宅建試験合格講座掲示板・過去ログ
[7018] 同じような問題です！ 投稿者：銀次郎 投稿日：2005/01/29(Sat) 14:40
問題マンさんすいません…『 』内を貸借に変えました。
Ａ所有の宅地を、Ｂが媒介してＣに『賃貸』した場合、それぞれ業として行うのであれば、Ａ・Ｂ・Ｃはいずれも宅地建物取引業の免許が必要である。
…これは○でしょうか？×でしょうか？
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/29-14:42
発表は遅くなるかもしれないのでご了承下さい。
[7018へのレス] 無題 投稿者：元気 投稿日：1/29-15:35
Ａは自ら賃貸で免許不要、Ｂは賃貸の仲介で業としているで免許必要
この時点でＣに関係なしでも×です
[7018へのレス] 無題 投稿者：和泉 投稿日：1/29-17:03
おなじ問題だとおもいました 元気さんとおなじで Ａは宅地建物取引業にはならないので×です。
[7018へのレス] 無題 投稿者：ぱち 投稿日：1/29-17:21
うーん。。またまたCがびみょーですね。。
不特定多数から反復継続して、貸借・・・借りるのに免許がいるのか・・・。
貸借、つまり貸し借り、売買で買うのも売買に入るのであるから・・・借りるのを業としても免許必要?
とりあえず・・・答えは×。
Aが不要。Bは必要。Cも必要。。かな。。
[7018へのレス] 無題 投稿者：問題マン 投稿日：1/29-17:47
皆さんＣが悩みどころでしょう！↓のレスに宅建業の基本を書かれてますね。それを参照してみてはどうでしょう。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のC？ 投稿日：1/29-18:44
非常に面白い（ためになる）問題をありがとうございます。
貸借で実際のＣとはどのような人を想像するかですが・・・
現在の貸借は、短期賃貸借又は２年契約が多いと思います。この場合に、更新せずに転転と不動産屋で賃貸契約をする人を、Ｃとするならば、Ｃは免許不要と考えます。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ？ 投稿日：1/29-19:20
問題文では、建物ではなく宅地ですね。
でも宅建業法の免許では、建物と宅地は区別していないのではないかと思います。
したがって、Ｃは免許不要と考えます。
[7018へのレス] 無題 投稿者：春 投稿日：1/29-20:43
Ｃも、自ら「賃」・「借」なので、免許不要では
[7018へのレス] 無題 投稿者：春 投稿日：1/29-20:51
間違い訂正：Ｃも、自ら「貸・借」なので免許不要（字から読み取れる）
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/29-22:25
すいません、遅くなりました。
宅地建物取引業法の免許が要るか、いらないかは、下の「問題マンさん」の問題に、自ら行う『売買』『交換』、売買の『媒介』『代理』、交換の『媒介』『代理』、貸借の『媒介』『代理』…この８つのパターンをあてはめていけば、あとは同じです。宅建業法の試験では実務では正解なのに問題では誤りとしなければいけない場合もあります。現実問題と試験問題の違いです。そうしますと、Ａは自ら「貸借」の貸主は免許不要です。Ｂは貸借の「媒介」で免許がいりますね。Ｃも自ら「貸借」の借主で免許不要です。…なので免許が必要なのはＢだけです。×です。現実問題はあまりわかりませんが、問題文では８つのパターンを覚える事が大事だと思います。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/29-22:47
『売買』と『貸借』が変わればこのように免許が、要るか、要らないか、が変わります。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ 投稿日：1/29-22:52
銀次郎様へ
宅建業法は民法の特別法であり、ある程度実務にそったことを目的とした法律です。
正直、民法は実務とはかけ離れた（現状問題として）部分が多いと思います。
わたしの考え方として、理論で結論が出せれば、銀次郎様がおっしゃられる通り、最良と思われますが、理論ではわからない難問については、実際問題を考えて問題を解くことも必要だと思います。
正直、今の時期は理論重視だとは理解していますが・・・。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/29-22:58
Ｃさんがわかりずらいかもしれないので、ＡさんがＢさんに媒介してもらいＣさんに宅地を貸す事を、「業」とする（これを反復又は継続して行う）場合の事になります。Ｃさんは反復継続してＡさんから借り続けても、宅地建物取引業の免許は不要です。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ 投稿日：1/29-23:10
銀次郎さんのおっしゃる基準がわかりません。
ＣがＡから借り続ければ、当然不要。
また、ＡやＢでなくても免許不要と思います。
[7018へのレス] 無題 投稿者：ぱち 投稿日：1/29-23:11
なるほど・・・。Cも免許は不要なのですね。ちょっと考える問題でした。
確かにどちらかの方がおっしゃるように実務的な話ではない感じの問題のような気が・・・しました。Cについて。反復継続して借り続ける業って・・・どんな商売やねんって(^_^.)
でも理屈の上では銀次郎さんの正答どおりなのでしょう。またまた勉強になりました。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ 投稿日：1/29-23:17
業とは、商売（金銭が関係する）事とは限りません。良く勉強してください。
業とは、不特定多数を相手に反復・継続すること（報酬の有無か関係ない）
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/29-23:28
まあ〜現実にはあまり想定しにくい問題みたいですが、試験で問われると法律ではこうなりますよとゆうことなのでしょう。Ｂさんは媒介業者ですから、Ｂさんのみ免許が必要ですね。『売買』と『貸借』の違いは、一回の取引で値段の差がかなりあるので、免許がいる場合と要らない場合にわけられると思います。
[7018へのレス] 無題 投稿者：春 投稿日：1/29-23:34
Ｂが「（媒介）または代理」
民法の代理：（考え方として）ＡがＢを代理人として、Ｃと賃貸借契約を結ぶ。
Ｂの代理行為は、直接Ａに帰属する。ＡＣ間なので「自ら行う」ことになると思う。
Ａ：自ら貸借の「貸主」 Ｃ：自ら貸借の「借主」 よって免許不要
こういう考え方で、どうでしょうか。
[7018へのレス] 無題 投稿者：北のマン管士 投稿日：1/29-23:34
CさんはA所有の土地をBの媒介で業として借り受ける訳ですよね、
この場合Cさんは業として借りるわけですから、その土地を区画整理するなり
又は建物を建てて不特定多数の人に再度賃貸することは容易に理解できます。
他人の土地を借りて不当低多数の人に賃貸する場合は免許が必要になります。
業として行うとはそういうことです。
良い例が藤原○香さんが宣伝しているレオパ○スは土地建物を一括して借りて
業として不特定多数のひとに賃貸しています（当然免許は必要）。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎さまへ 投稿日：1/29-23:35
私が最初に投稿した（18：44）結果については銀次郎さまと同様な結果であるとおもいます。
今、私が質問しているのは、実務を考慮するか否かです。
[7018へのレス] 無題 投稿者：↑ 投稿日：1/29-23:37
実務上のＣです
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/29-23:46
これは問題としてなので、あまり実務にこだわらないほうがいいと思います。法文上で考えたほうが問題は解きやすいと思います。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ？ 投稿日：1/29-23:51
銀次郎様へ
私の投稿した内容（18:44と19:20）について、誤っている内容があれば、ご教示をおねがいします。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-00:03
う〜ん実務的解釈はあまりわからないですが、この問題ではＡ・Ｂ・Ｃの３つの登場人物（あるいは会社）なので、不動産屋を転々とするのがＣで、不動産屋をＢとするなら、Ｂは媒介業者でＣが転々としているとなるとＢ（不動産屋）だけではなくなるので、不動産屋Ｂ（媒介業者）となると思います。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-00:09
上で書かれたことと同じことかもしれませんね。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ？ 投稿日：1/30-00:09
銀次郎様の出題された問題も趣旨がわかりません。
業と不特定多数とは切り離せないと思います。
[7018へのレス] 無題 投稿者：北のマン管士 投稿日：1/30-00:10
マン管試験でも、たまに資格学校によって解答が分かれるときがありますが、この問題も解答が分かれますね、問題文に業と入らなければＣに当然免許はいりませんが・・・
[7018へのレス] 無題 投稿者：北のマン管士 投稿日：1/30-00:13
この問題の内容ですとＣは業として他人の土地を賃貸するわけですから、私は自信を持ってＣに免許が必要と解答します。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ？ 投稿日：1/30-00:15
北のマン管士さまへ
解答は分かれていません。同じです。
ただ、実務を考慮してもいいのかどうかで、ご教示願っている訳です。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-00:22
う〜んたしかに（ーー？）Ｃは自らの借主として「業」となるわけですから、不要ではないでしょうか。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-00:27
実務的解釈は人によって違いがあるのではないでしょうか。不動産関係の方と素人では、考え方も想定の仕方も異なるので、人それぞれになると思います。
[7018へのレス] 無題 投稿者：北のマン管士 投稿日：1/30-00:38
問題文【Ｃに『賃貸』した場合、それぞれ業として行うのであれば、】とあります。業とは不特定多数の人を相手として、反復継続して取引を行うことです。Ｃに賃貸してとありますのでＣは自ら借主として業として不特定多数の人に転貸すると考えるのが自然と思いますが・・・
自ら借主として借りつづけることが果たして業と言うでしょうか？
また解答が人それぞれによって変わっては困ります。宅建試験の解答は一つでなければいけません。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ？ 投稿日：1/30-00:39
実務上との表現が悪かったのかも知れません。
私は別に不動産関係ではありません。
私が投稿した内容は実際に賃借している人には充分理解できること。
私が申したいことは、難問であっても現実的に応用することにより、ある程度理解する幅が広がるのではないかを申したかっただけです。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-00:52
北のマン士様へ…売買の考え方が準用できると想定したのですが。『買う』と『借りる』で売買と賃貸。…賃貸には貸す側と借りる側で成立するので、貸借に賃料がかかるのが賃貸だと思うのですが。
実務上のＣ？様へ…おっしゃる内容の通り確かに現実的に応用することにより、理解の幅がひろがると思います。ただそれには個人差もあるかもしれないので、考え方は条文通りにイメージするか否かは少し誤差はあるようです。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-00:57
↑北のマン士様⇒北のマン管士様です。すいません
[7018へのレス] 無題 投稿者：北のマン管士 投稿日：1/30-01:01
銀次郎様へ、＞賃貸には貸す側と借りる側で成立するので、貸借に賃料がかかるのが賃貸だと思うのですが。←確かにおっしゃる通りです。しかしＣが自ら借主として借りつづけることが果たして業と言うでしょうか？
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-01:08
北のマン管士様へ…たしかにこの問題を現実化すれば想定しにくいと思います。売買の、買いも同じように想定しにくいかもしれません。ただ試験問題は法律の規定で出題されているようなので、現実と少し誤差があると思うのですがどうでしょうか。
[7018へのレス] 無題 投稿者：北のマン管士 投稿日：1/30-01:17
↑補足です。この場合の業とは宅建業法上の宅地建物取引業のことを表しています。Ｃさんは借り続けてるだけで果たして宅建業法上の業と言えるでしょうか？
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ 投稿日：1/30-01:22
北のマン管士様のご意見は全くそのとおりだと思うのですが、Ｃが転貸したときには自ら転貸（貸借？）になり、やはり免許不要になると思いますが、どうなのでしょうか？
実際にありそうで、難しいですね。
[7018へのレス] 無題 投稿者：北のマン管士 投稿日：1/30-01:28
銀次郎様へ、たしかに試験問題は法律の規定で出題されますから、
現実と少し誤差があるのは認めます。
ちょっとまとめます。
Ｃさんは借り続けるだけですから当然免許は要りません。
Ｃさんは宅建業法上の業とは言いません。この解答だとすっきりすると思いますがいかがでしょうか？
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-01:30
う〜ん今日は最後のレスになるとおもいますが、買いの場合を想定してみてください。買い続けるだけで業となるでしょうか。…これと、同じ事を「買う」と「借りる」に分別しただけと考えればいいのではないかとおもうのですが。問題文に「Ｃは後にそれを業として転貸した」…となれば、Ｃは媒介になりますが、継続的に借り続けて、その時点で終わっているので、それからその物件を転貸するのであれば、その後には免許を受けましょう。とゆうことにならないでしょうか。『借り続けた』で終わっているとかんがえれば、その後の転貸までは問題では聞いていませんよ、とゆうことにならないでしょうか。
[7018へのレス] 無題 投稿者：実務上のＣ 投稿日：1/30-01:41
銀次郎様、媒介とは相手方（例えばＢ）から依頼されたときですよ。
[7018へのレス] 無題 投稿者：北のマン管士 投稿日：1/30-01:45
銀次郎様へ私も今日は最後のレスになりますが、たしかにただ買い続けるだけでは業とはなりませんよね、それと同じです。しかし問題文にそれぞれ業として行うとあるので、Ｃを単純に免許不要とするのには無理があるかなと思いました。
[7018へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：1/30-01:53
実務上のＣ様…たしかにおっしゃる通りです。少し寝ぼけてきましたので、頭が上手く回転しませんでした。すいません
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