宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和62年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和62年［問 35］ 宅建業者の意味（免許がいるか）
次のア〜エの事例に登場するＡ〜Ｅのなかで宅地建物取引業の免許を必要とする者をすべて掲げているものは（１）〜（４）のうちどれか。
事例ア 第一種住居地域内に土地をもっているＡが、５階建の賃貸マンションを建設し、新聞折込みのチラシ広告で入居者を募集している。
事例イ 私立Ｂ高校では学校の閉鎖に伴い、校庭を44区画に区分して、宅地として分譲することにした。
事例ウ Ｃ炭鉱では閉山に伴い社宅を取り壊して更地とし、一括してＤ市に売却した。Ｄ市ではここに高層住宅を建設し、分譲する予定である。
事例エ Ｅは多額の借金の返済に充てるため、自己所有の土地を50区画に区分し、宅地として分譲することとして宅地建物取引業者甲に媒介を依頼した。
（１）Ａ・Ｄ
（２）Ｂ・Ｃ
（３）Ｂ・Ｄ・Ｅ
（４）Ｂ・Ｅ
正解（４）
昭和62年［問 36］ 取引主任者（一般）
宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）取引主任者が、現在勤務している宅地建物取引業を営む会社を退職したときは、速やかに取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。
（２）取引主任者がその住所を他の都道府県に移転したときは、取引主任者資格登録の移転を申請しなければならない。
（３）取引主任者は、宅地建物取引業法第35条第１項若しくは第２項に定める重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対し、その請求の有無にかかわらず、取引主任者証を提示しなければならない。
（４）取引主任者は、その取引主任者証が効力を失ったときは、当該取引主任者証を速やかに廃棄しなければならない。
昭和62年［問 36］ 解説
（１）誤り。取引主任者が、現在勤務している宅建取引業を営む会社を退職しても、主任者証を返納する必要はない。
（２）誤り。登録の移転は、他の都道府県の事務所の業務に従事し又は従事しようとする場合にできるのであり、単に住所を他の都道府県に移転しただけではできない。また、登録の移転は権利であり義務ではない。従って、登録の移転を申請「しなければならない」というようなことは一切ない。
（３）正しい。重要事項を説明するときは、相手方に対し、その請求の有無にかかわらず、主任者証を提示しなければならない。
（４）誤り。主任者証が効力を失ったときは、その主任者証を返納しなければならない。廃棄するのではない。
正解（３）
昭和62年［問 37］ 免許（免許を受けられない者）
次の記述のうち、宅地建物取引業の免許を受けることのできない者はどれか。
（１）宅地建物取引業の免許を受け１年以内に事業を開始しなかったことを理由に５年前免許を取り消された株式会社甲の代表取締役であったＡ
（２）公職選挙法違反により禁固１年、執行猶予２年の刑に処せられ、執行猶予期間が満了してから５年を経過しないＢ
（３）営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Ｃ（なお、Ｃの法定代理人は道路交通法違反により禁固刑に処せられ、現在服役中である）
（４）免許の申請の４年前に宅地建物取引業に関し著しく不当な行為をしたＤ
正解（４）
昭和62年［問 38］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
次の記述のうち、宅地建物取引業者が，媒介により宅地建物の売買契約を締結させようとする場合に，宅地建物取引業法第35条第１項、第２項の規定により相手方に対し、説明することが義務付けられている重要事項に当らないものはどれか。
（１）損害賠償の予定または違約金に関する事項
（２）飲料水、電気およびガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況
（３）宅地又は建物の引渡しの時期
（４）割賦販売における現金販売価格
正解（３）
昭和62年［問 39］ 契約後の規制（37条書面の交付義務）
宅地建物取引業者が、媒介により宅地建物の売買契約を締結させた場合に交付すべき宅地建物取引業法第37条の書面に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）契約の解除に関する事項は、特に定めがないときは、記入する必要はない。
（２）当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての事項は、特に定めがないときは、記入する必要はない。
（３）移転登記の申請の時期についての事項は、特に定めがないときは、記入する必要はない。
（４）損害賠償の予定又は違約金に関する事項は、特に定めがないときは、記入する必要はない。
正解（３）
昭和62年［問 40］ 複合問題
取引主任者に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介を行うに当たり、当該宅地を売買すべき価額についてその根拠を明らかにして意見を述べるときは、取引主任者をして行わせなければならない。
（２）取引主任者証の有効期間が満了しても、満了後２週間以内であれば宅地建物取引業者の従業者であることを示す証明書を提示すれば、取引主任者の事務を行うことができる。
（３）宅地建物取引業法第35条第１項に定める重要事項の説明は、専任でない取引主任者でも行うことができるが、これらの事項を記載した書面に記名押印するのは、専任の取引主任者でなければならない。
（４）宅地建物取引業者が売買契約の締結に際し、宅地建物取引業法第37条第１項に定める書面を作成したときは、当該書面に取引主任者の記名押印が必要とされている。
正解（４）
昭和62年［問 41］ 複合問題
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が営業保証金を供託した旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出ることなく事業を開始した場合、実際に営業保証金を供託していても、業務停止または免許取消しの処分を受けることがある。
（２）国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をした日から３月以内に宅地建物取引業者が営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、直ちにその免許を取り消すことができる。
（３）宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託し、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
（４）宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたため営業保証金の額に不足を生じた旨の通知書の送付を受けたときは、その送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託し、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
正解（２）
昭和62年［問 42］ 担保（保証協会）
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）保証協会は、保証協会に加入しようとする者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から２週間以内に、当該社員にかかる弁済業務保証金 300万円を供託しなければならない。
（２）保証協会が弁済業務保証金を供託するには、弁済業務保証金分担金の納付をした社員の事務所所在地を管轄する供託所にしなければならない。
（３）保証協会の社員は、還付充当金を納付すべき通知を受けたときは、その通知を受けた日から２週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。
（４）保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は、常にその取引によって生じた債権の全額について弁済業務保証金から還付を受ける権利を有する。
正解（３）
昭和62年［問 43］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）建築工事着手前の建物について、建築基準法第６条第１項の確認を受けていない場合であっても、「建築確認申請中」との記載をすれば、当該建物の販売に関する広告を行うことができる。
（２）宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第65条第２項の規定による業務の停止処分を受けている期間中は宅地又は建物の販売行為を行うことはできないが、販売に関する広告は行うことができる。
（３）建築工事着手前の建物について、建築基準法第６条第１項の確認を受けていない場合であっても、当該建物の賃貸の代理や媒介であれば、広告を行うことができる。
（４）将来の環境や利用の制限に関する表示が、実際のものより著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるようなものであれば、実際にその表示の誤認により損害を受けた人がいなくても誇大広告として宅地建物取引業法違反となる。
昭和62年［問 43］ 解説
（１）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（本肢では建築確認）がない場合、宅建業者はすべての広告ができない（広告開始時期の制限の話）。許可等の処分（建築確認）を申請中である、と記載しても同じだ。
（２）誤り。業務の停止処分を受けている期間中は、販売行為を行うことはおろか、販売に関する広告を行うこともできない。
（３）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（本肢では建築確認）がない場合、宅建業者は『すべての広告』ができない（広告開始時期の制限の話）。従って、売買や交換に関する広告のみならず、貸借に関する（賃貸の代理や媒介の）広告もできない。
（４）正しい。将来の環境や利用の制限に関する表示が、実際のものより著しく優良若しくは有利であると人を誤認させるようなものであれば、誇大広告として宅建業法に違反する。実害が発生したかどうかは関係ない。
正解（４）
昭和62年［問 44］ 公共性による規制（一般）
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、正当な理由がなければ、その業務上知り得た秘密を他にもらしてはならないが、宅地建物取引業者を営まなくなった後は、この限りではない。
（２）宅地建物取引業者の従業者であることを証する証明書を携帯する従業者は、取引の関係者の請求があったときは、当該証明書を提示しなければならない。
（３）本店および支店で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者は、本店だけでなく支店においてもその業務に関する帳簿を備えなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。
昭和62年［問 44］ 解説
（１）誤り。宅建業者は、正当な理由がなければ、その業務上知り得た秘密を他にもらしてはならない。宅建業を営まなくなった後でも，同じだ。
（２）正しい。宅建業者の従業者であることを証する証明書を携帯する従業者は、取引の関係者の請求があったときは、その証明書を提示しなければならない。
（３）正しい。業務に関する帳簿は、事務所『ごとに』備えなければならない。従って、本店だけでなく支店においても業務に関する帳簿を備えなければならない。
（４）正しい。宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し、又は、取引に係る対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない。不当な履行遅延の禁止だ。
正解（１）
昭和62年［問 45］ 複合問題
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者ＡＢ間の土地の売買の媒介を行う宅地建物取引業者Ｃは、宅地建物取引業法第46条第１項に基づき国土交通大臣が定めた報酬の最高限度額を超えて報酬を受けることができる。
（２）宅地建物取引業者ＡＢ間の宅地の売買において、売主Ａは、当該宅地の造成工事の完了前であっても、買主Ｂへの所有権移転の登記より前に、宅地建物取引業法第41条第１項に定める手付金等の保全措置を講ずることなく代金の額の5/100を超える手付金等を受領することができる。
（３）宅地建物取引業を営む信託業法の免許を受けた信託銀行は宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。従って、宅地建物取引業法第66条および第67条の免許取消し処分の規定は適用されないが、第65条の規定は適用されるので、業務の停止を命じられることがある。
（４）宅地建物取引業者ＡＢ間の建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者Ｃは借主Ｂに対し当該建物に関して、貸借契約が成立するまでの間に、取引主任者をして宅地建物取引業法第35条第１項に定める重要事項を記載した書面を交付し、説明させなければならない。
正解（１）
昭和62年［問 46］ 複合問題
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介に際し、依頼者と専任媒介契約を締結した。このとき、当該専任媒介契約の有効期間を４ヶ月とした場合には、宅地建物取引業法第34条の２第３項の規定に違反し無効なので、期間の定めがないものとされる。
（２）宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買において、宅地建物取引業者でない買主が現地付近のホテルの客室で買受けの申込みをした場合、当該買主は宅地建物取引業者よりその申込みの撤回ができる旨及び申込みの撤回の方法について告げられた日から起算して７日間は申込みの撤回ができる。
（３）宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の割賦販売の契約において、宅地建物取引業者でない買主が賦払金の支払の義務を履行しなかった場合、当該宅地建物取引業者は30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として当該売買契約を解除することはできない。
（４）宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介をして売主と買主との間で売買契約が成立した場合には、当該宅地建物取引業者は売買契約締結後遅滞なく、当該宅地の買主に対し、取引主任者をして宅地建物取引業法第35条第１項に定める重要事項の説明をさせなければならない。
正解（３）
昭和62年［問 47］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない個人との間で、現在Ｂの所有に属している中古マンションの一室の売買契約を締結した。この場合において、宅地建物取引業法第33条の２（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限）の規定に違反しないものは、次の記述のうちどれか。
（１）ＡとＢとの間において、売買契約（予約を含む）は締結されていないが、Ｂが宅地建物取引業者である場合
（２）ＡとＢとの間において、売買契約（予約を含む）は締結されていないが、Ｂが宅地建物取引業者でない場合
（３）ＡとＢとの間において、売買契約は締結されているが、手附金が授受されたのみで、代金決済の終わっていない場合
（４）ＡとＢとの間において、売買契約は締結されているが、その契約の効力の発生が条件に係るものである場合
正解（３）
昭和62年［問 48］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関して受けることのできる報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介に際し依頼者の一方から受けることのできる報酬の額の最高限度は、当該宅地の売買に係る代金の額のいかんにかかわらず、代金の３パーセントに相当する額に６万円を加えて算出された額である。
（２）宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める報酬の額を超えて報酬を受領してはならないが、依頼者の特別の依頼により行う広告の料金に相当する額については、別途受領することができる。
（３）店舗の賃貸借の契約の締結に際し、賃貸人及び賃借人から媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者が、賃貸人及び賃借人から受けることのできる報酬の額の合計は、賃料の２か月分に相当する金額を限度とする。
（４）宅地建物取引業者が宅地の賃貸借の媒介をした場合において、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、依頼者の承認がないときには、賃料の１か月分の1/2に相当する金額を限度とする。
正解（２）
昭和62年［問 49］ 監督処分
取引主任者に対する監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）取引主任者が宅地建物取引業法に違反して罰金の刑に処せられたときは、１年以内の期間を定めて、取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受ける。
（２）取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受けた取引主任者が、その処分の期間中に、宅地建物取引業法第35条に定める重要事項の説明をした場合には、当該取引主任者は、登録を消除される。
（３）不正の手段により取引主任者証の交付を受けた取引主任者は、登録を消除される。
（４）取引主任者は、取引主任者としてすべき事務の禁止処分を受けたときは、速やかに取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。
昭和62年［問 49］ 解説
（１）誤り。取引主任者が、宅建業法違反または暴力団犯罪（例：傷害罪・背任罪）を犯した場合は、『罰金』に処せられただけでも、登録の消除処分になる。従って、事務の禁止の処分では済まない。
（２）正しい。『事務の禁止の処分に違反した場合』（事務の禁止の処分を受けた取引主任者が、その処分の期間中に、重要事項の説明をした場合）は、登録の消除処分になる。
（３）正しい。『不正の手段により取引主任者証の交付を受けた場合』、登録の消除処分になる。
（４）正しい。取引主任者が事務の禁止の処分を受けたときは、速やかに、主任者証をその交付を受けた知事に『提出』しなければならない。
正解（１）
昭和62年［問 50］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、自己所有の宅地を1,000万円で宅地建物取引業者でないＢに売却する契約を締結した。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を200万円と予定し、違約金の額を100万円と定めた場合、損害賠償の額と違約金の額を合算した300万円のうち、200万円を超える部分については無効である。
（２）契約の締結に際し、ＢはＡに対し、契約の成立を証する手付として10万円を支払った場合、Ａが履行に着手するまでの間は、Ｂはこの10万円を放棄しさえすれば、この売買契約を解除できる。
（３）契約の締結に際し、ＢがＡに対し、300万円を解約手付として支払った。Ｂは、Ａが履行に着手するまでは手付の放棄により契約を解除することができるが、この場合でも、100万円は不当利益として返還の請求ができる。
（４）ＡとＢは当該宅地の所在地付近の喫茶店で契約を締結したが、Ｂは契約の締結が軽率であったと反省して、２日後に宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づく契約の解除をした。この場合、Ａは契約解除により被った損害についてＢに賠償の請求をすることができる。
正解（４）
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