宅建試験合格講座掲示板・過去ログ
[3262] WHYさんへ 投稿者：はな 投稿日：2004/10/08(Fri) 18:45
こないだ↓の私への返信の中で「借地借家法」のことで結局分かった？って聞いて頂きましたが、納得いかないままです・・・。というか忘れてました。私の持っている「これだけ」の過去問の解説によると（H10問11）「当初の存続期間が満了するまでであれば借地人は勝手に建物を建てられる。借地期間が延長されないだけである」ってあるんですよね〜・・・。
どう思われます？
[3262へのレス] 無題 投稿者：辰野金吾 投稿日：10/9-00:19
私の意見でよければ聞いてください！これって借地借家法の借地のとこですよね？？解説の通りだと思います。。一回目の存続期間が過ぎるまでは好きにしていいです。この時滅失して再建しようとするわけですが、その時期によって異なります。まず一回目の存続期間中ですが、借地権設定者の承諾ありだと、承諾か再建か早い日から20年延長でき、承諾なしでも契約変更なしで建てようが建てまいがそれは借地権者の自由だったとおもいます。。そして満了の時に設定者に買い取ってもらえます。次に更新期間では承諾ありだと同じく20年存続でき、なしだと借地権者は解約できます。この時点では設定者からは解約できません。。承諾されないにもかかわらず、解約せずに借地権者が再建をした段階で設定者は解約または消滅請求ができます。。この部分は私の受けた模試にもでてきました・・質問を取り違えてたらすみません
[3262へのレス] 無題 投稿者：↑質問 投稿日：10/9-01:27
借地契約が３０年（１回目の更新なし）だった場合、契約から５年目で滅失し地主の承諾をもらい再築した場合、承諾から２０年ですか？これだと、３０年の約定で契約していたにもかかわらず、契約から２５年で更新請求しないといけないのですか？
それと、建てようが建てまいが借地権者の自由だとすると，満了時に建てていなかったら設定者に何を買い取ってもらえるのですか？
次に更新期間では承諾ありだと同じく２０年存続でき，これは必ず２０年ですか？
承諾されないにもかかわらず、解約せずに借地権者が再建をした段階で設定者は解約または消滅請求ができます。。これは、最初の更新まで、つまり『一回目の存続期間が過ぎるまでは好きにしていいです。』と書いてあるのは、再築しなかったら好きにしていいですとゆうことですか？疑問です？
[3262へのレス] 無題 投稿者：せかり 投稿日：10/9-10:49
更新前も更新後も、そもそも承諾は必要ですよね。
契約期間が建てかえによって短くなってしまうときは、最初に定めた期間か、当事者が長く定めればその期間のままです。
（満了時に建物がなかったら、何も買ってもらえないです）
[3262へのレス] 無題 投稿者：辰野金吾 投稿日：10/9-12:02
そのとおり！寝てしまいました・・もうそろそろ昼起きるモードにしないとだめですからね＾＾
[3262へのレス] 無題 投稿者：辰野金吾 投稿日：10/9-12:16
一回目の存続期間は承諾なしで再建しても設定者から解約または消滅請求されませんよ。。文にも書きましたが設定者側からの解約、消滅請求、これは更新期間の場合です
[3262へのレス] 無題 投稿者：↑質問 投稿日：10/9-12:46
再建をした段階で、更新期間が満了すれば設定者側から解約、消滅請求ができるとゆうことですか？この場合解約されてしまうのですか？
となると、５年目で滅失した場合どうなるのですか？承諾をもらっても契約から２５年になるのですか？
契約から５年目で無断再築すると、２５年目で解約されてしまうのですか？
[3262へのレス] 無題 投稿者：せかり 投稿日：10/9-15:00
辰野さんへ
建てること自体は承諾前でもできることにはなりますが、二ヶ月以内に異議を述べることはできますよね？
そういった意味で、更新の前後のどちらにしても承諾がいらないわけではないと思ったのです。
質問さんへ
失礼ですが、ちょっと質問のポイントが多いようなので、一度御自分で調べてみてはいかがでしょうか。
[3262へのレス] 無題 投稿者：辰野金吾 投稿日：10/9-15:44
失礼ですが質問さんは教科書に一度戻ることをお勧めします。教科書を読めば理解できると思います
[3262へのレス] 無題 投稿者：大吉 投稿日：10/9-16:05
少し整理していきたいですね。
そもそも、はなさんのおっしゃってる。最初の問題がどのような問題かは、わかりませんが、借地借家法では民法に定められる範囲より、借主を保護しましょう。←これが前提です。そのための特別法です。
まず、契約期間を３０年と定めたなら有効に成立します。(民法では最長20年）最低３０年保護しましょう。たとえ無断再築が、あったとしてもです。しかし、地主も勝手に断りもなく建物をたてられたのでは、言い分もでてくるでしょう。そこで、最初の３０年間は認めるが、更新するのに“待った”をかけられるわけです。しかし、借主（借地権者）の言い分を聞けば、地主も納得できるなら。更新も認めよう。納得できなければ更新はできませんよ…借地権者の判断ではなく、地主の判断によって、解約の申し入れができることになるのです。契約から５年目で滅失しても、２５年とはならず、３０年は保護されます。（ただし状況に応じた正当事由があれば別）無断再築だけでは、解約の正当事由にあてはまらないとゆうことですね。例えば承諾をもらって再築、この場合どちらか早いほうから２０年、ただし、存続期間が長いとき（つまり５年目で滅失し地主の承諾をもらった）存続期間の残２５年で、更新期間(契約から計３０年）となり又当時者がこれより長い期間を定めた→その期間によります。
ここは、一回目の更新前の話です。一度更新した後では、もはや借主も無断再築すれば、地主も納得できないでしょう。この場合地主から解約の申し入れができます。この場合解約の申し入れから３ヵ月をもって終了します。
更新一回目の前と後との違いをまとめておくべきでしょう。
更新前に無断再築し地主に通知した。←この場合２ヵ月以内に地主が異議を述べないと承諾があったものとみなされます。
。。。ここの規定は、強行規定です。これより借地権者に不利なものは無効になります。
[3262へのレス] 無題 投稿者：はな 投稿日：10/9-19:36
皆さん（知らないうちに）たくさんご意見ありがとうございます！私もすっきりしました！私が迷ってた点は「更新前の無断再築をした場合、必ず延長なし！」と思い込んでたのです。でも地主さえ承諾すれば、必ずとは言い切れないんですよね・・・。すっきりしました！！！
[3262へのレス] 無題 投稿者：菊 投稿日：10/9-20:14
はなさん↓でも、二重譲渡の事を問いかけられてますが、次から次へと質問されて理解できますか？
[3262へのレス] 無題 投稿者：はな 投稿日：10/10-12:18
はい！皆さんのおかげで自分なりに解釈しております！以前の二重譲渡の質問では「遺贈」の場合は特別として覚えることにしました。あんまり深く考えすぎてはまってしまうと思いましたので・・・。
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