宅建試験・マトメ集 その他の分野
presented by 宅建倶楽部
２ 正常価格を求めるための手段
色々な技術を駆使して不動産の正常な価格を求めて行くのが不動産の鑑定評価だが，
正常価格を求めるためには，
第１手段（鑑定評価の基本的事項の確定）
第２手段（価格形成要因の考慮）
第３手段（第１手段と第２手段で得られた結論への鑑定評価の方式の当てはめ）
という３つの手段（技術）を用いる必要がある。
順番に説明する。
第１手段（鑑定評価の基本的事項の確定）
（１）
正常価格を求めるためには，第１手段として，鑑定評価の基本的事項の確定が必要だ。
鑑定評価の基本的事項の確定とは，
①対象不動産の確定
②価格時点の確定
③価格または賃料の確定
の３つをいう。
（２）
対象不動産が土地の場合は，土地の種別を決めることも，対象不動産の確定の中に含まれる。
土地の種別を決めるとは，その土地を宅地・農地・林地・見込み地等に種類分けすることだ。
なお，ここで宅地とは，建物の敷地に供することが合理的と判断される地域にある土地を指す。したがって，宅地地域（付近が住宅になっている地域）に所在する野菜畑などは，不動産の鑑定評価においては，農地ではなく宅地となる。
宅地は，さらに住宅地・商業地・工業地などに種類分けされる。この分け方は，都市計画法上の用途地域とは直接の関係がない。したがって，都市計画法上の第１種住居地域にある土地が，不動産の鑑定評価においては商業地になることもある。
第２手段（価格形成要因の考慮）
（１）
正常価格を求めるためには，第２手段として，価格形成要因の考慮が必要だ。
価格形成要因とは，価格の形成に影響を与える，
①一般的要因
②地域要因
③個別的要因
の３つをいう。
これらの３つは，不動産の効用及び相対的希少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因だ。
価格形成要因による価格形成過程には，基本的な法則性があるので，この法則性を具体化した，需要と供給の原則・最有効使用の原則等の諸原則を，鑑定評価の際に活用すべきことになる。
（２）
価格形成要因のうちの一般的要因（一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因）には，次の４つがある。
①自然的要因（例：地盤の状態。軟弱地盤であれば価格は下がる！）
②社会的要因（例：人口の状態。人口が増えれば価格が上がる！）
③経済的要因（例：景気の状態。景気が悪ければ価格は下がる！）
④行政的要因（例：法令上の制限の状態。法令上の制限が厳しければ価格は下がる！）
（３）
価格形成要因のうちの地域要因（一般的要因の相関結合によって，規模，構成の内容，機能等にわたる各地域の特性を形成し，その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因）には，そこが宅地か農地か等の区分に応じて，さまざまなものがある。
例えば次のものが地域要因だ。
・そこが宅地であれば，商店街の配置の状態（商店街が整備されていなければ価格は下がる！）
・そこが農地であれば，土壌(どじょう)の状態（土壌が悪ければ価格は下がる！）
（４）
価格形成要因のうちの個別的要因（不動産に個別性を生じさせ，その価格を個別的に形成する要因）には，そこが土地か建物か等の区分に応じて，さまざまなものがある。
例えば，そこが住宅地であれば，次のものが個別的要因だ。
・面積の大小（面積が大きくまとまった土地であれば単価は上がる！）
・高圧線の下か否か（高圧線の下であれば価格は下がる！）
・前面道路の幅員（住宅地であれば６ｍくらいの幅が高値になる！）
・角地の場合の方位（角地の場合は南東に開けている土地が日当たりが良く最も高値になる！）
第３手段（第１手段と第２手段で得られた結論への鑑定評価の方式の当てはめ）
（１）
正常価格を求めるためには，第３手段として，第１手段（鑑定評価の基本事項の確定）および第２手段（価格形成要因の考慮）で得られた結論への鑑定評価の方式の当てはめが必要だ。
鑑定評価の方式とは，
①原価法
…その不動産をもう一度調達したと仮定した値段を参考にする方法。
不動産の再調達に要する原価に着目する方式が原価法だと言える。
②取引事例比較法
…その不動産と似たような取引で付いた値段を参考にする方法。
不動産の取引事例に着目する方式が取引事例比較法だと言える。
③収益還元法
…その不動産が生み出すであろう賃料などの収益を参考にする方法。
不動産から生み出される収益に着目する方式が収益還元法だと言える。
の３ツのやり方のことだ。
鑑定評価に際しては，原則としてこの３つの方式を併用すべきである。
（２）
原価法
①原価法は，その不動産をもう一度調達したと仮定した値段を参考にする方法であり，不動産の再調達に要する原価に着目する方式だと言える。
もう少し法律的に表現すると，価格時点における対象不動産の再調達原価を求め，この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格という）を求める手法が，原価法だ。
②再調達原価とは，その不動産を価格時点で（鑑定評価する時点で）もう一度調達したと仮定した場合にかかる費用のことだ。
再調達原価は標準的な費用で算出し，再調達原価には建設業者などの利益も含まれる。
③減価修正とは，再調達原価から減価要因（例：建物の場合の老朽化，土地建物の場合の近隣地域の衰退）を差し引くことをいう。
積算価格を求めるには，再調達原価について減価修正を行う必要がある。
更地を原価法で鑑定評価する場合でも，近隣地域が衰退したときなどは，減価修正を考慮する必要がある。
なお，減価修正において減価額を求める方法には，耐用年数に基づく方法と観察減価法とがあり，原則としてこの２ツの方式を併用すべきである。
④原価法は，建物の価格を求める場合だけでなく，建物とその敷地の両方の価格を求める場合にも適用できる。
⑤原価法は，造成地などまだ建物が建っていない土地の価格だけを求める場合にも適用できる。
この場合，土地の再調達原価は，建築請負により，請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し，その土地の標準的な取得原価に標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
⑥原価法は，既成市街地（すでに建物が建っている所）の土地の価格だけを求める場合には，適用できない。
（３）
取引事例比較法
①取引事例比較法は，その不動産と似たような取引で付いた値段を参考にする方法であり，不動産の取引事例に着目する方式だと言える。
もう少し法律的に表現すると，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって不動産の試算価格（比準価格という）を求める手法が，取引事例比較法だ。
②事情補正とは，収集する取引が特殊な事情を含み，これがその取引価格に影響を及ぼしているときに，減額または増額することで適正に補正することだ。
ａ．事情補正に当たり『減額』すべき特殊な事情の例
・買い急いだとき
・営業上の場所的制限など特殊な使用方法を前提として土地が取引されたとき（例えば，ガソリンスタンドの営業権付きでガソリンスタンドとして使用するため土地が取引されたとき）
・取引価格に土地の対価以外のもの（例えば，立ち退き料）が含まれて土地が取引されたとき
ｂ．事情補正に当たり『増額』すべき特殊な事情の例
・売り急いだとき（例えば，急に転勤が決まったので急いで売ったとき）
ｃ．事情補正に当たり『減額または増額』すべき特殊な事情の例
・人的関係による恩恵的な土地取引がされたとき（例えば，友人だから高く買ってやった取引事例なら減額の対象になり，友人だから安く売ってやったという取引事例なら増額の対象になる）。
③時点修正とは，収集する取引の時点が価格時点（鑑定評価する時点）と異なることにより，その間に価格水準に変動があると認められる場合に，その取引事例の価格を価格時点の価格に修正することだ。
④取引事例比較法において収集する取引事例として適切なものは，これから鑑定評価しようとする不動産とできるだけ似たものだ。具体的には次のものだ。
ａ．近隣地域または同一需給圏内の類似地域にあるもの
ただし，必要やむを得ない場合（近隣地域や同一需給圏内の類似地域での取引が見つからない場合）は，近隣地域の周辺の地域からも収集できる。
なお，近隣地域または同一需給圏内の類似地域にあっても，投機的取引であると認められるものや，取引価格に影響を及ぼす特殊な事情を含むものは，収集する取引事例として不適切だ。
ｂ．個別的要因の比較が可能なもの
ｃ．なるべく新しい事例
…ただし，多少古い事例であっても，時点修正が可能なものなら，収集する取引事例として適切だ。
⑤取引事例比較法は，建物の価格を求める場合，建物とその敷地の両方の価格を求める場合，造成地などまだ建物が建っていない土地の価格だけを求める場合，既成市街地の土地の価格だけを求める場合，の全てについて適用できる。
（４）
収益還元法
①収益還元法は，その不動産が生み出すであろう賃料などの収益を参考にする方法であり，不動産から生み出される収益に着目する方式だと言える。
もう少し法律的に表現すると，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより，対象不動産の試算価格（収益価格という）を求める手法が，収益還元法だ。
②収益価格（収益還元法による試算価格）を求めるには，直接還元法とＤＣＦ法がある。
a.直接還元法とは，一期間（一般に「１年を単位とした」期間）の純収益を還元利回りによって還元する方法だ。
・収益価格＝１年間の純収益 / 還元利回り
という式で求める。
b.ＤＣＦ(Discounted Cash Flow)法とは，「連続する複数の期間」に発生する純収益及び復帰価格を，その発生時期に応じて現在価値に引き割り，それぞれを合計する方法だ。
ＤＣＦ法による収益価格はシグマ（Σ）を使った難しい式で求める。
このＤＣＦ法は，対象不動産の保有期間中に得られる全部の純収益と，保有期間の満了時点における対象不動産の価格（復帰価格）を元に収益価格を計算するものと言える。
なお， 証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては，ＤＣＦ法を適用しなければならない。この場合には，併せて直接還元法を適用することによって検証を行うことが適切だ。
※ 証券化対象不動産
典型的には不動産投資信託（REIT＝Real Estate Investment Trust＝リート）の対象となる不動産。不動産投資信託では，証券化した不動産の「連続する複数の期間」に発生する純収益の見通し等を投資家に説明するために収益価格が利用されるので，「１年を単位として」計算した直接還元法だけでは足りないのだ。
③収益還元法は，建物の価格を求める場合，建物とその敷地の両方の価格を求める場合，造成地などまだ建物が建っていない土地の価格だけを求める場合，既成市街地の土地の価格だけを求める場合，の全てについて適用できる。
④収益還元法は，一般に市場性を有しない不動産以外のものには，すべて適用すべきだ。
例えば，重要文化財の指定を受けた建築物，学校・公園などの公共施設は一般に市場性を有しない（収益＝賃料の把握が困難）と言えるので収益還元法を適用すべきでない。
自分で用いる不動産（例：自用の住宅地）は，収益（賃料）を想定することは可能なので，収益還元法を適用できる。
⑤収益還元法は，賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に，特に有効だ。
⑥市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは，実際の取引価格と収益価格の乖離(かいり)が増大するので（うんと離れてしまうので），このような時は，先走りがちな取引価格を検証(けんしょう)する手段として，むしろ積極的に収益還元法を適用すべきだ。
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