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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

 担保(保証協会)

平成10年[問 38] 担保(保証協会)

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に加入しようとし、又は加入した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)Aは、弁済業務保証金分担金を金銭をもって保証協会に納付しなければならないが、保証協会は、弁済業務保証金を国債証券その他一定の有価証券をもって供託所に供託することができる。
(2)Aと取引した者が複数ある場合で、これらの者からそれぞれ保証協会に対し認証の申出があったとき、保証協会は、これらの者の有する債権の発生の時期の順序に従って認証に係る事務を処理しなければならない。
(3)Aが保証協会に対して有する弁済業務保証金分担金の返還請求権を第三者Bが差し押さえ、転付命令を受けた場合で、その差押えの後に保証協会がAに対して還付充当金の支払請求権を取得したとき、保証協会は、弁済を受けるべき還付充当金相当額についても、Bに対して支払いを拒否できない。
(4)Aが、保証協会の社員の地位を失ったため、その地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託した場合、Aは、その旨を甲県知事に届け出なければ、指示処分を受けることなく、直ちに業務停止処分を受けることがある。

 

平成10年[問 38] 解説

(1)正しい。保証協会に加入するための弁済業務保証金分担金の納付は、有価証券ではできず、金銭(現金)納付に限る。それに対して、保証協会が供託所に供託する弁済業務保証金は、国債証券その他一定の有価証券で納付できる。 
(2)誤り。保証協会は、「債権の発生の時期の順序」ではなく『認証の申出書の受理の順序』に従って、認証に係る事務を処理する必要がある。
(3)誤り。

民法の規定によれば、債権に対する差押えがされたときは、債務者は債権者に弁済することが禁じられ、差し押さえた者に支払う必要がある(民法 481条1項)。したがって本肢では、保証協会は『弁済業務保証金分担金』を業者Aではなく差し押さえたBに支払う必要がある。しかし保証協会は、『還付充当金』についてまでBに支払う必要はない。Bが差し押さえたのは弁済業務保証金分担金であり還付充当金ではないからだ。
(4)誤り。保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から『1週間以内』に営業保証金を供託しなければならない。この期間内に供託しないときは、業務停止処分を受けることがある。しかし、本肢のように1週間以内に営業保証金を供託した以上、その旨を届け出なくても直ちに業務停止処分を受けることはない。つまり、この届出を怠ること自体は業務停止処分事由に該当しない。なお、指示処分を受けることはある。

 正解(1)


平成23年[問 43] 担保(保証協会)

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)宅地建物取引業者が保証協会に加入しようとするときは、当該保証協会に弁済業務保証金分担金を金銭又は有価証券で納付することができるが、保証協会が弁済業務保証金を供託所に供託するときは、金銭でしなければならない。
(2)保証協会は、宅地建物取引業の業務に従事し、又は、従事しようとする者に対する研修を行わなければならないが、取引士については、法第22条の2の規定に基づき都道府県知事が指定する講習をもって代えることができる。
(3)保証協会に加入している宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に新たに支店を設置する場合、その日までに当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。
(4)保証協会は、弁済業務保証金から生ずる利息又は配当金、及び、弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の供託に充てた後に社員から納付された還付充当金は、いずれも弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。

 

平成23年[問 43] 解説

(1)誤り。宅建業者が保証協会に加入しようとするときの「弁済業務保証金分担金の納付は金銭に限られる」。有価証券ではできない。本肢はその点で誤り。また、保証協会が供託所にする「弁済業務保証金の納付は金銭に限られず、一定の有価証券(国債・地方債等)でもできる」。本肢はその点でも誤り。
(2)誤り。保証協会は、取引士その他宅建業の業務に従事し、又は従事しようとする者に対する研修を行わなければならない(保証協会の必須業務)。この研修は「宅建業の健全な発達を図るため」に行われるものだ。
ところで、「法第22条の2の規定に基づき都道府県知事が指定する講習」とは、取引士証の交付申請前6ヶ月以内に、原則として受講が義務づけられている知事指定の講習のことだ。この講習は、取引士の「法律的知識などをリフレッシュするため」に行われるものだ。
したがって、保証協会が行う研修と知事指定の講習は目的が全然違うので、取引士であるからといって、知事指定の講習を保証協会の研修に代えることなどできない。
(3)誤り。保証協会に加入している宅建業者(甲県知事免許)が、甲県の区域内に新たに支店を設置する場合は、設置した日から「2週間以内」に、保証協会に追加の弁済業務保証金分担金(1ヶ所30万円)を納付しなければならない。本肢では、「その日までに…」と書いてある点が誤り。なお、設置した日から2週間以内に、追加の弁済業務保証金分担金を納付しなかったときは、その業者は社員の地位を失う(保証協会を強制退会させられる)。
(4)正しい。何か事故があって、弁済業務保証金の還付(供託所からお客さんへの支払い)が行われると、弁済保証金の額が政令で定める額(主たる事務所60万円、その他の事務所1ヶ所30万円)に不足するので、事故を起こした者は、保証協会から通知された日から2週間以内に、通知された額と同額の還付充当金を保証協会に納付することが義務づけられるが、その還付充当金を納付できない場合もあるだろう。
そこで、還付充当金の納付がなかったときでも弁済業務保証金の供託に充てることができるよう、保証協会は一定の金額を積み立てなければならないことになっている。それが弁済業務保証金準備金だ。
このように、弁済業務保証金準備金を積み立てておくことは、保証協会の財政基盤を強化し、ひいてはお客さんのためになることなので、まず、弁済業務保証金から生ずる利息や配当金は、弁済業務保証金準備金に繰り入れることが義務づけられる。
次に、弁済業務保証金の供託に充てた後に社員から納付された還付充当金も、保証協会の財政基盤の強化につながるので、弁済業務保証金準備金に繰り入れることが義務づけられる。

 正解(4)


平成24年[問 43] 担保(保証協会)

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(1)保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
(2)保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
(3)保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該社員が納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内で、弁済を受ける権利を有する。
(4)保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、弁済を受ける権利を実行しようとする場合、弁済を受けることができる額について保証協会の認証を受けなければならない。

 

平成24年[問 43] 解説

(1)正しい。弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、宅建業者が納付した弁済業務保証金分担金と「同じ金額」を、弁済業務保証金として、供託所に供託する必要がある。つまり、宅建業者が保証協会の社員になると、宅建業者が納付した弁済業務保証金分担金という名前の負担金を、「保証協会が預からないで」、そのまま保証協会が供託所に担保として預けるシステムだ。保証協会が供託所に担保として預けると、弁済業務保証金分担金は弁済業務保証金という名前に変わるわけだ。
(2)正しい。弁済業務保証金の還付(供託所からお客さんへの支払い)が行われると、弁済業務保証金が政令で定める額(主たる事務所60万円、その他の事務所1ヵ所30万円)より不足する。そこで保証協会は、還付された額に相当する弁済業務保証金を、供託所に供託させられることになっている。
(3)誤り。保証協会の社員との宅建業に関する取引により生じた債権を有する者は、「その業者が社員でないとしたならば供託すべき営業保証金に相当する額の範囲内」で、保証協会が供託した弁済業務保証金から、弁済を受ける権利を有する。本肢は、お客さんが弁済を受けるのは、「社員が納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内」だと書いてあるので、誤り。
(4)正しい。保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、その保証協会の認証(迷惑をかけたあの宅建業者は確かにうちの社員であり債務額は何円だという確認行為)を受ける必要がある。ウソの還付請求を防ぐためだ。

 正解(3)


平成25年[問 39] 担保(保証協会)

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)保証協会は、社員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について、宅地建物取引業者の相手方等からの解決の申出及びその解決の結果を社員に周知させなければならない。
(2)保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。
(3)保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金をその主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
(4)宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。

 

平成25年[問 39] 解説

(1)正しい。保証協会は必須業務(必ず行わなければならない業務)として、苦情の解決を行う。「苦情の解決」とは、お客さんから、社員(会員)に対する苦情の解決の申出があった場合に、その相談に応じ必要な助言をし、社員に苦情の内容を通知して迅速な処理を求め、苦情の申出や解決について社員に周知させる業務のことだ。
(2)誤り。保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失つたときは、直ちに、その旨をその社員である宅建業者が免許を受けた国土交通大臣又は知事に報告しなければならない。だから、新たに社員が加入したときの報告は、「保証協会」がするのであり、加入した「宅建業者」するのではない。
(3)誤り。保証協会は、弁済業務保証金の還付があった(弁済業務保証金から取引の相手方に弁償がされた)場合は、還付充当金(弁償された金額)を、「保証協会」に納付するように通知する必要がある。還付充当金の納付先は供託所ではなく保証協会だから、通知も、「保証協会」に納付するようにするのだ。保証協会制度では、宅建業者と供託所との間に必ず保証協会が入るから、業者が直接に供託所と接触することは一切ない、というのがポイント。
(4)誤り。順番が違う。保証協会に加入したいなら、まず最初に、弁済業務保証金にあてるための弁済業務保証金分担金(負担金)を保証協会に納付しなければならない。つまり、保証協会に「加入しようとする日までに」、負担金を保証協会に納付しなければならない。納付日は「加入の日から2週間以内」じゃない。

 正解(1)

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