宅建試験・過去問解説集 その他の分野・平成9年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成９年［問 26］ 固定資産税
固定資産税に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）固定資産税の課税客体は，土地，家屋及び償却資産である。
（２）固定資産税の標準税率は， 0.3/100である。
（３）固定資産税と都市計画税とは，あわせて賦課徴収することができる。
（４）固定資産課税台帳に登録された価格に関する審査の申出は，固定資産評価審査委員会に対して行うことができる。
平成９年［問 26］ 解説
（１）正しい。固定資産税が課税される固定資産とは，土地，家屋，償却資産のいずれかを指す。つまり，固定資産税の課税客体は，土地，家屋及び償却資産だ。
（２）誤り。固定資産税の標準税率は，1.4％だ。つまり，固定資産税の標準税率は，1.4/100になる。
（３）正しい。固定資産税も都市計画税も市町村税だ。そして，市町村は，固定資産税を賦課徴収する場合は，その納税者に係る都市計画税をあわせて賦課徴収できる。
（４）正しい。固定資産の納税者は，その納付すべき当該年度の固定資産税に係る固定資産について固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合においては，原則として，文書で固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
正解（２）
平成９年［問 27］ 省略
平成９年［問 28］ 印紙税
印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）建物の売買契約書（記載金額 2,000万円）を３通作成し、売主Ａ、買主Ｂ及び仲介業者Ｃ社が各１通を保存する場合、契約当事者以外のＣ社が保存するものには、印紙税は課税されない。
（２）国とＤ社とが共同で土地の売買契約書（記載金額 5,000万円）を２通作成し、双方で各１通保存する場合、Ｄ社が保存するものには、印紙税は課税されない。
（３）マンションの賃貸借契約に係る手付金10万円を受領した旨を記載した領収書には、印紙税は課税されない。
（４）印紙をはり付けた不動産売買契約書（記載金額１億円）を取り交わした後、売買代金の変更があったために再度取り交わすこととした不動産売買契約書（記載金額 9,000万円）には、印紙税は課税されない。
平成９年［問 28］ 解説
（１）誤り。不動産の譲渡に関する契約書（建物の売買契約書）は印紙税の課税文書だが、同一内容の課税文書を２通以上作成した場合、その文書の１通ごとに印紙税が課税される。従って、契約当事者以外のＣ社が保存するものにも、印紙税が課税される。
（２）正しい。国と会社とが共同で土地の売買契約書を２通作成し、双方で各１通保存する場合、会社が保存する契約書には、印紙税は課税されない。なぜなら、会社が保存する契約書は国が作成したとみなされ、国には印紙税が課税されないからだ。
（３）誤り。建物（マンション）の賃貸借契約書は印紙税の非課税文書なので、印紙税が課税されない。しかし、建物の賃貸借契約関する手付金を受領した旨を記載した領収書（受取書）は、一般の領収書と同様に課税文書なので、記載金額が３万円未満でなければ、印紙税が課税される。
（４）誤り。記載金額を変更した課税文書は、増額変更したときはその増額した部分が記載金額となり、減額変更したときは記載金額はないものとみなされる。本肢は減額変更しているので、記載金額がない不動産の譲渡に関する契約書として、印紙税が課税される。ちなみに、記載金額がない不動産の譲渡に関する契約書の印紙税は、現在200円だ。
正解（２）
平成９年［問 29］ 不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則としてこれらの三手法を併用すべきである。
（２）原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
（３）取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。
（４）市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので、土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。
平成９年［問 29］ 解説
（１）正しい。不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の３ツがある。それぞれの意味を簡単にいえば、本肢の通りだ。そして、不動産の鑑定評価に際しては、これらの３手法を原則として併用すべきだ。そうすれば、限りなく鑑定評価の目的である正常な価格の算出に近付くからだ。
（２）正しい。原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正（再調達原価から減価要因を差し引く）を行って対象不動産の試算価格（積算価格という）を求める手法だ。この減価修正の方法（対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法）には、耐用年数に基づく方法と観察減価法がある。そして、減価修正を行うにはこれらを原則として併用すべきだ。そうすれば、誤差のない原価修正ができるからだ。なお、耐用年数に基づく方法は、経済的残存耐用年数に重点をおいて減価修正する方法である。また、観察減価法は、対象不動産について維持管理状態、補修の状況等その他実態を調査することにより、減価額を直接求める方法だ。
（３）正しい。取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格（比準価格という）を求める手法だ。
（４）誤り。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格（収益価格という）を求める手法だ。なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、実際の価格と収益価格の乖離（かいり＝違い）が増大するので、『先走りがちな取引価格を験証する手段として，むしろ積極的に収益還元法を適用すべきだ。』
正解（４）
平成９年［問 46］ 省略
平成９年［問 47］ 景品表示法
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）総面積10へクタールの一団の団地を一括して分譲する際、当該団地ともよりの鉄道駅との間の距離として、その鉄道駅から最も近い当該団地内の地点までの距離の数値を表示するときは、不当表示となるおそれはない。
（２）省エネルギー型のエアコンが２部屋に設置されている３ＬＤＫの住宅については、当該住宅のキャッチフレーズに「省エネ住宅」と表示しても、不当表示となるおそれはない。
（３）私道負担部分が含まれている分譲宅地を販売する際、私道負担の面積が全体の面積の５パーセント以下であれば、私道負担部分がある旨及びその面積を表示しなくても、不当表示となるおそれはない。
（４）実際に販売する価格に，これよりも高い価格を併記すると，常に不当表示となるおそれがある。
平成９年［問 47］ 解説
（１）正しい。公正競争規約によれば，『団地と駅その他の施設との間の距離または所要時間は、それぞれの施設ごとにその施設から最も近いその団地内の地点を起点または着点として算出した数値を表示すること』になっている。従って（１）は不当表示となるおそれがない。
（２）誤り。公正競争規約によれば、『建物の保温・断熱性，遮音性，健康・安全性その他の居住性能について，実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示をしてはならない』。「省エネ住宅」というのは、断熱材や二重窓等を使用することで外気に接する部分の断熱性能を高めて、冷暖房費を押さえる住宅のことだ。従って、単に省エネルギー型のエアコン（電気代の安いエアコン！）を設置しただけで（たとえ全部の部屋に設置したとしても）、「省エネ住宅」と表示することは、居住性能について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれがあるから、（２）は不当表示となるおそれがある。
（３）誤り。公正競争規約によれば、『物件の面積について，実際のものよりも広いと誤認されるおそれのある表示』は禁止される。従って，私道負担部分が含まれている分譲地を広告する場合は，私道負担部分が含まれていること，及び，私道負担部分の面積の両方を表示しないと，不当表示になる。私道負担の面積が５パーセント以下であっても同じだ。
（４）誤り。公正競争規約によれば，『宅建業者は，物件の価格，賃料または役務の対価について，二重価格表示（実際に販売する価格に，これよりも高い価格を併記すること）をする場合において，事実に相違する広告表示，または実際のものや競争事業者のものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない』。禁止されるのは，二重価格表示のすべてではなく，「事実に相違する」もの，または，「実際のものや競争事業者のものよりも有利であると誤認されるおそれのある」ものだ。
正解（１）
平成９年［問 48］ 省略
平成９年［問 49］ 建物の知識
建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）木造２階建の建築物で、隅柱を通し柱としない場合、柱とけた等との接合部を金物で補強することにより、通し柱と同等以上の耐力をもつようにすることができる。
（２）平面形状が長方形の木造建築物の壁は、多くの場合張り間方向とけた行方向とで風圧力を受ける面積が異なるので、それぞれ所定の計算方式により算出して耐力壁の長さを決める必要がある。
（３）鉄骨造は、自重が重く、靭性（粘り強さ）が大きいことから大空間を有する建築や高層建築の骨組に適しており、かつ、火熱による耐力の低下が比較的小さいので、鋼材を不燃材料等で被覆しなくても耐火構造とすることができる。
（４）鉄筋コンクリート造における柱の帯筋やはりのあばら筋は、地震力に対するせん断補強のほか、内部のコンクリートを拘束したり、柱主筋の座屈を防止する効果がある。
平成９年［問 49］ 解説
（１）正しい。木造建築物の２階建てでは、原則として、すみ柱（四隅の柱）を通し柱（継ぎ目のない柱）としなければならないが、通し柱としない場合は、通し柱と同等以上の耐力をもつようにすることが必要だ。そうするには、柱とけた等との接合部を金物で補強すればよい。
（２）正しい。平面形状が長方形の木造建築物の壁は、多くの場合張り間方向とけた行方向とで風圧力を受ける面積が異なる。だから、耐力壁の長さは、それぞれ別の計算方式により算出して決める必要がある。
（３）誤り。鉄骨造は、靭性（粘り強さ）が大きいことから大空間を有する建築や高層建築の骨組に適していると言える。しかし、鉄骨造はそのままでは耐火性が劣る。鉄骨造は鉄が不燃材料（例：コンクリート）で覆われていないので、火災の際に鉄が直接火にさらされ、鉄骨が溶けたり曲がったりするからだ。従って、鋼材を不燃材料等で被覆しなければ耐火構造とすることができない。
（４）正しい。鉄筋コンクリート造における柱の帯筋（横に入った鉄筋）や、はりのあばら筋（縦に入った鉄筋）は、地震力に対するせん断補強の効果がある。その他、柱の帯筋や、はりのあばら筋は、内部のコンクリートを拘束したり、柱主筋の座屈（折れ曲がり）を防止する効果もある。
正解（３）
平成９年［問 50］ 宅地の知識
土地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）丘陵地や台地内の小さな谷間は、軟弱地盤であることが多く、これを埋土して造成された宅地では、地盤沈下や排水不良を生じることが多い。
（２）宅地周りの既存の擁壁の上に、ブロックを積み増し、盛土して造成することにより、宅地面積を広げつつ、安全な宅地として利用できることが多い。
（３）丘陵地を切り盛りして平坦化した宅地において、切土部と盛土部にまたがる区域では、沈下量の違いにより不同沈下を生じやすい。
（４）宅地の安定に排水処理は重要であり、擁壁の水抜き穴、盛土のり面の小段の排水溝等による排水処埋の行われていない宅地は、不適当であることが多い。
平成９年［問 50］ 解説
（１）正しい。丘陵地や台地内でも、谷間は軟弱地盤であることが多い。軟弱地盤では、地盤沈下や排水不良を生じることが多いので、本肢のように言える。
（２）誤り。宅地周りの既存の擁壁の上に、ブロックを積み増しして、それに盛土して造成することは、もっての外だ。ブロックの上に盛土すれば地盤強度は著しく低下する。安全な宅地として利用することなどできない。
（３）正しい。丘陵地を切土したり盛土したりして（切り盛りして）平坦化した宅地では、切土部と盛土部にまたがる区域の地盤強度が異なるので、沈下量（地盤沈下）の違いが生じ、それによって不同沈下（不等沈下）を生じやすい。
（４）正しい。宅地の安定にとって、排水（水抜き）処理は重要だ。擁壁の水抜き穴、盛土のり面の小段の排水溝等による排水処埋が特に重要だ。従って、それらが行われていない宅地は、不適当であることが多い。
正解（２）
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