宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和60年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和60年［問 35］ 複合問題
宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）に関する次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）取引主任者は、宅地建物取引業法以外の法律の規定に違反して禁固刑に処せられたときは、その旨を登録している都道府県知事に届け出なければならない。
（２）取引主任者は、その登録している都道府県知事の管轄する区域内においてのみ、取引主任者としてすべき事務を行うことができる。
（３）取引主任者の受けている登録の有効期間は３年とされており、引き続き登録を受けようとする者は、この有効期間の更新を受けなければならない。
（４）取引主任者が登録の移転をした場合、その移転後の取引主任者証の有効期間は、登録の移転の申請の日から５年である。
正解（１）
昭和60年［問 36］ 免許（免許を受けられない者）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａ県知事は、宅地建物取引業者Ｂが不正の手段により免許を取得したことが判明したので、今年４月23日に聴聞の期日及び場所を公示し、同年５月７日に聴聞を行い、同月30日にＢの免許を取り消した。この場合、Ｂの取締役を同年２月１日に退任したＣは、Ｂの免許の取り消しの日から５年間免許を受けることができない。
（２）Ａ県知事は、宅地建物取引業者Ｂが業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いと認められたので、今年５月15日に免許の取り消し処分の聴聞の期日及び場所を公示したところ、当該処分を行う前の同月30日にＢは相当の理由なく関連会社との合併により消滅した。この場合、Ｂの専任の取引主任者として同年２月28日まで勤務していたＣは、Ｂが消滅した日から５年間免許を受けることができない。
（３）Ａ県知事は、宅地建物取引業者Ｂが業務停止処分に違反したので、今年６月１日に免許の取消処分の聴聞の期日及び場所を公示したところ、聴聞を行う前の同月５日にＢから相当の理由なく廃業の届出があった。この場合、Ｂの取締役を同年５月１日に退任したＣは、廃業の届出があった日から５年間免許を受けることができない。
（４）宅地建物取引業者Ａの代表取締役Ｂは、今年５月１日に公職選挙法違反により罰金10万円の刑に処せられた。この場合、Ａの免許は取り消されるほか、Ｂ個人としてはもちろん、Ｂが取締役である法人も、Ｂが罰金の刑に処せられてから５年間免許を受けることができない。
昭和60年［問 36］ 解説
（１）誤り。昔免許を取り消された法人（Ｂ）の役員だった者（Ｃ）が、その免許の取り消しの日から５年間免許を受けることができないのは、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内（４月23日から60日前まで）に、その役員だった場合だ。Ｃは２月１日に退任しているので、これに該当しない。
（２）誤り。昔相当な理由なく合併により消滅した法人（Ｂ）の役員だった者は、その消滅した日から５年間免許を受けることができない。しかし、Ｃは専任の取引主任者に過ぎないので、これに該当しない。
（３）正しい。昔相当な理由なく廃業届を出した法人（Ｂ）の役員だった者（Ｃ）が、その廃業届の日から５年間免許を受けることができないのは、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内（６月１日から60日前まで）に、その役員だった場合だ。Ｃは５月１日までは役員だったので、これに該当する。
（４）誤り。法人の役員が、宅建業法違反と暴力団犯罪以外の普通の犯罪（本肢の公職選挙法違反）を犯したとき、その法人の免許が取り消されるのは、禁固または懲役に処せられた場合だ。従って、Ｂが罰金に処せられてもＡの免許は取り消されない。また、普通の犯罪を犯したとき、本人が５年間免許が受けられなくなるのも、禁固または懲役に処せられた場合だ。従って、ＢはＢ個人として、いつでも免許を受けることができる。さらに、取締役が普通の犯罪を犯したとき、法人が５年間免許が受けられなくなるのも、禁固または懲役に処せられた場合だ。従って、Ａは、いつでも免許を受けることができる。
正解（３）
昭和60年［問 37］ 省略
昭和60年［問 38］ 免許（免許取得後の事情変更）
宅地建物取引業法上の届出に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａ県知事の免許を受けている宅地建物取引業者が、Ｂ県内に事務所を設置することなくＢ県の区域内で業務を行おうとする場合は、あらかじめその旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
（２）Ｃ県知事の免許を受けている個人の宅地建物取引業者Ｄが、従前と同一事務所で宅地建物取引業を営む目的で株式会社を設立し、Ｄがその代表取締役となって業務を行う場合は、その旨をＣ県知事に届け出なければならない。
（３）Ｅ県知事の免許を受けている宅地建物取引業者が、その事務所の所在地を変更しようとするときは、その２週間前に、その旨をＥ県知事に届け出なければならない。
（４）Ｆ県知事の免許を受けた宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があった場合は、その破産管財人は、その日から30日以内に、その旨をＦ県知事に届け出なければならない。
正解（４）
昭和60年［問 39］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお，買主は宅地建物取引業者でないものとする。
（１）買主の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定しなかったときは、売主である宅地建物取引業者は、建物の代金の額の2/10を超える額の損害賠償を受領することはできない。
（２）建物の所有権移転登記が完了した場合でも、引渡しが完了するまでの間は、買主は手付を放棄して契約の解除をすることができる。
（３）建物に隠れた瑕疵があることにより売買契約を締結した目的を達することができない場合であっても、その瑕疵が売主の責めに帰すことができないものであるときは買主は売買契約を解除することができない、とする特約は無効である。
（４）売主である宅地建物取引業者は、建物の割賦販売の契約について賦払金の支払いの義務が履行されない場合において、２週間以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払いの遅滞を理由として、契約を解除することはできない。
正解（３）
昭和60年［問 40］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）営業保証金は、金銭のほか、国債証券、地方債証券、その他一定の有価証券でも供託できるが、有価証券はその種類に応じて、額面総額の90/100または80/100のいずれかの価額に評価される。
（２）宅地建物取引業者に対し宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該宅地建物取引業者の免許が取り消された場合でも、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金の還付を受けることができる。
（３）宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたため営業保証金の額に不足を生じた旨の通知書の送付を受けたときは、その送付を受けた日から２週間以内に不足額を供託しなければならない。
（４）金銭以外のもので営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更したときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に新たに供託しなければならない。
昭和60年［問 40］ 解説
（１）誤り。営業保証金は、金銭のほか、国債証券、地方債証券、その他一定の有価証券でも供託できる。この場合の額面金額に対する評価額は、国債証券100％、地方債証券90％、その他一定の有価証券80％だ。
（２）正しい。営業保証金の還付はお客を保護するためのものなので、宅建業者が免許を取り消された場合でも、できる。
（３）正しい。宅建業者は、営業保証金が還付されたため営業保証金の額に不足を生じた旨の通知書の送付を受けたときは、その送付を受けた日から『２週間以内』に、不足額を供託しなければならない。
（４）正しい。金銭以外のもので営業保証金を供託している宅建業者が、その主たる事務所を移転したため、そのもよりの供託所が変更になったときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に『新たに供託』しなければならない。
正解（１）
昭和60年［問 41］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業法第35条に定める重要事項の説明義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、重要事項を記載した書面を宅地建物取引業法第37条に規定する契約成立時に交付すべき書面と同時に交付し、取引主任者をして説明させてもよい。
（２）取引主任者は、重要事項の説明をするときは、相手方から請求があった場合に限り、取引主任者証を提示すればよい。
（３）取引主任者でない代表者が、重要事項を記載した書面を交付して説明を行った場合は、取引主任者をして改めて重要事項を記載した書面を交付して説明させる必要はない。
（４）売主・買主ともに宅地建物取引業者である場合でも、売主は買主に対して重要事項の説明をしなければならない。
昭和60年［問 41］ 解説
（１）誤り。重要事項の説明は『契約が成立するまでの間』にしなければならない。それに対して、宅建取引業法37条に規定する書面（37条書面）は契約成立時に交付するものだ。従って、重要事項を記載した書面と37条書面は同時に交付することはできない。
（２）誤り。取引主任者は、重要事項の説明をするときは、相手方からの請求の有無を問わず、主任者証を提示しなければならない。
（３）誤り。重要事項の説明は取引主任者しかできない。たとえ代表者（社長）であっても主任者でない者が重要事項を説明したときは、取引主任者をして改めて重要事項を記載した書面を交付して説明させなければならない。
（４）正しい。売買契約にたずさわる場合、重要事項を説明する相手方は買主だ。そして、買主が宅建業者である場合でも、重要事項の説明を省略できない。
正解（４）
昭和60年［問 42］ 免許（免許取得後の事情変更）
Ａは、Ｂ県知事の免許を受けている宅地建物取引業者である。この場合のＢ県知事への届出に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法違反となるものはどれか。
（１）Ａは、Ｂ県内に事務所を新設したので、設置してから10日後に変更の届出を行った。
（２）Ａは、20戸の一団の建物を案内所を設置して分譲することになったので、分譲開始２週間後にその旨の届出を行った。
（３）Ａは、専任の取引主任者が不在となったので、その７日後に新たな専任の取引主任者を設置し、さらにその３日後に変更の届出を行った。
（４）Ａが死亡したため、その相続人であるＣは、その事実を知った日の２週間後にその旨の届出を行った。
昭和60年［問 42］ 解説
（１）業法違反とならない。事務所の所在地を変更したときは、その日から『30日以内』に届出なければならない。変更の届出の話だ。従って、設置してから10日後に変更の届出を行った本肢は、業法違反ではない。なお、事務所の新設も事務所の所在地の変更に当たる。
（２）業法違反となる。10戸以上の一団の建物を案内所を設置して分譲するときは、その日の『10日前まで』に、届出なければならない。案内所等の届出の話だ。従って、分譲開始２週間後に届出を行った本肢は、業法違反だ。
（３）業法違反とならない。専任の取引主任者が不在となったときは、『２週間以内』に補充等の措置を取らなければならない。従って、その７日後に新たな専任の取引主任者を設置したことは、業法違反ではない。また、専任の取引主任者の氏名が変更になったときは、その日から『30日以内』に届出なければならない。変更の届出だ。従って、専任の取引主任者が不在となったときから10日後（７日後＋３日後）に変更の届出を行ったことも、業法違反ではない。
（４）業法違反とならない。宅建業者が死亡したときは、その相続人がその事実を知った日から『30日以内』に届出なければならない。廃業等の届出の話だ。従って、相続人であるＣが、その事実を知った日の２週間後に届出を行った本肢は、業法違反ではない。
正解（２）
昭和60年［問 43］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業法第37条の２（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関する次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約であれば、買主が宅地建物取引業者であっても、契約の解除をすることができる。
（２）売買契約の解除は、買主がその旨の意思表示を口頭で行ったときは直ちにその効力を生じ、書面により行ったときは当該書面を発信したときにその効力を生ずる。
（３）売主である宅地建物取引業者が売買契約を解除することができる旨及びその方法を告げなかったときは、買主は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合でも契約の解除をすることができる。
（４）宅地建物取引業者が10戸以上の一団のマンションの分譲を、当該マンションの一室に案内所を設置して行う場合は、当該案内所の中で締結された売買契約は解除することができない。
正解（４）
昭和60年［問 44］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者が受けとることができる報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）店舗の賃貸借の媒介に関し、権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の授受がある場合の依頼者の一方から受ける報酬の額は、当該権利金を売買代金とみなして算出した報酬の限度額と賃借料の１ヶ月分に相当する額を加えた額以内とすることができる。
（２）宅地建物取引業者相互間の取引の媒介については、宅地建物取引業法第46条の報酬に関する規定は適用されない。
（３）アパートの賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１ヶ月分の1/2に相当する金額以内である。
（４）宅地の貸借の代理に関して依頼者及び当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、代理の依頼者から受ける報酬の額と当該貸借の相手方から受ける報酬の額の合計額が借賃の２ヶ月分に相当する金額を超えてはならない。
正解（３）
昭和60年［問 45］ 監督処分
宅地建物取引業者の免許の取消に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者Ａの業務に従事する取引主任者Ｂが、宅地建物取引業法第68条の規定による事務の禁止の処分を受けたときは、その処分にＡの責めに帰すべき理由がない場合であっても、Ａの免許は取り消される。
（２）宅地建物取引業者Ａの取締役の１人が宅地建物取引業法に違反して罰金の刑に処せられたときは、Ａの免許は取り消される。
（３）宅地建物取引業者Ａが営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人Ｂが禁固以上の刑に処せられたときは、Ａの免許は取り消される。
（４）宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）の規定に違反し情状が特に重いときは、Ａの免許は取り消される。
昭和60年［問 45］ 解説
（１）誤り。取引主任者が、事務の禁止処分を受けたときは、その処分に宅建業者（Ａ）の責めに帰すべき理由がある場合に限って、その宅建業者に、業務停止処分をすることができる。従って、その処分にＡの責めに帰すべき理由がない場合には、業務停止処分をすることができない。ましてや、「免許を取り消す」ことなどない。
（２）正しい。役員が、宅建業法違反または暴力団犯罪（例：傷害罪・背任罪）を犯した場合は、罰金に処せられただけでも、その法人（Ａ）は、免許取消処分になる。
（３）正しい。宅建業者が、営業に関し成年者と同一の行為能力を『有しない』未成年者である場合、その法定代理人が、『禁固以上の刑（禁固または懲役）』に処せられれば、その業者（Ａ）は免許取消処分になる。
（４）正しい。誇大広告等の禁止規定に違反した場合は、業務停止処分事由に該当する。業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いときは、免許取消処分になる。
正解（１）
昭和60年［問 46］ 複合問題
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が主たる事務所と同一の都道府県の区域内に従たる事務所を設置した場合には、その事務所についての営業保証金を供託する必要はない。
（２）宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明は、専任の取引主任者以外の取引主任者が行ってもよい。
（３）取引主任者とは、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格した後、宅地建物取引業法第18条の規定に基づく登録を受けているものをいう。
（４）免許の取消処分を受けた宅地建物取引業者は、供託している営業保証金を取り戻すことはできない。
正解（２）
昭和60年［問 47］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者がマンションをその建築に関する工事の完了前に自ら売主となって売買する場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第41条第１項に規定する手付金等を受領しようとするときは、売買契約成立後速やかに同条の規定による手付金等の保全措置の概要を説明しなければならない。
（２）当該マンション建築の工事の完了時における外装の仕上げについては説明しなければならないが、内装の仕上げについては必ずしも説明しなくてもよい。
（３）当該マンションの代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容については説明しなければならないが、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については説明する必要がない。
（４）当該マンションの敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの案があるときは、その内容について説明しなければならない。
正解（４）
昭和60年［問 48］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となってＢ所有の宅地について買主Ｃとの間で売買契約を締結する場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ｃが宅地建物取引業者でない場合、ＡがＢとの間で当該宅地の売買の予約をしているときは、ＡはＣとの間で当該宅地の売買契約を締結することができる。
（２）Ｃが宅地建物取引業者でない場合、ＡがＢとの間で当該宅地の売買の予約をしているときは、ＡはＣとの間で当該宅地の停止条件付き売買契約を締結することができる。
（３）Ｃが宅地建物取引業者である場合、ＡがＢとの間で当該宅地の売買の予約をしているときは、ＡはＣとの間で当該宅地の売買契約の予約をすることができる。
（４）Ｃが宅地建物取引業者でない場合、ＡがＢとの間で当該宅地の停止条件付き売買契約を締結しているときは、ＡはＣとの間で当該宅地の売買契約を締結することができる。
正解（４）
昭和60年［問 49］ 契約後の規制（37条書面の交付義務）
宅地建物取引業法37条に規定する書面（以下この問において「書面」という）の交付に関する次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者Ａは、売主Ｂを代理して買主Ｃとの間に建物の売買契約を締結したときは、Ｃに対してのみ書面を交付すればよい。
（２）宅地建物取引業者Ａは、買主Ｂから媒介を依頼されている宅地建物取引業者Ｃを介して、自ら売主としてＢとの間に建物の売買契約を締結したときは、Ｂに対してのみ書面を交付すればよい。
（３）宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として宅地建物取引業者Ｂとの間に建物の売買契約を締結したときは、書面を交付する必要はない。
（４）宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として買主Ｂとの間に建物の売買契約を締結した場合、Ｂに対して宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項説明書を交付しているときは、書面を交付する必要はない。
昭和60年［問 49］ 解説
（１）誤り。37条書面を交付する相手方は、売買にたずさわる場合は『売主と買主』だ。Ａが売主Ｂを代理して買主Ｃとの間に建物の売買契約を締結した場合、売主はＢ、買主はＣだ。従って、Ａは、ＢとＣの両方に37条書面を交付しなければならない。
（２）正しい。37条書面を交付する相手方は、売買にたずさわる場合は『売主と買主』だ。Ａが買主Ｂから媒介を依頼されている業者Ｃを介して、自ら売主としてＢとの間に建物の売買契約を締結した場合、売主はＡ、買主はＢだ。しかし、Ａは自分で自分に37条書面を交付しても仕方ない。従って、Ａは、Ｂに対してのみ37条書面を交付すればよい。
（３）誤り。買主が宅建業者でも、37条書面の交付を省略できない。
（４）誤り。重要事項説明書を交付しても、37条書面の交付を省略できない。
正解（２）
昭和60年［問 50］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され、これを承諾した。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）ＡＢ間の媒介契約がＢが他の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介又は代理を依頼できるものである場合、当該媒介契約において、Ａがその業務の処理状況を３週間に１回以上報告する旨の定めをすることができる。
（２）Ｂが宅地建物取引業者である場合には、Ａは媒介契約の内容を記載した書面を作成して、Ｂに交付する必要はない。
（３）ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約であって、かつ、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものでない場合には、Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理により売買契約を成立させたときの措置は、特に定める必要はない。
（４）Ａは、当該土地付建物を売買すべき価額についてＢが希望する価額よりも高い価額を意見として述べようとするときは、特にその根拠を明らかにする必要はない。
正解（１）
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