宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和53年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和53年［問 28］ 複合問題
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）免許申請者が宅地建物取引業法の規定に違反して罰金刑を受けてから５年を経過していても、宅地建物取引業に関し不誠実な行為をするおそれが明かである場合は、免許されない。
（２）国土交通大臣免許と都道府県知事免許は、全国的に事業活動を行うことができるか、または、当該都道府県内においてのみ事業活動を行うことができるかによって区別されている。
（３）免許を申請しようとする法人の取締役であり、かつ、総株式の40パーセントを有する者が、道路交通法違反で懲役刑の言い渡しを受け、現在執行猶予中である場合には、その者が取締役を辞任すれば当然免許される。
（４）Ａ県知事の免許を受けていた者が、Ａ県内の事務所を廃止してＢ県内に事務所を設置することとなったときでも、Ａ県知事の免許の有効期間内は、Ｂ県知事の免許を受けなくてもよい。
正解（１）
昭和53年［問 29］ 複合問題
宅地建物取引主任者等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引主任者資格試験に不正な手段で合格した場合でも、宅地建物取引主任者資格登録を受けた後は、不正受験を理由として当該登録を消除されることはない。
（２）取引主任者資格登録を受けた者は、登録事項に変更を生じたときは、遅滞なく住所地の都道府県知事を経由して、変更の登録を申請しなければならない。
（３）取引主任者資格登録を受けても登録の日から引き続き３年以上宅地建物取引業者の業務に従事しないときは、その登録を消除される。
（４）取引主任者資格登録を受け取引主任者証の交付を受けているが、宅地建物取引業の業務に従事していない者が、宅地建物取引業者に自己を取引主任者である旨の表示をさせた場合には、その登録を消除されることがある。
正解（４）
昭和53年［問 30］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業の事業開始時期について、次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）免許を受けた日の翌日から開始できる。
（２）免許を受けて営業保証金を供託し、２週間を経過した日の翌日から開始できる。
（３）免許を受けて営業保証金を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出た時から開始できる。
（４）免許を受けて営業保証金を供託した時から開始できる。
正解（３）
昭和53年［問 31］ 免許（免許取得後の事情変更）
宅地建物取引業法上、宅地建物取引業者が変更の届出をしなくてもよい場合は、次のうちどれか。
（１）従来、専任の取引主任者が２名であったものが１名になった場合
（２）法人である場合において、新たに取締役が就任した場合
（３）専任の取引主任者の氏名が変わった場合
（４）営業種目として建築業を兼業することになった場合
昭和53年［問 31］ 解説
変更の届出は、次の事項のどれかが変わった場合にする必要がある。
①商号・名称
②役員・政令で定める使用人の氏名
③事務所の名称・所在地
④専任の取引主任者の氏名
（１）変更の届出をしなければならない。専任の取引主任者が１人いなくなったときは、専任の取引主任者の氏名が変わることを意味するから、上記④に該当する。
（２）変更の届出をしなければならない。新たに取締役が就任したときは、役員の氏名が変わることを意味するから、上記②に該当する。
（３）変更の届出をしなければならない。上記④に該当する。
（４）変更の届出をしなくてもよい。営業種目の変更は、上記①～④のどれにも該当しないので、変更届は不要だ。
正解（４）
昭和53年［問 32］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者が宅地造成工事の完了する前に、その宅地を分譲（いわゆる青田売り）した。この場合の手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものどれか。
（１）買主の損害に対しては、営業保証金によっても担保されているので、宅地建物取引業者は代金の５パーセントを超える部分についてのみ手付金等の保全措置を講ずればよい。
（２）宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であれば、常に手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
（３）宅地について、買主への所有権移転登記がなされたときでも、宅地建物取引業者は、代金の５パーセントを超える手付金等を受領する時は、手付金等の保全措置を講じなければならない。
（４）買主は、手付金等の保全措置が講じられず、宅地について所有権の移転登記がされない限り、代金の５パーセントを超える手付金等を支払わないことができる。
正解（４）
昭和53年［問 33］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業者Ａは、建売住宅の販売（媒介または代理）を同業者Ｂに依頼したところ、Ｂは、同住宅の建築工事完了前に販売を始めることにした。この場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ｂが、この住宅の売買の媒介をしようとするときは、この建物が建築確認を受けていない場合であっても、その旨を十分説明しさえすれば行うことができる。
（２）Ｂが、Ａを代理してこの住宅の売買契約を締結しようとするときは、この建物が建築確認を受けたものでなければ、これを代理してはならない。
（３）Ｂが、Ａを代理してこの住宅の売買契約を締結しようとするときは、Ａが手付金等の保全措置を講じてある場合でなければ、これを代理してはならない。
（４）Ｂが、この住宅の売買の媒介を行う際、Ａから広告について特別の依頼があったときは、その建物が建築確認を受けていない場合であっても広告できる。
正解（２）
昭和53年［問 34］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者の重要事項の説明義務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）取引の相手に対し、契約が成立するまでの間に、重要事項を記載した書面を交付し、取引主任者ではないが物件に精通した社員をして、十分な説明をさせた。
（２）取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に、取引主任者をして重要事項について十分な説明をさせ、契約が成立した後、重要事項を記載した書面を交付した。
（３）取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に、取引主任者全員不在のため、代表者自ら重要事項を記載した書面を交付して十分説明をし、契約が成立した後に取引主任者をして重要事項について十分な説明をさせた。
（４）取引の相手方に対し契約が成立するまでの間に、取引主任者をして重要事項を記載した書面を交付して説明をさせた。
正解（４）
昭和53年［問 35］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業法上、誇大広告に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が業務に関し広告をするとき、著しく事実に相違する等の表示をしてはならないとされているのは、当該広告にかかる宅地または建物の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便または代金、借賃等の対価の額もしくはその支払い方法、ローンに関する金利等の条件などに関する事項である。
（２）取引物件について、実際のものより著しく優良であると人を誤認させるような広告を行えば、実際に契約が成立するしないにかかわらず誇大広告に当たる。
（３）実際には取引する意思のない物件を広告する、「おとり広告」であっても、その物件が実際に存在し、かつ、その表示に誤りのない限り、誇大広告に当たらない。
（４）宅地建物取引の表示に関する公正競争規約（不当景品類および不当表示防止法の定めるところにより、公正取引委員会の認定を受けたものをいう。）は、業者団体による自主規制基準であるが、宅地建物取引業法に規定する誇大広告に関して、具体的な判断基準となる場合がある。
正解（３）
昭和53年［問 36］ 罰則
宅地建物取引業法の規定に違反する行為に対しては、一定の刑罰が課せられるが、次の違反行為に対する罰則の最も重いものはどれか。
（１）免許を受けないで、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、または宅地建物取引業を営む目的をもって広告をしたとき
（２）宅地建物取引業者が、当事者として売買契約を締結したのに、その相手方に契約の内容を記載した法定の書面を交付しなかったとき
（３）宅地建物取引業者が、販売物件の広告について、実際のものよりも著しく優良であり、または、有利であると人を誤認させるような表示をしたとき
（４）宅地建物取引業者が、宅地建物の取引の媒介を依頼した者に対して、不当に高額の報酬を要求したとき
正解（４）
昭和53年［問 37］ 監督処分
宅地建物取引業法による監督処分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が、その業務に関し、取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるときは、監督処分を受けることがある。
（２）宅地建物取引業者が、１年以上事業を休止した場合であっても、営業不振等の正当な理由があり、かつ、その旨を免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出た場合には、免許が取り消されない。
（３）取引主任者に対する監督処分を行う場合、あらかじめ公開による聴聞を行わなければならないが、取引主任者資格者の場合にあってはその必要はない。
（４）取引主任者が、その業務に関し不正又は著しく不当な行為をした場合は監督処分を受けることとなるが、その行為が、宅地建物取引業者の指示による場合は、監督処分を受けない。
昭和53年［問 37］ 解説
（１）正しい。宅建業者が、その業務に関し、取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるときは、指示処分という監督処分を受けることがある。
（２）誤り。宅建業者が、１年以上事業を休止したときは、免許が取り消される。営業不振等の正当な理由があった場合でも、同じだ。
（３）誤り。取引主任者に対する監督処分（例えば、登録の消除処分）を行う場合、あらかじめ公開による聴聞を行わなければならないのが原則である。取引主任者資格者に対する監督処分を行う場合も、同じだ。
（４）誤り。取引主任者が、その業務に関し不正又は著しく不当な行為をした場合は、事務の禁止処分という監督処分を受けることがあるが、その行為が、宅建業者の指示による場合でも、同じだ。
正解（１）
昭和53年［問 38］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介をした場合、売主が報酬を支払わないときは、買主に対して、売主から受け取ることができる報酬も合わせて請求できる。
（２）宅地建物取引業者が宅地の交換の媒介をした場合、当該交換にかかる宅地の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額により、報酬の限度額を算出することができる。
（３）宅地建物取引業者が宅地の貸借の代理をした場合、その依頼者から受け取ることができる報酬の限度額は、借賃の１ヶ月分の倍額に相当する金額である。
（４）宅地建物取引業者がアパートの賃貸借で、権利金の授受があるものの媒介をした場合、当該権利金の額を売買にかかる代金の額とみなして、その額により報酬の限度額を算出することができる。
昭和53年［問 38］ 解説
（１）誤り。売買の媒介を行う場合の報酬の限度額は、『１人当たり』、速算式を使えば、取引価額×３％＋６万円である。例えば、物件価額が 3,000万円であれば、3,000万円×３％＋６万円＝96万円までだ。この96万円は、あくまでも、１人当たりから取れる額だ。従って、売主が報酬を支払わないときでも、買主に対して、売主から受けることができる報酬を「合わせて」請求することはできない。
（２）正しい。交換の場合は、媒介を行う場合も代理を行う場合も、高い方が報酬の限度額を算出する際の基準額となる。
（３）誤り。貸借の代理を行う場合の報酬の限度額は、１人当たり、借賃の１ヶ月分である。借賃の「１ヶ月分の倍額」ではない。
（４）誤り。権利金の授受があるものの媒介をした場合に、その権利金の額を売買にかかる代金の額とみなして、その額により報酬の限度額を算出することができるのは、『居住用建物以外（例：店舗ビル）』の場合だ。本肢のような居住用建物（アパート）の場合は、借賃の１ヶ月分を基礎として、報酬の限度額を算出する。
正解（２）
昭和53年［問 39］ 宅建業者の意味（免許がいるか）
次の事例につき、宅地建物取引業の免許を必要とする者のみの組み合わせは、次の（１）～（４）のうちどれか。
（事例１）建設業者Ａは、地主Ｂの土地に、Ｂのために３階建て住宅１戸を建築し、その対価としてＢ所有の別の宅地 3,000平方メートルを、分譲目的で譲り受けた。
（事例２）農家Ｃは、自己所有の土地に７階建てマンションをー棟建築し、これを土地ごと一括して医師Ｄに売却した。Ｄは、新聞広告により入居を募集し、一戸ずつ賃貸した。
（事例３）商店主Ｅは、農家Ｆ所有の山林（都市計画法による都市計画区域外）10,000平方メートルを買いとり、造成しないまま約300平方メートルをー区画として、「買い物便利、学校近し、駅からひとっ飛び！」と広告した上で分譲売却した。
（１）Ｄ、Ｅ
（２）Ａ、Ｄ
（３）Ａ、Ｅ
（４）Ａ、Ｄ、Ｅ
正解（３）
昭和53年［問 40］ 省略
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