宅建試験・過去問解説集 その他の分野・平成11年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成11年［問 26] 所得税
住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）居住用家屋の敷地の用に供する予定の土地を銀行からの住宅借入金等で今年中に取得し，来年中に同じ銀行からの住宅借入金等で居住用家屋を建築し居住の用に供する予定でいる場合には，今年分から住宅ローン控除の適用を受けることができる。
（２）今年中に居住用家屋を売却し，新たに居住用家屋を取得した場合には，その売却した居住用家屋に係る譲渡損失につき特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けるときであっても，その新たに取得した居住用家屋につき住宅ローン控除の適用を受けることができる。
（３）銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を今年中に居住の用に供した場合には，その住宅借入金等の償還期間が15年以上でなければ住宅ローン控除の適用を受けることができない。
（４）銀行からの住宅借入金等で取得した居住用家屋を今年中に居住の用に供した場合には，その居住の用に供した年以後15年間にわたって，その住宅借入金等の年末残高の１パーセント相当額の税額控除の適用を受けることができる。
平成11年［問 26］ 解説
（１）誤り。住宅ローン控除を受けるには，ローンを利用して「買ってから６ヵ月以内に住宅に住み始める」ことが必要だ。本肢の場合は，今年中にローンを借りて敷地を取得し，来年中に同じ銀行からのローンで建物を建築し住む予定だというのだから，住み始めるまでに６ヵ月を超えてしまう場合が多いだろう。６ヵ月を超えてしまうと，今年分からはおろか住宅ローン控除を全然受けられないことになる。
（２）正しい。バブルがはじけたため，居住用建物の買換えの場合に，下取り建物が買った当時より安値でしか売れず，赤字（売却損）が出ることがある。その赤字については，翌年以降３年間にわたって，所得税から差し引いて（控除して）あげる制度が，「特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」だ。こういう人は，バブル経済の被害者で特に気の毒なので，譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度の適用を受けるときでも，ローンで新しく取得した建物（買換えた建物）の住宅ローン控除を受けることができることにした。以前はダメだったが，平成11年から譲渡損失の損益通算及び繰越控除と住宅ローン控除は重ねて適用されることになった。
（３）誤り。住宅ローン控除を受けることができるローンの返済期間は「10年以上」であれば良い。
（４）誤り。平成20年中に居住した場合,住宅ローン控除で控除される金額は，年末残高2,000万円までの部分について，1年目から６年目は１％,７年目から10年目は0.5％だ。控除額には年末残高2,000万円までというしぼりがあり，毎年１％控除されるわけではない。また，住宅ローン控除を受けることができる期間は，居住の用に供した年以後「10年間」が原則だ。
正解（２）
平成11年［問 27] 固定資産税
固定資産税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）家屋に係る固定資産税は，建物登記簿に登記されている所有者に対して課税されるので，家屋を建築したとしても，登記をするまでの間は課税されない。
（２）固定資産税の納税通知書は，遅くとも，納期限前１０日までに納税者に交付しなければならない。
（３）新築住宅に対しては，その課税標準を，中高層耐火住宅にあっては５年間，その他の住宅にあっては３年間その価格の３分の１の額とする特例が講じられている。
（４）年の途中において，土地の売買があった場合には，当該土地に対して課税される固定資産税は，売主と買主でその所有の月数に応じて月割りで納付しなければならない。
平成11年［問 27］ 解説
（１）誤り。固定資産税は，固定資産の所有者に対して課税されるが，所有者とは，「登記簿又は固定資産課税台帳」に登記又は登録されている所有者をいう。だから，登記簿に所有者として登記されていなくても，固定資産課税台帳に所有者として登録されていれば固定資産を課税されるから，本肢の表現は誤り。なお，家屋が建築され登記されるまでの間は，家屋補充課税台帳という名前の固定資産課税台帳に登録されている。
（２）正しい。固定資産税の徴収は普通徴収の方法による。これは，税金を徴収する者（市町村）が，納税通知書を納税者に交付する（郵送する）方法だ。そして，納税者にも準備があるから,この納税通知書は，遅くとも納期限の「10日前まで」に交付しなければならない。
（３）誤り。新築住宅に対する固定資産税の「税額」は，５年間又は３年間，「２分の１」とする特別の扱いがされているが，本肢のような特別の扱いはない。本肢は，税額を課税標準と表現している点と，２分の１を３分の１と表現している点の２つの点で誤りだ。
（４）誤り。固定資産税が課税される所有者とは，「登記簿又は固定資産課税台帳」に登記又は登録されている所有者をいうが，その年の「1月1日」現在で，登記又は登録されている者のことだ。つまり，1月1日現在で，登記又は登録されていれば，その者が1年分を払う仕組みだ。年の途中で所有者が変わっても月割りで納付するのではない。
正解（２）
平成11年［問 28] 印紙税
印紙税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）個人が生活の用に供している自宅の土地建物を譲渡し，代金１億円を受け取った際に作成する領収証には，印紙税は課税されない。
（２）「今年４月１日付けの土地譲渡契約書の契約金額２億円を１億8,000万円に減額する」旨を記載した変更契約書は，記載金額１億8,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課税される。
（３）土地売買の仲介を行ったＡ社が「Ａ社は，売主Ｂ社の代理人として土地代金１億円を受領した」という旨を記載のうえ，買主に交付した領収証に課税される印紙税の納税義務者は，Ｂ社である。
（４）土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するには，契約書に印紙をはり付け，消印をしなければならないが，契約当事者の代理人又は従業者の印章又は署名で消印しても，消印をしたことにはならない。
平成11年［問 28］ 解説
（１）正しい。私たちが比較的高い買い物をした時の経験からも分かるように，領収書（受取書）は３万円以上の場合に印紙税が課税される（だから，お店は領収書に200円の収入印紙をはるのを見たことがあるだろう）。でも，３万円以上の領収書に印紙税が課税されるのは，その領収書が「営業に関する」ものに限られている。（１）のような領収書は営業に関しないので，印紙税は金額に関係なく非課税だ。
（２）誤り。不動産の譲渡に関する契約書（土地譲渡契約書）の記載金額（契約金額）を減額した（安くした）変更契約書は，「記載金額のない」不動産の譲渡に関する契約書として，印紙税が課税される。すでに変更前の記載金額（２億円）に見合う印紙税を払っているからだ。なお，記載金額のない不動産の譲渡に関する契約書の印紙税は200円だ。
（３）誤り。印紙税の納税義務者は「課税文書」の作成者だ。（３）の領収書は営業に関するので課税文書だが，実際に（３）の領収書を作成して買主に渡したのはＢ社ではなくＡ社なので，（３）の領収書の納税義務者はＡ社になる。
（４）誤り。印紙税の納付は印紙納付で行うのが原則だが，「印紙納付」とは，課税文書に印紙をはり，その文書と印紙の彩紋（収入印紙の印刷された模様）とにかけて，ハッキリと消印をすることだ。この消印は，作成者自身・代理人・使用人（従業員）のはんこ（印章）やサイン（署名）でする必要がある。収入印紙を二度と使えなくするためだから，代理人や従業員のはんこ・サインでもいいのだ。
正解（１）
平成11年［問 29] 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）不動産の価格を求める鑑定評価の手法は，不動産の再調達原価に着目する原価法，不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
（２）原価法における再調達原価とは，対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので，積算価格を求めるには，再調達原価について減価修正を行う必要がある。
（３）取引事例比較法における取引事例は，近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが，必要やむを得ない場合には，近隣地域の周辺の地域に係るものからも選択できる。
（４）収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現在価値の総和を求める手法であるので，直接還元法における対象不動産の収益価格は，総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。
平成11年［問 29］ 解説
（１）正しい。鑑定評価というのは不動産の価格を求めることだが，そのやり方は，原価法，取引事例比較法，収益還元法の３つに大別される。原価法は，不動産の再調達原価を参考にする方法だが，もっと簡単に言えば，もう一度その不動産を作ったとしたらいくらお金がいるかを計算する方法だ。取引事例比較法は，不動産の取引事例を参考にする方法だが，要するにすでに行われた同じような取引の値段をマネする方法だ。また，収益還元法は，不動産から生み出される収益を参考にする方法だが，この不動産を貸したと仮定したらいくらもうけがあるか（貸(か)し賃(ちん)が入ってくるか）を計算する方法だ。
（２）正しい。原価法は，もう一度その不動産を作ったとしたらいくらお金がいるかを計算する方法だ。ある建物の価格を求める場合，もう一度その不動産を作るお金は新品のものだが，鑑定する建物は新品ではない。だから，再調達原価（新品の値段）から値段が下がる原因（建物の老朽化）を差し引く修正（減価修正）を行わないと正しい価格が計算できない。（２）が「再調達原価について減価修正を行う必要がある」と言っているのは，そういうことだ。
（３）正しい。取引事例比較法は，すでに行われた同じような取引の値段をマネする方法だ。マネする「同じような取引」は，近隣の似た地域での取引が理想だ。でも，そういう取引が見つからないのなら，しようがないから，近隣の「周辺」の地域にある取引をマネしてもよい，というのが（３）だ。
（４）誤り。収益還元法は，この不動産を貸したと仮定したらいくらもうけがあるか（貸し賃が入ってくるか）という収益価格を計算する方法だ。収益還元法には，直接還元法とＤＣＦ(Discounted Cash Flow)法があるが，（４）は直接還元法のことを言っている。直接還元法とは，一期間（一般に1年）の純収益を還元利回りによって還元する方法だ。
・収益価格＝１年間の純収益 / 還元利回り
という式で求める。
例えば，その不動産を貸すと１年で2,000万円の純収益があり，その年に現金を運用する場合の平均利回りが２％だったとすると，2,000万円÷２％＝10億円が収益価格だと計算するわけだ。
ところで（４）は，なぜ誤りか。
純収益というのは本当のもうけのことだから，「総費用を控除した後」のものだ。それなのに「総費用を控除する前」が純収益であるかのようなことが書いてあるからバツなのだ。
正解（４）
平成11年[問 46] 省略
平成11年［問 47] 景品表示法
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち，不当景品類及び不当表示防止法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）不動産の販売広告において，自己の販売する物件の価格等の取引条件が競争事業者のものより有利である旨表示し，一般消費者を誘引して顧客を獲得しても，その取引条件の有利性についての表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有し，具体的かつ客観的な根拠を広告に示していれば，不当表示となるおそれはない。
（２）不動産の販売広告に係る甲物件の取引を顧客が申し出た場合に，甲物件に案内することを拒否したり，甲物件の難点を指摘して取引に応じることなく顧客に他の物件を勧めたときでも，甲物件が存在していれば，その広告は不当表示となるおそれはない。
（３）新聞の折込広告において，分譲住宅40戸の販売を一斉に開始して１年経過後，売れ残った住宅30戸の販売を一時中止し，その６ヵ月後に一般日刊新聞紙の紙面広告で当該住宅を「新発売」と表示して販売したときでも，広告媒体が異なるので，不当表示となるおそれはない。
（４）市街化調整区域内に所在する土地（開発許可を受けた開発区域内の土地その他の一定の土地を除く）の販売広告においては，「市街化調整区域」と表示し，このほかに「現在は建築不可」と表示さえすれば，市街化区域への区分の変更が行われる予定がないとしても，不当表示となるおそれはない。
平成11年［問 47］ 解説
（１）正しい。公正競争規約によれば，『「業界一」「当社だけ」「他に類を見ない」など，競争事業者の供給するもの又は競争事業者よりも優位に立つことを意味する用語を用いるときは，それぞれその「表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有していなければならない』。（１）では，その取引条件の有利性についての「表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している」のだから，不当表示となるおそれはない。
（２）誤り。公正競争規約によれば『おとり広告は禁止される』。おとり広告とは,要するに「取引するつもりのない物件」を広告することだ。（２）では，不動産は存在するが取引するつもりがない。だから，おとり広告になり，不当表示だ。
（３）誤り。公正競争規約によれば，『新発売という文言は，新たに造成された宅地または新築の住宅（工事完了前のものを含む）について，一般消費者に対し，初めて購入の申込みの勧誘を行うという意味で用いること』になっている。（３）では，売れ残った30戸の住宅の広告に際して，「新発売」という言葉を購入申込受付期限後（一時中止後）も使っている。だから不当表示になる。
（４）誤り。開発許可を受けてない市街化調整区域内の土地は，都市計画法の決まりで，原則として宅地の造成や建物の建築ができない。そこで公正競争規約では，『市街化調整区域に所在する土地については，「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と表示しなければならない』ことになっている。（４）ではこれを守っているように見えるが,「現在は」という修飾語を付けている点がダメだ。近いうちに市街化区域に変更になる予定もないのに，広告を見た人が，「今は建築できないが少し待てばマイホームを持てるかも知れない」と気の毒な期待をしてしまうおそれがあるからだ。だから，（４）は不当表示になる。
正解（１）
平成11年［問 48] 省略
平成11年［問 49] 宅地の知識
土地の地形に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）地形図で見ると，急傾斜地では等高線の間隔は密になっているのに対し，傾斜が緩やかな土地では等高線の間隔は疎となっている。
（２）地すべり地については，上部は急斜面，中部は緩やかな斜面，下部には末端部に相当する急斜面があり，等高線は乱れて表れることが多い。
（３）崖錐(がいすい)は，谷の出口付近において傾斜の緩い扁平な円錐(すい)形状の地形を形成しており，谷出口を頂点とする同心円状の等高線で表されることが多い。
（４）断層地形は，直線状の谷，滝その他の地形の急変する地点が連続して存在するといった特徴が見られることが多い。
平成11年［問 49］ 解説
（１）正しい。普通の言葉に直せれば，（１）は中学生の知識で解ける。地図で見ると，傾斜が急な土地は等高線（同じ高さを結んだ線）の間隔がギッシリとなってるのに対し，緩やかな土地ではまばらになってる。なお，普通の地図では等高線まで書いてないが,それが表示されているのが地形図だと思えば良い。
（２）正しい。（２）も普通の言葉にホンヤクできれば簡単だ。地すべりした所の状態を言っている。問題文には「地すべり地の……下部には末端部に相当する急斜面があり」と書いてあるが，これは，下の方には地すべりの先端に当たる急斜面がある，という意味だ。「末端部」はガケの下を指すのではなく，地すべりの先端を意味する。なお，規則正しく地すべりすることは少ないから，こういう所の等高線は乱れて表れることが多い。
（３）誤り。（３）では「崖錐(がいすい)」と「扁平（へんぺい）な円錐形状」がキーワードになる。がけから落ちてきた岩のかけら（崖錐(がいすい)堆積物）は，谷の出口付近にとどまるが，傾斜の緩いバケツを逆さまにしたような型（扁平な円錐形状）の地形を作っているのではない。岩のかけらが山に寄りかかるようになるから「トンガリ帽子（円錐）を縦に半分に切ったような形（半円錐形）」の地形を作る。だから，等高線もうず巻き型（同心円状）のようなきれいな形にはならず，半円状になる（しかも，谷の出口に向かうにつれて傾斜が緩やかになるので等高線はまばらになっていく）。
（４）正しい。断層地形は，地層の割れ目に沿って互いにずれている所をいう。これも中学生で習う知識だ。ずれている所だから，地形の変化が急だ。地形の変化が急になる所の代表は，直線状の谷や滝だろう。そこで（４）のように言えるわけだ。
正解（３）
平成11年［問 50] 建物の知識
建築物に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）鉄筋コンクリート造の柱については，主筋（しゅきん）は４本以上とし，主筋と帯筋（おびきん）は緊結（きんけつ）しなければならない。
（２）枠組壁工法は，主に柱の耐力によって地震などの外力に抵抗する方式であるため耐震性が高い。
（３）自然換気設備を設ける場合においては，給気口をできるだけ低くし，排気口をできるだけ高くするのがよい。
（４）杭基礎は，建築物自体の重量が大きく，浅い地盤の地耐力では建築物が支えられない場合に用いられる。
平成11年［問 50］ 解説
（１）正しい。丈夫にするため，原則として鉄筋コンクリート造の柱は，縦に入れる鉄筋（主筋）を４本以上とし，主筋と帯筋（横に入れる鉄筋）はガッチリと連結（緊結）しなければならないことになっている。これは建築基準法施行令という政令（内閣が定める命令）で決まっている。
（２）誤り。ツーバイフォー工法は２インチ（約５cm）掛ける４インチ（約10cm）の材木を基本に厚い壁を作り，その壁が建物の重さを支える建築方式なので，「柱の力で建物を支える」ということはない。だから，「柱の耐力（力）によって地震などの外からの力に抵抗する方式」と言ったらウソになる。地震に強い点は正しい。
（３）正しい。自然に空気を入れ換える設備（自然換気設備）を設ける場合は，空気を入れる所（給気口）をできるだけ低くし，出す所（排気口）をできるだけ高くするのがよい。建物の中の空気は人間の活動で暖まり，暖かい空気は物理の法則で上のほうに行くから，排気口を高くすると換気の効率が良いのだ。この点について，建築基準法施行令に細かい決まりがあるが，そんなの覚えていてもダメ。中学生レベルの知識なので「なぜか」を考えるのが勉強の王道だ。
（４）正しい。電信柱のような形をしたコンクリートを地中に打ち込んだのが杭(くい)基礎だ。ビルのように建物が重く，地盤が弱い所で使われる。ビルの建築現場を通りかかると，やぐらを建て大きいおもりでドカンドカンと杭基礎を打ち込んでる光景に出会ったことがあるだろう。相当うるさいので，打ち込む前に近所に菓子折(かしお)りを配る！？
正解（２）
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