宅建試験・過去問解説集 その他の分野・平成12年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成12年［問 26］ 所得税
個人が，今年中に，今年１月１日において所有期間が10年を超える家屋を譲渡した場合において，居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下この問において「軽減税率の特例」という。)に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）その家屋を火災により滅失した場合を除き，その家屋を譲渡する直前まで自己の居住の用に供していなければ，軽減税率の特例の適用を受けることができない。
（２）その家屋の譲渡について居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けるときは，3,000万円特別控除後の譲渡益について軽減税率の特例の適用を受けることができない。
（３）その家屋の譲渡について特定の居住用財産の買換えの特例の適用を受ける場合は，譲渡があったものとされる部分の譲渡益があるときであっても，その譲渡益について軽減税率の特例の適用を受けることができない。
（４）その家屋以外に自己の居住の用に供している家屋(所有期間10年超)を有しており，これらの家屋を同一年中に譲渡した場合には，いずれの家屋の譲渡についても軽減税率の特例の適用を受けることができる。
平成12年［問 26］ 解説
マイホームを売ってもうけが出たときは，もうけの15％の所得税を払うのが原則だが，所有期間が10年を超えるマイホームの場合は，6,000万円までのもうけに対しては10％，6,000万円を超えるもうけに対しては15％の税率になる，というのが「所有期間が10年を超える自宅（居住用財産）を譲渡した場合の軽滅税率の特例」だ。この軽減税率の特例は，健康で文化的な住宅を確保する行為を行った大衆に税金をおまけするためにある。10年を超えて所有していた家屋を譲渡するということは，新しい家屋を買い換える前提として行うのだから，健康で文化的な住宅を確保する行為を行ったと言えるのだ。
（１）誤り。軽減税率の特例は，所有者や家族が譲渡した時点で住んでいなくても，受けられる。「住まなくなってから３年を経過する年の年末までに譲渡すれば」，受けられる。少しでも早く健康で文化的な住宅にするのはイイ事だから，新しい家に先に引っ越した後，3年くらいたってから古い家を売った場合も認めようとする趣旨だ。
（２）誤り。買値より売値の方が高かったなど，不動産を売ってもうけが出たときは，そのもうけ全部に対して所得税を計算するのが原則だ。でも，自宅（居住用財産）の譲渡は，より健康で文化的な住宅に買い換えるために行うので，もうけ全部に対して所得税を計算するのではなく，もうけから一律に3,000万円を差し引いてくれる。これが，「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」だ。この特別控除は，「自宅（居住用財産）の譲渡」に当たりさえすれば，所有期間が10年を超えているかどうかに関係なく，受けられるものだ。そこで，所有期間が10年を超えている場合は，3,000万円特別控除と軽減税率の特例の両方がＯＫ。
（３）正しい。居住用財産の買換えの特例とは，所有期間が10年を超えている居住用財産を新しい家屋に買い換えた場合には，所有期間が10年を超えている居住用財産を売ったもうけが出たとしても，次にまた買い換えるまで税金が繰り延べられる，という制度だ。しばらく税金を払わないでよいという強力な「おまけ」なので，居住用財産の買換えの特例の適用を受ける場合は，軽減税率の特例の適用を受けられないことになっている。
（４）誤り。軽減税率の特例は，居住用財産（自宅）に対して認められるものだが，居住用財産は複数は認められない。例えば，自宅以外に別荘があり，両方とも10年以上所有している場合が本肢だが，居住用財産になるのは自宅だけだ。したがって，自宅についてだけ軽減税率の特例の適用を受けられる。
正解（３）
平成12年［問 27］ 印紙税
印紙税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）建物の賃貸借契約に際して敷金を受け取り，敷金の領収書(記載金額100万円)を作成した場合，その領収書に「賃借人が退去する際に返還する」旨が記載されているときでも，印紙税は課税される。
（２）土地の譲渡契約(記載金額5，000万円)と建物の建築工事請負契約(記載金額3,000万円)を１通の契約書にそれぞれ区分して記載した場合，その契約書の記載金額は8，000万円である。
（３）Ａ社を売主，Ｂ社を買主，Ｃ社を仲介人とする土地の譲渡契約書(記載金額5，000万円)を３通作成し，それぞれが１通ずつ保存することとした場合，仲介人であるＣ社が保存する契約書には印紙税は課税されない。
（４）土地の譲渡金額の変更契約書で，「既作成の譲渡契約書に記載の譲渡金額１億円を１億1,000万円に変更する」旨が記載されている場合，その契約書の記載金額は１億1,000万円である。
平成12年［問 27］ 解説
印紙税とは，契約書や領収書を作成するときに，国に収める税金だ。収入印紙を契約書や領収書に貼ることで納税するので，この名がある。
（１）正しい。問題文から分かるように，（１）は領収書を作成しているので，印紙税が課税される。敷金は返還されるので実務では預り証というが，預り証も領収書に含まれる。領収書は，営業に関しないものは非課税だが，領収額が100万円なので，営業に関するものと見て差し支えない。なお，建物の賃貸借契約書には印紙税がかからないが，（１）は敷金の領収書であり建物の賃貸借契約書じゃないので，注意。
（２）誤り。土地の売買契約と建築工事請負契約を１通の契約書にすることも可能だが，こういう契約書は売買契約書か請負契約書かの区別が困難だ。こういう場合は，契約当事者の意思が土地の売買に重点を置いているときは売買契約書になり，建築工事の請負に重点を置いているときは請負契約書となる（財務省の通達）。売買代金が5,000万円で請負代金が3,000万円であることから推論すると，当事者は土地の売買に重点を置いていると思われる。だとすると，この契約書は売買契約書（不動産の譲渡に関する契約書）になる。したがって，その契約書の記載金額（契約金額）は5,000万円だ。建売業者が土地の上にお客さんの好みの住宅を建設して土地と共に供給する場合にかわされる契約書が，その例だ。
（３）誤り。契約書を２通以上作成して２人以上の者で保存したときは，その契約書１通ごとに印紙税が課税される。印紙税には，後で裁判の証拠として使える文書を作った者から税金をとる，という隠れた趣旨があるからだ。
（４）誤り。これは土地の値段を値上げする契約書だ。土地の売買金額を「増額変更する」契約書の記載金額（契約金額）は，増額部分（1,000万円）になる。すでに増額前の記載金額（１億円）に見合う印紙税は納めているからだ。したがって（４）の契約書の記載金額は1,000万円になる。
正解（１）
平成12年［問 28］ 不動産取得税
不動産取得税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）床面積が33㎡である新築された住宅で，まだ人の居住の用に供されたことのないものを，今年４月に取得した場合，当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については，当該住宅の価格から1,200万円が控除される。
（２）現在保有している家屋を解体し，これを材料として他の場所に同一の構造で再建した場合は，常に不動産の取得はなかったものとみなされる。
（３）宅地を今年４月に取得した場合，当該取得に係る不動産取得税の課税標準は，当該宅地価格の２分の１の額とされる。
（４）委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託において，受託者から委託者に信託財産を移す場合の不動産の取得については，不動産取得税が課税される。
平成12年［問 28］ 解説
不動産取得税とは，不動産を取得したとき，都道府県に納める税金だ。
（１）誤り。不動産取得税は，[課税標準×税率＝納税額]という式で計算した額を納めるが，新築住宅を取得したときは，上の課税標準（固定資産課税台帳)という帳簿に記載されたその不動産の価格）から1,200万円を引いてくれるのが原則だ。健康で文化的な住宅を確保する行為を行った大衆に税金をおまけする趣旨だ。でも，このおまけを受けるには，その新築住宅の面積が「50㎡から240㎡の間」でなければならない。50㎡未満のウサギ小屋（失礼！）では健康で文化的な住宅と言えないからだ。また，240㎡を超えるような住宅を買える人は大衆とは言えないからだ。
（２）誤り。問題文は「不動産の取得はなかったものとみなされる」と書いてあるが，これは「不動産取得税を払わないでよい」という意味だ。不動産を取得したとき納めるのが不動産取得税だからだ。ところで，今の家を壊した材料で新しい家を作る（取得する）のが本肢だが，廃品利用でも，出来た家は新しい家だから不動産を取得したと言える。不動産取得税を払わなければならない。
（３）正しい。農地などと違い，宅地を取得すれば，やがてその上に住宅が建てられるだろう。つまり，宅地を取得する行為は，健康で文化的な住宅を確保する行為の前提になる。そこで，不動産取得税を計算する際の「課税標準」を半分におまけする（宅地価格の２分の１の額にする）ことになっている。
（４）誤り。問題文をホンヤクすると，不動産の運用を頼んでた人（委託者）が，その運用をやめることになったので，土地の名義を自分に戻してもらうのが本肢だとなる。この土地は，もともとは運用を頼んだ人のものだから，名義を自分に戻してもらう行為は極めて形式的な「不動産の取得」に過ぎない。そこで，不動産取得税は非課税となっている。
正解（３）
平成12年［問 29］ 地価公示法
地価公示法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）地価公示は，土地鑑定委員会が，一定の公示区域内の標準地について，毎年１月１日における単位面積当たりの正常な価格を判定し公示することにより行われる。
（２）地価公示の標準地は，自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において，土地の利用状況，環境等が通常と認められる一団の土地について選定される。
（３）標準地の鑑定評価は，近傍類地の取引価格から算定される推定の価格，近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する士地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
（４）都道府県知事は，土地鑑定委員会が公示した事項のうち，当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を，当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。
平成12年［問 29］ 解説
地価公示法は，都市やその周辺で土地の取引を行う者に，指標（目印）を与えることを，主な目的にする。「この辺の土地は１㎡当たり20万円が適正な値段だよ」とお上(かみ)が目印を与えるためにあるのが，地価公示法だ。
（１）正しい。指標を与えるお上は土地鑑定委員会だ（国土交通省の中にある）。指標となる場所は，公示区域とされた所から選ばれた標準地（代表的な土地）という所だ（全国で約３万ヶ所以上ある）。都市やその周辺での土地取引の指標を与えるのが地価公示法の目的だからだ。指標は毎年１回，３月から４月に与えるが，指標となる土地の値段は，その年の１月１日時点の１㎡当たり（単位面積当たり）の適正な値段（正常な価格）だ。
（２）正しい。指標を与えるには，その地域を反映した代表的な性質を持つひとまとめの土地が望ましいだろう。その地域の代表的な土地のことを，法律はわざと難しく「自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において，土地の利用状況，環境等が通常と認められる一団の土地」と表現して，普通の人を煙(けむ)に巻く！！
（３）正しい。標準地の鑑定は，「不動産の鑑定評価の理論」に従って行う必要がある。この理論には，取引事例比較法（その標準地と似たような取引で付いた値段を参考にする方法），収益還元法（その標準地と似たような土地が生み出す土地の貸し賃を参考にする方法），原価法（その標準地と同じ土地をもう一度造成すると仮定したときの費用を参考にする方法）の３つがあるが，（３）ではこの３つを参考にすると書いてあるので，正しい。
（４）誤り。指標は「公示」する方法（公に示す方法）で行うが，基本的には官報（独立行政法人国立印刷局が発行する国の公報紙）で行う。でも，官報は読売新聞や朝日新聞のように何百万部も発行されないので，すべての国民に情報が行き渡らないおそれがある。そこで地価公示法は，せめて「市町村単位で情報が行き渡るように」配慮している。具体的には，土地鑑定委員会は官報で公示されたのと同じ内容の情報を市町村長に送り，「市町村長は，土地鑑定委員会が公示した事項のうち，その市町村の標準地に関係する部分を記載した書面や図面を，その市町村の事務所で一般の人に閲覧させなければならない」と決めている。（４）に書いてあるように，都道府県単位で知事が閲覧させるのでは，公示手段としては大雑把すぎるのだ。
正解（４）
平成12年［問 46］ 不動産の統計（平成18年度用）
宅地建物の統計等に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）地価公示(平成18年３月公表)によれば，平成17年１年間の全国の地価の概況は，住宅地については，三大都市圏，地方圏とも，下落幅が拡大した。
（２）土地白書(平成17年７月公表)によれば，全国の売買による土地の所有権移転登記の件数は，平成７年から平成15年まで，毎年，前年比で増加を続けている。
（３）住宅着工統計(国土交通省)によれば，平成17年１年間の新設住宅着工戸数は，対前年比1.4パーセント減で，３年連続の減少となった。
（４）平成16年度における指定流通機構の新規登録件数は売り物件及び賃貸物件の合計で約240万件に達している。
正解（４）
平成12年［問 47］ 景品表示法
不当景品類及び不当表示防止法(以下この問において「景品表示法」という。)に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が，不動産の販売広告において販売する物件の最寄駅の表示を行う場合で，新設予定駅の方が現に利用できる最寄駅より近いときは，鉄道会社が駅の新設を公表したものであれば，現に利用できる駅に代えて新設予定駅を表示することができる。
（２）懸賞によらないで提供する景品類の最高額は，景品表示法に基づき，一般的には，取引価額の10分の１の範囲内と定められているが，不動産業においては，取引価額の10分の１又は50万円のいずれか低い金額の範囲内と定められている。
（３）宅地建物取引業者は，宅地の造成工事の完了前において宅地の販売広告を行う場合は，宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分を受けた後でなければ広告することはできない。
（４）宅地建物取引業者が，不動産の販売広告において販売済みの物件を掲載した場合で，そのことにつき故意や過失がないときは，景品表示法上の不当表示になるおそれはない。
平成12年［問 47］ 解説
景品表示法は，①不当な「おまけ」と，②「ウソ・おおげさな広告」をなくすことを目指す法律だ。宅建業以外の商売にも適用される法律だが，特に②については，宅建業者に「不動産の表示に関する公正競争規約」という特別な決まりが適用され，この公正競争規約に違反するとウソ・おおげさな広告になり，違反する広告は禁止されることになっている。
（１）誤り。公正競争規約によれば，『新設予定の鉄道の駅、バスの停留場等は、その路線の運行主体が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示すること』になっている。ただし，（１）のように，現在利用できる駅があるときは，「新設予定駅と現在利用できる駅を両方」表示しなければならない。現在利用できる駅に「代えて」新設予定駅だけを表示することはできない。その広告は現在の情報について，「ウソ・おおげさ」になっちゃうからだ。
（２）誤り。宅建業以外の商売の場合も（一般的にも），宅建業（不動産業界）も，クジや抽選によらないで，もれなく上げる「おまけ」の最高額は，「取引の値段の10分の１または100万円の，どちらか低い金額以内」と決められている。例えば，3,000万円のマンションを売る場合は，上の「どちらか低い金額」は100万円になるから，お客さんに100万円を超える「おまけ」をあげると，それは「不当な」おまけとなり，禁止される。
（３）正しい。公正競争規約によれば，『宅建業者は，工事の完了前においては，宅建業法33条に定める許可等の処分があった後でなければ，その物件の取引に関する広告表示をしてはならない』。
（４）誤り。公正競争規約は「おとり広告」を禁止する。おとり広告とは，要するに「取引するつもりのない」物件を広告することだ。販売済みの物件は取引つもりがないから，それを広告すれば，おとり広告になる。ところで，おとり広告をした場合，故意や過失がなくても，公正競争規約に違反する。「世間が迷惑する可能性がある」ことがウソ・おおげさの基準だからだ。
正解（３）
平成12年［問 48］ 省略
平成12年［問 49］ 宅地の知識
土地に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）地すべり地の多くは，過去に地すべり活動を起こした経歴があって，地すべり地形と呼ばれる独特の地形を呈し，棚田等の水田として利用されることがある。
（２）樹木が生育する斜面地では，その根が土層と堅く結合しても，根より深い位置の斜面崩壌に対しては，樹木による安定効果を期待することはできない。
（３）谷出口に広がる扇状地は，土砂・礫(れき)が堆(たい)積してできたものであるため，地盤は堅固でないが，士石流災害に対しては安全であることが多い。
（４）自然堤防の背後に広がる低平地は，軟弱な地盤であることが多く，盛土の沈下が問題になりやすい。
平成12年［問 49］ 解説
（１）正しい。地すべりした土地の多くは斜面だ。引力の法則に従って，水も土も，上から下に流れる。だから，昔から地形が変わっていないのなら，過去にも地すべりした経歴があるはずだ。将来だって，いつ地すべりするか分からない土地だ。かといって，そこで生活する人は土地を利用しないわけにもいかない。お百姓さんだったら，段々畑（棚田）として利用することもあるだろう。
（２）正しい。斜面に樹木が生えていると，根っこが土の層と堅く結び付く。でも，根っこより深い位置には当然根っこが届いていないので，斜面を支える効果を期待できない。
（３）誤り。谷の出口に広がる扇状に広がった土地（扇状地）は，土砂・小石が堆積してできている。川が運んできたからだ。土砂や小石は雨が降るたびに少しずつ運ばれてくるので，そこの地盤は長い年月をかけて踏み固まったものではない。だから，丈夫（堅固）じゃない。しかも，土石流が「起きやすい」。雨が降るたびに土砂や小石が運ばれてくる所だから，台風などで大雨が降ったら土砂や小石が水と共に急に運ばれてくる。土石流とは，まさにそういう現象をいうのだ。なお，土石流の仲間には，山崩れによって直接にドカッと来るやつがある。それを山津波という。でも（３）を解く際に山津波をイメージしちゃダメだ。テレビなどで，人が突然生き埋めになったと報道されるのは山津波であることが多いが，もっと山奥での出来事だ。谷を出た扇状地での話じゃない。
（４）正しい。自然堤防とは，川が運んできた堆積物によって自然に高くなった所だ。（４）で書いてあるのは，「自然堤防の後ろに広がる低地」のことだ。こういう所は自然堤防より低くなっているので，水はけも悪く地盤的にも不安定なことが多い。したがって，軟弱地盤でもあり，盛土したときの沈下が問題になりやすい。
正解（３）
平成12年［問 50］ 建物の知識
建築物に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）組積造の建築物のはね出し窓又ははね出し縁は，鉄骨又は鉄筋コンクリートで補強しなければならない。
（２）鋳鉄は，曲げ，引張り等の強度が低いため，建築物の材料としては一切使用してはならない。
（３）木造建築物の継手及び仕口は，外部に露出しているため意匠（いしょう）の面を最も重視しなければならない。
（４）木造建築物の柱は，張り間方向及びけた行方向それぞれについて小径を独立に算出したうえで，どちらか大きな方の値の正方形としなければならない。
平成12年［問 50］ 解説
（１）正しい。レンガやコンクリートブロックを積み上げて造った（組積造の）建築物のバルコニーなどは，鉄骨または鉄筋コンクリートで補強しなければならない。でないと，バルコニー部分が重さに耐えかねてポロリと落っこっちゃうからだ。
（２）誤り。鉄には鋳鉄(ちゅうてつ)と鋼鉄がある。鋳鉄でできているものとしてはマンホールの蓋が，鋼鉄でできているものとしては鉄道のレールが有名だ。鋳鉄は鉄鉱石を溶かしたばかりの鉄なので，炭素などの不純物が多い。そのため曲げや引張りに弱い。だから，建築材料には原則として使えないことになっている。ただし，鋳鉄は圧縮力（押す力）や磨耗には強いので，曲げや引張りの力が加わらない部分には使えることになっている。例えば，ドアのちょうつがい・引き戸の戸車（ガラガラと開ける形式の扉の車輪）などには使ってよい。（２）は，「一切」ダメと書いてあるので，誤り。
（３）誤り。柱を，平行につなぐ部分（継手）や角度を持たせてつなぐ部分（仕口）は，建築物の外には出ていないのが一般だ。柱自体，建築物の中に立っているからだ。したがって，外に出ていない以上，「デザイン（意匠）の面を最も重視しなければならない」という言い方は，オカシイ。
（４）誤り。問題文をさらにホンヤクすると，「木造建築物の柱の断面は，正方形としなければならない」と書いてあることになるが，そんなことはない。柱には決められた断面の長さ（例：木造３階以上の１階部分の柱は，断面が13.5cm以上）があるが，柱の断面の形は長方形や円でもよい。例えば，ログハウス（山小屋）は丸太で造ってあるので，柱の断面は円だ。
正解（１）
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