宅建試験・過去問解説集２ 宅建業法・昭和50年
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※省略されている問題（解説）があります。
昭和50年［問 29］ 複合問題
宅地建物取引業者の行う業務に関する宅地建物取引業法の規定について次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）二以上の事務所を有する宅地建物取引業者は、主たる事務所のみに従業者名簿を備え、当該従業者の氏名、従業者であることを証する証明書の番号等を、従業者名簿に記載しなければならない。
（２）契約行為等を行う現地案内所を設けて10区画以上の一団の土地の販売を行おうとするときは、その業務内容等を免許権者及び当該地を所管する都道府県知事に届け出なければならない。
（３）事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引主任者をして取引のあったつど取引のあった年月日等を記載及び記名押印させなければならない。
（４）宅地建物取引業者が、宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所を取引の相手方に説明しなければならない。
正解（２）
昭和50年［問 30］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業法上の手付金等の保全に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）遅延利息や違約金についても、保証委託契約、保証保険契約又は手付金等寄託契約を締結しなければならない。
（２）手付金等の保全措置として、宅地建物取引業者が、保証委託契約を締結できるのは、銀行等の金融機関のみである。
（３）宅地の造成に関する工事の完了後においては、当該宅地の引渡し前であっても、代金額の1/3以上の金銭を受けとるために、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
（４）保証委託契約を締結した銀行は、手付金等を支払った買主に対して、いわゆる検索の抗弁権を有しない。
正解（４）
昭和50年［問 31］ 免許（一般）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）二以上の事務所を設置して宅地建物取引業を営もうとする者は、すべて国土交通大臣の免許を受けなければならない。
（２）商業登記簿に登記された支店であれば、宅地建物取引業法上の事務所である。
（３）禁固刑に処せられその執行を終えた後、５年を経過していない者を契約締結権限を有する支店長として免許の申請を行っても、免許は受けられない。
（４）宅地建物取引業者は、５年ごとに登録免許税を納付して免許の更新を受けなければならない。
昭和50年［問 31］ 解説
（１）誤り。宅建業者は、１ツの都道府県の区域内にのみ事務所を設置するときは、知事免許を受ける必要があり、２ツ以上の都道府県の区域内に事務所を設置するときは、国土交通大臣免許を受ける必要がある。従って、二ツ以上の事務所を設置して宅建業を営もうとする者でも、事務所を１ツの都道府県の区域内で複数設置するときは、知事免許を受ければよい。
（２）誤り。支店が宅建業法上の事務所になるには、その支店で『宅建業を営む』ことが必要だ。支店が商業登記簿に登記されていても、その支店で宅建業を営まない場合（例：建設業だけを営む場合）には、宅建業法上の事務所ではない。
（３）正しい。政令で定める使用人（契約締結権限を有する支店長）が、宅建業法違反と暴力団犯罪以外の普通の犯罪を犯し、『禁固以上の刑（禁固または懲役）』に処せられたときは、その刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日から５年間、法人は、免許を受けることができない。また、政令で定める使用人が、宅建業法違反と暴力団犯罪を犯し、『罰金以上の刑（罰金または禁固または懲役）』に処せられたときは、その刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日から５年間、法人は、免許を受けることができない。いずれにしても、政令で定める使用人が禁固刑に処されれば、法人は、５年間免許を受けることができない。
（４）誤り。免許の有効期間は５年なので、宅建業者は、５年ごとに免許の更新を受ける必要がある。しかし、登録免許税を納付するのは、国土交通大臣の新規免許を受ける場合に限られる。免許を更新する場合は、国土交通大臣免許・知事免許を問わず、手数料を納付すればよい。
正解（３）
昭和50年［問 32］ 監督処分
宅地建物取引業の免許の取り消しに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者であるＡ株式会社の代表取締役が、建築基準法に違反して罰金の刑に処せられた場合には、宅地建物取引業の免許は取り消される。
（２）宅地建物取引業者は、誇大広告の禁止の規定に違反した場合には、国土交通大臣又は都道府県知事の業務停止命令を受けるだけでなく、免許を取り消される場合がある。
（３）宅地建物取引業者は、１年以上事業を休止していても免許を取り消されることはない。
（４）Ａ県知事の免許を受けた宅地建物取引業者甲が、Ｂ県内で業務に関し不正又は著しく不当な行為をしたときは、Ｂ県知事は甲の免許を取り消すことができる。
昭和50年［問 32］ 解説
（１）誤り。法人の役員が、宅建業法違反と暴力団犯罪以外の普通の犯罪（本肢の建築基準法違反）を犯し、『禁固以上の刑（禁固または懲役）』に処せられた場合は、法人（Ａ株式会社）の免許は取り消される。本肢では罰金に処せられたに過ぎないので、法人の免許は取り消されない。
（２）正しい。宅建業者が、誇大広告の禁止の規定に違反した場合は、業務停止処分事由になる。業務停止処分事由になる行為（本肢では、誇大広告の禁止の規定に違反した行為）をした場合、『情状が特に重い』ときは、いきなり免許取消処分になる。従って、「業務停止命令を受けるだけでなく、免許を取り消される場合がある」と言える。
（３）誤り。宅建業者が、１年以上事業を休止した場合には、免許が取り消される。自動車の免許と違いペーパー免許を許さない趣旨だ。
（４）誤り。免許取消処分は、当該都道府県の知事（違反行為が行われた現場を管轄する知事。本問ではＢ県知事）では、できない。免許権者（Ａ県知事）しかできない。
正解（２）
昭和50年［問 33］ 宅建業者の意味（宅地になるか）
宅地建物取引業法上の宅地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）建物の敷地に供される土地は、現況が山林、原野であっても宅地である。
（２）都市計画区域外の事務所敷地は、宅地である。
（３）第一種中高層住居専用地域内の農地は、宅地である。
（４）道路、河川等の公共施設の用に供せられている土地以外の都市計画区域内の土地は、すべて宅地である。
正解（４）
昭和50年［問 34］ 複合問題
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者間の宅地売買契約の締結に際しては、売主は代金額の2/10を超える手付を受領することができる。
（２）地方住宅供給公社は、地方公共団体とみなされて宅地建物取引業法は適用されない。
（３）宅地建物取引業者がその免許を取り消されてもなお宅地建物取引業者とみなされる場合がある。
（４）信託業法の免許を受けた信託会社及び信託業務を兼営する金融機関が宅地建物取引業を営んでも、宅地建物取引業法のどの規定も適用されない。
正解（４）
昭和50年［問 35］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者が売買の媒介を行う際の重要事項の説明義務について、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければならない。
（２）都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限で、契約内容の別に応じて、政令で定めるものに関する事項の概要は、必ず書面を交付して説明しなければならない。
（３）重要事項の説明は、宅地建物取引業者の社員であれば、誰でも行うことができる。
（４）契約の解除に関する事項は、必ず書面を交付して説明しなければならない。
昭和50年［問 35］ 解説
（１）正しい。重要事項を説明する時期は、『契約が成立するまでの間』だ。
（２）正しい。法令に基づく制限で、契約内容の別に応じて、政令で定めるものに関する事項の概要は、重要事項として説明しなければならない。宅建業法が定める重要事項の説明義務は、説明の他に、重要事項を記載した書面を交付する義務を含む。従って、「……法令に基づく制限で、契約内容の別に応じて、政令で定めるものに関する事項の概要は、必ず書面を交付にして説明しなければならない」と言える。
（３）誤り。重要事項の説明は、取引主任者でなければ、行うことができない。
（４）正しい。契約の解除に関する事項は、重要事項として説明しなければならない。（２）でも述べたように、宅建業法が定める重要事項の説明義務は、説明の他に、重要事項を記載した書面を交付する義務を含む。従って、「契約の解除に関する事項は、必ず書面を交付して説明しなければならない」と言える。
正解（３）
昭和50年［問 36］ 省略
昭和50年［問 37］ 担保（保証協会）
次は宅地建物取引業保証協会が実施しなければならない業務及び行うことができる業務の組み合わせであるが、正しいものはどれか。
（１）（イ）一般保証業務（ロ）取引主任者等に対する研修（ハ）弁済業務（ニ）社員に関する苦情の解決
（２）（イ）手付金等保証業務（ロ）社員に関する広告などの審査業務（ハ）一般保証業務（ニ）社員等に対する研修
（３）（イ）弁済業務（ロ）社員等に対する研修（ハ）保証保険業務（ニ）社員に関する苦情の解決
（４）（イ）手付金等保証業務（ロ）社員に関する広告等の審査業務（ハ）一般保証保険業務（ニ）取引主任者等に対する研修
正解（１）
昭和50年［問 38］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業法に基づく営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）営業保証金は、国債で充てることができるが、その場合、政府がその債務について保証しているので、当該債券の価格は、額面金額の百分の九十とする。
（２）宅地建物取引業者は、営業保証金をもよりの供託所に供託すれば、直ちに業を始めることができる。
（３）宅地建物取引業者との間に宅地建物の取引以外の債権を有する者は、債務名義によっても営業保証金から還付を受けることができない。
（４）主たる事務所及び従たる事務所２ヶ所のほか、案内所１ヶ所（同法50条第２項の規定による届出済み）を有する宅地建物取引業者が供託しなければならない営業保証金の総額は2,500万円である。
正解（３）
昭和50年［問 39］ 公共性による規制（報酬額の制限）
宅地建物取引業者が、1,500万円の物件と1,550万円の物件との交換の媒介をすることとなった場合、両当事者に請求できる報酬の限度額の合計額は、次のうちどれか（消費税及び地方消費税は考慮しないで良い）。
（１）102万円
（２）104万円
（３）103万5千円
（４）105万円
正解（４）
昭和50年［問 40］ 省略
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