宅建試験・マトメ集 その他の分野
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２ 不当表示の禁止
不当表示（ウソや大げさな広告）は禁止される。
不当表示になるかどうかは，「不動産の表示に関する」公正競争規約に違反するかどうかで判断する。宅建業者がこの公正競争規約に違反した場合は不当表示となるおそれがあり，違反しない場合は不当表示となるおそれがない，と言える。この公正競争規約も，宅建業者が貸借に自分名義でたずさわる場合に適用が免除されないので注意。
「不動産の表示に関する」公正競争規約は，次のように決めている。
（１）
広告表示の開始時期の制限
宅建業者は，工事の完了前においては，宅建業法33条に定める許可等の処分があった後でなければ，その物件の取引に関する広告表示をしてはならない。
（２）
特定事項の明示義務
宅建業者は，一般消費者が通常予期することができない物件の地勢，形質，立地，環境等に関する事項，又は取引の相手方に著しく不利益な一定の取引条件については，見やすい場所に，見やすい大きさ，見やすい色彩の文字により，分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。
具体的には，次のように表示する必要がある。
①市街化調整区域に所在する土地については，「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と表示すること（新聞・雑誌広告以外では，16ポイント以上の文字で明示すること）。
なお，「『現在は』宅地の造成及び建物の建築はできません」と表示することは，将来ならできると誤解を与えるので，不当表示になる。
②建築基準法（42条）に規定する道路に２ｍ以上接していない土地については「再建築不可または建築不可」と表示すること。
③傾斜地を含む土地であって，傾斜地の割合がその土地面積のおおむね30％以上を占める場合（マンション及び別荘地等を除く）は，傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。ただし、傾斜地の割合が30％以上を占めるか否かにかかわらず，傾斜地を含むことにより，その土地の有効な利用が著しく阻害される場合（マンションを除く）は，その旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。
④土地の全部または一部が高圧電線路下にあるときは，その旨および高圧電線路下にある土地のおおむねの面積を表示し，工作物の建築が禁止されているときは，併せてその旨を表示すること。
⑤土地取引において，その土地上に古家(ふるや)，廃屋(はいおく)等が存在するときは，その旨を明示すること。
（３）
記事広告中における「広告である旨」の明示義務
宅建業者は，記事広告（編集記事形式の広告表示）をするときは，その広告表示中に広告である旨を，見やすい場所に，見やすい大きさ，見やすい色彩の文字により，分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。
（４）
不当な二重価格表示
宅建業者は，物件の価格，賃料または役務(えきむ)の対価について， 二重価格表示をする場合において，事実に相違する広告表示，または実際のものや競争事業者のものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない。
（５）
節税効果等の表示基準
宅建業者は，リース方式によるマンション等について， 節税効果，またはそのマンション等の賃料収入の確実性等について表示するときは，「節税効果があるのは，不動産所得が赤字となる場合であり，黒字となる場合は納税額が増加する」等を表示しなければならない。
（６）
おとり広告の禁止
宅建業者は，おとり広告をしてはならない。
おとり広告とは，次のどれかの広告を指す。
①物件が存在しないため，実際には取引することができない物件に関する表示
②物件は存在するが，実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示
③物件は存在するが，実際には取引する意思がない物件に関する表示
要するに，「お客さんを釣るエサ」になる物件を広告するのが，おとり広告だ。
（７）
一般事項の表示基準
宅建業者は，不動産の取引に関し，広告その他の表示をするときは，次に定めるところによらなければならない[例示]。
①取引態様
取引態様は，「売主」，「貸主」，「代理」，又は「媒介（仲介）」の別を，これらの文言を用いて表示すること。
②交通機関とその所要時間
a.公共交通機関は，現に利用できるものを表示し，特定の時期にのみ利用できるものは，その利用できる時期を明示して表示すること。
b.新設予定の鉄道の駅，バスの停留所等は，その路線の運行主体が公表したものに限り，その新設予定時期を明示して表示すること。
c.自動車による所要時間は，道路距離を明示して，走行に通常要する時間を表示すること。
③各種施設までの距離又は所要時間
a.団地と駅その他の施設との間の距離又は所要時間は，それぞれの施設ごとにその施設から最も近いその団地内の地点を起点または着点として算出した数値を表示すること。
b.道路距離又は所要時間を表示するときは，起点および着点を明示して表示すること。
c.徒歩による所要時間は，道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値（１分未満の端数は１分として計算する）を表示すること。
その際，信号の待ち時間，歩道橋の昇降時間は考慮しないでよい。
④建物の間取り・用途
a.ＤＫ（ダイニング・キッチン）という文言は，台所と食堂の機能が一室に併存している部屋で，居室数に応じて，必要な広さ・形状・機能を有しているという意味で用いること。
b.ＬＤＫ（リビング・ダイニング・キッチン）という文言は，居間と台所と食堂の機能が一室に併存している部屋で，居室数に応じて，必要な広さ・形状・機能を有しているという意味で用いること。
c.採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の，その部屋の床面積に対する割合が，建築基準法の規定に適合しないため，同法において居室と認められない納戸その他の部分については，その旨を「納戸(なんど)」等と表示すること。
⑤不動産の形質
a.新築という文言は，建築後１年未満であって，居住の用に供されたことがないものであるという意味で用いること。
b.新発売という文言は，新たに造成された宅地または新築の住宅（工事完了前のものを含む）について，一般消費者に対し，初めて購入の申込みの 勧誘を行うという意味で用いること。
⑥写真・絵図
宅地又は建物の写真は，取引するものの写真を用いて表示すること。
ただし，取引しようとする建物が建築工事の完了前である等，その建物の写真を用いることができない事情がある場合は，次に掲げるものに限り，他の建物の写真を用いることができる。
この場合は，その写真が他の建物のものである旨を，写真に接する位置に明示しなければならない。
a.取引しようとする建物と規模，形質及び外観が同一の他の建物の外観写真。
この場合において，門塀，植栽，庭等が異なる場合には,その旨を明示すること。
b.建物の内部写真であって，写真に写される部分の規模，形質等が同一のもの。
⑦価格等
a.宅地の価格については,上下水道施設・都市ガス供給施設の設置のための費用その他宅地造成に係る費用を含めて表示すること。
b.土地の価格については，１区画当たりの価格を表示すること。ただし，１区画当たりの敷地面積を明らかにし，これを基礎として算出する場合に限り，１平方メートル当たりの価格で表示することができる。
この場合に，すべての区画の価格を表示することが困難であるときは，分譲宅地の価格については，１区画当たりの最低価格，最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する販売区画数を表示すること（販売区画数が10未満であるときは，最多価格帯の表示を省略できる）。
c.現況有姿分譲地の価格については，分割可能最小面積を明示して，１平方メートル当たりの価格を表示すること。この場合において，１平方メートル当たりの価格が異なる土地があるときは，それぞれの面積を明示して，最低価格及び最高価格を表示すること。
d.住宅（マンションにあっては住戸）の価格については，１戸当たりの価格及び建物を表示すること。
この場合に，すべての住戸の価格を示すことが困難であるときは，新築分譲住宅及び新築分譲マンションの価格については，１戸当たりの最低価格，最高価格及び最多価格並びにその価格帯に属する住宅又は住戸の戸数を表示すること（販売戸数が10戸未満であるときは，最多価格帯の表示を省略できる）。
e.管理費・共益費・修繕積立金については，１戸当たりの月額を表示すること。ただし，住戸により管理費等の額が異なる場合に，そのすべての住宅の管理費等を示すことが困難であるときは，最低額及び最高額のみで表示することができる。
⑧住宅ローン等
a.住宅ローンについては，次に掲げる事項を明示して表示すること。
・金融機関の名称若しくは商号又は都市銀行，地方銀行，信用金庫等の種類
・提携ローン又は紹介ローンの別
・融資限度額
・借入金の利率及び利息を徴する方式（固定金利型，固定金利指定型，変動金利型，上限金利付変動金利型等の種別）又は返済例
b.割賦販売（代金の全部又は一部について，不動産の引渡後１年以上の期間にわたり，かつ，２回以上に分割して受領することを条件として販売する）については，次に掲げる事項を明示して表示すること。
・割賦販売である旨
・割賦限度額
・利息の料率（ 実質年率）
・支払期間及び回数
・割賦販売に係る信用調査費その他の費用を必要とするときは，その旨及びその額
（８）
特定用語の使用基準
宅建業者は，次に掲げる用語を用いて表示するときは，それぞれその表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き，その用語を使用してはならない。
なお④と⑤に定める用語については，その表示内容の根拠となる事実を併せて表示する場合に限り使用できる。
①物件の形質その他の内容又は役務の内容について，「完全」，「完ぺき」，「絶対」，「万全」等，全く欠けるところがないこと又は全く手落ちがないことを意味する用語
②物件の形質その他の内容，価格その他の取引条件又は事業者の属性に関する事項について，「日本一」，「日本初」，「業界一」，「超」，「当社だけ」，「他に類を見ない」，「抜群」等，競争事業者の供給するもの又は競争事業者よりも優位に立つことを意味する用語
③物件について，「特選」，「厳選」等，一定の基準により選別されたことを意味する用語
④物件の形質その他の内容又は価格その他の取引条件に関する事項について，「最高」，「最高級」，「極」，「特級」等，最上級を意味する用語
⑤物件の価格又は賃料等について，「買得」，「掘出」，「土地値」，「格安」，「投売り」，「破格」，「特安」，「激安」，「バーゲンセール」，「安値」等，著しく安いという印象を与える用語
⑥物件について、「完売」等著しく人気が高く、売行きがよいという印象を与える用語
（９）
不当表示の禁止
宅建業者は，不動産の取引に関し，次に定める表示をしてはならない[例示]。
①面積
物件の面積について，実際のものよりも広いと誤認されるおそれのある表示。
②不動産の形質
a.建物の建築経過年数又は建築年月について，実際のものよりも経過年数が短い又は建築年月が新しいと誤認されるおそれのある表示。
b.増築，改築又は造作の取替えをした建物について，その建物の全部又は取引しようとする部分を新築したものであると誤認されるおそれのある表示。
c.建物の保温・断熱性，遮音性，健康・安全性その他の居住性能について，実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示。
例えば，単に省エネルギー型のエアコン（電気代の安いエアコン！）を設置しただけなのに（たとえ全部の部屋に設置したとしても），「省エネ住宅」と広告すると，不当表示になる。
③利用の制限
a.建ぺい率その他建物の建築に関する建築基準法，都市計画法その他の法律による制限について，事実に相違する表示又は実際のものよりも緩やかであると誤認されるおそれのある表示。
b.土地の区画，形質の変更に関する都市計画法，自然公園法その他の法律による制限について，実際のものよりも緩やかであると誤認されるおそれのある表示。
④取引条件
a.物件の所有権，賃借権その他の権利の設定，移転等に関する登記について，実際のものよりも有利であると誤認されるおそれのある表示。
b.取引の相手方の資格又は数，取引の相手方を決定する方法その他の取引に関する制限について，実際のものよりも厳しいと誤認されるおそれのある表示。
⑤融資等の条件
a. ローン提携販売を行うものではないのに，ローン提携販売と誤認されるおそれのある表示。
b.公的機関の融資の条件について，実際のものよりも有利であると誤認されるおそれのある表示。
（10）
表示の修正
宅建業者は，継続して物件に関する広告その他の表示をする場合に，その広告その他の表示の内容に変更があったときは，速やかに修正し，又はその表示を取りやめなければならない。
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