宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和56年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和56年［問 36］ 宅建業者の意味（免許がいるか）
次に掲げる行為のうち、宅地建物取引業に当たらないものはどれか。ただし、いずれも業として行われているものとする。
（１）Ａ建設株式会社が行う建売住宅の販売
（２）Ｂ不動産株式会社が行うビルの賃貸
（３）Ｃ商事株式会社が行う建物の貸借の媒介
（４）Ｄ不動産有限会社が行なう宅地の売買
正解（２）
昭和56年［問 37］ 免許（免許を受けられない者）
次に掲げる者のうち、宅地建物取引業の免許の欠格要件に該当しない者はどれか。
（１）被保佐人
（２）宅地建物取引業に関し不正な行為をするおそれが明らかな者
（３）宅地建物取引業法の規定に違反して過料に処せられ、３年を経過しない者
（４）免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関し著しく不当な行為をした者
正解（３）
昭和56年［問 38］ 取引主任者（一般）
宅地建物取引主任者証（以下、本問において「取引主任者証」という）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から１年以内であれば、登録をしている都道府県知事が指定する講習を受講しなくても、取引主任者証の交付を受けることができる。
（２）宅地建物取引主任者は、取引主任者証が失効したときは、速やかに廃棄しなければならない。
（３）宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受けたときは、速やかに取引主任者証を、その交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。
（４）宅地建物取引主任者は、取引の関係者から請求があったときは、必ず取引主任者証を提示しなければならない。
昭和56年［問 38］ 解説
（１）正しい。主任者証の交付を受けるには、申請前６ヵ月以内に行われる、登録をしている知事が指定する講習を受講しなければならないのが原則だ。でも例外措置として、宅建試験に『合格した日から１年以内』であれば、この講習を受講しなくても、主任者証の交付を受けることができる。
（２）誤り。主任者証が失効したときは、速やかに、主任者証の交付を受けた知事に、その主任者証を『返納』しなければならない。廃棄するのではない。
（３）正しい。事務の禁止処分を受けたときは、速やかに、主任者証の交付を受けた知事に、その主任者証を『提出』しなければならない。
（４）正しい。取引の関係者から請求があったときは、主任者証を『提示』しなければならない。例外はない。
正解（２）
昭和56年［問 39］ 取引主任者（一般）
宅地建物取引主任者（以下本問において「取引主任者」という）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者の事務所に取引主任者が数名置かれている場合、その宅地建物取引業者が、このうちで特に主任と任命した者を、その事務所に置かれる専任の取引主任者という。
（２）専任の取引主任者とは、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格した上、その都道府県知事の登録を受けたものをいう。
（３）宅地建物取引業者が事務所に置くことを義務付けられている成年者である専任の取引主任者の数は、その事務所において、宅地建物取引業に従事する者の数に関係なく、１名である。
（４）宅地建物取引業者が法人である場合において、その役員が取引主任者であるときは、その役員が、自ら主として宅地建物取引業に従事する事務所については、その役員はその事務所に置かれる成年者である専任の取引主任者とみなされる。
正解（４）
昭和56年［問 40］ 取引主任者（登録後の事情変更）
宅地建物取引主任者資格登録の移転に関する次の記述のうち、誤っているのはどれか。
（１）登録の移転の申請は、登録をしている都道府県知事を経由して、登録を移転しようとする先の都道府県知事に対してしなければならない。
（２）宅地建物取引主任者としてすべき事務の禁止処分を受け、その禁止の期間が満了していない宅地建物取引主任者は、登録の移転の申請をすることができない。
（３）登録の移転の申請は、現に宅地建物取引主任者として宅地建物取引業に従事している者しかすることができない。
（４）登録をしている都道府県知事と業務に従事する事務所が所在する都道府県を管轄する都道府県知事とが異なることになっても、必ずしも登録の移転を申請する必要はない。
昭和56年［問 40］ 解説
（１）正しい。登録の移転の申請は、直接、登録を移転しようとする先の知事にするのではなく、『現在登録をしている知事を経由して』、移転しようとする先の知事にする。
（２）正しい。事務の禁止処分を受け、その禁止の期間が満了していない取引主任者は、登録の移転を申請できない。なお、事務の禁止期間が満了すれば、登録の移転を申請できる。
（３）誤り。登録の移転の申請は、主任者資格登録をしている者なら、現に取引主任者として宅建取引業に従事していない者でも、できる。ただし、他の都道府県の宅建業者で仕事する（仕事する予定を含む）場合にだけ申請できる、という制限はある。
（４）正しい。登録の移転は義務ではなく権利である。従って、登録をしている知事と業務に従事する事務所が所在する都道府県を管轄する知事とが異なることになっても、かならずしも登録の移転を申請する必要はない。
正解（３）
昭和56年［問 41］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）誇大広告等の禁止の対象となるのは、売買の対象となる宅地や建物の所在、規模、形質などについての表示であり、環境や利用の制限についての表示は対象とはならない。
（２）将来の環境や利用の制限に関する表示については宅地建物取引業者の予想である旨を合わせて表示すれば、たとえ実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させることとなっても、誇大広告等として禁止の対象となることはない。
（３）宅地建物取引業者が代金に充当するための金銭の貸借をあっせんする場合に、金利や融資期間についても、著しく事実に相違する表示や実際のものよりも、著しく有利であると人を誤認させるような表示をすれば、誇大広告等として禁止の対象となる。
（４）宅地建物取引業者は、宅地建物の価格について、実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような広告をしても、現実に売買等の契約が成立しなければ、実害は発生していないので、宅地建物取引業法違反とはならない。
昭和56年［問 41］ 解説
（１）誤り。取引（売買）の対象となる物件の所在、規模、形質などについての表示は、誇大広告等の禁止の対象となる。同じく、環境や利用の制限についての表示も、誇大広告等の禁止の対象となる。
（２）誤り。環境や利用の制限についての表示は、将来のものについても、誇大広告等の禁止の対象となる。この場合、宅建業者の予想である旨を合わせて表示したとしても、同じだ。
（３）正しい。代金に充当するための金銭の貸借（ローン）のあっせんについての表示は、誇大広告等の禁止の対象となる。従って、金利や融資期間について、著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示をすれば、誇大広告等として禁止の対象となる。
（４）誤り。物件の価格についての表示は、誇大広告等の禁止の対象となる。従って、価格について、実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような広告をすれば、業法違反となる。現実に売買等の契約が成立せず、実害が発生しなくても、同じだ。
正解（３）
昭和56年［問 42］ 複合問題
宅地建物取引業者が建築に関する工事の完了前において行う建物売買に関しての記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約を締結し、手付金等を受領しようとする場合、手付金等の保全措置の概要については、宅地建物取引業法第35条の重要事項説明の対象となる。
（２）宅地建物取引業者が自ら売主となる売買において、宅地建物取引業者でない買主から代金の額の３％に相当する額の手付金を受領する場合であっても、その手付金については保全措置を講ずる義務がある。
（３）建築確認の申請中であれば、宅地建物取引業者は建物の売買の広告をすることができる。
（４）宅地建物取引業法第35条の重要事項説明の対象となるのは、建築の工事の完了時における建物の主要構造部又は仕上げであり、外装及び内装の構造又は仕上げや設備の設置及び構造はその対象とはならない。
正解（１）
昭和56年［問 43］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、Ｂ所有の宅地を宅地建物取引業者でないＣに転売しようとしている。次の記述で、宅地建物取引業法上正しいものはどれか。
（１）Ａは、Ｂにこの宅地の買取りについてまったく話を持ち掛けていない場合であっても、Ｂから承諾を受ける見込みで、その宅地をＣに売り渡す契約を締結しても、差し支えない。
（２）Ａは、Ｂとの間でこの宅地の買取りに関する停止条件付きの契約を締結している場合であっても、この宅地をＣに売り渡す契約をしてはならない。
（３）Ａは、Ｂとの間でこの宅地の買取りに関する契約を締結したうえ、Ｂに代金の全額を支払った後でなければ、この宅地をＣに売り渡す契約をしてはならない。
（４）Ａは、Ｂとの間でこの宅地の買取りに関する契約を締結したうえ、所有権の移転登記を完了した後でなければ、この宅地をＣに売り渡す契約を締結してはならない。
昭和56年［問 43］ 解説
本問は、自己の所有に属しない物件の売買禁止についての出題だ。
つまり、宅建業者（Ａ）が自ら売主となり、買主（Ｃ）が非業者であるときは、他人（Ｂ）の所有する物件について売買契約を締結できないのが原則だ。例外として、宅建業者が他人との間で物件の買取り契約（予約を含む。停止条件付契約を除く。）を結んでいれば、他人の所有する物件についても売買契約を締結できる。
（１）誤り。宅建業者が他人（Ｂ）との間で物件の買取り契約を結んでいないのだから、原則通り、Ａはこの宅地をＣに売り渡す売買契約を締結できない。
（２）正しい。宅建業者が他人との間で物件の買取り契約を結んでいれば、他人の所有する物件についても売買契約を締結できる。しかし、この買取り契約（ＢＡ間の契約）は停止条件付契約を除くので、Ａは、この宅地をＣに売り渡す売買契約を締結できない。
（３）誤り。宅建業者が他人との間で物件の買取り契約を結んでいるのだから、Ａはこの宅地をＣに売り渡す売買契約を締結できる。Ｂに代金の全額を支払った後でなくても、同じだ。
（４）誤り。宅建業者が他人との間で物件の買取り契約を結んでいるのだから、Ａはこの宅地をＣに売り渡す売買契約を締結できる。所有権の移転登記を完了した後でなくても、同じだ。
正解（２）
昭和56年［問 44］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業法による取引態様の明示の義務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、宅地の売買に関する新聞広告をするときは、取引態様の別を明示しなければならない。
（２）宅地建物取引業者は、宅地の売買に関する注文を受けた場合に、取引態様の別を口頭で説明したとしても、取引態様の別を明示したことにはならない。
（３）宅地建物取引業者は、建物の交換に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し取引態様の別を明らかにしなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、取引態様の別を明示しないで広告をしたときは、１年以内の業務の全部又は一部の停止の処分を命ぜられることがある。
正解（２）
昭和56年［問 45］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
次に掲げる事項のうち、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35条の規定により宅地または建物の売買の契約が成立するまでの間に相手方等対し取引主任者をして説明させることが義務付けられている重要事項に当たらないものはどれか。
（１）当該宅地または建物の上に存する登記された権利の種類
（２）飲用水、電気及びガスの供給のための施設の整備の状況
（３）天災その他不可抗力による損害の負担に関する事項
（４）代金以外に授受される金銭の授受の目的
正解（３）
昭和56年［問 46］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者が、区分所有建物（建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である建物をいう）の分譲をしようとする場合、宅地建物取引業法35条の規定により売買契約が成立するまでの間に説明を義務付けられている重要事項に当たらないものは、次のうちどれか。
（１）当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容
（２）共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容
（３）当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
（４）当該建物の建設を施工した建設業者の商号又は名称
正解（４）
昭和56年［問 47］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業法第37条の２（事務所等以外の場所においてした買い受けの申込みの撤回等）の規定に基づく宅地または建物の買い受け申込みの撤回又は売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）申込みの撤回又は契約の解除は、売主である宅地建物取引業者が、申込者又は買主から申込みを撤回し、又は契約の解除をする旨記された書面を受け取ったときに、その効力を生ずる。
（２）申込みの撤回又は契約の解除は、売主である宅地建物取引業者が契約の履行に着手した後においては、もはやすることはできない。
（３）申込みの撤回又は契約の解除は、申込者又は買主が申込みをし、または契約を締結した日から８日を経過したときは、もはやすることができない。
（４）申込みの撤回又は契約の解除は、書面によってしなければその効力を生じない。
正解（４）
昭和56年［問 48］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
次の記述のうち、宅地建物取引業法上、誤っているものはどれか。なお、本問における買主は，宅地建物取引業者でないものとする。
（１）宅地建物取引業者が、自ら売主となる売買契約において、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付の半額を放棄して契約の解除をすることができる」という特約をした場合、その特約は無効となる。
（２）宅地建物取引業者が、自ら売主となる売買契約において、「違約金の額は代金の額の30％とする」という特約をし、損害賠償の額の予定の特約は特にしなかった場合、その違約金の特約は代金の額の20％を超える部分について無効となる。
（３）宅地建物取引業者が、自ら売主となる売買契約において、「売主はいかなる場合にも瑕疵担保責任を負わない」という特約をした場合、その特約は無効となる。
（４）宅地建物取引業者が、自ら売主となる割賦販売契約において、「買主の賦払金の支払いの遅滞があったときは、売主は、催告をしないで直ちに契約を解除することができる」という特約をした場合、その特約は無効となる。
正解（１）
昭和56年［問 49］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者Ａは売主Ｂと買主Ｃとの間における代金350万円の別荘地の売買契約の成立に当たり媒介を行った。ＡがＢに対して請求できる報酬の最高限度額は、次のうちどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）105,000円
（２）140,000円
（３）160,000円
（４）165,000円
正解（３）
昭和56年［問 50］ 複合問題
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
（２）宅地建物取引業者の使用人は、正当な理由がある場合でなければ、宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
（３）宅地建物取引業者は、手付について信用を供与することにより、宅地又は建物の売買契約の締結を誘引する行為をしてはならない。
（４）Ａ県知事の免許を受けた宅地建物取引業者が、Ｂ県の区域内で50戸の一団の建物の分譲を案内所（契約行為等を行うもの）を設置して行う場合には、その案内所の所在地、業務内容および業務を行う期間については、Ｂ県知事に届け出れば足りる。
正解（４）
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