宅建試験・過去問解説集２ 民法（権利関係）・昭和57年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和57年［問 ２］ 代理
Ａは、Ｂの代理人として、Ｂ所有の土地についてＣと売買契約を締結した。ＣはＡをＢの代理人と信じていたが、Ｂはこの売買契約についてＡに代理権を与える旨を表示した事実はなく、またＡはＢに対して何らの代理権も有していなかった。この場合、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）売買契約は有効となる余地はない。
（２）売買契約は有効に成立しているが、Ｂは売買契約を取り消すことができる。
（３）売買契約は有効に成立しているが、Ｃが善意であるからＢは売買契約を取り消すことができない。
（４）売買契約は、Ｂが追認すれば有効となる。
正解（４）
昭和57年［問 ３］ 時効
時効の中断事由になり得ないものは、次のうちどれか。
（１）仮差押
（２）相続
（３）請求
（４）承認
正解（２）
昭和57年［問 ４］ 人的担保（保証・連帯債務）
ＡがＢに対して負う債務について、ＣはＢとの間に連帯保証契約を締結した。この場合、特約がなかったとして、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）ＡがＢに対して債権を有していても、Ｃはこの債権による相殺をもってＢに対抗することができない。
（２）ＢがＣに保証債務の履行を請求したときは、Ｃは、まずＡに催告するよう請求することができる。
（３）Ｃの保証債務は、Ａが債務を履行しない場合にＢに対して負う損害賠償に係る債務にまでは及ばない。
（４）Ａに弁済の資力があり、かつ、執行が容易であることをＣが証明しても、Ｂは、まずＣの財産に対して執行することができる。
正解（４）
昭和57年［問 ５］ 契約が約束通り守られない場合
Ａ所有の建物につき、Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約が成立したが、移転登記も引渡しも済まないうちに、建物が落雷で焼失してしまった。この場合、危険負担について特約がなかったとして、民法の規定によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この建物が焼失した時点は、引渡し期限の前であるとする。
（１）売買契約は無効となる。
（２）Ｂは、Ａの履行不能を理由に売買契約を解除することができる。
（３）売買契約は有効であり、Ｂは、Ａに対して、建物に代えてその評価額に相当する金額を請求することができる。
（４）売買契約は有効であり、Ａは、Ｂに対して、代金の支払いを請求することができる。
正解（４）
昭和57年［問 ６］ 抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）更地に抵当権を設定すると、当該更地の上に建物を建築することはできない。
（２）同一の債権の担保のため、数個の不動産の上に抵当権を設定することができる。
（３）抵当権者の同意がなければ、抵当権の目的物を譲渡することはできない。
（４）更地に抵当権を設定した後で、抵当権設定者が当該更地の上に建物を建てた場合には、抵当権者は土地についてのみ競売することができる。
昭和57年［問 ６］ 解説
（１）誤り。抵当権を設定しても、抵当目的物を利用するのは自由だ。従って、更地に抵当権を設定した場合、設定者は、その更地の上に建物を建築できる。
（２）正しい。同一の債権の担保のため、数個の不動産の上に抵当権を設定することができる。一個の不動産に抵当権を設定しただけでは担保が足りない場合に行われる。これを共同抵当という。
（３）誤り。抵当権を設定しても抵当目的物を利用するのが自由であるのと同様、抵当権を設定しても抵当目的物を譲渡するのも自由だ。従って、抵当権者の同意がなくても、抵当権の目的物を譲渡できる。
（４）誤り。更地に抵当権を設定した後で、その抵当地の上に建物が建てられたときは、抵当権者は、土地と建物を一括して競売できる。一括競売制度だ。
正解（２）
昭和57年［問 ７］ 契約の一般論
契約の成立に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）承諾の期間の定めのある申込は、原則として、申込者がその期間内に承諾の通知を受けないときは、効力を失う。
（２）承諾の期間を定めないで、隔地者に対してなした申込は、いつでも取り消すことができる。
（３）隔地者間の契約は、承諾の通知を発した時に成立する。
（４）申込に変更を加えた承諾は、申込の拒絶と共に新たな申込をしたものとみなされる。
昭和57年［問 ７］ 解説
（１）正しい。承諾の期間の定め（何月何日までに承諾してくれという定め）のある申込みは、原則として、申込者がその期間中に承諾の通知を受けなければ効力を失う。いつまでも待たせるのは、申込者に酷だからだ。
（２）誤り。承諾の期間を定めないで、隔地者（離れている所にいる者）に対してなした申込は、相手方が承諾するのに相当な期間、取り消すことができない。
（３）正しい。隔地者間の契約は、承諾の通知を『発した時』に成立する。申込者の所に承諾の通知が到達した時に成立するのではないので注意。
（４）正しい。申込に変更を加えた承諾は、その申込の拒絶と共に、新たな申込をしたものとみなされる。
正解（２）
昭和57年［問 ８］ 共有
不動産の共有に関する次の記述のうち、民法の規定によれば正しいものはどれか。
（１）各共有者は、共有物の全部につき、その持分に応じた使用をすることができる。
（２）共有者の一人が、死亡して相続人がなければ、その持分は無主の財産となり、国庫に帰属する。
（３）各共有者は、共有者になったときから５年以内に限り、共有物の分割を請求することができる。
（４）共有者は、他の共有者の同意がなければ、自己の持分を放棄することはできない。
正解（１）
昭和57年［問 ９］ 省略
昭和57年［問 10］ 契約が約束通り守られない場合
土地について、Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約が成立した。民法の規定によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）その土地の所有者がＣであって、ＡがＢにその土地の所有権を移転できないときに、Ｂは、その土地の所有者がＣであることを知っていたとしても、売買契約を解除することができる。
（２）Ａが、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、Ａが知っていてＢに言わなかった瑕疵については、Ａは瑕疵担保責任を免れることはできない。
（３）その土地に抵当権が設定されており、抵当権の実行により、Ｂがその所有権を失ったときは、Ｂが、抵当権が設定されていることを知っていたとしても売買契約を解除することができる。
（４）その土地のうち1/3はＣのものであり、ＡがＢにその部分の所有権を移転できないときは、Ｂが、その部分の所有権がＣにあることを知らなかった場合にのみ代金の減額を請求することができる。
正解（４）
昭和57年［問 11］ 契約が約束通り守られない場合
契約の解除について、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）契約の相手方が数人いる場合には、解除の意思表示は、その全員に対してしなければならない。
（２）契約の解除がされたときは、当事者は相手方を原状回復させる義務を負うが、あわせて損害賠償を請求されることはない。
（３）当事者の一方がその債務の履行を遅滞したときは、相手方は直ちに契約を解除することができる。
（４）契約の解除の意思表示がなされても、相手方が承諾しないときは、解除の効果は直ちに生じない。
昭和57年［問 11］ 解説
（１）正しい。契約の相手方が数人いる場合には、解除の意思表示は、全員に対してしなければならない。これを解除権不可分の原則という。
（２）誤り。契約の解除がされたときは、当事者は相手方を原状回復させる義務を負う。あわせて損害賠償を請求されることもある。つまり、原状回復義務と損害賠償義務は併存する。
（３）誤り。履行遅滞の場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、それでも履行されないときでなければ、契約を解除できない。相手方が直ちに契約を解除できるのは、履行不能の場合だ。
（４）誤り。解除は一方的にするものである。従って、契約の解除の意思表示がなされたときは、相手方が承諾しないときでも、解除の効果が生じる。
正解（１）
昭和57年［問 12］ 賃貸借契約（借地借家法）
Ａは、Ｂ所有の土地を賃借し、その上に建物を所有している。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａの建物が借地権の期間満了前に類焼によって焼失した場合、借地権は消滅する。
（２）Ｂが土地をＣに譲渡した場合、Ａは建物について登記をしていれば、借地権について登記をしていなくてもＣに対抗できる。
（３）借地権消滅の時に借地上に建物が存在していなくても、Ａが契約の更新の請求をすれば、契約が更新される。
（４）Ａが借地権の消滅後に土地の使用を継続しても、Ｂの同意がなければ借地権を取得することはない。
正解（２）
昭和57年［問 13］ 賃貸借契約（借地借家法）
Ａは、Ｂ所有の建物を賃借している。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）借賃の増額について、ＡＢ間で協議が調わないときは、Ａは増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。
（２）Ｂが建物をＣに譲渡した場合、Ａは賃借権について登記をしていなければ、Ｃに対抗できない。
（３）ＡとＢの賃貸借契約に期間の定めがある場合は、Ｂが契約期間満了時に遅滞なく異議を述べ、かつ、正当な事由を有するときは、賃借権は消滅する。
（４）ＡとＢの賃貸借契約に期間の定めがない場合は、当該建物が木造であれば、賃借権の存続期間は30年となる。
昭和57年［問 13］ 解説
（１）正しい。借賃の増額について、当事者間（ＡＢ間）で協議が調わないときは、借家人Ａは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。
（２）誤り。借家権について登記すれば第三者（Ｃ）に対抗できる。借家権について登記していなくても、『建物の引渡し』があれば、同じく第三者に対抗できる。
（３）誤り。賃貸借契約に期間の定めがある場合、家主Ｂが異議を述べ、かつ、正当事由を有するときは、賃借権が消滅する（更新が拒絶される）場合がある。しかしそうするには、家主は、期間満了の『１年前から６ヵ月前までの間』に異議（更新拒絶の通知等）を述べる必要がある。本肢のように「契約期間満了時」に異議を述べてもダメだ。
（４）誤り。「借家」契約で存続期間の定めがない場合は、その賃借権は、存続期間の定めのないものとなる。存続期間の定めがない場合に、存続期間が30年となるのは、「借地」契約が締結された場合の借地権だ。
正解（１）
昭和57年［問 14］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律（以下、本問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）区分所有者によって結成される管理組合は、区分所有法に基づいて設立される法人である。
（２）規約の保管は管理者が行わなければならず、その閲覧を請求できるのは、区分所有者に限られる。
（３）規約の設定、変更、廃止は、区分所有者の集会で区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数によって決定する。
（４）区分所有者の集会において決議すべきものとされている事項については、区分所有者全員の書面による合意があっても、集会の決議に代えることはできない。
昭和57年［問 14］ 解説
（１）誤り。管理組合が法人（管理組合法人）になるには、集会の決議で区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数によって決議されることが必要だ。管理組合のすべてが区分所有法に基づいて設立される法人になれるわけではない。
（２）誤り。規約の保管は管理者が行わなければならない。しかし、規約の閲覧は、区分所有者の他に利害関係人も請求できるので、誤り。
（３）正しい。規約の設定、変更、廃止は、区分所有者の集会で区分所有者及び議決権の各『3/4』以上の多数によって決定する。
（４）誤り。集会の決議は、区分所有者全員の承諾があるときは、書面（または電磁的方式）によることができる。したがって、集会において決議すべき事項について、区分所有者全員の書面による合意があれば、集会の決議に代えることができる。
正解（３）
昭和57年［問 15］ 省略
昭和57年 ［問 16］ 不動産登記法
不動産の権利に関する登記の申請についての次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）登記の申請は，物権の変動が生じたときから１ヶ月以内にしなければならない。
（２）登記の申請は，必ずしも書面でしなくてもよい。
（３）登記の申請は，申請人が登記所に出頭してしなければならないとは限らない。
（４）登記の申請は，原則として登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
昭和57年 ［問 16］ 解説
（１）誤り。権利に関する登記は，そもそも申請義務がない。したがって，物権の変動が生じたときから１ヶ月以内にする必要などない。１ヶ月以内が関係するのは表示に関する登記だ。表示に関する登記だったら，表題部に記録すべき事項に変動があってから１ヶ月以内にしなければならない。
（２）正しい。旧法では，登記の申請は，表示に関する登記も権利に関する登記も，書面でしなければならなかった。しかし，平成17年3月7日に施行された新不動産登記法では，「電子申請または書面申請」ですることになった。電子申請とは，電子情報処理組織を使用する方法による申請だ。つまり，インターネットを利用したオンライン申請のこと。
（３）正しい。新不動産登記法では電子申請も可能なので，申請人が登記所に出頭しないで申請する場合もある。
（４）正しい。権利に関する登記の申請は，登記権利者（例：所有権移転登記の場合の買主）と登記義務者（例：所有権移転登記の場合の売主）が，共同で申請しなければならないのが原則だ。これを共同申請主義という。登記することで利益を受ける者（登記権利者）の他に，不利益を受ける者（登記義務者）も関与させたほうが，登記の真実性を確保できるからだ。
正解（１）
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