宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和58年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和58年［問 36］ 免許（免許を受けられない者）
株式会社Ａ社がＢ県知事に対して宅地建物取引業の免許の申請を行った。次の記述のうち、Ｂ県知事が宅地建物取引業の免許をしてはならない場合に該当するものはどれか。
（１）Ａ社の役員の一人は、宅地建物取引業法違反により懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられ、執行猶予期間が満了してから５年を経過していない。
（２）Ａ社の代表取締役は、道路交通法違反により懲役１年の判決を第一審で受けたが、直ちに控訴し、現在控訴審に係属中である。
（３）Ａ社の役員の一人は、不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたことを理由として、４年前その免許を取り消された株式会社Ｃ社のその取消し当時における役員であった。
（４）Ａ社の代表取締役は、傷害罪により罰金10万円、執行猶予１年の刑に処せられ、現在、執行猶予期間中である。
正解（４）
昭和58年［問 37］ 取引主任者（登録後の事情変更）
宅地建物取引主任者が死亡等一定の事由に該当するに至った場合、宅地建物取引業法第21条により、一定の者が当該宅地建物取引主任者が登録を受けている都道府県知事にその旨を届け出なければならないが、その届出人に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）死亡した場合、その相続人が届け出なければならない。
（２）被保佐人になった場合、その保佐人が届け出なければならない。
（３）破産者になった場合、その破産管財人が届け出なければならない。
（４）禁固以上の刑に処せられた場合、本人が届け出なければならない。
正解（３）
昭和58年［問 38］ 取引主任者（一般）
宅地建物取引主任者証に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引主任者資格登録を受けている者は、登録している都道府県知事に対してのみ宅地建物取引主任者証の交付を申請することができる。
（２）宅地建物取引主任者資格登録を受けた後、宅地建物取引主任者証の交付を受けなかったとき又は宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を受けなかったときは、登録は失効する。
（３）宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を申請する場合、登録をしている都道府県知事が指定する講習で申請前６ヶ月以内に行われるものを受講しなければならない。
（４）宅地建物取引主任者は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。
正解（２）
昭和58年［問 39］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる土地付建物の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法上正しいものはどれか。なお，買主は宅地建物取引業者でないものとする。
（１）Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間を目的物の引き渡しの日から１年以内とする特約をした場合は、瑕疵担保責任を負うべき期間は買主が瑕疵を発見した時から１年となる。
（２）建物の建築に関する工事の完了前において、手付金等の保全措置を講じる場合は、建築確認を受ける前であってもＡは当該土地付建物の売買契約を締結することができる。
（３）Ａが手付として買主から20万円を受領し土地付建物を価格1,000万円で売却する場合、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでに買主が手付を放棄して契約の解除を行う場合は、違約金として売主に200万円支払う」と特約することができる。
（４）自己の所有に属しない土地付建物をその所有者の転勤が決まった時に買い受けるとの停止条件付売買契約を締結している場合、Ａは、当該土地付建物について第三者と売買契約を締結することができる。
正解（１）
昭和58年［問 40］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づく媒介契約に対する規制に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の賃貸借の媒介を行う場合には、媒介契約の内容を記載した書面を作成して依頼者に交付することを省略することができる。
（２）宅地建物取引業者は、依頼者が宅地建物取引業者である場合であっても、媒介契約の内容を記載した書面を作成して交付しなければならない。
（３）宅地建物取引業者が、依頼者に交付すべき書面には、必ず媒介契約の解除に関する事項を記載しなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、専任媒介契約締結時にあらかじめ依頼者の承諾を得ておけば、有効期間の満了に際して依頼者からの更新の申出がなくても、有効期間を更新することができる。
昭和58年［問 40］ 解説
（１）正しい。媒介契約の規制（媒介契約の内容を記載した書面を作成して依頼者に交付することの義務化）がされるのは、売買と交換に限定されている。賃貸借の媒介を行う場合には、媒介契約に対する規制はない。
（２）正しい。媒介契約の規制は、依頼者が宅建業者の場合にも適用される。
（３）正しい。依頼者に交付すべき書面には、媒介契約の『有効期間及び解除に関する事項』を記載しなければならない。これには例外はない。
（４）誤り。専任媒介契約の有効期間を更新するには、依頼者からの更新の申出が必要である。この依頼者からの更新の申出は、更新する時にする必要がある。「あらかじめ」更新の申出がなくても更新できる、という特約をすること（自動更新について依頼者の承諾を得ること）はできない。
正解（４）
昭和58年［問 41］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づく媒介契約に対する規制に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、宅地建物取引主任者が記名押印しなければならない。
（２）宅地建物取引業者が媒介契約に係る宅地又は建物を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、依頼者の求めがなければ特にその根拠を明らかにする必要はない。
（３）宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものでない場合は、その旨を記載しなければならない。
（４）宅地建物取引業者が専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない。）を締結したときには、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を３週間に１回以上書面で報告しなければならない。
正解（３）
昭和58年［問 42］ 複合問題
宅地建物取引主任者の事務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法上正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、事務所等以外の場所で宅地建物取引業者でない者から土地の購入の申込みを受けた場合、宅地建物取引主任者をして、申込者に対しその申込みの撤回を行うことができる旨を告げさせなければならない。
（２）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買の媒介契約の締結にあたって、その売買すべき価額について意見を述べるときは、宅地建物取引主任者をして、その根拠を説明させなければならない。
（３）宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約において、宅地建物取引業者でない買主が賦払金の支払い義務を履行しないためその支払いを書面で催告するときは、宅地建物取引主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買等の契約が成立したときは、契約内容を記載した書面を作成し、宅地建物取引主任者をして、記名押印させなければならないが、その書面は宅地建物取引主任者以外の者から相手方に交付させてもよい。
正解（４）
昭和58年［問 43］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引主任者は、説明にあたってその相手方から請求があったときにのみ宅地建物取引主任者証を提示すれば足りる。
（２）重要事項の説明は、専任の宅地建物取引主任者が行うこととされており、これ以外の者が行ってはならない。
（３）宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買の媒介を行う場合には、宅地建物取引主任者は、買主となろうとする者に対してのみ説明すれば足りる。
（４）宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引主任者は直ちに買主に対して重要事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。
正解（３）
昭和58年［問 44］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者Ａは、Ｂ及びＣの依頼を受けて、貸主Ｂの居住用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）10万円、１ヶ月あたりの借賃10万円でＣが借りるとの賃貸借の媒介を行った。この場合、Ａが受け取ることができる報酬の額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）Ｂ及びＣの双方から受け取ることができる報酬の最高限度額は、依頼を受けるに当たって報酬の金額についてＢ及びＣの承諾を得ていれば、一人当たり６万３千円、合計12万６千円となる。
（２）Ｂ及びＣの双方から受け取ることができる報酬の最高限度額は、依頼を受けるに当たって報酬の金額についてＢ及びＣの承諾を得ていれば、一人当たり10万円、合計20万円となる。
（３）Ｂからは、依頼を受けるに当たって報酬の金額について承諾を得ていなければ報酬を受け取ることができないが、Ｃからは、依頼を受けるに当たって報酬の金額について承諾を得ていなくても、10万円であれば受け取ることができる。
（４）Ｃから受け取ることができる報酬の最高限度額は、依頼を受けるに当たって報酬の金額についてＣの承諾を得ている場合を除き、５万円となる。
正解（４）
昭和58年［問 45］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
区分所有建物（建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。）の貸借以外の契約にたずさわる場合について、宅地建物取引業法第35条第１項の規定により相手方等に対し説明することが義務付けられている重要事項にあたらないものは、次の記述のうちどれか。
（１）当該建物の施工業者の商号又は名称
（２）規約の定めに基づき当該建物の計画的な維持修繕のための費用が積み立てられているときは、既に積み立てられている額
（３）当該建物の敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの案があるときは、その内容
（４）当該建物及び敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の住所（法人の場合は主たる事務所の所在地）
正解（１）
昭和58年［問 46］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業法第37条の２に基づく宅地又は建物の買い受けの申込みの撤回等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）買い受けの申込み等をした者が申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等の方法について告げられていなかった場合でも、買い受けの申込みの日から起算して８日を経過したときは、申込みの撤回等を行うことはできなくなる。
（２）申込みの撤回等は、一定の事項を記載した書面で行わなければならず、その効力はこの書面が宅地建物取引業者に到達したときに生じる。
（３）申込みの撤回等が行われた場合、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払いを請求することができる。
（４）買い受けの申込み等をした者が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、申込みの撤回等を行うことはできなくなる。
正解（４）
昭和58年［問 47］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって建売住宅を買主Ｂに代金3,000万円で売却する契約を締結したが、土地の造成工事及び建物の建築工事は完了前であった。売買代金について手付金等を受領しようとする場合の、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａは、後に代金に充当される手付金として150万円を受領後、代金の一部として更に500万円を受領する際には、500万円についてのみ手付金等の保全措置を講じる義務がある。
（２）Ａは、手付金等として500万円を受領するときは、Ｂが既に当該土地及び建物の所有権の登記をしていたとしても手付金等の保全措置を講じる義務がある。
（３）Ａは、既に受領した手付金等及び新たに受領しようとする手付金等の合計額が150万円以下である場合であっても、手付金等の保全措置を講じなければならない。
（４）Ｂが宅地建物取引業者である場合には、Ａは、手付金等として1,000万円を受領する際、手付金等の保全措置を講じる義務はない。
正解（４）
昭和58年［問 48］ 複合問題
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者が同保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円の割合による金額の合計額である。
（２）宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買契約締結に際して，宅地建物取引業者でない買主から手付を受領した場合、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は契約の解除をすることができるが、そのためには、その手付の倍額を支払わなければならない。
（３）宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前であっても、当該建物の売買の媒介であれば、当該工事に必要な建築確認を受ける前に行っても差し支えない。
（４）宅地建物取引業保証協会の社員であった宅地建物取引業者が国土交通大臣が指定する弁済業務開始日以後に同保証協会の社員の地位を失ったときは、２週間以内に営業保証金を供託しなければならないが、これに違反した場合は、業務停止処分を受けることがある。
正解（１）
昭和58年［問 49］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
次の記述のうち、Ａが宅地建物取引業法に違反するものはどれか。なお、Ａ及びＢは共に宅地建物取引業者であるものとする。
（１）Ａは、自己の所有する土地付建物を自ら売主となって5,000万円でＢに売却した。この際、Ａは、Ｂの承諾を得て当該土地付建物に関する宅地建物取引業法第35条に規定された重要事項の説明を省略した。
（２）Ａは、自己の所有する宅地を自ら売主となってＢに売却した。この売買契約において、売出し価格5,000万円のところを4,500万円に値引きしたが、その代わり、当該宅地に万一瑕疵があったとしても、Ａはこれについて売主としての責任を一切負わないとの特約をした。
（３）Ａは、自己の所有する土地付建物を自ら売主となって5,000万円でＢに売却したが、この売買契約締結に際して、1,500万円の手付金をＢから受領した。
（４）Ａは、Ｂとの間で、第三者Ｃが所有する宅地をＡが売主となり5,000万円でＢに売却するとの売買契約の予約をしたが、この時点では、Ａは、Ｃとの間では当該宅地をＡが取得する旨の契約を一切締結していなかった。
正解（１）
昭和58年［問 50］ 契約前の規制（一般）
次の記述のうち、宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。
（１）Ａは、建物の売却に関する広告を行ったが、当該建物の建築に関する工事の完了前であり、かつ、建築確認も受けていない時点であったため、広告に「売買契約は、建築確認を受けてからでないと締結できません。」と記載した。
（２）宅地建物取引業保証協会の社員ではないＡは、自ら売主として宅地の売買契約を締結したが、買主に対して、営業保証金の供託所に関する事項を、宅地建物取引主任者でない従業員をして当該売買契約の直前に説明させた。
（３）Ａは、Ｂの所有する宅地について、Ｂからその売却の代理を依頼され、当該宅地の売却に関する広告を行った。この広告に、Ａは、Ｂの承諾を得たうえ「売主Ａ」として表示した。
（４）Ａは従たる事務所でのみ宅地建物取引業を行い、主たる事務所では直接宅地建物取引業を行わないので、従たる事務所にのみ国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示した。
正解（２）
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