presented by 宅建倶楽部

宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

  契約前の規制(一般)

平成12年[問 35] 契約前の規制(一般)

宅地建物取引業者Aが,その業務を行う場合に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

(1)Aが,建物の貸借の媒介をするに当たり,当該建物の近隣にゴミの集積場所を設置する計画がある場合で,それを借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがあるときに,Aは,その計画について故意に借主に対し告げなかった。
(2)Aは,建物の売買の媒介をするに当たり,建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし,当該建物の売買契約が成立したので,国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに,その広告に要した実費を超える料金を受領した。
(3)Aが,建物の貸借の媒介をするに当たり,借受けの申込みをした者から預り金の名義で金銭を授受した場合で,後日その申込みが撤回されたときに,Aは,「預り金は,手付金として既に家主に交付した」といって返還を拒んだ。
(4)Aは,建物の売買の媒介をするに当たり,買主が手付金を支払えなかったので,手付金に関し銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして,当該建物の売買契約を締結させた。

平成12年[問 35] 解説

(1)違反する。宅建業者は,一定の事項について,「わざと(故意に)真実(事実)を告げない行為」をしてはダメだ。ウソつきになるから だ。ウソつきの典型は,「わざと(故意)に)ウソ(不実)を告げる行為」だが,本当の事を隠すのもウソつきになる,ということだ。ここで言う「一定の事項」には,本肢のような「取引条件で、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」が含まれる。
(2)違反する。お客さんから特別に頼まれて広告をしたときは,国土交通大臣が定めた限度額の報酬のほかに,その広告に使った実費を請求できる。しかし,実費を超える分は請求できない。宅建業には公共性があるから,こんなところで「うわまえをハネルな!」ということだ。
(3)違反する。お客さんが契約をキャンセルする際に,宅建業者が受け取った預り金の返還を拒むと,宅建業法違反になる。宅建業法はお客さんの保護を目指す法律だが,このような行為がお客さんの保護にとってマイナスなのは明白だからだ。
(4)違反しない。宅建業者が手付金を貸すと宅建業法違反だ。これを「手付を貸すことによる契約の誘い込み(誘引)の禁止」という。お客さんが「宅建業者に」借金すると,後で気が変わっても手付放棄による解除の道を閉ざされてしまうから禁止されるのだ。形式上,手付放棄による解除ができたとしても,その手付は宅建業者から借りたものだから,お客さんは別に,手付を宅建業者に返さなければならず,実質的には手付放棄による解除ができないのだ。でも(4)の場合は違う。銀行ローンをあっせんしただけなので,お客さんが「宅建業者に」借金したわけではなく,手付放棄による解除の道が閉ざされていることもない。だから,銀行ローンのあっせんは禁止されず,宅建業法に違反しない。

 正解(4)


平成20年[問 32] 契約前の規制(一般)

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。
(2)宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
(3)宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。
(4)宅地建物取引業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。

 

平成20年[問 32] 解説

(1)誤り。宅建業を営むことは一般人には禁止されている行為であり、その禁止を解くのが免許だ。お客さんの利益のために、行政庁(国土交通大臣や知事)の厳しい審査を経た上で、禁止を解くのが宅建業者の免許だと言える。したがって、お客さんの利益を考慮すれば、免許申請中の段階では、その旨を表示したとしても、免許取得後の営業に備えた広告ができないと解釈すべきだ。
(2)誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分(開発許可、建築確認等)がない場合、業者はすべての広告ができない(広告開始時期の制限の話)。本肢は「許可等の申請をした後でなければ…」と書いてあるので,誤り。「許可等の処分があった後(開発許可や建築確認が下りた後)でなければ…」広告できないのだ。
(3)誤り。宅建業者は、広告をするときの他に、注文を受けたときも、取引態様の別を明示する必要がある。なお、取引態様の明示義務は「すべての取引」にあるから、交換や貸借に関する注文を受けたときも、その注文をした者に対し取引態様の別を明らかにしなければならない。
(4)正しい。広告に著しく事実に相違する表示をしたときは、「ウソおおげさな広告の禁止」に違反し、監督処分(指示処分や業務停止処分)の対象になる。また,「ウソおおげさな広告の禁止」に違反した場合は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金になることがある。

 正解(4)


平成24年[問 41] 契約前の規制(一般)

宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア A社の従業員は、勧誘に先立ってA社の商号及び自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。
イ A社の従業員は、「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない。」と告げ、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故意に誤解させるつもりはなかった。
ウ A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。
エ A社の従業員は、勧誘の相手方から、「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)四つ

 

平成24年[問 41] 解説

(事例ア)違反する。「その勧誘に先立って宅建業者の商号又は名称及び勧誘を行う者の氏名並びに契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと」は禁止される。会社の名称や勧誘の目的などを告げないことによるトラブルが多発するようになったので、平成23年10月1日から禁止された。これは宅建業法が定める「不当な勧誘等の禁止」に関連する条文だ。したがって(事例ア)は、勧誘の目的を告げなかったので、宅建業法に違反する。
(事例イ)違反する。「宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、相手方等に対し、その契約の目的物である宅地建物の将来の環境または交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること」は禁止される。これも宅建業法が定める「不当な勧誘等の禁止」に関連する条文だ。(事例イ)では、環境について誤解させるべき断定的判断を提供しているので、宅建業法に違反する。なお、このような断定的判断の提供は、故意がなくてもダメ(禁止)であり、宅建業法に違反する。宅建業法はお客さんを保護する法律であり、「過失(不注意)でした!」なんていう言い訳を許すとお客さんの保護にならないので、故意がなくても業法違反になっちゃうのだ。
(事例ウ)違反しない。(事例ウ)は「手付貸与等による契約締結の誘引禁止」の規定に違反するように見えるが、宅建業法違反はない。手付貸与等による契約締結の誘引は、「お客さんに宅建業者に対する借金が残る」から禁止される。しかし(事例ウ)は、売買代金を引き下げて、契約の締結を誘引したに過ぎず、これは単なる値引きだ。お客さんに宅建業者に対する借金は残らないのだ。
(事例エ)違反する。「深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること」は禁止される。これも宅建業法が定める「不当な勧誘等の禁止」に関連する条文だ。ここで禁止しているのは、@深夜の勧誘 A長時間の勧誘 Bその他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりお客さんを困惑させることのどれかだ。(事例エ)では深夜の勧誘は行われていないので@には当たらないが、Bに該当する。社会通念上(常識から)、明らかにお客さんが迷惑を覚えるような不適当な時間に勧誘を行うことによる苦情が多かったので、「個々のお客さん」の立場から見て、不適当な時間帯における勧誘を禁止対象にするために立法されたのがBだからだ。したがって、「個々のお客さん」が「午後3時に訪問されるのは迷惑である」と事前に言っている以上、(事例エ)の場合は上記Bに該当し、宅建業法に違反する。世の中には、例えば夜勤等で午後3時には寝ていなければならない人だっているのだ!
したがって、違反するものはア・イ・エの三つなので、正解は(3)。

 正解(3)


平成25年[問 32] 契約前の規制(一般)

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
ア 宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ 宅地建物取引業者C社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
ウ 宅地建物取引業者F社は、建築確認の済んだ建築工事完了前の建売住宅の売主G社(宅地建物取引業者)との間で当該住宅の売却の専任媒介契約を締結し、媒介業務を行った。
エ 宅地建物取引業者H社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主I社(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。

(1)ア、イ
(2)イ、ウ
(3)ウ、エ
(4)イ、ウ、エ

 

平成25年[問 32] 解説

(事例ア)違反する。宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する「工事の完了前」は、その工事に関し必要とされる開発許可、「建築確認」などがあった後でなければ、その工事に係る宅地または建物の「売買その他の業務に関する広告をしてはならない」。これを、広告を開始する時期の制限という。本肢の賃貸住宅は、「工事完了前」であり、かつ、「建築確認の済んでいない」段階なので、その業務に関する貸借の媒介の「広告」をしてはならない。
(事例イ)違反しない。宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する「工事の完了前」は、その工事に関し必要とされる開発許可、「建築確認」などがあった後でなければ、その工事に係る宅地または建物の「売買や交換にたずさわってはならない」。これを、契約を締結する時期の制限という。貸借にたずさわる(貸借の媒介や貸借の代理にたずさわる)ことは禁止されていないのがポイントだ。本肢の賃貸住宅は、「工事完了前」であり、かつ、「建築確認の済んでいない」段階だが、C社がたずさわったのは貸借の代理なので禁止されず、業法に違反しない。
(事例ウ)違反しない。本肢の建売住宅は、「工事完了前」であるが、「建築確認の済んだ」ものなので、F社がたずさわった売買の媒介業務は禁止されず、契約を締結する時期の制限に違反しない。
(事例エ)違反する。事例アと同じ理由で、業法に違反する(広告を開始する時期の制限違反)。つまり、本肢の建売住宅は、「工事完了前」であり、かつ、「建築確認の済んでいない」段階なので、その業務に関する売買の媒介の「広告」をしてはならない。

したがって、違反しないものの組合せはイとウなので、正解は(2)。

 正解(2)


平成27年[問 41] 契約前の規制(一般)

宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

A:眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。
B:隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。

A:先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。
B:弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、5年後値上がりするのは間違いありません。

A:購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。
B:弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。

A:昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。
B:お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)なし

 

平成27年[問 41] 解説

(事例ア)違反する。「宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、相手方等に対し、その契約の目的物である宅地建物の将来の環境または交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること」は禁止される(不当な勧誘等の禁止の話)。「市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません」と説明した本肢はこれに該当し、宅建業法に違反する。
(事例イ)違反する。宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、「相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供すること」は禁止される(不当な勧誘等の禁止の話)。「5年後値上がりするのは間違いありません」と説明した本肢はこれに該当し、宅建業法に違反する。
(事例ウ)違反しない。宅建業者が手付金を貸すと宅建業法違反だ。これを「手付を貸すことによる契約の誘い込み(誘引)の禁止」という。お客さんが「宅建業者に」借金すると、後で気が変わっても手付放棄による解除の道を閉ざされてしまうから禁止されるのだ。形式上、手付放棄による解除ができたとしても、その手付は宅建業者から借りたものだから、お客さんは別に、手付を宅建業者に返さなければならず、実質的には手付放棄による解除ができないのだ。でも本肢の場合は違う。提携ローンの融資対象に手付金が含まれることを説明しただけなので、お客さんが「宅建業者に」借金したわけではなく、手付放棄による解除の道が閉ざされていることもない。だから、本肢の説明は禁止されず、宅建業法に違反しない。
(事例エ)違反する。「相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと」は禁止される(不当な勧誘等の禁止の話)。「預り金は、いかなる理由があっても、一旦はお客さんに返還すべきであるという」という点に禁止の理由がある。正に、宅建業者の本肢のような態度を許さないために出来た定めであり、5,000円とて書類の処分手数料などを差し引くことはできない。
したがって、違反しないものはウ一つなので、正解は(1)。

 正解(1)

前のテーマ次のテーマ