宅建試験・過去問解説集 その他の分野・平成13年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成13年［問 26] 所得税
租税特別措置法第41条の５の特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）譲渡資産とされる家屋については，譲渡をした年の１月１日における所有期間が10年を超えるものであり，かつ，その居住の用に供していた期間が10年以上であることが適用要件とされている。
（２）買換資産とされる家屋については，租税特別措置法第41条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けないことが適用要件とされている。
（３）買換資産とされる家屋については，譲渡をした日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに取得するものであることが適用要件とされている。
（４）譲渡資産とされる家屋については，居住の用に供しているもの，又は居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件とされている。
平成13年［問 26］ 解説
バブルの最中に買った不動産は，なかなか買換える気になれない。3,000万円で不動産を売却して5,000万円の不動産に買換えようとしても，売却予定の不動産はバブルの最中に倍の6,000万円で買った，というような例が結構あるからだ。6,000万円で買った不動産が3,000万円で売れても，損失が残っている。ローンだって残っているだろう。そこで，バブルの最中に買った不動産の買換えを促進するために，一定の条件のもとに，他の所得（例：給与所得や事業所得）との損益通算を行い（利益から損失を引き），損失については，初年度だけでなく，３年間にわたって控除（繰越控除）を認める制度が用意されている。これが，居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除だ。
（１）誤り。この制度を受けるには，「譲渡した居住用財産」の，譲渡した年の１月１日現在の「所有期間が５年を超えている」ことが必要だ。つまり，今まで５年以上所有していた不動産を売ることが必要だ。10年を超えて所有していた不動産でなくて良い。
（２）誤り。この制度を受けるには，「所得税の他の特例を受けないこと」が原則だが，ローン控除（租税特別措置法第41条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）との重複適用だけは認められる。つまり，３年間この制度を使い切って税金を払えるようになったら，今度は，買換える不動産についてローン控除を使っても良い，ということだ。
（３）誤り。この制度を受けるには，譲渡した年の１月１日から翌年12月31日までの間に，「買換え資産を取得する」ことが必要だ。つまり，今まで所有していた不動産を売った年の「翌年の年末まで」に「新しい家屋」を買うことが必要だ。売った年の3年後の年末まで（譲渡をした日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日まで）に，新しい家屋を買うのではない。
（４）正しい。この制度を受けるには，「譲渡した居住用財産（家屋）」について，
①現在居住していること
②現在居住していない場合は，居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
のどちらかが必要だ。つまり，今まで所有していた不動産は，売る時点で住んでいなくてもよいが（①に限定されないが），売る時点で住んでいない場合は，住まなくなった日の「３年後の年末まで」に売ればよい。
正解（４）
平成13年［問 27] 印紙税
印紙税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）地方公共団体であるＡ市を売主，株式会社であるＢ社を買主とする土地の譲渡契約書２通に双方が署名押印のうえ，１通ずつ保存することとした場合，Ｂ社が保存する契約書には印紙税が課されない。
（２）「今年5月1日作成の土地譲渡契約書の契約金額を１億円から9,000万円に変更する」旨を記載した変更契約書は，契約金額を減額するものであるから，印紙税は課されない。
（３）土地の賃貸借契約書で「賃借料は月額10万円，契約期間は10年間とし，権利金の額は100万円とする」旨が記載された契約書は，記載金額1,200万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。
（４）給与所得者である個人Ｃが生活の用に供している土地建物を株式会社であるＤ社に譲渡し，代金１億円を受け取った際に作成する領収書は，金銭の受取書として印紙税が課される。
平成13年［問 27］ 解説
（１）正しい。地方公共団体と会社が土地の譲渡契約書を２通作成し、双方で１通ずつ保存する場合、会社が保存する契約書には、印紙税は課税されない。なぜなら、「会社が保存する契約書は地方公共団体が作成したとみなされ」、地方公共団体には，そもそも印紙税が課税されないからだ。ちなみに（１）では，地方公共団体が保存する契約書には、印紙税が課税される。「地方公共団体が保存する契約書は会社が作成したとみなされ」、会社は印紙税が非課税ではないからだ。
（２）誤り。印紙税の税額は，課税文書に記載された「記載金額」によって決まる。そして，不動産の譲渡に関する契約書（土地譲渡契約書）の記載金額は，「契約金額」による。だから，（２）の契約書の記載金額は，当初は１億円だった。ところで，不動産の譲渡に関する契約書の記載金額を減額した変更契約書は，「記載金額のない」不動産の譲渡に関する契約書として，印紙税が課税されることになっている。すでに変更前の記載金額（１億円）に見合う印紙税を払っているからだ。なお，記載金額のない不動産の譲渡に関する契約書の印紙税は200円であり，印紙税が課されないわけではない。
（３）誤り。土地の賃貸借契約書の記載金額は、「契約に際して借主が貸主に交付するもので後日の返還が予定されていないものの金額」だ。賃借料は記載金額に含まれない。これを（３）に当てはめると、権利金の額100万円が、「契約に際して借主が貸主に交付するもので後日の返還が予定されていないもの」に当たる。したがって（３）では、記載金額100万円の土地の賃借権設定に関する契約書として、印紙税が課税される。
（４）誤り。私たちが比較的高い買い物をした時の経験からも分かるように，領収書（受取書）は，記載金額３万円以上の場合に印紙税が課税される（だから，お店は領収書に200円の収入印紙をはるのを見たことがあるだろう）。でも，３万円以上の領収書に印紙税が課税されるのは，その領収書が「営業に関する」ものに限られている。営業に関するとは，利益を得る目的で，同種の行為を反復・継続して行うことだ。要するに，領収書は商売として発行したものにだけ，印紙税が課税される。（４）は，サラリーマンが自宅をどっかの会社に譲渡し，代金を受け取った際に作成する領収書なので，商売として発行したとは言えず，印紙税はかからない。
正解（１）
平成13年［問 28] 省略
平成13年［問 29] 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）不動産の価格を求める鑑定評価の手法は，原価法，取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが，鑑定評価に当たっては，案件に即してこれらの三手法のいずれか１つを適用することが原則である。
（２）取引事例比較法とは，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
（３）収益還元法は，学校，公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり，自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
（４）賃料の鑑定評価において，支払賃料とは，賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい，純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。
平成13年［問 29］ 解説
（１）誤り。不動産の価格を求める場合の鑑定評価の手法は，原価法・取引事例比較法・収益還元法に大別されるが，鑑定評価に当たっては，実際の事例に即して，これらの三手法を「併用する」ことが原則だ。なお，三手法を簡単に言うと，以下の通りだ。
①原価法
…その不動産をもう一度調達したと仮定した値段を参考にする方法
②取引事例比較法
…その不動産と似たような取引で付いた値段を参考にする方法
③収益還元法
…その不動産が生み出すであろう賃料などの収益を参考にする方法
（２）正しい。取引事例比較法は，その不動産と似たような取引で付いた値段を参考にする方法だが，難しく表現すると問題文のようになる。「似たような取引を参考にする」から，「多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い」という言葉がキーワードになる。収集した取引事例は「似ている」必要があるから，「事情補正及び時点修正を行い」という言葉もキーワードになる。事情補正とは，収集する取引が特殊な事情を含み，これがその取引価格に影響を及ぼしているときに，減額または増額することで適正に補正することだ。また時点修正とは，収集する取引の時点が価格時点（鑑定評価する時点）と異なることにより，その間に価格水準に変動があると認められる場合に，その取引事例の価格を価格時点の価格に修正することだ。
（３）誤り。収益還元法は，その不動産が生み出すであろう賃料などの収益を参考にする方法だ。そこで，生み出すであろう賃料などの収益を想定できない学校，公園など公共的な目的に使用されている不動産については，収益還元法を適用すべきでない。「学校が賃貸に出された」なんて聞いたことがない！なお，自分が使う（自用の）住宅地は，賃貸を想定できるので，収益還元法を適用できる。
（４）誤り。不動産の鑑定評価では，価格だけでなく賃料を鑑定することもできる。不動産の賃貸借では，毎月の賃料の他に，権利金・敷金・保証金などの一時金が授受されることが多いが，賃料と一時金の区別は必ずしも明らかでない。賃料は安いが権利金が高いアパートの場合，その権利金は賃料の前払い的性格を有するからだ。そこで，「不動産の鑑定評価基準」という決まりでは，賃料を実質賃料と支払賃料に分け，それぞれ次のように定義している。
・実質賃料…賃料の種類の如何(いかん)を問わず貸主に支払われる，賃料の算定の期間に対応する，適正なすべての経済的価値。これは，純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つ（権利金・敷金・保証金なども実質賃料に含まれる）。
・支払賃料…各支払時期に支払われる賃料
（４）で書いてあるのは，支払賃料ではなく実質賃料の定義なので，誤り。
正解（２）
平成13年［問 46] 省略
平成13年［問 47] 景品表示法
宅地建物取引業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち，不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）Ａは，建物の売買の媒介を依頼されたところ，当該建物は工事完成後10ヵ月が経過しているものの未使用であったので，当該物件を新築物件として販売広告してもよい。
（２）Ａは，駅から160ｍの距離にある宅地を，代理により売却するに当たり，「駅より徒歩２分，立地条件は万全です。」と販売広告してもよい。
（３）Ａは，自社所有の10区画の宅地の販売に当たり，インターネットを利用する方法で１カ月を販売期間とする旨の広告をしたところ，販売開始１週間で８区画を売却したが，販売期間中の表示の一貫性を考慮し表示の更新は行わなくてもよい。
（４）Ａは，工事中の建物をインターネットを利用する方法で販売広告するに当たり，他の建物の写真であっても当該建物と外観が類似するものであれば，他の建物の写真である旨明示することなく使用してもよい。
平成13年［問 47］ 解説
景品表示法は，①不当な「おまけ」と，②「ウソ・おおげさな広告」をなくすことを目指す法律だ。宅建業以外の商売にも適用される法律だが，特に②については，宅建業者に「不動産の表示に関する公正競争規約」という特別な決まりが適用され，この公正競争規約に違反するとウソ・おおげさな広告になり，違反する広告は禁止されることになっている。
（１）正しい。公正競争規約によれば，「新築」という言葉は，「建築後１年未満であって，居住の用に供されたことがないものである」という意味で用いることになっている。（１）の建物は，工事完成後10ヵ月が経過しているが未使用だ。したがって，それを新築物件として販売広告してよい。
（２）誤り。公正競争規約によれば，徒歩による所要時間は，道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示することになっている。だから（２）の宅地について「駅より徒歩２分」と広告する点は問題ない。しかし公正競争規約は，『「完全」「万全」「絶対」など，全く欠けることがないこと又は全く手落ちがないことを意味する用語を用いるときは，それぞれその「表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有していなければならない』ことになっている。「…立地条件は万全です」という部分は，何も注釈がないのだから，「表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している」とは言えないので，（２）の販売広告は，この点で誤りだ。
（３）誤り。公正競争規約によれば，「宅建業者は，継続して物件に関する広告その他の表示をする場合に，その広告その他の表示の内容に変更があったときは，速やかに修正し，又はその表示を取りやめなければならない」。（３）のインターネットで１ヵ月を販売期間とするという広告は，継続して広告等をする場合に該当する。そして，販売開始１週間で10区画のうち８区画を売却したということは，販売期間の１ヶ月を経過する相当前に完売することが予想されるから，「表示の内容に変更があった」と言える。したがって，「残り２区画です」等と，速やかに，表示の更新を行わなければならない。
（４）誤り。公正競争規約によれば，宅地または建物の写真は，原則として，取引するものの写真を用いることになっているが，取引する建物が未完成の場合は，取引するものの写真を撮影できない。そこで，取引しようとする建物と規模及び外観が同一の「他の建物の外観写真」を用いることができる。その場合は，写真が他の建物のものであることを明示しなければならない。（４）では明示しないでよい，と言っているので誤り。
正解（１）
平成13年［問 48］ 省略
平成13年［問 49] 宅地の知識
土地に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）地すべりは，特定の地質や地質構造を有する地域に集中して分布する傾向が強く，地すべり地形と呼ばれる特有の地形を形成することが多い。
（２）土石流は，急勾配の渓流に多量の不安定な砂礫(れき)の堆(たい)積がある所や，流域内で豪雨に伴う斜面崩壊の危険性の大きい場合に起こりやすい。
（３）まさ，しらす，山砂，段丘砂礫(れき)などの主として砂質土からなるのり面は，地表水による浸食には比較的強いため，簡易な排水施設の設置により安定を図ることが可能である。
（４）丘陵地を切土と盛土により造成した地盤の場合は，その境目では地盤の強度が異なるため，不同沈下が起こりやすい。
平成13年［問 49］ 解説
（１）正しい。「地すべりは，特定の地質や地質構造を有する地域に集中して分布する傾向が強い」。これはどういうことかと言うと，地すべりは，地質が違う地域で起きやすいということだ。例えば，粘土質の上に砂礫質（砂や小石がまじった）の層が乗っていると，両者の境をすべり面として，砂礫質の層が地すべりを起こしやすい。また，地すべりした所は，「地すべり地形」と呼ばれる特有の地形を形成することが多い。どういう風に特有かと言うと，地すべりした所は，上部は急斜面，中部は緩やかな斜面，下部は地すべり部分の末端部に相当する急斜面が現れる傾向が強い。「規則正しく地すべりした！」なんていうことはないから，そうなるのだ。
（２）正しい。土石流は，急勾配の渓流に多量の不安定な砂礫（砂や小石）の堆積がある所で起きやすい。砂や小石は雨が降ると少しずつ移動するので，そこの地盤は踏み固められたものではなく，どうしても不安定になるからだ。また土石流は，川の流れ行く地域内で豪雨によって斜面が崩れやすい場合に，起こりやすい。台風などで豪雨になり，そこの斜面が崩れやすければ当然の現象だろう。
（３）誤り。砂混じりで出来ているボロボロと崩れやすい地盤を「砂土質」という。その例として，火山灰層（まさ），軽石層（しらす），山砂，階段状に砂・小石がある所（段丘砂礫）などが挙げられる。これらの砂土質で出来た人工的な斜面（のり面）は，雨水など地表を流れる水（地表水）による浸食には，「弱い」。だから排水施設がちゃんとしていないと，水の圧力によって崩れやすくなる。したがって，簡単な排水施設の設置だけで斜面の安定を図ることは不可能だ。
（４）正しい。盛土部分の方が切土部分より地盤が弱い。盛土部分は他から土を運んできて盛り上げた所なので，土が踏み固まっていないからだ。したがって，盛土部分と切土部分の境目では当然に地盤の強度が異なるため，均一でない地盤沈下（不同沈下）が起きやすい。
正解（３）
平成13年［問 50] 建物の知識
建築材料に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）常温常圧において，鉄筋と普通コンクリートを比較すると，温度上昇に伴う体積の膨張の程度（熱膨張率）は，ほぼ等しい。
（２）コンクリートの引張強度は，一般に圧縮強度の10分の１程度である。
（３）木材に一定の力をかけたときの圧縮に対する強度は，繊維方向に比べて繊維に直角方向のほうが大きい。
（４）木材の辺材は，心材より腐朽しやすい。
平成13年［問 50］ 解説
（１）正しい。平常の状態で（常温常圧において），鉄筋と普通のコンクリートを比較すると，温度上昇に伴う体積の膨張の程度（熱膨張率）は，ほぼ等しい。だからビルが鉄筋コンクリート造になっているのだ。もし熱膨張率が違っていたら，鉄筋コンクリート造の建物なんか造れなくなっちゃう！
（２）正しい。コンクリートの引っ張る力に耐える強さ（引張(ひっぱり)強度）は，一般に，押すつぶす力に耐える強さ（圧縮強度）の10分の１程度だ。コンクリートは，引っ張る力より押しつぶす力に強い，ということだ。鉄筋は逆だ。鉄筋は押しつぶす力より引っ張る力に強い。鉄筋コンクリート造の建物は，コンクリートの押しつぶす力に対する強さと，鉄筋の引っ張る力に対する強さを，うまく利用しているわけだ。
（３）誤り。木材に一定の力をかけたときの圧縮に対する強度は，筋が通っている方向（繊維方向）に比べて，筋と直角の方向（繊維に直角方向）の方が「小さい」。言い方を換えると，繊維方向の方が直角方向より「強い」。お餅をつく臼(うす)を思い浮かべて欲しい。あれは山に生えている木を輪切りにして，もち米を入れる部分をくり抜いた物だ。お米を杵(きね)でついても，臼はなかなか潰れない。繊維方向の方が直角方向より「強い」からだ。
（４）正しい。山に生えている木を輪切りにして見た場合，樹木の周辺部から取った木材（辺材）は，中心部から取った木材（心材）と比べると，腐りやすい（腐朽しやすい）。なぜなら，樹木の周辺部は樹皮に近く害虫が侵入しやすい上，手入れが良くないと節(ふし)が出て，そこから水分が浸入しカビ等が繁殖するからだ。
正解（３）
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