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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法
宅建業者の意味（免許がいるか）
平成11年［問 30] 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業の免許（以下「免許」という）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）Ａが，用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し，その賃貸を業として行おうとする場合で，当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき，Ａは免許を受ける必要はない。
（２）Ｂが，用途地域内の自己所有の農地について，道路を設けて区画割をし，その売却を業として行おうとする場合，Ｂは免許を受ける必要はない。
（３）Ｃが，甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について，その媒介を業として行おうとする場合，Ｃは免許を受ける必要はない。
（４）Ｄが，宅地建物取引業を営もうとする場合において，Ｄが信託業法の免許を受けた信託会社であるときは免許を受ける必要があるが，Ｄが信託業務を兼営する金融機関であるときは免許を受ける必要はない。
平成11年［問 30］ 解説
（１）正しい。宅建業法が決める「取引」と「業」の，両方に当たる行いをする者は，免許を受ける必要がある。Ａは，宅地を駐車場にして，賃貸を業として行おうとするのだから，「業」を行うと言える。でも，宅地を自分で貸借しても（その賃貸の契約を締結しても）宅建業法が決める「取引」を行うとは言えない。その賃貸の契約を宅建業者の媒介（紹介）で締結しても同じだ。だから，Ａは免許を受ける必要がない。なお，自分で貸借しても宅建業法が決める「取引」にならないのは，宅建業法が宅地建物の取引をスムースにする目的を持つ法律だからだ。自分で貸借することを「取引」に含めると，自分でアパート・マンションを経営するにも免許がいることになり，町の大家さんはアパート・マンションを経営できなくなる。それでは，宅地建物の取引がスムースにならない（世の中にアパート・マンションを供給できない）というわけだ。
（２）誤り。用途地域内の農地は宅建業法が決める「宅地」になるが，Ｂは，これに道路を設けて区画割をし，その売却を業として行おうとするのだから，「業」を行うと言える。また，自分で売買するのだから，「取引」を行うともいえる。Ｂは，宅建業法が決める「取引」と「業」の，両方に当たる行いをすることになるから，免許を受ける必要がある。
（３）誤り。Ｃは，住宅供給公社が行う建物の分譲の媒介を業として行おうとするから，「業」を行うと言える。また，売買（分譲）を媒介するのだから，「取引」を行うともいえる。Ｃは，宅建業法が決める「取引」と「業」の，両方に当たる行いをすることになるから，免許を受ける必要がある。
（４）誤り。宅建業法が決める「取引」と「業」の，両方に当たる行いをすることになっても，「信託会社」や「信託業務を兼営する金融機関」は，特別の取扱いがされる。信託業法の免許を受けた信託会社（例：野村アセット・マネジメント）には，宅建業法の免許に関する規定が適用されないので，Ｄが信託会社であるときは免許を受ける必要がない。その意味で（４）は誤りだ。
「信託業務を兼営する金融機関」（例：三井住友銀行等の普通の銀行）には，宅建業法の免許に関する規定が適用されるので，「Ｄが信託業務を兼営する金融機関であるときは免許を受ける必要はない」と言い切っている後段も誤りだ。
正解（１）
平成13年［問 30] 宅建業者の意味（免許がいるか）
次の記述のうち，宅地建物取引業法の免許を受ける必要のないものはどれか。
（１）建設業法による建設業の許可を受けているＡが，建築請負契約に付帯して取り決めた約束を履行するため，建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続して行う場合
（２）地主Ｂが，都市計画法の用途地域内の所有地を，駐車場用地２区画，資材置場１区画，園芸用地３区画に分割したうえで，これらを別々に売却する場合
（３）地主Ｃが，その所有地に自らマンションを建設した後，それを入居希望者に賃貸し，そのマンションの管理をＣが行う場合
（４）農家Ｄが，その所有する農地を宅地に転用し，全体を25区画に造成した後，宅地建物取引業者Ｅに販売代理を依頼して分譲する場合
平成13年［問 30］ 解説
宅地または建物の「取引」「業」をする者は，免許を受ける必要がある。
（１）免許を受ける必要がある。Ａが行うマンションの売買のあっせんは，「売買の媒介」または「売買の代理」に当たるので，「取引」をしていると言える。繰り返し何回も行うことは「業」として行っている。だから，Ａは免許を受ける必要がある。
（２）免許を受ける必要がある。用途地域内の土地は「宅地」だ。Ｂの行為は，宅地の「売買」に当たるので，「取引」をしていると言える。３区画に分割したうえで，これらを別々に売ることは反復性があるので「業」として行っている。だから，Ｂは免許を受ける必要がある。
（３）免許を受ける必要がない。マンションの建設や管理は「取引」に当たらない。宅建業法上の取引とは，売買契約・交換契約・貸借契約（賃貸借契約または使用貸借契約）の，どれかに携わることを意味するからだ。ところで，Ｃが自分のマンションを入居希望者に賃貸する行為は，貸借契約（賃貸借契約）に携わる行為だが，「取引」には当たらない。もし，自分名義で貸借に携わる行為（自ら貸借）を取引に含めると，自分でアパート・マンションを経営するにも免許がいることになり，町の大家さんはアパート・マンションを経営できなくなるからだ。結局Ｃは，「取引」に当たる行為を何もしていないから，免許を受ける必要がない。
（４）免許を受ける必要がある。Ｄの行為は，宅地の「売買」に当たるので，「取引」をしていると言える。宅建業者に販売代理を依頼しても，実際に売っているのはＤなので，Ｄの行為は自分名義で売買に携わる行為（自ら売買）に当たるからだ。25区画に造成したうえで，これらを分譲することは，反復性があるので「業」として行っている。だから，Ｄは免許を受ける必要がある。
正解（３）
平成15年[問 30] 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）建設会社Ａが，所有宅地を10区画に分割し，宅地建物取引業者Ｂの代理により，不特定多数に継続して販売する場合，Ａは免許を受ける必要はない。
（２）農業協同組合Ｃが，所有宅地を10区画に分割し，倉庫の用に供する目的で，不特定多数に継続して販売する場合，Ｃは免許を受ける必要はない。
（３）甲県住宅供給公社Ｄが，住宅を不特定多数に継続して販売する場合，Ｄは免許を受ける必要はない。
（４）宅地建物取引主任者Ｅが，Ｅ名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合，Ｅが宅地建物取引業者Ｆに勤務していれば，Ｅは免許を受ける必要はない。
平成15年[問 30] 解説
宅地または建物の「取引」「業」をする者は，免許を受ける必要がある。
（１）誤り。Ａが行う所有宅地の販売は，「売買」に当たるので，「取引」をしていると言える。不特定多数に継続するので「業」として行っている。したがって，Ａは免許を受ける必要がある。
（２）誤り。Ｃが行う所有宅地の販売は，「売買」に当たるので，「取引」をしていると言える。不特定多数に継続するので「業」として行っている。したがって，Ｃは免許を受ける必要がある。
（３）正しい。お上（甲県住宅供給公社Ｄ）は，免許なくして宅建業を行える。
（４）誤り。Ｅが行う賃貸物件の媒介は「貸借の媒介」に当たるので，「取引」をしていると言える。反復継続するので「業」として行っている。したがって，Ｅは免許を受ける必要がある。Ｅが宅建業者Ｆに勤務しているかどうかは関係ない。
正解（３）
平成16年 [問 30] 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）Ａが，その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで，一括して宅地建物取引業者Ｂに媒介を依頼して，不特定多数の者に対して売却する場合，Ａは免許を必要としない。
（２）Ｃが，その所有地にマンションを建築したうえで，自ら賃借人を募集して賃貸し，その管理のみをＤに委託する場合，Ｃ及びＤは，免許を必要としない。
（３）Ｅが，その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして，公益法人のみに対して反復継続して売却する場合，Ｅは，免許を必要としない。
（４）Ｆが，甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され，不特定多数の者に対して売却する場合，Ｆは，免許を必要としない。
平成16年 [問 30] 解説
宅地または建物の「取引」「業」をする者は，免許を受ける必要がある。
（１）誤り。Ａが行う宅建業者Ｂに対する媒介依頼は，「売買（自ら売買）」に当たるので，「取引」をしていると言える。不特定多数の者に対して売却するので「業」として行っている。したがって，Ａは免許を必要とする。
（２）正しい。まずＣについて。Ｃが所有地に建築したマンションについて自ら賃借人を募集して賃貸することは，「自ら貸借」なので，「取引」に当たらない。Ｄに管理を委託することも「取引」に当たらない。 次にＤについて。ＤがＣのマンションの管理の委託を受けることも，その管理をすることも，「取引」に当たらない。
したがって，（２）ではＣもＤも「取引」を行っていないので，ＣもＤも，免許を必要としない。
（３）誤り。Ｅが行う用途地域内の農地（これは宅地！）の売却は，「売買（自ら売買）」に当たるので，「取引」をしていると言える。反復継続して行うので「業」として行っている。したがって，Ｅは免許を必要とする。
なお，売却の対象が公益法人のみでも，反復継続すれば「業」として行っていることに変わりない。
（４）誤り。Ｆが行う甲県所有の宅地の販売の代理は，「売買の代理」に当たるので，「取引」をしていると言える。不特定多数の者に対して行うので「業」として行っている。したがって，Ｆは免許を必要とする。
正解（２）
平成17年 [問 30] 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）Ａの所有するオフィスビルを賃借しているＢが，不特定多数の者に反復継続して転貸する場合，ＡとＢは免許を受ける必要はない。
（２）建設業の許可を受けているＣが，建築請負契約に付随して，不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合，Ｃは免許を受ける必要はない。
（３）Ｄが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合，Ｄは免許を受ける必要はない。
（４）宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し，その相続人ＦがＥの所有していた土地を20区画に区画割りし，不特定多数の者に宅地として分譲する場合，Ｆは免許を受ける必要はない。
平成17年 [問 30] 解説
（１）正しい。Ａについて。Ａは，所有するオフィスビルをＢに賃貸しているが，これは自分名義での貸借になる。自分名義で貸借（転貸借を含む）しても，「取引」を行っていないので，免許不要だ。
Ｂについて。Ｂは，Ａから賃借したオフィスビルを不特定多数の者に転貸しているが，これは自分名義での貸借になる。自分名義で貸借（転貸借を含む）しても，「取引」を行っていないので，免許不要だ。借り上げた物件をさらに誰かに賃貸する行為（又貸(またが)し）も，自分名義での貸借に当たることに注意しよう。
（２）誤り。Ｃは建物の敷地の売買をあっせんしているのだから，売買の媒介をしている。売買の媒介は「取引」と言えるので，免許が必要だ。建築請負契約のついででも，免許が不要になるわけではない。
（３）誤り。共有会員制のリゾートクラブ会員権は，建物として取り扱われる。したがって，Ｄは建物の売買の媒介をしているのだから，「取引」と言え，免許が必要だ。
（４）誤り。ＦはＥを相続しているので，Ｆの行為は，自分名義での売買になる。自分名義での売買は「取引」と言える。ところでＦは，その土地を20区画に区画割りし，不特定多数の者に宅地として分譲するのだから，「業」として行っている。したがって，Ｆは「取引」を「業」として行っているので，免許を受ける必要がある。
なお，取引を結了する目的の範囲内（後始末の範囲内）では，宅建業者の一般承継人（相続人）を宅建業者とみなす（免許がいらず無免許営業にならない）定めがあるが，本肢のＦの行為は，取引を結了する目的の範囲内（後始末の範囲内）を超えているので，この定めは適用されない。
正解（１）
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