宅建試験・過去問解説集２ 民法（権利関係）・昭和62年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和62年［問 ２］ 制限行為能力者が契約にタッチする場合
14才の子供Ａが、自己所有の土地をＢに譲渡する契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａの法定代理人がその土地の登記の移転に協力したときは、当該契約を追認したものとみなされる。
（２）Ａの法定代理人がその代金債権を第三者Ｃに譲渡しても、当該契約を追認したものとはみなされない。
（３）Ａが一年後にＢに対し売買代金を請求しても、当該契約を追認したものとみなされない。
（４）Ａの法定代理人がＢに対し売買代金を請求したときは、当該契約を追認したものとみなされる。
昭和62年［問 ２］ 解説
本問は、未成年者（14才の子供Ａ）が、法定代理人の同意を得ないで、契約したことが前提になっている。この場合、その契約を取り消せるのが原則だ。しかし、その後、法定代理人の同意があったのと同視できる法律が定める事情があった場合には、事後的にせよ、法定代理人の同意があったこととして扱う（この場合、『その契約を追認したものとみなす』と表現する。従って、その契約を取り消せなくなる）。これを法定追認という。本問は、この法定追認に当たるかどうかを問うものだ。
（１）正しい。法定代理人が『登記の移転に協力した』ときは、法定追認となる。登記の移転に協力するという行為は、事後的にせよ、未成年者がした契約に同意したからこそできるからだ。
（２）誤り。法定代理人が『代金債権を譲渡した』ときは、法定追認となる。代金債権を譲渡するという行為は、事後的にせよ、未成年者がした契約に同意したからこそできるからだ。従って、その契約を追認したものとみなされる。
（３）正しい。法定代理人が『代金を請求した』ときは、法定追認となる。代金を請求するという行為は、事後的にせよ、未成年者がした契約に同意したからこそできるからだ。しかし、未成年者の間（本肢では15才）は判断能力がないので、未成年者自身が法定追認に当たる行為をしても、法定追認にはならない。
（４）正しい。（３）参照。
正解（２）
昭和62年［問 ３］ 相続
Ａが死亡し、相続が開始した。Ａには両親Ｂ、Ｃ、配偶者Ｄがおり、ＡとＤの間に子Ｅ、Ｆがいる。また、ＡとＧとの間に非嫡出子Ｈがいる。廃除される者や欠格事由を有する者がいない場合、民法の規定によれば、以下の組合せのうち、すべての相続人を挙げているものはどれか。
（１）Ｄ、Ｅ、Ｆ
（２）Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ
（３）Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ
（４）Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ
正解（２）
昭和62年［問 ４］ 契約が約束通り守られない場合
土地及び建物について、Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約が成立した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）その土地の所有者は他人Ｃであって、Ａは、Ｃからその土地の所有権を取得してＢに移転することができなかった。この場合、ＢはＡに対し、常に損害賠償の請求をなし得る。
（２）その建物に隠れた瑕疵があることが判明した場合であっても、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を予め締結しておけば、Ａは常に責任を免れる。
（３）その土地の一部は他人Ｃの所有のものであって、ＡはＣからその部分の所有権を取得してＢに移転することができなかった。この場合、Ｂは、その部分の所有者がＣであることを知らなかった場合に限り、代金の減額を請求することができる。
（４）その建物に抵当権が設定されており、抵当権の実行によりＢがその所有権を失ったときは、Ｂは、損害賠償を請求することができる。この場合、請求権を行使することができる期間は、抵当権実行の時から１年以内に限られない。
昭和62年［問 ４］ 解説
（１）誤り。本肢は、権利の全部が他人（Ｃ）に属することにより買主に移転できない場合である。この場合、悪意の（その事実を知っていた）買主（Ｂ）は、損害賠償を請求できない。従って、「ＢはＡに対し、常に損害賠償の請求をなしうる」と言ったら誤り。
（２）誤り。瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしていた場合でも、『売主が知っていて買主に告げなかった事実（瑕疵）』については、売主は瑕疵担保責任を負う。
（３）誤り。本肢は、権利の一部が他人（Ｃ）に属することにより買主に移転できない場合である。この場合、買主は善意・悪意を問わず（その部分の所有者がＣであることを知る・知らないにかかわらず）、代金減額を請求できる。
（４）正しい。本肢は、他人の担保権（抵当権）の実行により権利が消滅した場合である。この場合、買主は善意・悪意を問わず、損害賠償を請求できる。しかし、これを請求できる期間は、抵当権実行の時から１年以内に限られない。時効になるまで請求できる。
正解（４）
昭和62年［問 ５］ 抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）ＡがＢのためにＡ所有の更地に抵当権を設定した後、Ａが当該更地の上に建物を新築した。この場合、抵当権者Ｂは土地について競売することができるが、建物については競売できない。
（２）ＡがＢのためにＡ所有の更地に抵当権を設定した後、Ａが当該更地の上に建物を新築した。この場合、土地について競売が実施されると、建物について法定地上権が成立する。
（３）地上権に基づき建物を所有しているときは、建物のほか、地上権に対しても抵当権を設定することができる。
（４）抵当権者の同意がなければ、抵当権の目的物を譲渡できない。
昭和62年［問 ５］ 解説
（１）誤り。更地に抵当権を設定した後、その更地の上に建物が築造された場合、抵当権者は、抵当に入れられていない土地についても競売できる。いわゆる一括競売である。
（２）誤り。法定地上権が成立するには、抵当権設定当時に、『土地と建物が同一人の所有』に属していることが必要だ。本肢では、抵当権設定当時には更地であり、建物はこの世に存在しなかったのだから、土地と建物が同一人の所有に属している、という要件を満たさない（建物はこの世に存在しなかったのだから、誰の所有にも属していない）。従って、法定地上権は成立しない。
（３）正しい。民法上、不動産の所有権の他、地上権や永小作権も、抵当権の目的になる。従って、地上権に対しても抵当権を設定できる。
（４）誤り。抵当権設定者は、抵当権者の同意がなくても、自由に、抵当権の目的物を譲渡できる。
正解（３）
昭和62年［問 ６］ 契約が約束通り守られない場合
ＡはＢに建物を売却する契約を締結した。この場合の民法の規定に基づく履行遅滞に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）契約締結時にＢはＡに対し手付金を交付した。しかし、当該建物は契約締結日の前日にＡの責に帰すべからざる事由により滅失していたことが判明した。この場合、Ａは受領した手付金の返還債務に関し、ＢがＡに対し、手付金の交付をした時から遅滞の責任を負う。
（２）今年10月１日に、ＢはＡに対し代金全額を支払った。当該建物の引渡し期日が今年10月18日と定められている場合は、Ａはその期限の到来した時から遅滞の責任を負う。
（３）Ａの父の死亡後３ヶ月後に当該建物を引き渡す旨定めた場合は、ＡはＡの父の死亡した日から３ヶ月を経過したことを知った時から遅滞の責任を負う。
（４）当該建物の引渡し期日につき特段の定めをしなかった場合は、Ａは、ＢがＡに対し引渡しの請求をした時から遅滞の責任を負う。
正解（１）
昭和62年［問 ７］ 賃貸借契約（借地借家法）
Ａは自己所有の建物をＢに賃貸した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）建物が老朽化してきたため、ＢはＡの負担すべき必要費を支出して建物の修繕をした。この場合において、Ｂは当該賃貸借契約の終了後でなければ、修繕に要した費用の償還を請求することはできない。
（２）建物が老朽化してきたため、Ａは建物の保存のために必要な修繕をしたいと考えている。この場合において、ＢはＡの修繕行為を拒むことはできない。
（３）Ｂは建物の賃借権をＡの承諾を得て第三者Ｃに譲渡した。この場合において、Ａは賃借権の譲渡後に発生した家賃についてはＢに対し請求することはできない。
（４）ＡＢ間で約定された賃料は、月８万円であったが、Ｂは、当該建物を第三者に月10万円で転貸し、転貸につきＡの承諾も得た。この場合において、Ａが直接Ｃに対し８万円を賃料として支払うよう請求したときは、Ｃはこれを拒むことはできない。
正解（１）
昭和62年［問 ８］ 時効
ＢはＡ所有の土地を占有している。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｂはこの土地がＡ所有のものであることは知っていたが、占有を続け、ついにこの土地の所有権を時効により取得した。この場合において、Ｂが所有権を取得した時点は、時効が完成した時である。
（２）Ｂはこの土地を賃借権に基づき占有していたが、今までに一度もＡより賃料を請求されたことがない。この場合において、Ｂはこの土地の占有を20年間継続しさえすれば、時効により所有権を取得することができる。
（３）Ｂはこの土地を自己所有のものと過失なくして信じて占有を開始したが、５年後にこの土地が実はＡ所有のものであることをＡ、Ｂとは無関係の第三者Ｃより教えられて知った。この場合において、Ｂは占有を開始した時より20年間占有を継続しなければ、土地の所有権を時効取得することはできない。
（４）Ｂはこの土地を自己所有のものと過失なく信じて占有を開始した。５年後にＡはＢに対し、この土地を明け渡すよう裁判によらずして催告したが、その後５年間ＡはＢに対し何もせずに放置した。この場合において、Ｂが当該催告を無視して占有を続けていたならば、Ｂのための取得時効はＡの催告によって中断されたことにはならない。
正解（４）
昭和62年［問 ９］ 相隣関係
次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）隣地の柿の木の枝が境界線を越えて自己の所有地に入ってきた場合は、その柿の木の所有者にその枝を切らせることができる。
（２）土地の分割により、新たに公道に通じない土地を生じた場合、当該土地の所有者は、公道に出るため、他の分割者の所有地を通行することができるが、この場合には償金を支払わなければならない。
（３）土地の所有者は、隣地との境界付近において建物を築造する場合には、必要な範囲内で当該隣地の使用を請求することができる。
（４）他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るためその土地を囲んでいる他の土地を通行する権利があるが、通行の場所及び方法は、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなけばならない。
昭和62年［問 ９］ 解説
（１）正しい。隣地の竹木の『枝』が境界線を超えて自分の所有地に入ってきた場合は、その竹木の『所有者にその枝を切らせる』ことができる。なお、隣地の竹木の「根」が境界線を超えて自分の所有地に伸びてきた場合は、「自分でその根を切る」ことができる。
（２）誤り。土地の分割により、新たに公道に通じない土地を生じた場合、その土地の所有者は、公道に出るため、他の分割者の所有地を通行できる。しかしこの場合、償金（賠償金）を支払う必要はなく無償で通行できる。他の分割者にも責任がある（公道に通じない土地を生じるような分割をした）からだ。
（３）正しい。土地の所有者は、隣地との境界付近において建物を築造する場合には、必要な範囲内でその隣地の使用を請求できる。これを隣地使用権という。
（４）正しい。他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るためその土地を囲んでいる土地を通行する権利がある。この場合、通行の場所・方法は、他の土地のために損害が最も少ないものを選らばなけばならない。
正解（２）
昭和62年［問 10］ 相殺
ＡはＢに対して土地を1,000万円で売却し、その代金債権を有している。一方ＢはＡに対して同じく1,000万円の貸金債権を有している。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）土地代金の支払い場所が鹿児島、貸金の返済場所が青森となっており、両者の債務の履行地が異なる場合は、相殺することはできない。
（２）両者の債権が相殺適状になった後、Ａの代金債権について消滅時効が完成した。この場合には、Ａのほうから相殺を主張することはできない。
（３）両者の債権が相殺適状になった後、ＡがＢに対して相殺の意思表示をしたときは、その効力は相殺適状が生じた時にさかのぼって発生する。
（４）両者の債務の履行期限が異なる場合は、双方の債務の弁済期が到来した後にのみ相殺が可能である。
昭和62年［問 10］ 解説
（１）誤り。相殺は決済を便利にするための制度なので、債務の履行地が異なる場合でも相殺することができる。
（２）誤り。相殺は一方の債権について時効が完成しても、その当時（一方の債権について時効が完成した当時）相殺し得る状態（相殺適状）にあれば、後になっても、相殺できる。ＡもＢも相殺できる。
（３）正しい。相殺の意思表示の効力は、相殺の意思表示をした時から発生するのではなく、相殺適状が生じた時にさかのぼる。
（４）誤り。相殺は、『相殺される者の債務』が弁済期になればできる。相殺する者の債務が弁済期になっていなくてもできる。
正解（３）
昭和62年［問 11］ 弁済
ＡはＢに対し金銭債務を負っている。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｂの承諾をうければ、Ａの意思に反する場合であっても、利害関係を有しない第三者Ｃはこの債務を弁済することができる。
（２）この債務が利息を生ずべきものであるときに、Ａの弁済額が元本と利息の合計に不足する場合は、Ａが特段の指定をしない限り、まず元本にこれを充当する。
（３）Ａのために弁済をなしたＡの連帯保証人Ｃは、Ｂの承諾なくしてＢに代位できるが、これをＡに対抗するには、ＢからＡに通知するか、Ａが承諾することが必要である。
（４）Ｂの代理人と称するＣが受取証書を持ってきたので、ＡはＣに対して弁済をなした。ＣはＢの代理人ではなく、当該証書は盗まれたものであるとしても、Ａの弁済は有効となることがある。
昭和62年［問 11］ 解説
（１）誤り。利害関係を有しない第三者（Ｃ）は、債務者（Ａ）の意思に反しない場合に限って弁済できる。債権者（Ｂ）の意思に反しないかどうか（債権者の承諾を得たかどうか）は無関係だ。
（２）誤り。債務が利息を生ずべきものであるときに、弁済額が元本と利息の合計に不足する場合は、特段の指定（特約）がない限り、費用・利息の順に充当しなければならない。従って、「まず元本にこれを充当する」ことはできない。
（３）誤り。連帯保証人（Ｃ）は利害関係を有する第三者だ。利害関係を有する第三者が弁済した場合は、当然に（債権者Ｂの承諾なく）債権者に代位する。また、債権者に代位することを債務者（Ａ）に当然に対抗できる。ＢからＡに通知するとか、Ａの承諾を要するとかの、面倒な手続きはいらない。
（４）正しい。受取証書の持参人（Ｃ）に対して、債務者（Ａ）が善意・無過失で（ＣをＢの代理人と信じて）弁済した場合には、その弁済は有効となる。従って、本肢のような場合、ＣがＢの代理人ではなく、その証書が盗まれたものであるとしても、Ａの弁済が有効となることがある（つまりＡが善意・無過失の場合）。
正解（４）
昭和62年［問 12］ 賃貸借契約（借地借家法）
借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）木造の建物を所有する目的で借地権を設定するにあたり、地主と借地人の合意により、存続期間を３年と定めた場合でも、その約定はなかったものとみなされ、借地権は契約のときから30年存続する。
（２）土地の賃借人が借地上の建物を第三者に譲渡する場合、地主が自己に不利となるおそれがないにもかかわらず、当該賃借権を譲渡することを承諾しないときは、裁判所はこれに代わる許可を与えることができる。
（３）借地契約満了時に更新がなされなかった場合には、借地人は、地主に対して 時価をもって建物を買取るべきことを請求することができる。
（４）借地契約において、借地権の存続期間、建物の種類及び構造を定めなかったときは、借地権は堅固な建物の所有を目的とするものとみなされ、従って、その存続期間は60年間となる。
昭和62年［問 12］ 解説
（１）正しい。借地権の存続期間を30年未満（本肢では３年）と定めた場合、合意による約定はなかったものとみなされ、借地借家法は、その存続期間を30年に決めている。
（２）正しい。土地の賃借人が借地上の建物を第三者に譲渡する場合、地主が自己に不利となるおそれがないにもかかわらず、その賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、これ（地主の承諾）に代わる許可を与えることができる。
（３）正しい。借地契約満了時に更新がなされなかった場合には、借地人は、地主に対して時価をもって建物を買取るべきことを請求できる。建物買取請求権だ。
（４）誤り。平成４年８月１日以降に施行された新借地借家法は、堅固な建物と非堅固な建物の区別を廃止した。建物の種類及び構造を定めたかどうかを問わず、借地権の存続期間を定めなかった場合の、その借地権の存続期間について、借地借家法は『30年』に決めている。
正解（４）
昭和62年［問 13］ 賃貸借契約（借地借家法）
建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）特約のない限り、賃貸物の使用・収益に必要な修繕は、賃貸人が行う義務がある。
（２）一定の期間賃貸人が家賃の増額を行わない旨の特約がある場合、地価の上昇等の理由により家賃が不相当となったときには、賃貸人は当該期間中であっても家賃の増額請求ができる。
（３）期間の定めのある賃貸借においては、当事者が期間満了前６ヶ月乃至１年内に、相手方に対し更新拒絶の通知または条件を変更しなければ更新しない旨の通知を行わなければ、賃貸借は、期間満了の際、同一の条件で更新されたものとみなされる。
（４）「賃貸人は、自ら使用することを必要とする場合に限り、賃貸借契約の更新の拒絶をすることができる。」旨の特約は、有効である。
正解（２）
昭和62年［問 14］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律（以下、この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有する者は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。
（２）附属の建物は、規約により共用部分とすることができるが、この場合、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
（３）区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は、集会において、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数により行うことができる。
（４）区分所有法第３条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で法人となる旨定めることができる。
昭和62年［問 14］ 解説
（１）正しい。区分所有者の『1/5以上』で議決権の『1/5以上』を有する者は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求できる。
（２）正しい。附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。このような場合を規約共用部分という。規約共用部分は、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗できない。
（３）誤り。建替え決議は、集会において、区分所有者及び議決権の各『4/5以上』の多数により行うことができる。
（４）正しい。区分所有法第３条に規定する団体（管理組合）は、区分所有者及び議決権の各『3/4以上』の多数による集会の決議で、法人となる旨定めることができる。つまり管理組合法人とできる。
正解（３）
昭和62年［問 15］ 省略
昭和62年［問 16］ 省略
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