宅建試験・マトメ集 その他の分野
presented by 宅建倶楽部
第３章 価格の評定
価格の評定とは，土地や建物を値踏みすることだ。値踏みといっても，勝手な値段を付けることではない。その不動産の適正な価格や賃料はいくらかをはじき出すことだ。
価格の評定からは，
第１ 不動産の鑑定評価
第２ 地価公示法
のどちらか１題が，毎年出題されている。
第１ 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価とは，不動産（土地や建物）を値踏みし，その不動産の適正な価格や賃料をはじき出すことだ。このような事を職業としている人に，不動産鑑定士がいる。
不動産は野菜や魚と違って，同じものが２つとない。そこで，市場によって需要と供給のバランスから値段を決めることが不可能なので，色々な技術を駆使して適正な価格や賃料を求めて行くしかない。これが不動産の鑑定評価が必要とされる理由だ。
不動産の鑑定評価の話は，
１ 不動産の鑑定評価の目的
２ 正常価格を求めるための手段
に分けて勉強して行けばオシマイだ。
１ 不動産の鑑定評価の目的
（１）
不動産の鑑定評価は，適正な価格や賃料を求めることを目的とする。
①適正な価格には，正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格がある。
a.正常価格とは，市場性を有する不動産について，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
b.限定価格とは，市場性を有する不動産について，不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離(かいり)する（離れてしまう）ことにより，市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
c.特定価格とは，市場性を有する不動産について，法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で，正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
d.特殊価格とは，文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について，その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
②適正な賃料には，正常賃料・限定賃料・継続賃料がある。
（２）
不動産の鑑定評価が目的とする適正な価格や賃料の算出の中で，一番重要なのは正常価格を求めることだ。宅建試験でも正常価格を求める話が一番出る。
そこで次からは，「正常価格を求めるための手段」に絞って話を進めていく。
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