく事実に相違する表示）が禁止されるのは、その広告の隅から隅までの全部ではなく、本肢で言っているような事項、つまり、『物件の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便又は代金、借賃などの対価の額若しくはその支払い方法、ローンに関する金利などの条件』等に関する事項である。これらの事項は、実質的に言えば、物件の価値（お客さんの財布）に影響を及ぼす事項だ。
正解（１）
昭和56年［問 41］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）誇大広告等の禁止の対象となるのは、売買の対象となる宅地や建物の所在、規模、形質などについての表示であり、環境や利用の制限についての表示は対象とはならない。
（２）将来の環境や利用の制限に関する表示については宅地建物取引業者の予想である旨を合わせて表示すれば、たとえ実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させることとなっても、誇大広告等として禁止の対象となることはない。
（３）宅地建物取引業者が代金に充当するための金銭の貸借をあっせんする場合に、金利や融資期間についても、著しく事実に相違する表示や実際のものよりも、著しく有利であると人を誤認させるような表示をすれば、誇大広告等として禁止の対象となる。
（４）宅地建物取引業者は、宅地建物の価格について、実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような広告をしても、現実に売買等の契約が成立しなければ、実害は発生していないので、宅地建物取引業法違反とはならない。
昭和56年［問 41］ 解説
（１）誤り。取引（売買）の対象となる物件の所在、規模、形質などについての表示は、誇大広告等の禁止の対象となる。同じく、環境や利用の制限についての表示も、誇大広告等の禁止の対象となる。
（２）誤り。環境や利用の制限についての表示は、将来のものについても、誇大広告等の禁止の対象となる。この場合、宅建業者の予想である旨を合わせて表示したとしても、同じだ。
（３）正しい。代金に充当するための金銭の貸借（ローン）のあっせんについての表示は、誇大広告等の禁止の対象となる。従って、金利や融資期間について、著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示をすれば、誇大広告等として禁止の対象となる。
（４）誤り。物件の価格についての表示は、誇大広告等の禁止の対象となる。従って、価格について、実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような広告をすれば、業法違反となる。現実に売買等の契約が成立せず、実害が発生しなくても、同じだ。
正解（３）
昭和62年［問 43］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）建築工事着手前の建物について、建築基準法第６条第１項の確認を受けていない場合であっても、「建築確認申請中」との記載をすれば、当該建物の販売に関する広告を行うことができる。
（２）宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第65条第２項の規定による業務の停止処分を受けている期間中は宅地又は建物の販売行為を行うことはできないが、販売に関する広告は行うことができる。
（３）建築工事着手前の建物について、建築基準法第６条第１項の確認を受けていない場合であっても、当該建物の賃貸の代理や媒介であれば、広告を行うことができる。
（４）将来の環境や利用の制限に関する表示が、実際のものより著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるようなものであれば、実際にその表示の誤認により損害を受けた人がいなくても誇大広告として宅地建物取引業法違反となる。
昭和62年［問 43］ 解説
（１）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（本肢では建築確認）がない場合、宅建業者はすべての広告ができない（広告開始時期の制限の話）。許可等の処分（建築確認）を申請中である、と記載しても同じだ。
（２）誤り。業務の停止処分を受けている期間中は、販売行為を行うことはおろか、販売に関する広告を行うこともできない。
（３）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（本肢では建築確認）がない場合、宅建業者は『すべての広告』ができない（広告開始時期の制限の話）。したがって、売買や交換に関する広告のみならず、貸借に関する（賃貸の代理や媒介の）広告もできない。
（４）正しい。将来の環境や利用の制限に関する表示が、実際のものより著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるようなものであれば、誇大広告として宅建業法に違反する。実害が発生したかどうかは関係ない。
正解（４）
平成３年［問 47］ 契約前の規制(一般)
宅地建物取引業者が宅地の売買の注文を受けたときの取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、その売買契約成立後遅滞なく、取引態様の明示をする必要がある。
（２）宅地建物取引業者は、他の宅地建物取引業者から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の明示をする必要はない。
（３）宅地建物取引業者は、取引態様の明示がある広告を見た顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の問い合わせがなくても、取引態様の明示をする必要がある。
（４）宅地建物取引業者は、顧客から宅地の購入の注文を受けた場合において、自己所有の物件を提供しようとするときは、取引態様の明示をする必要はない。
平成３年［問 47］ 解説
（１）誤り。顧客から注文を受けたときに、取引態様を明示する時期は、『注文を受けた後遅滞なく』である。「その売買契約成立後遅滞なく」ではない。
（２）誤り。相手が業者でも取引態様の明示は省略できない。
（３）正しい。取引態様は積極的に（顧客から取引態様の問い合わせがなくても）明示しなければならない。また、取引態様は既に広告に明示してあっても、注文を受けたときは、もう一度明示しなければならない。
（４）誤り。取引態様の明示は、自己所有の物件を提供しようとするときでも、省略できない。
正解（３）
平成６年［問 40］ 契約前の規制(一般)
宅地建物取引業者Ａの行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、別荘地に住宅を建設して分譲する場合、契約の締結を建築確認後に行うこととすれば、広告については、建築確認前であっても、建築確認申請中である旨を表示して行うことができる。
（２）Ａは、取引態様の別について、広告の際省略しても、顧客から注文を受けた際に明示すれば、さしつかえない。
（３）Ａは、実在しない物件を広告し、又は虚偽の表示を行ってはならないが、物件が実在し、その表示に誤りがなければ、実際に取引する意思のない物件を、広告してもさしつかえない。
（４）Ａは、媒介物件の売却の依頼を直接受けた宅地建物取引業者が作成した広告を、そのまま掲載して、Ａ名義のチラシを作成し、配布した場合でも、その広告内容によっては、責任を問われることがある。
平成６年［問 40］ 解説
（１）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（本肢では建築確認）がない場合、業者はすべての広告ができない（広告開始時期の制限の話）。なお、本肢では文章全体から、別荘地の住宅は工事完了前であることが推論される。
（２）誤り。業者は、広告をするときも注文を受けたときも、両方に、取引態様の別を明示する必要がある。
（３）誤り。物件が実在し、その表示に誤りがないとしても、実際に取引する意思のない物件を広告することは、おとり広告であり、誇大広告等の禁止の対象となる。
（４）正しい。Ａは、媒介物件の売却の依頼を直接受けた業者ではない。それなのに、直接依頼を受けた業者が作成した広告を、そのまま掲載してＡ名義のチラシを作成・配付することは、広告内容によっては「Ａが直接依頼を受けた」かのような誤解を与える。取引態様の別は、本当のことを明示しなければならないので、そのような誤解を与えた場合は、取引態様の明示義務に違反する。したがって、責任を問われることがある。
正解（４）
平成10年［問 34］ 契約前の規制(一般)
宅地建物取引業者Ａが、建物の売買に関し広告をし、又は注文を受けた場合の取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、取引態様の別を明示すべき義務に違反する広告をした場合、業務停止処分の対象になることがあり、情状が特に重いとき、免許を取り消される。
（２）Ａは、取引態様の別を明示した広告を見た者から建物の売買に関する注文を受けた場合、注文を受けた際に改めて取引態様の別を明示する必要はない。
（３）Ａは、建物の売買に関する注文を受けた場合、注文者に対して、必ず文書により取引態様の別を明示しなければならない。
（４）Ａは、他の宅地建物取引業者から建物の売買に関する注文を受けた場合、取引態様の別を明示する必要はない。
平成10年［問 34］ 解説
（１）正しい。取引態様の明示義務に違反したときは、業務停止処分事由に該当する。そして、業務停止処分事由に該当し『情状が特に重いとき』は、免許取消処分になる。従って本肢の場合、Ａの情状が特に重ければ、免許が取り消される。
（２）誤り。取引態様は既に広告に明示してあっても、注文を受けたときは、もう一度明示しなければならない。
（３）誤り。取引態様の別は口頭で明示してもよい（文書でしなくてもよい）。
（４）誤り。相手が業者でも、取引態様の明示は省略できない。
正解（１）
平成11年［問 42] 契約前の規制(一般)
宅地建物取引業者Ａが，宅地の所有者Ｂの依頼を受けてＢＣ間の宅地の売買の媒介を行おうとし，又は行った場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法第４７条（業務に関する禁止事項）の規定に違反しないものはどれか。
（１）Ａは，Ｂとの媒介契約の締結に当たり不当に高額の報酬を要求したが，ＢＣ間の売買契約が成立した後に実際にＡがＢから受領した報酬額は，国土交通大臣が定めた報酬額の限度内であった。
（２）Ａは，Ｃに対し手付を貸し付けるという条件で，ＢＣ間の売買契約の締結を誘引したが，Ｃは，その契約の締結に応じなかった。
（３）Ａは，当該宅地に対抗力のある借地権を有する第三者が存在することを知っていたが，当該借地権は登記されていなかったので，Ｃに対して告げることなく，ＢＣ間の売買契約を締結させた。
（４）Ａは，Ｂ及びＣに対し，手付金について当初Ｂが提示した金額より減額するという条件でＢＣ間の売買契約の締結を誘引し，その契約を締結させた。
平成11年［問 42］ 解説
（１）違反する。宅建業者が媒介（紹介）を成功させれば，国土交通大臣が定めた限度内の報酬を受領できる。でも，限度内の報酬しか受領しなかったとしても，限度内の報酬額を基準にして「不当に高額な報酬」を要求することは，要求すること自体が禁止され，宅建業法に違反する。なぜなら，宅建業には公共性があると見られるからだ。公共交通機関であるタクシーの運転手は「メーターの３倍くださいよ」と要求しただけで処罰されるが，それと同じだ。
（２）違反する。手付を貸してあげるとは，いかにも親切そうな宅建業者に見える。でも，そういうことをして契約の締結を誘うことは，契約が締結されなかったとしても，誘うこと自体が禁止され，宅建業法に違反する。（手付貸与等による契約締結の誘引禁止違反）。理由はこうだ。「手付を貸すということは，お客さんから見れば借金だ」。お客さんに借金が残ると，お客さんは気が変わっても事実上，その契約を解除できなくなり，気の毒なことになる（手付放棄による解除をしようとしても，その手付は借金だから，別な所から調達しなければならず，それなら解除をあきらめようとなる！）。手付貸与等による契約締結の誘引は，「お客さんに借金が残る」から禁止されるのだ。
（３）違反する。宅建業者は，お客さんに対して「一定の事項」の事実を隠してはいけない。むずかしい言葉では，「事実不告知(ふこくち)等の禁止」という。宅建業には公共性があるから，フェアプレーの精神で商売しろということだ。ここで言う「一定の事項」には，本肢のような「取引条件で、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」が含まれる。
（４）違反しない。（４）は手付金を減額（おまけ）するというのだから，（２）と同様に，手付貸与等による契約締結の誘引になるようにみえる。でも，これは（２）で述べたように「お客さんに借金が残る」から禁止されるのだ。ところが（４）では，お客さんに借金など残らない。だから，宅建業法違反ではない。
正解（４）
平成12年［問 35］ 契約前の規制(一般)
宅地建物取引業者Ａが，その業務を行う場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）Ａが，建物の貸借の媒介をするに当たり，当該建物の近隣にゴミの集積場所を設置する計画がある場合で，それを借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがあるときに，Ａは，その計画について故意に借主に対し告げなかった。
（２）Ａは，建物の売買の媒介をするに当たり，建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし，当該建物の売買契約が成立したので，国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに，その広告に要した実費を超える料金を受領した。
（３）Ａが，建物の貸借の媒介をするに当たり，借受けの申込みをした者から預り金の名義で金銭を授受した場合で，後日その申込みが撤回されたときに，Ａは，「預り金は，手付金として既に家主に交付した」といって返還を拒んだ。
（４）Ａは，建物の売買の媒介をするに当たり，買主が手付金を支払えなかったので，手付金に関し銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして，当該建物の売買契約を締結させた。
平成12年［問 35］ 解説
（１）違反する。宅建業者は，一定の事項について，「わざと（故意に）真実（事実）を告げない行為」をしてはダメだ。ウソつきになるから だ。ウソつきの典型は，「わざと（故意)に）ウソ（不実）を告げる行為」だが，本当の事を隠すのもウソつきになる，ということだ。ここで言う「一定の事項」には，本肢のような「取引条件で、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」が含まれる。
（２）違反する。お客さんから特別に頼まれて広告をしたときは，国土交通大臣が定めた限度額の報酬のほかに，その広告に使った実費を請求できる。しかし，実費を超える分は請求できない。宅建業には公共性があるから，こんなところで「うわまえをハネルな！」ということだ。
（３）違反する。お客さんが契約をキャンセルする際に，宅建業者が受け取った預り金の返還を拒むと，宅建業法違反になる。宅建業法はお客さんの保護を目指す法律だが，このような行為がお客さんの保護にとってマイナスなのは明白だからだ。
（４）違反しない。宅建業者が手付金を貸すと宅建業法違反だ。これを「手付を貸すことによる契約の誘い込み（誘引）の禁止」という。お客さんが「宅建業者に」借金すると，後で気が変わっても手付放棄による解除の道を閉ざされてしまうから禁止されるのだ。形式上，手付放棄による解除ができたとしても，その手付は宅建業者から借りたものだから，お客さんは別に，手付を宅建業者に返さなければならず，実質的には手付放棄による解除ができないのだ。でも（４）の場合は違う。銀行ローンをあっせんしただけなので，お客さんが「宅建業者に」借金したわけではなく，手付放棄による解除の道が閉ざされていることもない。だから，銀行ローンのあっせんは禁止されず，宅建業法に違反しない。
正解（４）
平成13年［問 34］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業者が，その業務に関して行う次の行為のうち，宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 都市計画法による市街化調整区域内の土地について，「近々，市街化区域と市街化調整区域との区分（線引き）を定めることが都道府県の義務でなくなる。」と記載し，当該土地について，すぐにでも市街化区域に変更されるがごとく表示して広告すること
イ 定期建物賃貸借を媒介する場合に，宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明において，期間の定めがない旨の説明を行うこと
ウ 建築に関する工事の完了前において，建築基準法第６条第１項の確認を受ける必要のある建物について，その確認の申請後，確認を受ける前に，当該確認を受けることができるのは確実である旨表示して，当該建物の分譲の広告をすること
エ 競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について，裁判所による競売の公告がなされた後，入札前に，自ら売主として宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結すること
（１）－つ
（２）二つ
（３）三つ
（４）四つ
平成13年［問 34］ 解説
ア 違反する。ウソおおげさな広告を禁止する，宅建業法の規定（定め）に違反する。宅建業法は，宅地建物の「将来の利用の制限」について，ウソおおげさな広告を禁止しているが，アのような広告はこれに当たる。都市計画法によれば，市街化調整区域という所では，ふつう家が建てられないからだ。アのような広告は，お客さんに，すぐにでも家を建てられると誤解を与える（将来の利用の制限がないと思わせる）のだ。
イ 違反する。宅建業者は，その業務に関して，相手方等に対して，次のいずれかに該当する事項について，故意に事実を告げず，または不実のことを告げる行為をしてはならない。
①供託所等の説明義務の内容
②重要事項の種類
③37条書面の記載事項
④その他，取引条件や宅建業者等の資力・信用に関する事項であって，相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
本肢は，上の②について，不実のことを告げる行為をしたことになる。
ウ 違反する。広告を開始する時期を制限する，宅建業法の規定に違反する。工事完了前（つまり未完成）の建物の広告は，建築確認等のお上のお墨付きがないと，まだ出来ない。いくら建築確認を受けることができるのは確実であるとしても，まだ「建築確認の申請後，確認を受ける前」の段階なのだから，お上のお墨付きがないことに変わりない。ウのような広告は，広告を開始する時期に制限に反する。
エ 違反する。自己の所有に属しない物件の売買を禁止する，宅建業法の規定に違反する。宅建業者が自ら売主となり，かつ，買主が宅建業者でないときは，素人の買主を保護するため，「売主業者がまだ所有権を取得していない宅地建物」は売るな，というのが自己の所有に属しない物件の売買禁止だ。エの場合は，裁判所でオークションが開始されることが決定したと言っても，まだオークションが開かれたわけでもなく，物件は売主業者の所有になっていない。
結局ア～エの４つとも宅建業法に違反するので，正解は（４）になる。
正解（４）
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