宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和54年
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※解説は省略されています。
昭和54年［問 29］ 免許（免許を受けられない者）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａ商事株式会社が、宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣免許の申請をした。ところが、役員の１人が道路交通法違反により禁固１ヶ月、執行猶予２年の判決を受け刑が確定し、その執行猶予期間が免許申請受付け日の２ヶ月前に満了していたことが判明した。従って、刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過していないため免許を受けることができない。
（２）Ａ建設業者が、宅地建物取引業を新たに営むため、国土交通大臣免許の申請書をＢ県知事経由で申請した。ところが、役員のうち１人が免許申請した日の４年11ヶ月前に、宅地建物取引業に関し不正な行為をしたことが判明した。この場合、本申請の受理された日の１ヶ月後に５年を経過しても免許を受けることができない。
（３）国土交通大臣免許を有するＡ不動産株式会社のＢ取締役が、本店において取引主任者となっている（他に取引主任者はいない）。ところが、Ｂは同社のＣ支店が販売する宅地分譲に主力を注ぐことになり、本店に勤務せずＣ支店に勤務する場合、本店の宅地建物取引業を休止すれば、本店に専任の取引主任者を別に置く必要はない。
（４）Ａ県にあるＢ木材株式会社の本店では、宅地建物取引業を実際に営まないため、本店に取引主任者を置かなくても、Ｃ県にある支店に代表権を有する役員が勤務し、取引主任者を別に置けば、国土交通大臣の免許を受けることができる。
正解（２）
昭和54年［問 30］ 免許（免許取得後の事情変更）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ｂ県内のみに事務所を有するＡ建設株式会社が新たに宅地建物取引業を営むため、Ｂ県知事の宅地建物取引業の免許を受けているＣ不動産株式会社を吸収合併した場合、Ａ建設株式会社は、Ｂ県知事に名称の変更届を出せば、新たにＢ県知事の免許を受ける必要はない。
（２）Ａ県知事の宅地建物取引業の免許を受け、Ａ県で営業していたＢ不動産株式会社が、Ｃ県知事に免許換えをした後、再度Ａ県に事務所を設置し、営業を営もうとする場合、新たに必要になる国土交通大臣の免許は、Ｃ県知事を経由すればよい。
（３）Ａ県知事の宅地建物取引業の免許を受けている宅地建物取引業者が、その免許の有効期間中にＡ県の事務所を廃止して、引き続きＢ県で営もうとする場合は、Ｂ県知事に直接免許換えの手続きをすることができない。
（４）Ａ県知事の宅地建物取引業の免許を受けた者が、その免許の有効期間中にＡ県の事務所を廃止して、引き続き新たにＢ県で営業する場合、Ａ県知事に免許換えの手続きをしたその日からＢ県知事の免許が受けられるまでの間は、営業活動をすることができない。
正解（２）
昭和54年［問 31］ 担保（営業保証金）
貿易商社甲株式会社は、宅地建物取引業免許を有しているが、本店のほかにＡ支店とＢ支店を設置すると共に、Ｃ県において宅地分譲（110区画）を行うため、現地に案内所を開設している。なお、本店とＢ店では、宅地建物取引業は営んでいない。この場合において、甲が供託すべき営業保証金の額及び供託物として必要最小限のものは、次のうちどれか。（証券類は、いずれも割引の方法により発行されたものではないものとする。）
（１）現金1,000万円
（２）現金500万円と、額面1,000万円の国債証券
（３）額面1,500万円の電信電話債券
（４）額面1,000万円の国債証券
正解（２）
昭和54年［問 32］ 複合問題
宅地建物取引業に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）免許の申請をし、国土交通大臣または都道府県知事から免許証の交付を受けても、直ちに営業を開始することはできず、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託した後、はじめて営業が開始できる。
（２）宅地建物取引業者が死亡した場合や、法人が合併により消滅した場合には、その届出があったとき、はじめて免許は効力を失う。
（３）宅地建物取引業者は、商号、事務所の所在地について変更があった場合、２週間以内に、その旨を免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出なければならない。
（４）国土交通大臣および都道府県知事は、免許をしない場合は、免許申請者に対し、その拒否理由を附した書面をもって通知しなければならないが、聴聞を行う必要はない。
正解（４）
昭和54年［問 33］ 複合問題
宅地建物取引主任者に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引主任者資格試験に合格した者は、成年に達していなくても、その者が合格した試験を行った都道府県知事の登録を受けることができる場合がある。
（２）宅地建物取引主任者資格試験に合格した者は、いつでも登録できるが、登録した場合、３年ごとに更新手続きをしなければ登録は失効する。
（３）宅地建物取引にかかる契約が締結された場合に、宅地建物取引業者が取引の相手方に交付する一定の契約事項を記載した書面には、専任の取引主任者が記名押印しなければならない。
（４）取引主任者資格者又は取引主任者が、他人に自己の名義の使用を許し、取引主任者である旨の表示をさせた場合は、登録をした都道府県知事は、聴聞をしないで、取引主任者資格登録を消除することができる。
正解（１）
昭和54年［問 34］ 担保（保証協会）
宅地建物取引業保証協会（以下「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）保証協会は、弁済業務保証金を供託する場合には、現金をもって、もよりの供託所に供託しなければならない。
（２）保証協会は、必要業務の一つとして宅地建物取引主任者に対する研修を行うことを義務づけられている。
（３）保証協会は、社員である宅地建物取引業者に関する債務を、常に連帯して保証しなければならない。
（４）保証協会は、社員と取引をした者に対して債務の弁済をするときは、弁済業務保証金準備金から支払う。
正解（２）
昭和54年［問 35］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
最近欠陥マンション、欠陥建売住宅等で、瑕疵担保責任について議論されることが多いが、宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者でない者を買主として，宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的の瑕疵を担保すべき責任に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）担保責任期間は、買主が瑕疵を知ったときから１年とし、修補も行う旨の特約をする。
（２）担保責任期間は、買主が瑕疵を知ったときから３年とし、損害賠償のみを行う旨の特約をする。
（３）担保責任期間は、目的物の引き渡しの日から２年とし、修補のみを行う旨の特約をする。
（４）担保責任期間は、目的物の引き渡しの日から４年とし、契約の解除はできない旨の特約をする。
正解（１）
昭和54年［問 36］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として代金2,000万円で建売住宅４戸を買主医師Ｂ、教師Ｃ、看護師Ｄ、公務員Ｅにそれぞれ販売したが、このことに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法上、正当なものはどれか。
（１）Ａは、Ｂから手付金100万円を受領したが、Ａがその履行に着手する前に、Ｂは、自己の一方的な理由により契約を解除した。契約では、代金の額の2/10を違約金とする特約があったため、Ａはその条項を適用し、手付金100万円と違約金400万円の差額300万円の支払いをＢに求めることができる。
（２）Ａは、Ｃから手付金400万円を受領したが、残金1,600万円についてはＡが斡旋するローン（買主が代金の全部又は一部に充てるために借り入れる金銭につき、業者がその返還義務を保証するもの）を利用することとなっていた。その後、Ａは建売住宅の引渡しを行ったが、所有権の移転登記について、Ｃの要求にもかかわらず、ローンの債務残高が代金の7/10以上あることを理由に拒否することができる。
（３）Ａは、Ｄから手付金100万円を受領していたが、これは代金に充当することとした。この後、中間金として450万円を受領することとなったが、その段階で、いまだ建物の工事が完了しておらず、かつ、土地又は建物のＤへの所有権の移転登記又は保存登記が行われていなかったので、Ａは代金の額の5/100を超える450万円に対して手付金等保全措置を講ずれば、受領することができる。
（４）Ａは、Ｅと売買契約を結ぶ際、Ｅが手付金にあてる200万円を持ち合わせていなかったため、とりあえず10万円を手付金の一部として受領した。そして残りの190万円については、Ａのサービスとして立て替える旨、自ら申し出て、200万円の領収書をＥに渡すとともに、Ｅより190万円の借用書を受領することができる。
正解（２）
昭和54年［問 37］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬の額について、次の記述のうち正しいものはどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）売主Ａ、買主Ｂ間の抵当権が設定されている価額300万円の建物の売買の媒介に関する報酬として、Ａ、Ｂそれぞれから15万円を受領すること。
（２）Ａの代理人として価額500万円の宅地甲と相手方Ｂとの間の価額800万円の宅地乙と交換に関する報酬として、Ａから42万円、Ｂから30万円を、それぞれ受領すること。
（３）貸主Ａ、借主Ｂ間の店舗の賃借料月５万円、権利金（ただし、権利設定の対価として支払われる金銭であって、返還されないものをいう。）100万円とする賃貸借の媒介に関する報酬の額として、Ａ、Ｂからそれぞれ５万円を受領すること。
（４）貸主Ａ，借主Ｂ間の居住用建物の賃借料月５万円の賃貸借の媒介として、Ａ側に宅地建物取引業者Ｘ、Ｂ側に宅地建物取引業者Ｙ、Ｚが関与したとき、三者とも、それぞれ２万５千円を受領すること。
正解（３）
昭和54年［問 38］ 公共性による規制（一般）
宅地建物取引業者の業務に関する義務について、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）建物の売買、交換又は貸借の媒介業務はまったく行わず、マンション分譲を専業とする宅地建物取引業者は、報酬の額を事務所に掲示する必要はない。
（２）宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を主たる事務所に備え付けなければならないが、従たる事務所には備え付けなくてもよい。
（３）宅地建物取引業者は、その従業者に従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、従業者であることを証する記章を着用させても、その業務に従事させることはできない。
（４）宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲示しなければならないが、公衆の見やすい場所に免許証を掲示した場合は、標識を掲示しなくてもよい。
正解（３）
昭和54年［問 39］ 複合問題
宅地建物取引業者甲が、最近造成工事を完了した10区画の宅地の分譲を行う場合、宅地建物取引業法に違反するものはどれか。
（１）甲は、宅地建物取引業者乙に媒介を依頼して、主婦Ａに１区画を売却したが、その分譲地に抵当権が設定されていることは乙が説明したので、売主としては説明のための書面は交付しなかった。
（２）甲は、宅地建物取引業者Ｂに４区画売却することにしたが、その際、瑕疵担保責任を特約事項として定め、書面に記載し契約した。
（３）甲は、分譲地の案内所に業者標識を掲示し、売出日の10日前までに、免許を受けたＣ県知事及び所在地を管轄するＤ県知事に、案内所の届出をした。
（４）甲は、分譲地の引渡し前に、宅地建物取引業者でない買主Ｅから売買代金の2/10の手付金を受領したが、受領前にその手付金の保全措置を講じた。
正解（１）
昭和54年［問 40］ 監督処分
宅地建物取引業法上、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者の株主で事実上の支配者が、禁固刑に処せられ、執行猶予となった場合、免許権者は、その免許業者に対し、免許取消処分をしなければならない。
（２）都道府県知事は、他の都道府県知事の免許業者が、当該区域内で宅地建物取引の不正な行為をした場合、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
（３）宅地建物取引業者が、業務上知り得た秘密を正当な理由なく他に漏らした場合、監督処分及び罰則の適用がある。
（４）宅地建物取引業者とみなされた信託業法の免許を受けた信託会社が、宅地建物の取引に関して不正な行為を行った場合でも、宅地建物取引業法上の監督処分の適用はない。
正解（４）
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