宅建試験・過去問解説集２ 民法（権利関係）・昭和61年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和61年［問 ２］ 注意義務
次のうち、目的物の保管義務について、自己の財産に対するのと同一の注意をもって保管すれば足りる者はどれか。
（１）無報酬で寄託を受けた者
（２）使用貸借の借主
（３）留置権者
（４）引渡前の特定物の売主
正解（１）
昭和61年［問 ３］ 代理
次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａの代理人Ｂが、Ｃの強迫により、Ｃと不動産の売買契約を結んだ場合、Ａはその契約を取り消すことができる。
（２）Ａの代理人Ｂが、Ｃと不動産の売買契約を結んだ場合、Ｂが未成年者であれば、Ａはその契約を取り消すことができる。
（３）Ａの代理人Ｂが、Ａの同意を得ずしてＡを売主、Ｂを買主とする不動産の売買契約を結んだ場合、Ａはその契約を追認することができる。
（４）被保佐人Ａが、保佐人Ｂの同意を得ずして、Ｃと不動産の売買契約を結んだ場合、Ａはその契約締結後にＢの同意を得れば、その契約を追認することができる。
昭和61年［問 ３］ 解説
（１）正しい。代理行為の効果は直接本人に帰属するから、代理人（Ｂ）が強迫されたということは、本人（Ａ）が強迫されたことになる。従って、Ａはその契約を、強迫による意思表示を理由に、取り消すことができる。
（２）誤り。代理人は未成年者（制限行為能力者）でもなれる。このことは、未成年者が法定代理人の同意を得ないで代理行為をしても、本人（Ａ）は取り消すことができないことをも意味する。
（３）正しい。Ａの代理人Ｂが、Ａの同意を得ずしてＡを売主、Ｂを買主とする契約を結ぶ行為は、自己契約として禁止され、無権代理になる。無権代理は本人が追認できる（なお、本人が追認すれば無権代理は有効になり、本人に効果が帰属する）。
（４）正しい。被保佐人が保佐人の同意を得ないで不動産の売買契約を結んだ場合、その契約を取り消すことができる。取り消すことができる契約でも追認できる。もっとも、被保佐人が追認するには保佐人の同意が必要だが、本肢では「保佐人の同意を得れば」と言っているので、正しい。
正解（２）
昭和61年［問 ４］ 意思表示に欠陥がある場合
Ａ所有の土地が、ＡからＢ、ＢからＣへと売り渡され、移転登記もなされている。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａが売る意思もないのに、売買契約をしたときは、Ｂがそのことにつき悪意であれば、Ｃが善意でも、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに対して主張することができる。
（２）Ａが債権者の差押えを免れるために、Ｂと通謀して、登記名義を移転しているとき、Ｃがそのことにつき悪意なら、ＡはＣに対しＡＢ間の売買契約の無効を主張することができる。
（３）ＡＢ間の売買で、Ｂに要素の錯誤があるときは、ＡはつねにＣに対しＡＢ間の売買契約の無効を主張することができる。
（４）ＡがＢの詐欺により売り渡したとき、Ｃがそのことにつき善意なら、ＡはＢに対しても取消しを主張できない。
昭和61年［問 ４］ 解説
（１）誤り。Ａが売る意思もないのに契約するのは、心裡留保による意思表示だ。心裡留保による意思表示は有効が原則だが、相手方（Ｂ）が悪意の場合は無効になる。Ｂが悪意の場合、Ａはこの無効を善意の第三者（Ｃ）に対抗（主張）できない。
（２）正しい。Ａが債権者の差押えを免れるために、Ｂと通謀して、登記名義を移転することは、虚偽表示による意思表示だ。虚偽表示による意思表示は無効だ。表意者（Ａ）は、この無効を善意の第三者に対抗できないが、悪意の第三者（Ｃ）には対抗できる。
（３）誤り。要素に錯誤がある意思表示は無効だが、表意者（Ｂ）は、この無効を第三者Ｃ（善意・悪意を問わない）に対抗できる。しかし、Ａは表意者ではないので、Ａは、この無効をＣに対抗できない。
（４）誤り。詐欺による意思表示は取り消せるが、表意者（Ａ）は、この取り消しを善意の第三者（Ｃ）に対抗できない。しかし、相手方（Ｂ）には取り消しを対抗できる。
正解（２）
昭和61年［問 ５］ 抵当権
土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合における法定地上権の成立に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）土地に対する抵当権設定当時、建物について保存登記がなされていない場合にも、建物が存在していれば法定地上権は成立する。
（２）建物のみに抵当権が設定された後、抵当権実行前に土地が譲渡された場合にも、法定地上権は成立する。
（３）土地に対する抵当権設定当時存在した建物が火災で消滅し、抵当権実行前に同様の建物が再築された場合には、法定地上権は成立しない。
（４）土地と建物の双方に抵当権が設定されたのち、双方が別々の者に競落された場合にも、法定地上権は成立する。
正解（３）
昭和61年［問 ６］ 買戻し
不動産の買戻しに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）買戻しにつき期間を定めたときでも、買主の同意があれば、その後に、これを延長することができる。
（２）買戻しをするには、買主の支払った代金及び契約費用のみを返還すればよく、特約がなければ代金の利息は支払う必要はない。
（３）買戻しの特約は、売買契約と同時になされることが必要である。
（４）売買契約と同時に買戻しの特約が登記されたときは、買主が当該不動産を第三者に譲渡しても、売主はその第三者に対し、買戻権を実行できる。
昭和61年［問 ６］ 解説
（１）誤り。買戻しにつき期間を定めたときは、その後に、これを延長することができない。買主の同意があっても延長できない。
（２）正しい。買戻しをするには、代金と契約費用を返還すればよい。利息は特約があるときだけ支払えばよい。
（３）正しい。買戻しの特約は、必ず、売買契約と同時にしなければならない。なお、買戻しの特約の登記（甲区にする所有権移転登記の付記登記）も、必ず、売買契約と同時にしなければならない。
（４）正しい。売買契約と同時に買戻しの特約が登記されたときは、買主がその不動産を第三者に譲渡しても（つまり買主が裏切ったとしても）、売主はその第三者に対して買戻権を実行できる。
正解（１）
昭和61年［問 ７］ どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか
次のうち、登記がなければＡが自己の土地の所有権を対抗できない第三者に該当する者はどれか。
（１）Ａの印章を盗取してＡになりすましたＢから善意・無過失でこの土地を譲り受けたＣ
（２）この土地を不法に占拠しているＤ
（３）Ｅからこの土地を譲り受けたＡからその移転登記手続きの委任を受けていながら、Ｅから二重にこの土地を譲り受けて自己に移転登記をしたＦ
（４）ＡがＧからこの土地を譲り受け、Ａが未登記のうちに、その事情につき悪意でＧから二重にこの土地を譲り受けて自己に移転登記をしたＨ
正解（４）
昭和61年［問 ８］ 委任契約
委任に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）委任とは、当事者の一方が法律行為をなすことを相手方に委託する契約であって、法律行為でない事務の委託をする契約には、委任の規定は準用されない。
（２）受任者は、委任者の代理人であるから、委任事務の処理は、委任者の名によってなされ、受任者の名によってなされることはない。
（３）委任は、原則として無償契約だから、報酬についての特約がない限り、受任者は委任者に対し報酬を請求することはできない。
（４）委任事務の処理のため、費用の支出が必要なときでも、受任者は、委任事務履行後でなければ、費用の支払いを委任者に対し請求できない。
正解（３）
昭和61年［問 ９］ 契約が約束通り守られない場合
Ａ所有の建物につき、Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約が成立した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）移転登記後、引渡し前に建物がＣの放火により半焼した場合、ＢはＡに対し代金の減額を請求できる。
（２）Ａの海外出張が決まったら売却する旨の条件が付けられている場合、条件の成否が未定のうちに、建物が大地震により滅失したときは、Ａは売買代金債権を失う。
（３）移転登記後、引渡し前に建物が大地震により滅失したときも、Ａは売買代金債権を失わない。
（４）移転登記後、引渡し前にＡが自己の失火により建物を半焼させた場合は、Ａの債務不履行となり、Ｂは売買契約を解除できる。
正解（１）
昭和61年［問 10］ 債権譲渡契約
Ａは、Ｂに対して有する売買代金債権を、Ｃに譲渡した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）ＡがＢに譲渡の通知をしても、Ｂの承諾がなければＣはＢに対し債務の履行を請求できない。
（２）ＣがＢに対して確定日付のある証書による通知をすれば、ＣはＢに対し債務の履行を請求できる。
（３）当該債権につき譲渡禁止の特約が付されているときは、当該特約の存在につきＣが善意であっても、ＣはＢに対し債務の履行を請求できない。
（４）当該債権につきＤが保証債務を負っているときは、ＢがＡに譲渡の承諾をすれば、ＤはＣに対し保証債務を負うことになる。
正解（４）
昭和61年［問 11］ 地役権
地役権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）承役地を第三者が不法占拠している場合、地役権者は、その者に対して、当該承役地を自己に引き渡すよう請求することができる。
（２）地役権者は、特約を定めたとしても、要役地とは別に地役権のみを譲渡することはできない。
（３）土地の共有者の一人が時効で地役権を取得したというだけでは、他の共有者は同じ内容の地役権を取得することができない。
（４）地役権は、物権であるから、消滅時効にかかることはない。
正解（２）
昭和61年［問 12］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）最初に建物の専有部分の全部を所有する者が、単独で、付属の建物を共用部分とする規約を定める場合は、公正証書により行わなければならない。
（２）管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、その包括承継人に対してのみならず、特定承継人に対しても行うことができる。
（３）区分所有法第59条第１項に規定する区分所有権及び敷地利用権の競売の請求は、区分所有者及び議決権の各 4/5以上の多数による集会の決議に基づき、訴えをもって行わなければならない。
（４）建物の価格の 1/2を超える部分が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
正解（３）
昭和61年［問 13］ 賃貸借契約（借地借家法）
借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）期間についての特定のない借地権を設定した後、20年目に建物が朽廃した場合でも、その時点で借地権は消滅しない。
（２）いかなる理由があっても契約を更新しない旨の約定がある場合には、地主が特別に更新を認める場合を除き、契約は更新されない。
（３）地主と借地人の合意により、契約の更新に際して期間10年の存続期間を定めた場合でも、10年後に地主は土地の返還を請求することはできない。
（４）借地権の消滅前に建物が滅失したため借地人の新たな建物の築造に対し、地主が遅滞なく異議を述べなかった場合には、借地権は当初の存続期間を超えて存続する場合がある。
正解（２）
昭和61年［問 14］ 賃貸借契約（借地借家法）
木造建物の貸借に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）一時使用のために建物を賃借したことが明らかな場合には、借地借家法は適用されない。
（２）無償で建物を借りている場合には、借地借家法は適用されない。
（３）営業の用に供する目的で建物を賃借した場合でも、借地借家法は適用される。
（４）賃借権が登記されず、かつ、建物の引渡しがない場合には、借地借家法は適用されない。
正解（４）
昭和61年［問 15］ 不動産登記法
不動産登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）地上権又は賃借権に関する登記事項は，登記記録中甲区に記録される。
（２）建物の登記記録中，表題部には建物の評価額も記録される。
（３）登記事項証明書の交付を請求する場合の手数料の納付は，収入印紙をもってしなければならない。
（４）権利に関する登記の申請は，原則として登記権利者及び登記義務者が共同して行わなければならない。
昭和61年 ［問 15］ 解説
（１）誤り。
・甲区には「所有権」に関する登記の登記事項
・乙区には「所有権以外の権利」に関する登記の登記事項
が記録される。
したがって，地上権又は賃借権に関する登記事項は，「乙区」に記録される。
（２）誤り。表題部には，登記記録のうち「表示に関する登記」が記録される。
「表示」というのは，権利の客体（対象）である不動産の物理的状況（地番・大きさ等）などだ。
建物の登記で言えば…
・所在（主たる建物の所在）
・種類（主たる建物の種類）
・構造，床面積（主たる建物の構造，床面積）
等が，「表示」に当たる。
評価額は，不動産の物理的状況じゃないので「表示」とは言えず，表題部に登記される事柄ではない。
（３）誤り。登記事項証明書（旧法の登記簿の謄，抄本）の交付を請求する場合の手数料の納付は，「登記印紙」でするのが原則だ。
（４）正しい。権利に関する登記の申請は，登記権利者（例：所有権移転登記の場合の買主）と登記義務者（例：所有権移転登記の場合の売主）が，共同で申請しなければならないのが原則だ。これを共同申請主義という。登記することで利益を受ける者（登記権利者）の他に，不利益を受ける者（登記義務者）も関与させたほうが，登記の真実性を確保できるからだ。
正解（４）
昭和61年 ［問 16］ 不動産登記法
＊区分建物に係る登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）登記官は，区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは，当該敷地権の目的である土地の登記記録について，職権で，当該登記記録中の所有権，地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。
（２）敷地権の表示を登記した建物の登記記録には，その建物のみの売買を登記原因とする所有権移転の登記を自由にすることができる。
（３）敷地権の表示を登記した建物の登記記録には，その建物のみの所有権に関する仮登記で，敷地権の生じた日の前に登記原因が生じたものについては，登記することができる。
（４）敷地権の表示を登記した専有部分についてされた所有権に関する登記は，敷地権についてされた登記としての効力を有する。
＊区分建物
１棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居，店舗，事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって，建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分であるもの（同法第４条第２項の規定により共用部分とされたものを含む）をいう。
正解（２）
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