宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和61年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和61年［問 28］ 契約前の規制（一般）
省略
昭和61年［問 35］ 宅建業者の意味(宅地になるか)
次のうち、宅地建物取引業法第２条第１号に規定する宅地に当たらないものはどれか。
（１）都市計画法第８条第１項第１号の用途地域内の土地で、民営の駐車場の用に供せられているもの
（２）登記上の地目は山林であるが、別荘の敷地に供する目的で取引される土地
（３）都市計画法第８条第１項第１号の用途地域内の土地で、都市公園法第２条第１項に規定する都市公園の用に供せられているもの
（４）登記簿上の地目は原野であるが、倉庫の敷地に供する目的で取引される土地
昭和61年［問 35］ 解説
宅地建物取引業法上の宅地とは……
①『建物の敷地』である土地（将来建物の敷地になる予定の土地を含む）
②現在、用途地域内にある土地
のどちらかである。ただし、①または②に該当しても、現在、公共施設（例：公園・道路・河川）内にある土地は宅地ではない。
（１）宅地に当たる。用途地域内の土地で、民営の駐車場の用に供せられているものは、上記②に該当するから、宅地である。
（２）宅地に当たる。別荘の敷地に供する目的で取引される土地は、上記①に該当するから、宅地である。
（３）宅地に当たらない。都市公園の用に供せられているものは、現在、公共施設（公園）内にある土地だから、宅地ではない。
（４）宅地に当たる。倉庫の敷地に供する目的で取引される土地は、上記①に該当するから、宅地である。
正解（３）
昭和61年［問 36］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者が宅地の売買に関する契約に際して、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行う場合に関して，次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。
（１）損害賠償額の予定又は違約金に関する事項については、特に定めないこととしているので、説明を省略した。
（２）取引物件の上に存する抵当権については、当該物件の引渡し時点では抹消される予定なので、説明を省略した。
（３）私道に関する負担がなかったので、説明を省略した。
（４）取引物件が工事完了後数年経過したものであったので、完了時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項について説明を省略した。
正解（４）
昭和61年［問 37］ 複合問題
宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、媒介契約を締結するに当たり、宅地又は建物を売買すべき価額又は評価額について意見を述べる場合は、取引主任者をしてその根拠を明らかにして行わせなければならない。
（２）宅地建物取引業者は、業務に従事する者15人、うち専任の取引主任者３人が勤務する事務所で、専任の取引主任者のうち一人の取引主任者証の有効期間が満了したまま２週間が経過した場合には、業務の停止処分を受けることがある。
（３）取引主任者証の交付を受けていない取引主任者資格者が宅地建物取引業法第35条に定める重要事項の説明を行い、書面に記名、押印した場合で、情状が特に重いときは、その者は事務の禁止処分を受けることがある。
（４）業務停止処分に違反したとして免許の取消処分の聴聞の公示をされ、その公示の日から処分決定をする日までの間に相当な理由がなく廃業の届出をした者は、その公示の日から５年間を経過しなければ取引主任者の登録を受けることができない。
正解（２）
昭和61年［問 38］ 免許（免許を受けられない者）
株式会社甲社がＡ県知事に対して宅地建物取引業の免許の申請を行った。次の記述のうち、Ａ県知事が宅地建物取引業の免許をしてはならない場合に該当するものはどれか。
（１）甲社の専任の取引主任者は、宅地建物取引業法違反により過料に処せられ５年を経過していない。
（２）甲社の代表取締役は、私文書偽造の罪で懲役３年の判決を受けたが、それを不服として現在最高裁判所に上告中である。
（３）甲社の相談役の１人は、３年前破産したことを理由に宅地建物取引業の免許を取り消された株式会社乙社の取消し当時の監査役であった。
（４）甲社の取締役の１人は、道路交通法違反により懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられ、現在執行猶予期間中である。
正解（４）
昭和61年［問 39］ 複合問題
取引主任者資格登録に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）取引主任者資格試験に合格した者は、合格してから10年経過した場合においても当該試験を行った都道府県知事の登録を受けることができる。
（２）取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していない取引主任者は、都道府県知事が指定する講習を受けなければ登録の移転の申請をすることはできない。
（３）都道府県知事は、その登録を受けている取引主任者が取引主任者として行うべき事務に関し、不正な行為をし、情状が特に重いときは、公開による聴聞を行わないで登録を消除することができる。
（４）公職選挙法に違反して罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者は、登録を受けることができない。
正解（１）
昭和61年［問 40］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、原則として自己の所有に属しない宅地又は建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。
（２）宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては当該工事に必要となる建築基準法第６条第１項の確認があった後でなければ、当該工事に係る建物について売買契約を締結してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りではない。
（３）宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置を講じた後でなければ、原則として買主から手付金等を受領してはならないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りでない。
（４）宅地建物取引業者は、売買契約の締結に際して、代金の額の2/10を超える額の手付を受領することはできないが、買主が宅地建物取引業者である場合はこの限りでない。
昭和61年［問 40］ 解説
（１）正しい。自己の所有に属しない物件の売買禁止は、８種規制なので、買主が業者である場合には適用されない。従って、買主が業者である場合には、自己の所有に属しない宅地又は建物についても売買契約を締結できる。
（２）誤り。契約締結時期の制限（工事完了前で、かつ、許可等の処分がない場合は売買・交換契約にたずさわることが禁止される）は、８種規制ではないので、買主が業者である場合にも適用される。従って、買主が業者である場合でも、工事の完了前においてはその工事に必要となる建築基準法第６条第１項の確認（建築確認）があった後でなければ、その工事に係る建物について売買契約を締結してはならない。
（３）正しい。手付金等の保全措置をとる義務は、８種規制なので、買主が業者である場合には適用されない。従って、買主が業者である場合には、手付金等の保全措置を講じなくても買主から手付金等を受領できる。
（４）正しい。手付金の額の制限（代金額の2/10を超える額の手付を受領することができない）は、８種規制なので、買主が業者である場合には適用されない。従って、買主が業者である場合には、代金額の2/10を超える額の手付でも受領できる。
正解（２）
昭和61年［問 41］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者Ｂを代理して工事完了前の建物を販売することとした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、当該工事に必要とされる建築基準法第６条第１項の確認については現在申請中である。
（１）Ａは自ら当事者ではないので、現時点で、売買契約を締結することができる。
（２）当該建物が完成後Ｂの所有となることが明らかな場合には、現時点で売買契約を締結することができる。
（３）Ｂが手付金等保全措置を講ずる場合は、Ａは現時点で売買契約を締結することができる。
（４）現時点では、Ａは売買契約を一切締結することはできない。
正解（４）
昭和61年［問 42］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、宅地建物取引業法第37条の２（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）の規定に基づく買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）買主が宅地建物取引業者の事務所において買い受けの申込みをし、買主の勤務先において売買契約を締結した場合は、当該売買契約を解除することはできない。
（２）買主は当該宅地又は建物の代金の全部を支払った後であっても、その引渡しを受けるまでの間は、当該売買契約を解除することができる。
（３）宅地建物取引業者は、事務所以外の場所で買い受けの申込みを受けたときは、申込みを受けた日から起算して８日以内に、買い受けの申込みをした者に対し、申込みの撤回を行うことができる旨及びその申込みの撤回を行う場合の方法について告げなければならない。
（４）本条の規定に基づき、買主が売買契約を解除した場合において、宅地建物取引業者は買主に対し、速やかに、売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
正解（３）
昭和61年［問 43］ 複合問題
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ａ県の区域内に本店を、Ｂ県の区域内に支店を設置し、本店においては宅地建物取引業を、支店においては建設業を、それぞれ営もうとする者は、国土交通大臣の免許を受けることはできない。
（２）宅地建物取引業者の免許を受けた法人が、更新を受けずにその免許の効力が失われた場合、その法人の役員であった者は、失効の日から５年間、免許を受けることはできない。
（３）道路交通法違反により禁固刑に処せられた者は、その刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過するまでの間は、免許を受けることはできない。
（４）国土交通大臣の免許を受けた者が、一つの都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなったことにより、免許換えの手続きをもって当該都道府県知事の免許を受けたときは、従前の国土交通大臣免許は効力を失う。
正解（２）
昭和61年［問 44］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、営業保証金を事務所ごとにそれぞれ当該事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
（２）宅地建物取引業者は、営業保証金を供託すれば直ちに営業を開始することができるが、営業を開始した日から２週間以内に、供託をした旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
（３）宅地建物取引業者が破産手続開始の決定を受けた場合であっても、宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、営業保証金の還付を受けることができる。
（４）宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関し不正な行為をしたため免許を取り消されたときは、当該業者は供託した営業保証金を取り戻すことはできない。
正解（３）
昭和61年［問 45］ 担保（保証協会）
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）保証協会は、社員と宅地建物取引業に関し取引をした者が有するその取引により生じた債権について弁済する義務を負うが、この義務は、当該社員が社員となる前に宅地建物取引業に関して取引をした者が有する債権には及ばない。
（２）研修は、保証協会が必ず実施しなければならない業務の一つであるが、この研修は、現に宅地建物取引業の業務に従事している者のほか、従事しようとする者に対しても行うことができる。
（３）保証協会は、宅地建物取引業者のみを社員とする民法第34条の規定により設立された社団法人のうちから国土交通大臣が指定したものである。
（４）保証協会は、必須業務としての弁済業務等のほか、あらかじめ国土交通大臣の承認を受ければ一般保証業務を行うことができる。
正解（１）
昭和61年［問 46］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａが、取引主任者Ｂをして、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明をさせる場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ｂは説明の際、相手方が特に要求しなかったので、取引主任者証を提示せず、また、交付する書面にも記名押印をしなかった。この場合、Ｂは10万円以下の過料に処せられる。
（２）ＢはＡの命令を拒んで説明を行わなかった。この場合、Ｂは都道府県知事から、取引主任者としてすべき事務の禁止処分を受ける。
（３）Ｂが、専任の取引主任者でなく、午前中だけパートタイムで雇われている取引主任者である場合、Ａは、Ｂをして説明をさせたとしても、重要事項の説明義務を果たしたことにはならない。
（４）Ａは、当該売買、交換又は貸借の契約が成立してから遅滞なく、Ｂをして説明させなければならない。
正解（１）
昭和61年［問 47］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（専任媒介契約）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）専任媒介契約を締結したときに作成する書面には、取引主任者が記名押印しなければならない。
（２）専任媒介契約の有効期間は、６月を超えることはできない。これより長い期間を定めたときは、その期間は６月とする。
（３）専任媒介契約の有効期間は、依頼者の更新拒絶の申出がない限り、更新されたものとみなされる。
（４）専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない。）を締結したときは、宅地建物取引業者は依頼者に対し、当該媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。
昭和61年［問 47］ 解説
（１）誤り。専任媒介契約・一般媒介契約を問わず、依頼者に交付すべき媒介契約の内容を記載した書面には、取引主任者が記名押印する必要はない。
（２）誤り。専任媒介契約の有効期間は『３ヵ月』を超えることができず、これ（３ヶ月）より長い期間を定めたときは、その期間は『３ヶ月』となる。
（３）誤り。専任媒介契約の有効期間の更新には、依頼者の申出が必要である。自動更新される（依頼者の更新拒絶の申出がない限り更新されたものとみなされる）わけではない。
（４）正しい。本肢は、専属専任媒介契約でない専任媒介契約なので、普通の専任媒介契約だ。普通の専任媒介契約では、宅建業者は、依頼者に対し、業務の処理状況を『２週間に１回以上』報告しなければならない。
正解（４）
昭和61年［問 48］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者が、自ら売主となるマンション分譲に当たり、建築工事の完了する前に、宅地建物取引業者でない買主に対して当該マンションを分譲（いわゆる青田売り）した。この場合の手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）手付金等の保全措置は、保険事業者との間において、宅地建物取引業者が保証保険契約を締結し、保険証書を買主に交付することによっても講じられる。
（２）宅地建物取引業者は、代金の５パーセントを超える手付金等を受領した場合でも、その額が供託している営業保証金の額の範囲内であれば、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
（３）買主は、手付金等の保全措置が講じられず、所有権の移転登記がされない場合には代金の５パーセントを超える手付金等を支払わないことができる。
（４）手付金として代金の５パーセントを超える金額を受領する場合には、宅地建物取引業者は受領した手付金全額について手付金等の保全措置を講ずる必要がある。
正解（２）
昭和61年［問 49］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者Ａは甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂは乙の依頼を受けて、甲乙間に甲所有の300万円の宅地と乙所有の350万円の宅地の交換契約を成立させた。この場合、Ａ及びＢが受領した報酬の額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法違反にならないものはどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）Ａが媒介でＢが代理の場合、Ａは甲から14万円、Ｂは乙から28万円の報酬を受領した。
（２）Ａが代理でＢが媒介の場合、Ａは甲から20万円、Ｂは乙から13万円の報酬を受領した。
（３）ＡとＢがともに媒介の場合、Ａは甲から15万円５千円、Ｂは乙から16万円の報酬を受領した。
（４）ＡとＢがともに媒介の場合、Ａは甲から15万円、Ｂは乙から16万５千円の報酬を受領した。
正解（３）
昭和61年［問 50］ 複合問題
甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ａは、乙県の区域内で30戸の一団の建物の分譲を案内所（契約行為等を行うもの）を設置して行うこととした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａは、当該案内所の所在地、業務内容及び業務を行う期間について、甲県知事又は、乙県知事のどちらか一方に届け出なければならない。
（２）Ａは、当該案内所に、その業務に関する帳簿を備えておく必要はない。
（３）Ａは、当該案内所に、国土交通大臣が定めた報酬の掲示をする必要はない。
（４）Ａは、当該案内所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
正解（１）
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