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宅建試験・テーマ別過去問解説集 宅建業法

 宅建業者の意味(免許がいるか)

平成17年 [問 30] 宅建業者の意味(免許がいるか)

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。
(1)Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが,不特定多数の者に反復継続して転貸する場合,AとBは免許を受ける必要はない。
(2)建設業の許可を受けているCが,建築請負契約に付随して,不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合,Cは免許を受ける必要はない。
(3)Dが共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合,Dは免許を受ける必要はない。
(4)宅地建物取引業者であるE(個人)が死亡し,その相続人FがEの所有していた土地を20区画に区画割りし,不特定多数の者に宅地として分譲する場合,Fは免許を受ける必要はない。

 

平成17年 [問 30] 解説

(1)正しい。Aについて。Aは,所有するオフィスビルをBに賃貸しているが,これは自分名義での貸借になる。自分名義で貸借(転貸借を含む)しても,「取引」を行っていないので,免許不要だ。
Bについて。Bは,Aから賃借したオフィスビルを不特定多数の者に転貸しているが,これは自分名義での貸借になる。自分名義で貸借(転貸借を含む)しても,「取引」を行っていないので,免許不要だ。借り上げた物件をさらに誰かに賃貸する行為(又貸(またが)し)も,自分名義での貸借に当たることに注意しよう。
(2)誤り。Cは建物の敷地の売買をあっせんしているのだから,売買の媒介をしている。売買の媒介は「取引」と言えるので,免許が必要だ。建築請負契約のついででも,免許が不要になるわけではない。
(3)誤り。共有会員制のリゾートクラブ会員権は,建物として取り扱われる。したがって,Dは建物の売買の媒介をしているのだから,「取引」と言え,免許が必要だ。
(4)誤り。FはEを相続しているので,Fの行為は,自分名義での売買になる。自分名義での売買は「取引」と言える。ところでFは,その土地を20区画に区画割りし,不特定多数の者に宅地として分譲するのだから,「業」として行っている。したがって,Fは「取引」を「業」として行っているので,免許を受ける必要がある。
なお,取引を結了する目的の範囲内(後始末の範囲内)では,宅建業者の一般承継人(相続人)を宅建業者とみなす(免許がいらず無免許営業にならない)定めがあるが,本肢のFの行為は,取引を結了する目的の範囲内(後始末の範囲内)を超えているので,この定めは適用されない。

 正解(1)


平成22年[問 26]宅建業者の意味(免許がいるか)

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

(1)農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
(2)他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
(3)破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
(4)信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

 

平成22年[問 26] 解説

(1)誤り。農業協同組合が、宅地転用された農地の売却について、販売代理の依頼を受ける行為は、「売買の代理」に当たる。また「業」として行っている。したがって、農業協同組合は免許を必要とする。なお農業協同組合は、国、地方公共団体、これらに準ずる者(例:都市再生機構・地方住宅供給公社)ではないので、宅建業を営んでも免許不要とはならない。
(2)誤り。まず、他人所有の複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として転貸する行為は、自分名義で貸借(転貸借を含む)するものであり、これは宅建業法上の「取引」ではないから、免許が不要となる。次に、自ら所有する建物を貸借する行為も、自分名義で貸借するものであり、宅建業法上の「取引」ではないから、免許が不要となる。本肢は前段も後段も免許不要だ。
(3)誤り。破産財団の換価のための宅地・建物の売却の媒介をする行為は、「売買の媒介」に当たる。また「業」として行っている。したがって、免許を必要とする。
(4)正しい。信託業法の免許を受けた信託会社には、宅建業法の「免許に関する規定」が適用されないので、その信託会社は免許を取得する必要がない。なお,信託会社でも、宅建業法の「免許に関する規定以外」は適用される。そこで、宅建業を営む信託会社については、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなして、宅建業法が適用されることになっている。そんなわけで、信託会社が宅建業を営もうとするときは、その旨を国土交通大臣に届け出なければならないことになっている。

 正解(4)


平成26年[問 26]宅建業者の意味(免許がいるか)

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
イ 宅地建物取引業者Cが、Dを代理して、Dの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Dは免許を受ける必要はない。
ウ Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。
エ Fが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Fは免許を受ける必要はない。

(1)一つ
(2)二つ
(3)三つ
(4)なし

 

平成26年[問 26] 解説

(事例ア)正しい。まずAについて。所有する商業ビルをBに賃貸する行為(自ら貸借)は、宅建業法上の「取引」ではないから、Aは免許を受ける必要がない。次にBについて。Aから商業ビルを賃借する行為(自ら貸借)は、宅建業法上の「取引」ではない。また、フロアごとに転貸する行為(自ら貸借になる)も、宅建業法上の「取引」ではない。したがって、Bも免許を受ける必要がない。
(事例イ)誤り。Dが、Cに代理させてD所有のマンション(30戸)を分譲させる行為は、宅建業法上の「取引」(売買=自ら売買)に当たる。また、不特定多数の者に反復継続するので、「業」として行っていると言える。したがって、Dは免許を受ける必要がある。
(事例ウ)誤り。Eが宅地を購入する行為は、宅建業法上の「取引」(売買=自ら売買)に当たる。また、転売目的で反復継続するので、「業」として行っていると言える。したがって、Eは免許を受ける必要がある。この場合、売主が国など宅建業法の適用がない者に限定されているからと言って、免許が不要になるわけではない。
(事例エ)誤り。Fが自己所有の宅地を売却する行為は、宅建業法上の「取引」(売買=自ら売買)に当たる。また、その宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続するので、「業」として行っていると言える。したがって、Fは免許を受ける必要がある。
したがって、正しいものはアだけなので、正解は(1)。

 正解(1)

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