宅建試験合格講座掲示板・過去ログ
[5186] 重要事項について 投稿者：竜馬 投稿日：2004/11/12(Fri) 08:03
私のマンション（分譲）の駐車場の内20台分については、隣のマンションの住人に貸すことが,重要事項に入っていました。
それから、10年たち、私たちのマンションでも2台目の車を購入された方が多くなり、2台目に付いては、駐車場が無いので、近隣の民間の駐車場を借りているのが現状です。
そこで、質問ですが。隣に貸している20台分の駐車場について、私たちのマンションの住民が使えるようにすることは出来ないのでしょうか。
それとも、重要事項に書いていたのだから、今後永遠に貸したままとなるのでしょうか。
民法上あるいは、宅建業法上、どのような扱いになるのでしょうか？
なお、同内容についてマンション管理士の掲示板にも掲載しました。悪しからず。
[5186へのレス] 無題 投稿者：交通省 投稿日：11/12-12:35
永遠に貸したままと言うことはありえません。分譲マンションには、マンションの住民の決まり「規約」というものがあります。その規約におそらく１０台は外部に貸すものとする。〜というような規定があるのでしょう。その規約を変更する必要があります。これを変更するには、特別決議で、区分所有者および議決権の３/４が必要です。たた、マンションの規約を変えても、管理組合と、隣のマンションの借りている人との賃貸借契約が、契約期間だと、なかなか解約は難しいと思います。よって、２年契約なら、解除の意思表示をすることも必要です。ちなみに管理組合は駐車場の利益をきちんと申告し、税金を納めていますか？外部に貸すと言うことは、税金が発生しています。ただマンションの住民が使用している駐車料金には税金はかかりません。
[5186へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：11/12-22:53
個人的な解釈ですので 参考になるかどかわかりませんが・・・？
まず宅建業法上では、重要事項の説明義務として第３面に記載されてる通り「専用使用権に関する規約等の定め」に〔使用料の帰属先等〕が記載されてます。ここで敷地利用権の確認ができるとおもいます。宅建業法上では、契約時の説明として重要事項は説明されてるみたいなので宅建業法上では処理する事はできないと思います。
借地借家法では分譲マンションでは借地の適用がありますが、ガレージについては建物の所有を目的ではないため 建物区分所有法の敷地利用権ですね。この規定からみますと「共同の利益に反する行為等」がなければ特別決議で決しても 隣人のマンションの住民の方との利害が衝突しかねませんので要注意ですね。ここでも解約は難しいと思います。
…では民法の規定から捕らえると賃貸人と賃借人の信頼関係が基礎になるため、今まで１０年間平穏に使用されていた隣人の方のガレージを奪い取るとなるとやはり 衝突は避けれません。これは、具体的に今そのガレージの敷地利用権の権利関係がどのようになっているのか‥？ここら辺も必要になるところですが 今まで使用されてた方の駐車場の権利を 奪う形になるので非常に難しいものと思います。自分のような素人では、少し見解の糸口が見つかりそうにないのですが、法的に考えると難しいですね。法律プロの方にご相談されるのが一番いいかと‥？少し訴訟問題も絡みそうですし専門家の意見をお聞きになられて判断されるほうがいいと思います。あまりお役に立てなくて‥実務上での展開であまり意見ができないので申し訳ありません。
あまり中途半端に解釈した自分の知識で対応して 不利益になると申し訳ないので簡単な自分の中での意見陳述です。一つ追加しますと時効とゆうのもありますが これも賃料を支払っていると成立しないので民法の解釈でも難しいかと…？
[5186へのレス] 無題 投稿者：交通省 投稿日：11/12-23:55
マンション管理士のほうの記載も見ましたが、こちらも「敷地利用権」「敷地利用権」とこの敷地利用権と言う言葉を良く使っていますが、竜馬さんの質問は、分譲マンションの管理組合が、他のマンションの住民に駐車場を賃貸している訳ですから、規約に貸すことが明記されているんです。だから重要説明に記入されているだけのことです。敷地利用権が何であろうと隣のマンションの人から駐車場を取り返すのは、関係ありません。頭でっかちになると、ついこういう言葉を使いたがる。だからいつまでたっても、マンカンにしろ、宅建にしろ合格しないんです。使用料の帰属先なんて、管理組合に決まっているではないですか！例外に土地が定期借地の場合があることはありますが、それでも、駐車料金は管理組合に納入され地主に地代を支払うのが一般的です。ですから、竜馬さんのマンションの管理組合で、定期総会を開催し、議決し、規約を改正し取り返せば言いだけのことです。簡単なことです。管理会社に相談し、相手のマンションの賃料を値上げするのも追い出すのは効果的です。竜馬さんも、重要事項だけでなく、規約をよく読んでみてください。駐車場の欄に詳しく書いています。不動産屋の重要説明なんて、マンションでは実務上は不動産屋がお金を払って、竜馬さんの住んでいるマンションの委託されてる管理会社が作るのですから。当てになりません。
[5186へのレス] 無題 投稿者：厚生労働省 投稿日：11/14-01:10
いつまでたっても合格しないというのは余計なのでは？
あなたの説明に対しても、同じように不完全な苛立ちを覚える人はいるのではないでしょうか。
ちょっと勉強するとこうゆうこと言い出すやついるよね。
彼、高校生らしいよ。高校生相手にムキになるんですか？
[5186へのレス] 無題 投稿者：辰野 投稿日：11/14-01:52
同感。
[5186へのレス] 無題 投稿者：謝罪 投稿日：11/14-02:18
「・・・いつまでたっても合格しない・・・」。この発言は、不適切でした。申し訳ございません。確かに、少し私は中途半端な知識しかないにもかかわらず、出過た発言をしてしまったかもしれません・・・。そして、私のような、発言をする奴がいるから、お互いが感情的になり、建設的な議論ができないのですよね。ほんとうに、申し訳ございませんでした。
[5186へのレス] 無題 投稿者：銀次郎 投稿日：11/14-09:05
皆様お世話になります。
交通省さんの謝罪を見まして勇気をみました、ありがとうございます。自分は確かに建物区分所有法の細かな知識までは、持ち合わせておりません。勿論いろんな意見や参考になる文章を拝見させて戴き感謝しています。自分のような未熟ものが意見をしたのが間違いだったのか・・？とも思っています。ただこのスレの趣旨の竜馬さんの問題解決が一番で、自分達の意見交換ではないのでは・・？と思い後に拝見させて戴いたしだいです。何故ならこのスレの趣旨はどれだけ竜馬さんの質問に対して良い方向へ導き出せるか？ではないでしょうか。そのためには 勿論、無能な自分の知識ではお役に立つことはできないでしょう。ただ参考として言いたかったのは、これは「試験問題」ではなく「実例をどうするか」本試験問題を解くのと訳が違い、一言の発言がとんでもない問題に発展することも防がなくてはいけないとゆうことになるのではないでしょうか？実際に議決で規約を改正して２台分の車を確保できたとしましょう。そこで隣人の住民の方が、数日経ってそこに駐車されてた方が、２台分の車の駐車のために自分達が民間のガレージを使用しなければいけなくなった。法的手段で２台の車の所有者のために、追い出されたガレージの人達はどう思うか？（勿論規約で決められたから）で納得する人と出来ない人もでてくのではないでしょうか？特にマンションの警備にも万全の注意をしていても起こり得る夜中のパンクや、不法行為。そんなの損賠請求で・・？なんて口では言えても立証する事等々‥後々の事も考慮に入れないと後でトラブルが発生しても、これは本試験問題ではないとゆうことを最初にお伝えしたかったのです。竜馬さんに失礼な言い方になるのではと思い余り細かく追求したくないので、お詫び申し上げます。
交通省さんの文章大変参考になり感謝しています。自分の意見の後勿論みなさん意見が多々でると思っていましたし 自分が批判されても気にもしてませんでしが マンション管理士の方への合格しないの言葉が少し他人まで迷惑かけたのか…？と思い残念です。批判されるのは自分（銀次郎自身）一人です。そこをご理解いただければいい提案だと思います。
皆様ありがとうございました。
[5186へのレス] 無題 投稿者：辰野 投稿日：11/14-10:45
知識がなくても意見したくなるのは、だれもが一緒ですよ。でもそれは自分自身が少しでも法律をわかってきてるという証拠なのではないでしょうか？もちろん感情的にはなってはいけませんが、こういうことで自分自身で細かなことまで調べたりして、さらに深い知識を得ていくものでは？？同じ資格を勉強したもの、しているもの同士、仲良くして、もっと良い形で切磋琢磨していきたいものですね。銀ちゃんは意見をだせただけすごいよ＾＾私なんて、わからなくてあきらめちゃいましたよ。わからないときこそ自分で調べて自分なりの答えを出すべきでした＾＾銀ちゃんは鑑定士を取るお方、銀ちゃんをいじめちゃだめですよ＾＾高校生はのびざかり。調子に乗ってるとすぐ追いつかれますぜ〜
[5186へのレス] 無題 投稿者：裁判官 投稿日：11/14-13:31
交通省さんの態度に敬服します。豊富な知識と適切なご意見は素晴らしい。また、謙虚な反省の態度もご立派です。銀次郎さんはまだまだ意見を言えるほどの見識は持っていませんね。あまり知ったかぶりせず知識のインプットが先決です。周りのみんなも銀次郎さんに対して過保護すぎですね。彼のためにはあまやかすのは必ずしもプラスではないと思います。
[5186へのレス] 無題 投稿者：何をいってんの？ 投稿日：11/14-15:02
てめえがどれほどの人間なんだ？人を裁くな、どアホ。
[5186へのレス] 無題 投稿者：辰野 投稿日：11/14-19:37
同感。君はたいしたことないね？？？ってみんなに教えてるようだね。銀ちゃんをいじめるやつはゆるさん
[5186へのレス] 無題 投稿者：うざ 投稿日：11/14-19:38
なに様だてめえは
[5186へのレス] 無題 投稿者：ぼけ 投稿日：11/14-19:40
オマエこそ裁判できる知識ねだろうが。えらぶるんじゃねえよ
[5186へのレス] 無題 投稿者：↑↑↓↓←→←→ＢＡ 投稿日：11/14-20:14
あしも同感でやんす。辰も銀も何をいってんの？とかいってる奴も、みんなえらぶってるでやんす。頭悪いし、大して何も知らないのに、調子にのってるんでやんす。もういい加減にしろでやんす。あしは頭にきてるでやんす。
[5186へのレス] 無題 投稿者：竜馬 投稿日：11/15-08:08
下に行けば行くほど、問題点からそれてしまったみたいですね。帰って,皆さんに迷惑を掛けたみたいです。変な実例を出してごめんなさい。 今年マンカン（及び管業）も受けますので、しっかり勉強します。
皆さんありがとうございました。
[5186へのレス] 無題 投稿者：これは！ 投稿日：11/15-17:06
↑↑↓↓←→←→ＢＡ このコマンドはスト２の隠しキャラのコマンドとみた！！
[5186へのレス] 無題 投稿者：これは！ 投稿日：11/15-17:07
隠しキャラじゃ無くて同キャラ使用のコマンドだ！！
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