宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和51年
presented by 宅建倶楽部
※省略されている問題（解説）があります。
昭和51年［問 29］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業者が供託する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、営業保証金を供託すれば、直ちにその事業を開始することができる。
（２）供託しなければならない営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円の割合による金額の合計額である。
（３）営業保証金は、国債証券、地方債証券をもってこれに充てることができるが、この場合、当該有価証券の価額は、国債証券については、その額面金額、地方債証券については、その額面金額の百分の九十とされている。
（４）取引の相手方が営業保証金の還付を受けたため、営業保証金の額に不足が生じた旨の通知書の送付を受けた宅地建物取引業者は、当該通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。
正解（１）
昭和51年［問 30］ 複合問題
宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の媒介に関して、国土交通大臣の定めた報酬額の他には、依頼者の特別の依頼によって行った広告で、その料金について、あらかじめ承諾があった場合であっても、これを受領してはならない。
（２）宅地建物取引業者は、取引に関して不当に高額の報酬を要求すると、現実に報酬を受け取らなくても、懲役に処せられることがある。
（３）宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、手付について貸付け等の信用の供与をすることにより、契約締結の誘引をする行為をしてはならない。
（４）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の取引に関して、不当に宅地又は建物の引渡しを遅らせた場合、民事上の債務不履行の責任を負うほか、懲役に処せられることがある。
正解（１）
昭和51年［問 31］ 省略
昭和51年［問 32］ 監督処分
宅地建物取引業者（以下「業者」という。）に関する宅地建物取引業法上の監督処分についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ａ県知事の免許を受けた業者が、Ｂ県内における業務に関し、宅地建物取引業法の規定に違反した場合には、Ｂ県知事はその業者に対し、指示処分又は業務停止処分にすることができる。
（２）業者が宅地建物取引業法に関し、不正又は著しく不当な行為をしたときは、情状により免許が取り消されることがある。
（３）業者甲が業務の停止処分に違反して、免許を取り消された場合、当該取消しのための聴聞の期日及び場所の公示日の20日前まで甲の取締役であった者が、当該取消しの日から２年を経過した直後、新たに業者乙の取締役になったときは、乙の免許は取り消される。
（４）業者甲の取締役の一人が、甲の免許の有効期間中に、公職選挙法違反の罪で禁固の刑に処せられた場合でも、甲の免許は取り消されない。
正解（４）
昭和51年［問 33］ 免許（一般）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）免許のない会社甲が免許を有する会社乙を吸収合併した場合は、甲は新たに免許を受けなくても宅地建物取引業を営むことができる。
（２）免許申請前３年以内に宅地建物取引業に関し不正を行った者が、取締役に就任している会社は、免許を受けることができないが、その者が相談役であれば取締役と同等以上の支配力を有している場合であっても、免許を受けることができる。
（３）都道府県知事の免許を受けている宅地建物取引業者が、単なる連絡事務を担当するのみで、契約の締結、広告活動等の営業行為を行う権限を一切有しない営業上の施設を他の都道府県に設ける場合には、新たに国土交通大臣の免許を受ける必要はない。
（４）免許の有効期間は５年であるが、宅地建物取引業に関して不正な行為がなければ、その免許は自動的に更新される。
昭和51年［問 33］ 解説
（１）誤り。会社が吸収合併された場合、会社は消滅するので、その会社（乙）の免許は効力を失う。従って、吸収合併した会社（甲）が宅建業を営むには、その会社（甲）名義で、新たに免許を受けなければならない。
（２）誤り。役員（取締役）が、免許の申請前５年以内に宅建業に関し不正な行為を行った場合、会社は、免許を受けることができないが、会社に対して『取締役と同等以上の支配力』を有している者が、そのような行為を行った場合も、役員が行った場合と同様に取り扱われる。
（３）正しい。国土交通大臣免許を受ける必要があるのは、２ツ以上の都道府県の区域内に『事務所』を設置するときだ。本肢のような、営業行為を行う権限を一切有しない営業上の施設は、ここでいう事務所に入らない。従って、本肢の宅建業者は、２ツ以上の都道府県の区域内に事務所を設置していないので、国土交通大臣免許を受ける必要はない。
（４）誤り。免許の有効期間は５年だ。しかし、宅建業に関して不正な行為があったかどうかを問わず、免許が自動的に更新されることはない。有効期間の５年が満了する90日前から30日前までの間に、更新手続をしなければ、免許は更新されない。
正解（３）
昭和51年［問 34］ 取引主任者（一般）
宅地建物取引主任者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）専任の取引主任者が欠員になった場合は、２週間以内に補充等の措置を取らなければならない。
（２）宅地建物取引業者甲及び乙の事務所が同一ビル内にある場合は、甲の事務所の専任の取引主任者は、乙の事務所の専任の取引主任者を兼ねることができる。
（３）宅地建物取引業者は、その業務の多少にかかわらず、事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに専任の取引主任者を置かなければならない。
（４）物件説明書の記名押印は、専任以外の取引主任者も行うことができる。
昭和51年［問 34］ 解説
（１）正しい。専任の取引主任者が欠員になった場合は、『２週間以内』に補充等の措置を取らなければならない。
（２）誤り。宅建業者は、事務所その他国土交通省令で定める場所『ごと』に、国土交通省令で定める数（事務所では従業員５人に１人以上の割合、その他国土交通省令で定める場所では１人以上）の、専任の取引主任者を置かなければならない。従って、専任の取引主任者は事務所ごとに置かなければならないから、たとえ事務所が同一ビル内にある場合でも、同一人が複数の事務所の専任の取引主任者を兼任することはできない。
（３）正しい。宅建業者は、事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、国土交通省令で定める数の、専任の取引主任者を置かなければならない。その業務の多少にかかわらない。
（４）正しい。本肢の物件説明書とは、宅建業法35条の重要事項を説明する際に相手方等に交付する書面、つまり、35条書面を指す。35条書面の交付、及び、35条書面への記名押印は、取引主任者がしなければならないが、取引主任者でありさえすれば、専任でない取引主任者でもすることができる。
正解（２）
昭和51年［問 35］ 契約前の規制（一般）
宅地建物取引業務に関する広告についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地造成地をその工事完了前に売り出す場合、当該工事に関して必要とされる各種法令に係る許可などの申請手続きを行っていれば、これらの申請に係る許可などの処分がなされる以前において広告することができる。
（２）著しく事実に相違する広告を行った場合は、実際の取引の有無にかかわらず、誇大広告に該当し、違法である。
（３）実際に取引をする意思のない物件を広告し、集まった客を他に案内して取引するいわゆるオトリ広告は、違法である。
（４）広告しようとする物件の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便又は代金、貸借などの対価の額若しくはその支払い方法、ローンに関する金利などの条件については、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
昭和51年［問 35］ 解説
（１）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（当該工事に関して必要とされる各種法令に係る許可など）がない場合、宅建業者は『すべての取引の広告』ができない（広告開始時期の制限）。従って、許可などの申請手続きを行っているだけでは、許可などの処分がないことに変わりないから、まだ、広告することができない。
（２）正しい。著しく事実に相違する広告を行った場合は、誇大広告に該当する。誇大広告は禁止される（違法である）。実際の取引の有無にかかわらない。
（３）正しい。実際に取引する意思のない物件を広告することは、いわゆる「おとり広告」の一種であるが、おとり広告は誇大広告になり、違法である。
（４）正しい。誇大広告（著しく事実に相違する表示）が禁止されるのは、その広告の隅から隅までの全部ではなく、本肢で言っているような事項、つまり、『物件の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便又は代金、借賃などの対価の額若しくはその支払い方法、ローンに関する金利などの条件』等に関する事項である。これらの事項は、実質的に言えば、物件の価値（お客さんの財布）に影響を及ぼす事項だ。
正解（１）
昭和51年［問 36］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者甲が自ら売主として宅地建物取引業者でない買主乙に宅地を販売する場合、甲が宅地建物取引業法上、行うことができないものは、次のうちどれか。
（１）契約の締結の際に、乙から代金の額の２割に相当する額の手付金を受領すること
（２）甲の乙に対する瑕疵担保責任の期間を目的物の引渡しの日から２年間とする定めを契約においてすること
（３）乙の債務不履行により契約が解除された場合、損害賠償金として代金の額の２割に相当する額を乙が支払うこととする定めを契約においてすること
（４）割賦販売の場合において、乙が賦払金の支払いを20日以上遅滞したとき、催告しないで契約を解除すること
正解（４）
昭和51年［問 37］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業法上の手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）買主は宅地建物取引業者が手付金等の保全措置を講じない場合には、手付金を支払わないことができる。
（２）宅地又は建物の所有権移転登記がなされた場合でも、代金の５％を超える額を手付金として宅地建物取引業者が受け取るためには、保全措置の必要がある。
（３）手付金等の保全措置によって保証される金額は、宅地建物取引業者が買主から受け取った手付金等の額の90/100である。
（４）手付金等保証事業を行うことができる者は、都道府県知事が指定する公益法人である。
正解（１）
昭和51年［問 38］ 複合問題
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、業務に関する帳簿を事業年度経過後５年間保存しなければならない。
（２）信託業法の免許を受けた信託会社及び信託業務を兼営する金融機関は、国土交通大臣に所定の届出をすることにより宅地建物取引業を営むことができる。
（３）売主である宅地建物取引業者甲が、買主の宅地建物取引業者乙から手付金として、売買代金の３割を受領することは禁止されていない。
（４）宅地建物取引業者の専任の取引主任者は、３年ごとに登録の更新を受けなければならない。
正解（４）
昭和51年［問 39］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業法に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）重要事項の説明は、すべての事項について、書面を交付して行わなければならない。
（２）重要事項の説明は、宅地建物取引業者が自ら宅地建物の売主となる場合の他、売買又は貸借の代理又は媒介をする場合にも行わなければならない。
（３）重要事項の説明の際には、代金又は交換差金に関する金銭の貸借の斡旋の内容及び斡旋に係る金銭の貸借が成立しないときの措置は、必ずしも説明する必要がない。
（４）重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければならない。
正解（３）
昭和51年［問 40］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介をし、両当事者から、それぞれ、宅地建物取引業法上、請求し得る限度の報酬の支払いを受け、合計120万円の収入を得た。この場合、当該売買に係る代金の額は、次のうちどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）1,200万円
（２）1,500万円
（３）1,800万円
（４）2,000万円
正解（３）
MAP 資格 行政書士 社会保険労務士 FP 宅建 マンション管理士 管理業務主任者 行政書士試験 資格人生 行政書士久留米市 相続遺言 相続相談 遺言 遺産相続 保証人 公的融資 公正証書 法務会計研究会 SEO対策