宅建試験・過去問解説集 その他の分野・平成6年
presented by 宅建倶楽部
※省略されている問題（解説）があります。
平成６年［問 １］ 宅地の知識
次の記述のうち、宅地を選定するに当たって最も適当なものは、どれか。
（１）なだらかな丘陵地
（２）扇状地
（３）干拓地
（４）旧河道
正解（１）
平成６年［問 28］ 複合問題(税法)
地方税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）不動産取得税における「住宅」には、別荘は、含まれない。
（２）宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地の価格の 2/3の額とされる。
（３）固定資産税の標準税率は、1.4/100であるが、標準税率を超える税率で課税する場合、2.1/100を超えることができる。
（４）都市計画税の税率は、0.3/100を超えることができない。
正解（２）
平成６年［問 29］ 所得税
居住用財産を譲渡した場合における譲渡所得の所得税の課税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）居住の用に供している家屋をその者の長男に譲渡した場合には，その長男がその者と生計を一にしているか否かに関係なく，その譲渡について，居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができない。
（２）居住の用に供していた家屋をその者が居住の用に供さなくなった日から２年を経過する日の翌日に譲渡した場合には，その譲渡について，居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができない。
（３）譲渡した年の１月１日における所有期間が７年である居住用財産を国に譲渡した場合には，その譲渡について，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。
（４）譲渡した年の１月１日における居住期間が11年である居住用財産を譲渡した場合には，所有期間に関係なく，その譲渡について，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用を受けることができる。
平成６年［問 29］ 解説
（１）正しい。居住用財産の譲渡所得の特別控除（ 3,000万円）は，居住の用に供している家屋を配偶者や直系血族（長男は直系血族！）に譲渡した場合には，適用されない。生計を一にしているか否かは関係ない。
（２）誤り。居住用財産の譲渡所得の特別控除は，居住の用に供さなくなった日から「３年を経過する日の属する年の12月31日まで」に譲渡した場合には，適用される。したがって，居住の用に供さなくなった日から２年を経過する日の翌日に譲渡した場合でも，適用される。
（３）誤り。居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（ 6,000万円までの部分が10％， 6,000万円を超える部分が15％）は，譲渡した年の１月１日における「所有期間が10年を超える」場合にのみ，適用される。したがって，所有期間が７年の場合は適用されない。譲渡先が国であろうが何であろうが同じだ。
（４）誤り。（３）で述べたように，居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は，譲渡した年の１月１日における「所有期間が10年を超える」場合にのみ，適用される。したがって，所有期間に関係ない，という言い方は誤り。居住期間（住んでいた期間）と所有期間（所有していた期間）を混同しないように。
正解（１）
平成６年［問 30］ 省略
平成６年［問 31］ 省略
平成６年［問 32］ 景品表示法
不当景品類及び不当表示防止法（以下この問において「景品表示法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）不動産関係団体は、不動産の表示に関する事項について公正競争規約を設定することができるが、この公正競争規約に違反した者に対しては、景品表示法上の課徴金の納付が命じられる。
（２）公正取引委員会は、景品表示法第４条（不当な表示の禁止）の規定に違反する行為があるときは、当該事業者に対して排除命令をすることができるが、当該違反行為が既になくなっているときは、することができない。
（３）宅地建物取引業者は、不動産の購入者に対して景品を提供をする場合、抽選により提供するものであれば、景品の最高額について制限を受けることはない。
（４）宅地建物取引業者は、中古住宅の販売広告において建築経過年数を表示する場合、当該住宅の一部増築を行った年から起算して表示することはできない。
平成６年［問 32］ 解説
（１）誤り。不動産関係団体（具体的には「公正取引協議会」という業界団体）は、不動産の表示に関する事項について公正競争規約を設定することができる。そして、公正競争規約の実効性を確保するために、公正競争規約に違反した者に対して、当該違反行為を排除するために必要な措置および違反行為を再び行ってはならないことの警告、または、50万円以下の『違約金』を課することができる。課徴金ではなく違約金だ。
（２）誤り。公正取引委員会は、不当表示の禁止規定に違反する行為があるときは、その違反行為が既になくなっている場合でも、事業者に対して排除命令を出せる。
（３）誤り。不動産の購入者に対して景品を提供をする場合、懸賞（クジや抽選）によらないで（もれなく）提供するものであるか、懸賞により提供するものであるかを問わず、景品の最高額について制限を受ける。
（４）正しい。公正競争規約によれば、『建物の建築経過年数又は建築年月について、実際のものよりも経過年数が短い又は建築年月が新しいと誤認されるおそれのある表示をしてはならない』。従って、建築経過年数は、新築された年から起算すべきであり、一部増築を行った年から起算して表示することなどできない。
正解（４）
平成６年［問 33］ 不動産の統計
不動産及び不動産業についての統計に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）平成20年３月の地価公示（国土交通省）によれば，平成19年１年間の三大都市圏における地価は，商業地は上昇したが，住宅地はわずかな下落を示した。
（２）住宅着工統計(国土交通省)によれば，平成19年の新設住宅着工戸数は，貸家，分譲住宅ともに，対前年比でマイナスとなった。
（３）土地白書等によれば，国土の約85パーセントを占める宅地・農用地及び森林・原野のうち，国公有地は約37パーセント，私有地は約63パーセントである。
（４）平成19年3月末の宅建業者数は，約13万業者であり，その約８割が法人である。
平成６年［問 33］ 解説
（１）誤り。「三大都市圏」の地価は，商業地は上昇した（対前年比10.4％上昇）。住宅地も上昇した（対前年比4.3％上昇）。
（２）正しい。平成19年の新設住宅着工戸数は，貸家，分譲住宅ともに，対前年比でマイナスとなった。貸家は対前年比で18.7％減少，分譲住宅は22.3％減少だ。
（３）正しい。平成19年版の土地白書等によれば，国土の面積は3,779万ヘクタールだが，その約85％を占める宅地・農用地及び森林・原野のうち，国公有地は約37％，私有地は約63％だ。
（４）正しい。平成19年３月末の宅建業者数は，13万647だ。そのうち法人業者は約８割だ。
正解（１）
平成６年［問 34］ 地価公示法
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）土地鑑定委員会は、都市計画区域内の標準地について、単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示する。
（２）標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、選定する。
（３）標準地の正常な価格は、当該土地に建物があるときは、建物があるものとして、判定される。
（４）土地鑑定委員会は、標準地の価格を公示したときは、すみやかに都道府県知事に対し、公示した事項のうち当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面を、送付しなければならない。
平成６年［問 34］ 解説
（１）誤り。標準地は公示区域中で選ばれる。公示区域には都市計画区域内でない所（土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域）も含まれる。
（２）正しい。標準地はどんな所かというと、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地、だ。また、標準地を選定するのは、土地鑑定委員会だ。
（３）誤り。標準地の正常な価格（地価公示）は、標準地に建物が存する場合には、その建物が『存しないものとした価格』で行われる。公示価格は、自由な取引が行われるとした場合の価格であり、建物が存するものとしたのでは、自由な取引が行われることを想定できないからだ。
（４）誤り。土地鑑定委員会は、標準地の価格を公示したときは、すみやかに『市町村の長』に対し、公示した事項のうち当該『市町村』に存する標準地に係る部分を記載した書面を、送付しなければならない。（４）で言っているように，都道府県ないし知事単位にしたのでは，公示方法としてはキメが荒いのだ！
正解（２）
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